浅论房地产企业所得税实践中的若干问题与解决方法

SHAPE企业所得税法论文房地产企业论文：浅析房地产企业所得税实践中的若干问题及解决方法摘要:新的企业所得税法实施已3年多了，虽然我国在出台所得税法和所得税实施条例后，也出台了若干解释和规定，但据笔者在房地产企业实践中的经验，很多现实问题仍困扰着企业，本文就以列举的方式将笔者所接触到的一些实际问题加以探讨。关键词:企业所得税法房地产企业税务实践纳税调整一、企业筹办期的结束以什么作为标志一般房地产企业以一个项目注册一个公司，所以这是所有企业面临的问题。从理论上讲应当以企业取得第一笔收入作为标志，在此之前的作为开办费处理，在此之后的作为正常的费用处理。但实际操作中取得第一笔收入作为标志没有法律依据，且增大了税务机构的执法风险，所以实践中一般以纳税人取得营业执照上标明的设立日期为准。二、计入开办费中的业务招待费，是否受60%和千分之五的限制根据《企业所得税法实施条例》第43条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。条例并未区分计入管理费用中的业务招待费还是计入开办费中的业务招待费，因此即使是计入开办费中的业务招待费，也要受条例43条比例限额的限制。三、查补收入是否可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，能否弥补以前年度亏损查补收入是否可以作为计提以上三项费用的扣除基数问题，其实由于当期纳税的时候是按照原来的收入作为基数的，已经对三费进行了调整，如果允许作为基数，意味着稽查是否同时要对企业进行调减处理？以广告费为例：某企业2023年收入为1000万元，发生了广告费200万元，则只允许扣除150万，企业纳税调增50万元广告费，2023年进行检查的时候发现，该企业2023年隐瞒收入500万元，如果允许查补收入作为三项费用基数，则意味着2023年应该调增500万元所得额，同时广告费的允许扣除数增加50万，即200万广告费全部允许扣除。但在实际稽查工作中，查补收入大都不允许作为计提以上三项费用的扣除基数。基层征管稽查一般认为三项费用是以企业在汇算时《企业所得税年度纳税申报表》主表中填列的第一行营业收入为准。所以查补收入不能补提。至于是否允许弥补以前年度亏损问题，国家税务总局2023年第20号公告已经明确规定允许弥补。四、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，在不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分允许扣除由于各金融企业的浮动利率不一致，在计算利息扣除时如何掌握关于这个问题，国家税务总局没有明确规定，据笔者的实际经验及相关了解，目前全国各省对该问题规定不一：有的地方规定只能在基准利率内扣除。而有的地方如上海则规定实际发生的利息支出，只要不超过司法部门的上限，均可以扣除。也有的地方规定，如果该企业既向金融机构借款，也向非金融企业或个人借款，就按照该金融机构的利率，如果全部都是向非金融机构或个人借款，则按照基准利率扣除。虽然上海市的规定比较合理、人性化。但在实际操作中，“不超过司法部门的上限”很难把握，没有多少可操作性。“在基准利率内扣除”是基层税务机关的处理尺度。所以最好还是在借款时使用基准利率，避免风险。五、企业向非金融企业或个人借款发生的利息支出，是否需要地税局代开的发票才能在税前扣除？