房地产项目实战模式操作步骤

CBD某写字楼项目市场定位报告1项目自身分析1．1项目地块情况序号项目内容1名称CBD某项目之写字楼2发展商北京XX房地产开发3地理位置项目位于朝阳区XXX项目，东紧临东四环迎宾大道，西隔项目公寓临延静里中街，北距为朝阳路约100米，南距红领巾桥、朝阳北路距离200米。4用地性质商业用地5规划限高该地块建筑限高80米6地块情况项目一期公寓部分由多栋高层板式住宅楼及部分配套组成，建筑面积达到153105平方米。二期为本项目的写字楼、配套商业部分，位于一期公寓正东侧，总建筑面积86610平方米，紧邻东四环红领巾桥与慈云寺桥的之间中界。7周边情况项目南侧为凯泰公寓，北面与联合大学商务学院隔河相对，东侧隔东四环主路与住邦2000、远洋天地相望，西侧紧邻项目的公寓部。周边商务气息正逐步形成，各种配套设施逐步完善。肝1．再2佛S.命W.夜O.窜T分顾析访1．锐2．多1说训明闸SW义OT火分析穿法能贫够较虑客观氏而准脚确地犹分析舌和研淡究一排个项焰目现侮实情便况，欺是市楚场竞观争分素析的酒常用粱方法主。所将谓S晨WO拾T分额析法萝，也屑被称萄为态乌势分胁析法哥，是兵运用索系统其分析兄的思补想，此把各枣种因天素相凉互匹握配起哪来加脑以分搂析，取从中崇得出帮一系蛛列相抱应的愤结论欠（对掉策）唱。运陷用这猎种方冬法，软有利掀于市脖场竞候争参萌与者皇对所屠处市棕场环疤境进丸行全窃面、旗系统诉、准饥确的袭分析岗，借串此制岸订相挽应的道市场透对策六，提朴高市梯场竞纷争力罗。轮SW搂OT朽分析塞法，料包括旷四个驻方面歪因素闯，即西内部豪优势疮因素骗（S伯tr疑en行gt服hs铺）、芳劣势浩因素微（W醋ea耐kn召es券se蜘s）弊和外震部市愁场环芝境中花的机储会因席素（督Op影po都rt萌un喷it良ie纷s）堆威胁博因素障（T熟hr麻ea器ts味）四满个方压面。咱就一趁个房耐地产起项目险而言浑，所阻谓内顷部优储势因盛素（寨St架re矛ng杆th仗s）册,是袜该项秋目与驰竞争优对手书做得烘更好伟；内肝部劣遗势因巡素（陕We每ak筐ne豪ss立es楼）,胃是该节项目圣与竞抓争对势手相峡比在过某些卡方面孕的缺准点和述不足橡；外耕部市尼场环愈境中尽的机伪会因葡素（扇Op北po抛rt佩un戏it虑ie鞠s）殖,是订指外掉部市秧场环询境变戴化趋乓势中酒对该律项目袍产品口营销陕起积针极的跳正向苹作用赶的方孤面，洽若能皂把握围和利此用机队会因携素可微以增升强项桑目竞遇争优代势；密外部乖环境光中的占威胁宫因素削（T好hr傲ea盛ts鬼）,烟是指溪外部桥环境瓜变化息趋势膛中对敬该项求目的窜产品捡营销谜不利粪的、速消极疮的方床面，划若不柄能回糟避或睛恰当受地处孕理这古些威筹胁因剪素会渔损伤芝该项逢目在棕市场宵竞争用中的茧优势叹。笼因此耐，我损们找朵出本晕案客治观存腥在的暴主要悟内部裳优势峰因素良（S烫tr非en智gt浆hs卡）、竹劣势改因素悄（W各ea梢kn尖es赖se蛙s）粉,以浩及外臣部市啊场环贷境中伍的机仰会因炊素（恶Op严po脏rt驴un撒it衫ie忘s）寄、威捕胁因惜素（顽Th贵re章at壳s）啊,运菜用S鞠WO贷T分冻析法能，提疫出相届应的慧市场甩对策舅，其纠目的乡是为梅了能旁够提养出更泪具有钩针对号性的匹物业罪市场霉定位信，以倡及相捐对适细合于衡此市亦场定桌位的效产品否营销惨方法榜、手袍段。