房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫

房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫北京锡恩管理顾问公司总经理姜汝祥房地产的虚假繁荣：不用看福布斯富豪的多少，看看房地产广告的伪诗伪画吧我一向认为中国房地产的需求一定可以持续几十年，道理很简单，几十年计划体制欠的住房帐需要几代人才能还清的，而城市化背景下中国人口庞大的需求放在那儿，房价上涨，这是自然的，但强大的需求就必然导致泡沫？未必！所以，我对易宪容，谢国忠他们一而再，再而三的高喊“泡沫”，一向也没有太多感觉。我觉得他们可能把事情复杂化了。看看现实中有多少人还在为房子奋斗，又有多少人在举全家之力来买一套房子，就知道个人购买力并不能说明多少问题。我在摩托罗拉做战略经理的时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃简用，而要去买一部五千多元的时尚，那时怎么没有人说什么“泡沫”？为什么？因为公司的竞争力在那儿放着，支撑中国行业的，是那些实力强大的跨国公司，以及渐渐赶上来的本土公司，竞争如此激烈，泡沫从那里来？最近的一些事很刺激我，比如我参加了几个房地产管理峰会，这些峰会主要的内容就是自卖自夸大卖楼盘。我身边一位朋友在北京买了一套屋子，那是号称所谓的“恒温恒湿的高科技”住宅，可是没入住地板就被漏水泡成小船，号称精装的房子到处毛病百出，号称高科技却宽带都开通不了，开发这样住宅的公司拥有什么竞争力？当我们在媒体上，看到最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告。当我们发现富豪最多的，公司老总出身最丰富的，是在地产界。从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，作家，导演，尽有尽有。当我们发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，后来又在传华为。更刺激我的，是我在中央台做节目，有幸碰到一位以制造概念著称的地产企业家，他的几个项目比时装还前卫，我对他抱有极高的尊敬。所以很认真的求教：“先生最近在读那些书，有没有可以推荐给我？”没想到他的回答是，我已经十年不读什么管理书了，碰到什么问题了，就想想老家农民是如何种地如何防止小偷的。而他做的房子，却在号称要带领中国人一步进入信息化！这种现实说明什么？有句话说得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么样。就中国房地产谈房地产，我觉得争论半天也说不出什么。我们以美国房地产行业一百多年的变迁，以美国最大的五家房地产公司的成长历程，对比一下中国的房地产现状吧。从美国房地产看中国：优秀公司与行业泡沫永远不会同居从这种角度，我们得到的事实与数据是：美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。汇在这手一理壤念下从，普对特公殖司在秤两个谢方面晌做到闻了行处业领高先：但一是脖以客终户细窜分为壁支撑问的精糕细化快运营埋，被愁美国骨《商温业周举刊》怠盛赞沉为猫“张最受耗消费皇者欢梯迎的辫５０挺家公嘱司矮”偶。二灭是以甲并购仁和战锡略结蚂盟为饲基础缺进行跳的战忍略扩杆张大惹见成说效，帖成为虹美国暴“乓活跃拐长者采”幻（a颗ct笼iv吉e孙ad善ul香t）抵住宅颤市场厌的领器导者嫩。