对个人借款支付的利息支出，是否需要代扣代缴个人所得税的凭证作为企业所得税扣除的凭证羡关于凑这个奉问题论，国臂家税字务总远局有劝规定虫，无长发票谱不能狭扣除旗。但改所得堪税司民解释所又说租可以熟扣除玻。但锐从基粪层税袜务实厅践来想看，词还是倦要取德得发拖票和蹲代扣唇代缴砖个人帖所得贩税，凤以规陶避风击险。瘦六、银向关剥联企努业或组非关祸联企何业的缎无偿费借款疤是否摄需要参核定惧利息叠支出霉，纳先入应墓纳税由所得威额征桌税？亚例如弟：某擦公司镜借款步10疾00换万元四给关乞联企瞧业，软没有毁收取传利息压第一写，如梁果两砍个公飞司不谋是关踪联企洗业，梢没有案法定宅依据专核定供利息航调整借应纳昼税所涝得额干；硬第二奖，如锹果两颗个公永司是旺关联狼企业名，则抱按照山《特最别纳尊税调晶整办绞法》担处理廊，如四果两悠个公膀司均棒是居杏民企残业，撇且税撒负相共同，齿不宜龟进行妖关联瘦交易弄调整御。不痛过实伐践中春也有善被征少管调脖整的且，要腔补营忠业税毛。唐七、溉房地庭产开腹发企炊业未培签订苍预售续合同枯收取乖的定异金是拒否征安税竞实践敢中，胁许多呀基层胁税务舰局对叉定金呢作为逮收入梢来征掘税。摇如某箭地的赴税务顺函中接规定价企业提销售姻未完士工开损发产怒品取仿得的辞收入陡（包帝括预喝收款敲定金膊、预大约保锻证侨金、系合同掀保证创金）言等按演预计饱计税路毛利们率分醒季（胶或月到）计痕算出栽当期仍毛利绣额，享扣除井相关约营业盯税金榨及附陶加、婚土地锦增值筑税后切，作择为纳疲税调役整增笨加额蹦计入覆当期穴应纳驾税所私得额满。起纳税教人未选将定伟金计殊算预付计毛饮利额辰，可覆能面译临补咬税风阴险。够八、葡企业帐为职杜工报必销通洋讯补薯贴，心如何晴扣除陈拿发稼票报扫销，寸这是凯与经销营活嫂动有泊关的沸通讯蜘支出散，计秀入管庭理费侨用。境直接河发放复现金附补贴在，计冲入职境工福捞利费困，并劳缴纳控个人该的得假税。摔报销邀与补夺贴是义两个序不同丘的概公念。固九、宋20肆10生年1赖2月身已经汽计提穴的工推资，计在2蔑01罩1年委3月遍支付驱，是苗否允疗许在荒企业掩所得锡税前伪扣除字？如江果在元汇算诚清缴冲期仍啄未支赢付的维，是造否允玉许扣趴除弃《企乘业所市得税磁法实作施条杜例》畅第3做4条某规定构，支膛付的番工资未方可桃扣除粱，而床国税岔函【站20驰09吐】0雹03蜂号文在件规革定，划实际轨支付侄的工拢资可恋以在躁所得森税前锤扣除康，但尊是为意了减朵少过取多的纹税收挺同会堂计差烫异，僚如果巾在汇绘算清止缴结钱束前证支付野的，鞋应当智允许较在所臭得税甲前扣稻除，策如果庄在汇森算清练缴结杠束后匙仍未辣支付义的，瓶应当标在支漠付年霸度扣驾除。命十、味20璃10岗年1肠2月汁31恳日之喘前已山经计酸提，舅但尚柴未支音付的斩五险投一金蛾，如贞果在稻20模11说年5指月3模1日誓前缴堪纳的纵，是含否允匀许在仇企业喂所得俩税前狠扣除引？如朽果在姐汇算株清缴轻期仍竹未支范付的狸，是争否允紧许在割企业阴所得却税前懒扣除讲五限恳一金何的性风质同享工资忘相似纽，因赤此应薯当比雨照工风资费跟用的柳规定康在企谦业所宽得税拐前扣碧除。询十一河、房对地产利企业芬的未染完工派收入勇是否摇允许引作为籍三项撞费用委（福露利费缸、工逐会经创费和洒教育障经费豆）扣邮除基言数敢根据碎国税咽发【近20辫09锦】3饮1号戒文件买第6联条规亩定，反已经窜签订践预售说合同赞的收骗入为纳销售崇收入湾，销导售收游入是黎三项伤费用楼的扣塔除基持数，浇因此肥房地甚产企壳业的壤未完净工收汇入允悼许作原为三斑项费瞧用扣信除基辟数。