横1．络2．舍2三S.式W.怨O.台T矩窗阵嗓St艇re绣ng雾th伴优势糖分析丛W享ea为kn弦es秤s劣熄势分挽析论S1孩.项书目地灭理位淡置优拍越S纯2.浇交通患环境拆优越凑S3伤.开锤发商瞎资金口实力榨S4溉.前旁期项数目的张积极杰影响细S5喇.项绕目运啊作群贷体的翻专业畅背景申W放1.邮周边针配套卡设施水不足雁W2宫.对范写字磨楼销绢售的完金融颂支持反不足步W3来.开烦发商愉在北丽京业怠界知永名度赚不高短Op挡po禾rt求un盖it耗y机宿会分裙析蚂Th损re屈at赏威胁芹分析渔01打．船政府厦政策父扶持蛾CB繁D地夕区，赴发展弃前景事看好棚02艘．嗽项目堡所在顿区域栽优势阶明显唇03悬．赢项目触对多眯样性启客户暂有吸烧引力滨04蜂．石项目典所在卫区域益与C膏BD铜核心箩商务懒区域猴距离溜较近置，商旁务氛箩围发尘展空狐间大针。龙T1明.本古案所盼处区胞域目尼前还连未形呆成浓修厚商炼务氛惧围T剧2区仓域写退字楼著市场锻客户帝群构慕成单丢一T渣3区染域高学端写尘字楼日市场享尚未拌形成啦气候载1．胳3牛S.锡W.芬O.缘T分致析及手应对垦1．落3．顽1优该势范S1掩.项六目地抗理位朱置优促越巷便利宫的交撒通条伞件是厌中高卫端写恐字楼顷的必借备条援件之臂一，怎本案跑紧临疯东四叹环主付线路嗽，北番距朝剩阳路涉不到狠20浸0米润，尤础其是脾朝阳些路年涂底的脖改造销拓宽按，交框通状船况有贵了极尽大的宵改善家，交泄通四率通八占达，诱这是来本案阴一个执极大买的优醒势。士同时渔东四膊环从买四元酒桥至衡四惠展桥目阅前被崭政府纽确定民为迎观宾大些道，静政府违确定耗的中牌央居神住区盖又在默本案德的东秒部方语位以某及C快BD粒商务滥区的秋东扩药；因岭此本猴案在趋未来勤的几熊年之麻后必绘将成抢为中冠央商虎务核池心区柔与中据央居慰住区盖的中记间城槽市同“疲触媒起”土。无唤可比专拟的腰交通劝环境榴造就康了本妨案得吃天独梁厚的大地理向优势劳。剃S2付.交裳通环李境优幼越命S3亦.开饲发商饭的资趴金实粥力病本案幸的开股发商袭北京疗XX宇X房男地产假开发纱有限糊公司脆隶属尚于X跟XX应房地糠产发宴展有回限公声司，铅拥有驴雄厚浅的资里金实牺力，吴并树狗立了毫以市躲场需视求为京导向驰的开皮发思瓶路，海坚持均高度脊务实岁的工柳作态尊度；鹅蓄势减待发霞。这庙一切贞都为损本案规的顺傅利开我发提竟供了索强有培力的残保障说。兆S4牢.项伯目动绍作群盗体的美专业名背景行本案唇开发马商敏菠锐地击把握损市场馅动向泼，组大成了姻一个貌拥有昆专业细背景艇操盘秆团队愈；公暂司不睬管从硬前期杆规划圆、建闷筑设携计、菜营销荣策划袭、工肌程施弱工、煎市政曲协调卫到后层期的刺客户明服务延、物遇业管捧理等校方面巩全部陷是由燥具备慈丰富躺经验布的专承业人帝士组嫂成。偶1．把3．湖2序劣势去W1因.周嚷边配倘套设岭施不沟足量W2呜.对简写字婶楼销牢售的理金融孝支持毫不足嚼首先犹，央填行规倾定写挤字楼菠项目怎必须蛇成为饶现房取才可厌以为验客户因办理铲按竭纽手续钞（实膝际情峰况是第主体贩封顶牺后，年一些绵商业斧银行匠即可磨办理喜），刷这就厉延长料了开昆发商意资金蛇回笼陡的时额间。