堡这些允事实摔与数故据说要明了苹什么漏？甲我觉目得，塑这些抽数据秋告诉伐我们罩，首寇先美马国房敲地产氏行业军并不昏是一宾个暴凯利行欲业，瑞而是致一个味平均吧利润榜行业庆。其式次，帐当一涌个行糖业回跳归平缝均回蒸报行偷业的举时候块，大揭公司句就容帝易形龄成。耽最后宪，只炭要一桌个行覆业所滑提供外的产夫品是企商品恰，而狼不是迎社会脱公共陪品，约这个犹行业杆就将穗遵循爽基本哨的市横场规昨则：楚企业膨的成敢败将睡主要索由企母业竞霉争能扮力决猎定，开而不歉是外他在资刻源或计地位雷。那样怕是来房地笑产这朝样特古殊的够行业疤，最嘱终也逢会发辜展到挪与彩慌电、科冰箱赴一样俗充分丝竞争柏的地僵步。膨我们紧从美贤国的羊地产杠市场带看到蛾了，白土地煤的稀孔缺并唇不必嫌然导胖致住执宅产币业的越非市陵场化钢。构如果骨这些第结论区成立议的话盛，那铃么，多我们耻把中晚国房蓄地产逃公司搏放到菌这种傻背景盯下去粒看，歌就会愿很自滩然地模对中锡国房浙地产净的现街状与等未来峡有一凑个清巾晰的抢判断哨。淋所以间，我的的建责议是并，中撒国房剂地产邮行业渴是否间存在键泡沫粱？应艰当从并需求客或供裂给这供些外箩在因躬素，造转移兰到房阿地产恶公司艺的内组在能杠力角言度上向来。捉需求越的极捐度旺晋盛并宿不注形定产晋生泡粗沫，奖比如饰在菜话市场路上今残年白驴菜由蛇于虫锡灾，跑当然躲会导卵致菜晃价上莲涨，币但明谷天大潜量菜桌农的箱涌进赛，自垃然就专会导解致平跃均价恩格的禽产生榆。泡绕沫在窃一个血行业掩要出辈现，睁必须棉有外圾在的焰非经离济因意素的坟加入捆，比斤如互脆联网圆时期遭风险划资本渴的大鸟量炒尤作，在比如驳目前望中国位房地语产行誓业中钓土地楼与资斩金要切素的武非市册场化升运作国。脱我们霉要记耗住一锅点，乡优秀呆卓越早的公猫司与介行业禾泡沫阳永远桃都不懒会住懒在一汁个屋忽檐下赖。所咬有出壮现泡张沫的限行业怀，都仍发生怪在这址一行技业的嚼企业艇经营昆能力疾很差却，而沟利润俊很高妨上。翅比如沫互联兔网泡恢沫是扑不是泄这样岁？比黎如香益港的荣房地富产泡谦沫是干不是耳这样刺？甚爆至亚攀洲金粉融危当机，栽表面汉上看拢是金典融体暴系的欧问题叹，递背后启的真菌相却菜是以宫日本牛和韩驾国为缴首的议东亚指企业胀，做墓大做过强的拐背后督是一洒系列钳金元券政治秆交易绕与资君源垄烤断的对结果乏。否若则，趋你就拉无法豪解释快为什票么大骗宇，葛现代郊，Ｎ孙ＥＣ领，王三菱秒这样钉的巨搬无霸运，为沫什么即在过搅去的相七八仍年间抱，会怜长陷临亏损皇泥享泽已而难远以自毫拔？酒当中艳国的百福布珍斯富尸豪差识不多阵一半探来自绣于房搜地产题，当设顺驰塌这样桂的房惨地产脉企业幻可以押玩现丽金流翁游戏络“付大赌缘大赢泪”许，三寄年就预做到舱一百殊亿。死当绝仙大多遭数房抵地产钱公司改的利霸润主陷要来档自于劳地价絮上涨洗，而明不是泥经营孤能力胳，那裂你如朴何评疤价这离个行昆业是该不是搞存在打泡沫跌？潮事实模上，汉这样掏的泡宋沫曾腾经在昌中国孙若干馆行业顿上演虹过，着比如章家电深业在落长虹娃发起付价格年战之城前，毒其实汪就是卵个泡祸沫行旋业。径如计姓算机辟在联柿想建坦立起躺自主过品牌寄与渠悠道帝困国之血前，疤也基璃本上乘是一群个泡喷沫行拍业。逝只不壳过由监于这佩些行谢业的尸充分绳竞争闲，化堪解了吊行业星泡沫吉。铸而现眉在，争一方渗面是仰由于恢房地洲产土眨地资嫁源的森不足寄够市富场化饮，以岁及需腾求的踢急度让膨胀群，另锅一方厉面是盾房地额产企附业的愉普遍饿无能梢或低列能，尸或者半是有老能力杜的房派地产迎公司磨也在狱房价诚攀升粗中，昌被表施面繁寇荣味“辞收卖沉”聪而导裤致能症力退厚化。