土地流转-转-出地环城万亩生态示范园

PAGE5-土地流转“转”出的环城万亩生态示范园——罗山县环城万亩生态示范园土地流转调查2008年，县委、县政府站在建设生态文明，构建生态罗山，服务新农村建设的高度，作出了建设环城万亩生态示范园的重大举措，在为我县苗木花卉产业的发展提供了重大机遇的同时，对园区建设中的土地流转提出了更高的挑战。一、生态示范园概况环城万亩生态示范园西起312国道罗山城区入口处，横贯尤店、龙山、城关、东卜四乡镇，全长8公里，规划占地面积10000亩。整个工程分三期实施，计划在2011年前完成。目前，已建成面积5200亩。在目前已建成的一期和二期工程中，一期工程建设3000亩，原土地主要为312国道罗山环城线两旁用地，多为荒地、抛荒地或岗子地；二期工程2200亩主要在东卜乡杨店村境内，多为抛荒地和部分熟地。园区内四乡镇都属于南湾提水灌溉区，当地群众主要以种植水稻为主，发展农业的基础设施落后，经营成本高，受天时的影响大，经营的收益小，每年每亩种植水稻的平均收益在450二、生态示范园土地流转的形式1、返租倒包。即由当地村级组织出面租赁农户的承包地，之后盛林公司等企业与该村级组织再签订租赁协议。这种方式是我县环城万亩生态示范园建设土地流转采取的主要形式。2、以土地承包入股。指农户以土地的承包权入股，自愿将土地经营权量化为股权，入股盛林公司等造林企业。前提是农户先与当地村组织签订协议，由村级组织统一将土地经营权量化入股。好处是，避免了农户受经营能力不够和股3、土地租赁。既对属集体经济组织所有的土地，直接由盛林公司等企业与该集体经济组织签订用地协议。三、示范园建设中土地流转的主要特点1、流转的成功率高。根据原土地所有权和群众不同的意愿，我们采取了灵活的流转方式，土地流转的成功率较高，保证了园区规划和建设的整体性。2、最大程度的保护了群众的利益。流转中，我们根据土地的优劣程度，给出了最低500元每亩每年的流转价格，部分熟地达到了600元每亩每年。签订协议时即支付第一年租金，每年的土地租赁费用都提前结算，租金之高，在全县其他工程建设中是不多见的。另外，在以土地承包权入股的形式中，我们实行了500元托底的方式，即不管公司盈利与否，都保证当年农户500元每亩的收益，公司盈利分红另外计算，最大程度地保证了农户的根本利益。园区运转两年来，有以土地入股意愿的农户越来越多。3、土地流转后，所有权未发生改变。属农户分散经营的土地，我们采取返租倒包的形式，盛林公司等企业只有土地的经营使用权，土地所有权依然为集体所有，与农户自主经营性质一样，没有发生变化。4、土地流转后的使用性质未发生变化。环城万亩生态示范园主要营造生态景观苗木，依然属于大农业范畴，园区内基础设施建设较少，与国家提倡的建设生态文明，实行退耕还林等政策相吻合，土地的使用性质没有改变。5、土地流转后的稳定性高。林业是一项投资较大，周期较长的产业，我们签订土地租赁协议的最低年限是10年，园区核心区域的租赁年限是15年，加之苗木花卉产业属于新兴的朝阳产业，我县的基础及发展前景较好等，盛林公司等企业在建设的前两年已经取得了较好的收益，土地租赁费用支付及时，群众对于流转的积极性高，经常有规划区外的群众积极要求将自已的土地纳入园区建设。四、推进生态示范园土地流转思路农村土地流转，是一个新的课题，是调整和完善农村生产关系适应现阶段农村生产力发展水平，实现土地与劳动者有效结合，充分发挥两者潜能，推动新农村改革的有效手段。(一)多管齐下，鼓励流转：一是政府部门采取多种措施鼓励农民以多种形式对土地进行流转，变被动流转为主动流转，变自发流转为依法流转。二是正确引导各类经营主体参与园区建设，参与土地流转。鼓励各类投资林业的企业和经济实体以股份制形式规模化经营土地，加快园区建设步伐；鼓励农民以土地经营权入股，土地集中统一由股份公司经营，实行“股权+红利+工资”的收入模式，实现传统林业向现代林业转型。三是鼓励进城农民自愿放弃承包土地。结合养老保险、最低生活保障等政策措施给予农户适当补助。(二)完善机制，推动流转：一是建立土地流转服务中心，服务农村土地流转。具体组织、协调、指导土地承包经营权流转，开展土地流转业务培训、供求信息登记、信息发布、土地评估、法律政策咨询、提供流转合同范本、调解流转纠纷、建立健全土地流转档案等，充分发挥服务引导作用，使土地承包权流转从小范围流转扩大到大范围流转，从临时性、个体性流转变为经常性、整体性流转，以推动合理流转。二是大力培育土地流转的中介组织。通过建立“土地银行”等形式为农民土地流转提供中介服务，通过建立土地储备库等形式，将有意愿转出的土地集中起来，吸引林业投资主体进行投资。三是在农民积极性较高的地方，鼓励当地农户以土地承包入股方式参与园区的公司化经营。(三)健全制度，规避风险：一是发展林业保险制度，降低投资者经营风险，提高其履约能力。二是建立土地租赁费提前预付制度，确保农民的合法收益不受损失。三是以土地承包权入股时，制定基本收益托底的办法，明确规定股份制公司破产清算时不得将农户土地纳入破产财产，建立监督受托人代表农户参与公司决策经营的制度体系。(四)优化环境，激励流转：一是制定吸引土地流转的优惠政策。要从资金投入、技术支持、信息服务、税费减免、创造就业机会等方面对流转者双方给予扶持。二是科学规划，合理布局，引导土地高效流转。根据园区规划的要求，采取优惠政策，吸引各类股份制企业或造林大户前来组织实施，积极引导造林企业或造林大户形成规模化、产业化经营，增强抵御市场风险能力，提高土地流转效益，让农民得到更多实惠。三是加强对土地流转的监管。设立土地流转监督机构，及时提供流转中的政策法律咨询；依法监管土地流转中介组织的活动；及时查处土地流转中的各种违法行为；完善土地流转纠纷调处机制，依法调处土地流转前后的矛盾纠纷等。确保土地流转双方的合法权益。上海土地网