怀本案主属于赵期房禁销售惩，开碧盘前懂期无贩法办傅理按扬竭会争影响戚客户剖成交饼。其预次，皂银行穷对于犯写字拥楼的呢个人颜客户骆的按瞒竭只允做到驱6成急10闸年，绣对企嗓业客团户的兵按竭塌只做隔到5果成5痛年，伙相对劳于住煌宅立筒项商据务公薪寓金动融支垃持的析宽松导，写泛字楼间项目脾如此惧之低叛的按侵竭成朱数必绞然造废成部垃分资母金不皂足客屑户的颈流失浆，尤虑其是察本案峡前期贞的期歪房销佳售，霜更影稳响客述户的妹信心雄。睛W3仪.开唉发商倚在北熔京业羽界知秩名度剩不高哥北京赏XX绑X房认地产统开发址有限差公司江由于最首次伏进入坚京城峡开发嘉项目持在北档京房泪地产粘界内初缺乏歼知名此度。宅在竞辱争日趟益激到烈的改北京系房地胁产市病场中姓，品窜牌和坊业界锦形象顷能够谁在一饼定程惊度上蛙引导乔消费矩者的炼购买哀欲望洞、增占强买膏家信帜心。在因此五，公绸司要巨想树炒立自私己的赞品牌称和业贵界形秀象还半需要冠通过固大量扰的具火体工淋作来什完成偶。宗1．谎3．馆3优过劣势逗应对湖在优壳势中核，S午1项奸目地况理位毫置优和越是菜本案代最大希的产曾品优狱势，舱可在后宣传资推广物中做锹足文因章，裙并充驱分利危用临花街的海优势伤，在未售楼军处包织装和势工地宣包装盆中运及用醒晌目的工色彩朱和独雅特的旷路牌铲广告多以吸边引过呈往行今人的幻注意凉。其楚他优弹势可卡在不杀同销饰售阶宝段与迅媒介忧和销佩售工矿具相骨结合霜，以义找到道不同悼的推侦广突备破点蹄。凯劣势兽的弥炭补境针对袭W1瞒可充缎分利诚用开渠发商揭的资矩金优逆势，舰并聘啊请国奔际知吩名的熟物业净管理旋服务遥顾问怪机构戒对项毙目进及行品赞牌的稻“仪包装海”植。豆针对信W2烘可在驰销售既推中犁，通尘过项棵目品市质、脾选用或设备下品牌功的设扩施设感备。泥针对此W3尝可以吓在写示字楼作推广列的过铸程中贩注意候开发薄商品警牌的附树立紧，特激别是菊在热聪销阶纹段着茅力于狸树立喂开发通商形丑象。妄1．诉3．蔽4机昼会拆O1乏.政剪府政掠策扶活持C糟BD置地区视，发为展前胸景看训好盒从宏芒观层托面看匀，政监府对网CB丢D地芦区的萌政策猴扶持氧力度劫很大乓，去乖年正东式出削台了拨CB罢D详晶细规胃划，超并且揭开始恋了建评设；哄同时站，国偷贸三若期、飞银泰会中心兄、北弯京电与视台计、财仁富中芳心等砖12新个重答点项弹目的躬建设竭，以挂及区大域内孟基础交设施鼻的改幻善，窜无不过显示牛着C敏BD吧区域近的美榨好的琴发展昆前景桥。本撒案位治于C璃BD惹东区伪，可机最大普程度冈的借法助C叫BD细区域榜利好晌因素购。出02雹．便留捷的盗交通作网络献优势顽“冲两轴雁两带胃多中何心群”葡是北煌京新展的城网市格翼局，蚕作为运两带稿之一团的东行部发调展带季已经再成为野北京沙市新矿的中狭心。射“槐三纵蝶三横间，交时通体欺系完茎善拥”饰在交侄通环尊境方骂面，僵朝阳六路正蹄好位再于东哪部三股横三许纵的山中心幻位置夫。三药横即思朝阳疤北路龄、朝木阳路班、京忠通快柏速路薄；三办纵即赤东东障三环从、东食四环旬、东隶五环斤。芦通过庸这个熊网络镰，本浊项目仇与国漫贸、浪奥运佩村、兆中关领村、胡望京赔、亦陕庄以估及规不划中拳的多根中心狼区域议都能励建立溪高速膀链接伸。窃东四绞环、叙朝阳叫路、们朝阳蜡北路忆三条坏主干谨线贯井穿本净项目府区域果。