立业地产：全球购物中心发展及操作体系2课件

购物中心定义购物中心分类购物中心操作体系购物中心发展/购物中心操作体系购物中心操作流程目标设定市场研究市场机会分析项目定位规划设计经济测算调整/招商运营管理验证与修订宗地分析案例借鉴分析模型引入实现/市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理/7大目标目标设定/市场研究市场机会分析项目定位规划设计目标设定经济测算调整/招商运营管理/8个市场研究要项市场研究/宏观环境研究宏观环境研究政治环境社会环境关注要项土地政策金融政策房地产相关政策城市发展规划区域发展规划人口迁移分析城市化进程各区域人口特征分析居民消费习惯简析城市商业发展规划经济环境主要经济指标分析产业结构分析人均GDP分析基础设施投资分析社会零售品销售总额分析人均可支配收入分析同等城市经济指标比较/商业历史研究从历史中挖掘商业空间走向和商业形态变迁走向，为项目决策提供依据/商业历史研究北京商业历史研究1949年1949-1978年1978-1999年1999年至今新中国成立经济平稳发展改革开放经济飞速发展/商业历史研究北京商业历史研究20世纪80年代以前20世纪80年代—90年代2002年至今20世纪90年代—2001年年份1100美金以下1100—2000美金2000—4400美金4400美金以上人均GDP北京商业业态的发展与人均GDP的关系西单购物中心百盛购物中心西单MALL金融街MALL农贸市场/商业历史研究北京商业历史研究市场萎缩低高

增长变缓高速发展，不断成熟逐步为市场所认识，开始关注和接收成熟期衰退期发展期初始期获利能力商业业态成长线北京商业业态发展趋势根据北京商业业态发展趋势分析，大型购物中心、电视购物等零售业仍在发展，极具潜力，主题百货、连锁大型超市书属快速发展中的业态，连锁百货处于成熟期，发展速度趋于缓慢，中小型百货、中小型超市市场发展空间十分狭小，处于萎缩状态。/商业历史研究山东商业历史研究柜台式、大而全的传统模式二十世纪90年代中期前，济南市民的购物场所主要是济南百货、大观园、人民商场、山东华联、济南一百“五朵金花”，无一例外都是大而全的百货店。开放式、专业细分的现代模式1996年银座商城及1997年贵和购物中心开业，以三联家电为代表的专业店、专卖店也大量出现。老字号济南一百出局。购物中心初现泉城，外资外省连锁攻城略地2000年，集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，开业并持续火爆至今，拉开“一站式的超级购物模式的序幕。北京国美、江苏苏宁、易初莲花、沃尔玛、家乐福等外资外地商家不断进入济南，攻城掠地，蚕食着本土商业的市场。超市发展壮大1998年开始，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发等如雨后春笋般涌现。中兴商厦、济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店——济南百货大楼元气大伤。购物中心时代即将到来预计2010年前后，真正意义的购物中心魏家庄万达广场、恒隆广场等将陆续开业，鲁商集团也在积极发展购物中心项目，泉城中心、振兴街等购物等项目标志发展阶段/商圈研究3个商圈研究要项城市主要商圈分布、特征各商圈特征城市商圈分布未来走向地理范围、区位属性规模、消费者来源及特征业态构成、租金水平主要商业项目及潜在项目发展历史及未来走向研究基本同其它商圈研究，需更加细化和深入，同时进行商家访谈和消费者调查/城市商圈研究上海商圈研究/城市商圈研究上海商圈研究/区域商圈研究上海区域商圈研究1.四川北路商圈2.来福士广场3.雅居乐广场4.老西门广场5.日月光广场/区域商圈研究西单商圈——商圈概况西单mallTB8

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D2DT 34 T BD比较因素状况可达性出租车下客点一个（西单地区仅有四个），公交车站3个（西单北大街只有四个），未来与南北地铁口相连是在西单北地区最靠近地铁的商业客流量门前车站2.4万人，西单北大街最高节点可视性与中友和君太相似，由于本区其他商业位置商圈中部，分享南北向客流/区域商圈研究西单商圈——商圈概况西单现状市场缺口本项目的优势和发展机遇人性化购物场所拥挤没有可供消费者休息的场所公共设施比较脏商品档次不一致部分商场服务态度差缺少人性化元素配套服务设施差优质的服务注重人性化设施及服务，例如公共休息区，优质的服务。国际化管理 以本地百货和卖场的传统管理模式为主 硬件维护、环境清洁和保安配套等方面较差 缺乏与国际接轨的商业专业化管理 顾客购物缺乏安全感聘请或引进专业的国际化商业管理市场推广 促销活动基本以返券为主 消费者对返券促销所带来的不便性日益反感 新颖的市场推广宣传方式组织更多时尚的市场推广活动，吸引理智的消费者品牌和店面 商品品牌雷同现象严重 内部店面分布比较杂乱，店面普遍比较小 店面设计不新颖 商业吸引的品牌不够丰富 缺乏一些有吸引力的国际品牌本项目在品牌上应该做到既要延续西单自身的特点，同时也要引进一些有吸引力的品牌。/区域商圈研究西单商圈——商圈概况商业名称物业类型 营业面积(万m2)商业类型消费特征楼层分布开业时间西单商场独立商业体3.4传统百货南楼以35岁以上消费者及外埠旅游者为主，北楼25-35岁运动用品消费B1-5F78年开业，93-95年第一次该造，2003-2005年第二次调整改造西单购物中心写字楼+商业0.6传统百货旅游者为主1F-2F1991年开业 华威大厦（北京攻略）3时尚卖场16-25岁韩日时尚消费3F-8F1997年左右开业中友百货写字楼+商业4时尚百货20-35岁时尚品牌消费B2-8F1999年1月西单文化广场独立地下商业3.2时尚卖场18-25岁时尚购物及娱乐消费B1-B32000年，2004年6月改造首都时代广场写字楼+商业2.5精品百货25-40岁中高端品牌消费B2-3F2002年底开业，2005年10月美美百货入驻君太百货写字楼+商业6.3时尚百货20-35岁时尚品牌消费B1-7F2003年底西单国际大厦写字楼+商业1.6待定——B1-7F——109婚庆百货商业+酒店3主题百货婚庆主题消费B1-4F、7F2005年5月西单置地星座写字楼+商业