样这两搬个方腊面加拼在一并起，态将会牧发生腐什么表？棍房地员产真债正的慧泡沫忘在那径里？押把自旅己委下身于大未来超，才甚能彻窜底治售愈势“橡奇迹程综合瓜症瞒”聪一个陆行业道的兴丢盛，遥基础画在于式这个两行业缘中企帖业能们力的议提升追，而友企业悔能力呜的提挺升，五又在狐于市促场竞神争导烈致的针淘汰他，没速有这轨种因情果关滋系，盆这个雪行业丹就是束一个森虚假震的繁壤荣。凝当市退场力向量本窑身不请能化签解市浇场的紧虚假虹繁荣胳，那抄么这甚个行棒业也绍就离匙崩溃岸不远叛了。窄这种糊时候猜怎么亏办？叨一旦事我们藏面对王的是下行业既普遍破性的农能力估衰退慰时，但唯一县的选慢择就庄是打线掉虚旺假繁兰荣。呼任何条一个饮伟大访的企劝业都徐是由罩经历锹磨难程与行厨业低炕迷炼辉成的扰。我激建议懒那些浊当红驶的房华地产功企业凑，好吩好研粥究一夹下行院业的哗常青讽树万耀科，允不要忆在意棋万科昼的现遍在，互而要锯在意阅万科横的过佣去。驼在十串年前沿，房敏地产龟也经编历过据宏观吐调控陷，也带经历摩过房拐地产君泡沫得，那脱时的角万科肿选择霜的是丈什么声？那浓时的爹曾经驳不可瓦一世监的房异地产宵大佬星，今垦天又殃在那宰里？短十多劈年前胞，万掌科选舅择是销在城微乡结图合部映造房移子。仓当年劝的城让乡结掉合部鄙，是耽没有沃人去车“沉寻租院”修，去梅拉关就系搞怜地皮旅的地色段，闻那是赶一个阅比较伴接近笼市场厦充分垒竞争猫的地印段。伟这在付这样弟的地芽段，伙万科姜建立航起优效质的符产品烟与强呆大的垮万科脉品牌立。相晨比之钻下，愚请问迹，我教们目环前的塞房地共产公监司正旦在往加那里懂使劲怜？所覆以，边当地细产商副在喊妨土地祝稀缺农的时器候，闲我仿韵佛听誉到他锅们在励喊，税能够晓拿地瞒就赚么钱的盘地段沉在哪选里？擦如果座多有质一点吃企业贱象当概年万状科一沟样，西土地使问题衣早就臣不是燕今天绸这种挂讨论连方式恳了！贝问题朝是，符谁应察当对燥这种忆现状拘负责现？我袄们很址容易心把责比任推取到政惕府身器上，肝是政骗府对辜土地怒要素乒的控臂制方胸式，稻是银庙行对探资金魔要素喷的经萌营方裹式，榨导致辰了一洁大批然房地筐产咸“裙侏儒梳明星枣”疯的产翠生。睬但做垒为一限个管聚理专舅家，摊我建殿议房编地产沉企业第不要域这么床看问确题，于什么盖叫战俩略？息什么治叫有闲战略狭的公籍司？异所谓歇战略薄就是朽你能骡够按微照未束来趋鸭势，身而不瞧是按洪照现队在的奔既得休利益猫去经共营公株司。梁当然渗，你伶可以素说那禁眼前隶怎么梯办？依问得炭好呀另，我盖想反译问，激现在刊有几殊个房衣地产球公司淘是活千不下粗去了知？那笑些真供正活元不下显去的晴企业响，都唯是好碌大喜陕功的选“率奇迹胀综合笨症匪”遇患者震，似矩乎不爷创造嫌奇迹为，三紧年不棚成为琴亿万片富翁兵就是名失败管！条从企肉业战科略的浑角度胶出发垄，我爹建议崇房地亩产企捡业在协讨论签行业辣泡沫律的时居候，芝应当尘从微坚观出盼发，改从自提己出利发，跟从未某来出贪发。纷请我询们的轮房地爪产公别司敢耽于面照对这助样的扁现实钥吧：谎如果型许多阀城市采，比吓如是武象北营京上假海杭急州这晕些城倘市的含房地妥产市服场中识，企屠业的厉利润隐至少碗有6息0-绳80嫌%是敲“以虚假义”选的蜜――法是由霸于地付价上毫涨而律不是欢由于搁竞争稀能力屈提供漠的，奉那么杠，在众这种备情况女下，棍你问所问自挑己，拉你的截利润快与你革的能吧力相谁当吗铁？育有时礼候，袄正确仿地提示出问搭题，野