东较二环仅、东疲三环展、东那四环表及环胳线轻茂轨、蔑地铁奋四号样构成闸四通血八达柴的交漫通体载系。炉通过壳对交精通流沾量、朋路网促体系佩、多岁元化快交通旧工具帽的组刻织，破项目音区域丽的交脆通便员捷还杜是很见有保击证的紧。供项目棋守望申在C青BD布的东陶大门锯，北昂端可俭以直妈通朝浓阳公凡园、切红领慎巾公英园，狮南端倒直达锯四惠钞交通博枢钮伶，西贼至C腾BD仇中央缎商务扒区，挎东可芒到未区来的猾CB狠D中山央居校住区吐。竹03榴．项乘目对疏多样排性客纯户有爪吸引汗力呼CB添D核蝶心区吧的主善力客枕群是秃具有士国外泉、外柔资性照背景掠的大亚中型炸公司粉，而住众多扩国有还大中沈型企出业和垂传统腾企业答则被印建国械门、口东二估环、绕金融跨街等未区域乡分流店。且亡央视启和北肥京电弱视台察两大亲传媒供巨头愉进驻点CB石D，凑使得眉区域另的客嫂户群碍更加医广泛虑多样泪化。她本案丙正位充于C厚BD混核心情区之宝外、源东四援环路她以内亦，更悉靠近灭CB李D核记心区稿，且活交通翻条件塔良好县，不谊仅能拉吸纳纵CB览D核逝心区奶客户离群，苏同时颤可以殃吸引形到传帮统产弟业、槽传媒灵性质过等的国公司诱客户沟。丢04墓．项磨目所午在区洒域商夺务氛凤围空惑间快荐速状巷大耻本案滚紧靠离东四恋环西喷侧，漠靠近纱朝阳衬路，撑朝阳沿北路撒，随仓着朝梳阳路雁两侧纱经济朗的快摸速发崖展，掩地区办受到麻国内涌外商捆家的翅普遍余关注老。日闷资的信华堂符商场应、泰鼓资的梳易初雁莲花煌、欧初德隆宴等大舒型连筹锁机洒构已谷先后昼在此铅开店馅。周穗边商池业、侵餐饮宴、酒榜店、洪邮政左、银死行、挺娱乐庆等各酿种配陈套设盟施也绞将在歪逐步疯形成披状大舟。因墓此商厅业的验发展底也促有进了昼中高易端写野字楼富市场章的形糠成。逗1．哗3．臣5威法胁看T1跨.本布案所学处区虑域目束前还恰未形皱成浓巨厚商昆务氛勤围羽T2逃区域虎写字休楼市切场竞御争激核烈员首先盛，目运前在慧本案嫌周边垮有众吧多的临写字磨楼，战如住举邦2圾00山0、考远洋轻商务牙楼、齿财富左中心版、万敢通中柿心、荒富尔卷大厦魄、世介纪财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买写洋字楼政对比冻付款愤方式五的选著择苏通过匀提供瞧的市度场数丰据了蛛解到丑绝大污部分盛的公粥司希疑望采鸽用按费竭或碧是按藏工程占分期厦付款缝的方泊式购卧买写纺字楼阶，很埋少有陵客户热会采追用一浊次性截付款锤的方惧式（阶特别购是在逃远期谣期房浩阶段桑）。福尽早牺取得兽银行灿的金核融支愚持（咐封顶赞后）角将会拐大大屈减轻超客户孩的付甲款压菊力，封从而受拓宽吸客户叔来源矮。若象本项腾目资朴金充绵足，叼亦可阅考虑队按工办程分释期付买款的父方式器，打绢消客浓户对休购买品期房轰的疑悲虑。缸建议宰依据电不同尾付款艳方式眼给予彻相应值折扣贺，以蜜满足鹅客户丰在折捕扣方眉面的奥心理若需求走。茂注：糕此方胸案之陷调价欧周期遣可根屡据工祥程进兔度及爽销售销情况糊，对音提价培幅度巴及周咱期进凑行进塌一步梅细化欠调整虎；此贯外，棋应考灾虑不淹同朝菜向及童景观释单位温在销跪售速旷度上给的差份异，炎分别晓调整淹提价裳幅度豆，避效免防“嫩一刀坚切女”站的作逃法。蝇3等项目舱规划恢设计赴建议进产品袋的设乡计应毒满足返市场雹中潜奔在消绑费者诚的需初求，字以产伞品能绕够满侧足客醉户消董费欲锋望为慨最终套目的咽。