脖但是漆，待谨完工塘年度棵该项娇收入才结转释为会墓计收渗入时逮，不咏能再摔次作厕为三闪项费逃用扣柱除基围数。吼当然缸实际雁操作才中，曲也有训一些皱地方劝税务眠机关谣理解倍不同泪，使鸽得不贼能作谊为三舱项费交用扣译除基雨数。腿十二剪、企甘业工数资薪躬金支菌出的丽扣除乳，是招否以咐缴纳努了个成人所榨得税撒作为魔前提翠根据他国税柱函【蛮20本09衣】0允03菌号文防件规础定，盗合理铸的工释资萍薪金朴支出喊要件据之一受为已殃经代页扣代罩缴了浴个人肾所得唉税或怪自行抗缴纳借、未客达起肌征点晴。因愈此企阳业发旦放的丛工资捧薪金党，如葛果没贺有缴秀纳个次人所呀得税挤或未悠达起旺征点住，不橡允许爪在企厦业所灰得税许前扣迅除。示十三干、企悄业支浓付的禽差旅创费补套贴，乡按照闸什么土标准语在税赢前扣喉除鞋应当扬由企页业自辱行制业定标坐准，霸并且施在企洋业所惹得税沃年度舍纳税嗽申报吓时附帅报税崭务机伯关，吓按照索该标回准发珍放的哈差旅蚂费补较贴，译并且威有规岛范的龟领取瞧手续竖，允辩许在零企业鄙所得铲税前民扣除素。蕉十四弱、房痕地产记企业举预售链年度眯是否史允许犁扣除洁未完踢工收臭入缴虾纳的蝶营业收税及鸦附加屋根据做国税继发【蒜20奥09著】3慧1号难文件盆第1摩2条饥规定傲，允橡许扣洽除未察完工监收入闪缴纳强的营拖业税偷金及替附加换。但汗实际奇操作嚼中各聋地主距管税何务机牲关执掘行不迎一。货文件悬规定预“企避业发座生的棋期间编费用艳、已拢销开招发产硬品计限税成丽本、哗营业能税金愉及附练加、误土地祸增值疾税准被予当脂期按醋规定懂扣除洗。”具但对要“已距销开乳发产巾品”免是指面完工瘦产品买，还真是包适括未暂完工熟产品钥，各肾地理粗解不怨同。躁十五钱、房无地产缘企业匀是否达允许继在完邪工年盘度对沟整个伴项目蔬进行狗汇算财，多邮退少究补境对整准个项币目进缓行汇顿算，佛税款膀多退而少补昼，是猾过去桂外商竖投资恼企业何税款眼计算醒方式挪，国堤税发史【2邀00易9】顽31市号文开件对重未完司工收饥入按萄照预杰计计海税毛浸利率蔑征税躺，是列实际筐征收税的概浩念，林不存肉在对荣整个扒项目眨清算眨，多五退少背补。袖即使划完工罩年度飞亏损环，也答只能决用以纯后年饮度的愈所得悉弥补挪亏损检，而并不能婆退税悠。群十六赚、挤园林朵绿化友工程落是否拌允许镜作为价公共养配套饰设施纹预提寇成本狭根据思国税往发【嚼20汽09园】3萌1号袜文件峰第2浴6条耐规定凝，园瓶林绿饺化工渡程属维于基红础设半施建曾造费范，不香属于虑公共娃配套让设施理，因简此不采允许季预提仗成本发。类十七饺、房骡地产统企业援完工巴年度萍未取办得全傍额发竹票的忠，允炮许按罗照合僵同额拒的1新0%寒预提叉，合羞同额滔的确达定问灵题封一般榜房产储企业魄会涉森及多洒个合多同。脊这里爱的合裂同额塔按照壳分合采同计久算，百还是精总合拣同计芹算的彩问题食。例娘如：示某房看产公迷司有录两个白出包恼合同截，一相个合侍同为样60氏0万恐元，孔另外瞎一个差合同缘未4谣00拒万元才，其唐中6索00鸭万元骑的合榆同已徐经取功得全灶额发喘票，堵40帜0万平元的抄合同宗未取勉得发京票，挠是按谅照总裁合同瓣金额洽10筝00把万元苍预提眉1脏00隔万元巷，即补：税端前扣笋除7捷00改万元赛，还蜻是按米照未柏支付馒的分异合同那40四0万平元预脱提4排0万眠元，夹当年理税前屈扣除勉64呜0万柿元呢轻？喇对此冶，各旺地主能管税慧务机兔关意