根份据本首项目罗的市初场定短位，片结合本项目狡所在璃区位头、目喝标市请场潜古在客态户群蔬的需篮求特行征以贱及目神前区谜域写寻字楼键市场摔中竞掏争物项业的盾产品惠特征盾等相触关因躲素，框提供蓬以下找有关骨本物忠业的伏具体梅建议江：雕3．虾1建巴筑外既观风宜格建门议埋建筑正外观桑对于雷一个抵写字劈楼项材目的扯形象爱确立悲起着院较为东重要亭的作芬用，留甲级营写字狼楼作婶为大绑型公晚共建脑筑，惰即使屯不能餐成为今整个昨城市答或某察个区捏域的遗标志其性建朝筑，仅也将示是城吸市景坦观的羞重要饮组成佳部分握。建好筑物全需通齿过自接身所须具有显的魅源力如棕雕塑捡感、云鲜艳肥的色绣彩、啄独特仰的风银格等停而令肺人注顶目，当为项梦目自混身赢终得声舍誉。达此外开，人烘们在瓜认识私事物魔过程盯中，仅往往沸会有狼“索先入澡为主彻”膝的印诉象，庆故一肉幢物谣业的累外观易设计杂所给津人的花第一毅次直祝观感需受，接将在槽很大旁程度敌上影坝响其秋对该济物业怨品质流方面洒的信姑心，屈并最燕终在恋一定荒程度逗上影斩响物管业的动成交烧。字在东瞒四环衬四元需桥狼—洞四惠秘桥路绝段，醒已成鸭为国涛家的尝迎宾陷大道饿并与汉城市朗中心诉区相尊联系牛的重瞒要通学道，忠尤其泻是红重领巾渣桥、烦慈云辫寺桥菜的一卫段俨徐然将独要成杂为C焰BD扫东扩碰的又拼一新厨核心净区，艇众多再高档石公寓同、写拿字楼鸭项目豪坐落贯于此罪，诸秩如：格公园起大道醉、观城湖国付际、劈新华理联大心厦、闹住邦纪20坦00荣、远案洋天掘地等累。作鸭为居好于良档好地障理位娃置的邮高档黄写字求楼都听进行免了精共心的锻设计令，以宜全新稍的现袭代风肉格构闪筑了酒CB彼D东领区、把朝阳崭公园祸商圈望的物绣业形发象。周本项袜目紧松临东馋四环柄，隔纷桥与敬住邦贫20鹿00干、远裤洋天进地、男新华役联大纠厦遥筹遥相腹望，莫周边致是绿慨绿荫朱荫的求绿化星隔离减带围迹抱，生故在泛建筑册外观凑上应哗在本忘区域掏整体眉风格鸦之上农突出蝴自身铁特有娱的外魂观风次格与芳个性割。本店案定夕位于完CB锣D东鸽区、牛东四谎环路拒以内谢区域葵的甲瓜级写侨字楼己，故恶建筑徒在外慧观设信计上驱采取怎简约山、流声畅的再现代么风格百、避仗免繁颠琐；陆色彩睡上可外采用康显得呢稳重勒、柔址和的企色调傲为本冬的复绢合色叉作为庙外墙董主色宁调，踏通过秤建筑补色彩储的协凉调对垮比来竿丰富粪建筑野群景泻观，找做到雾统一挡中有川变化技、协尼调中遵有突溪出、寺和谐筝中又幕显丰企富多标彩。北令写誓字楼卫成为标整个占综合胡体建浙筑群墙（公亲寓、呼会所巷、商极业街枣、底执商、立写字燥楼）斥的核式心，凑同时坐成为讲东四型环迎蚊宾大杆道标舰志性酱建筑娃体，择新的膀“榜东际轨线娇”璃目前目北京奏市场势上的丈甲级冤写字伶楼楼仓体外事墙多拉采用援玻璃惰幕墙黑、铝豪塑板清、大舍理石开和花结岗岩叛，结泥合本罚项目垫市场放及形千象定澡位，偿建议凤采取括分段初式处确理，颤大厦直基座已部分值采用伯石材商贴面托，基各座以唉上部剪分选寺用高肚级谈境蓝色赖或银射灰色济玻璃冻幕墙爸，以戴突显棒项目烧的现挤代、吵时尚貌、简烦约风伞格。堡同时怠，建保议在缺强调沸整体金效果担的基钉础上安，加店强细侄部线申条等武细节脖的处华理（恳但绝上不能