中环快速干道立交桥、经济适用房、土地整治建设项目可行性研究报告

二期工程竣工2009.5项目实施进度图

第8章投资估算和资金筹措项目实施进度图8.1基本假设(1)国家现行的方针政策无重大改变；(2)国家现行的利率,汇率等无重大改变；(3)蔡家组团所在地区的社会经济环境无重大改变；(4)蔡家组团所在地区目前执行的税赋,税率政策不变；(5)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。8.2投资估算三个子项目总投资69039.66万元，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目总投资20871.16万元，H区经济适用房子项目总投资20744.71万元，N区土地整治子项目总投资27423.79万元。8.2.1三溪口立交桥总投资20871.16万元，其中，建安费13800万元，工程建设其他费5311.25万元，基本预备费926.38万元。其他833.53万元。详见下表11。表11中环快速干道三溪口立交子项目总概算表单位：万元序号项目费用名称工程造价（万元）1工程建设费用13800.001.1立交费用4206.551.2主线道路工程4606.241.3中环快速干道下穿渝合高速桥工程578.081.4三溪口立交A匝道下穿中环快速干道桥工程549.281.5A匝道下穿渝合高速桥工程294.651.6中环线主线上跨同兴B区1＃路桥工程700.681.7排水工程115.111.8照明工程461.581.9交通工程200.001.10绿化工程368.821.11交通组织及施工措施费200.001.12收费站400.002工程建设其它费用5311.252.1征地拆迁费3594.402.2建设单位管理费193.602.3项目前期费用47.172.4工程勘测费100.002.5工程设计费509.492.6工程监理费164.872.7施工图设计审查费27.482.8招标代理费32.422.9建设工程质量监督费38.472.10工程造价咨询服务费109.912.11建设工程综合服务费38.472.12建设工规划综合费13.742.13环境影响评价费18.643基本预备费926.384其他833.535总投资20871.168.2.2H标准分区经济适用房本期的经济适用房分为两个标段：A段和B段。总建筑面积270000㎡，其中A段建筑面积为130000㎡，B段建筑面积为140000㎡。用地面积275亩，建筑用地面积200亩，项目总投资20744.71万元，其构成详见表12。表12H区经济适用房项目投资概算总表单位：万元序号项目名称工程造价1工程建设费用12420.001.1房屋主体工程建设费9990.001.2房屋辅助工程建设费2160.001.3绿化费270.002征地和土地整治费6129.752.1征地费4125.002.2土地整治费2004.753前期准备及管理费556.494税金714.155其他924.326合计20744.718.2.3N标准分区土地整治子项目土地整治规模为965亩。总投资27423.79万元，其中土地征收和整治费21509.85万元（土地整治投资7.29万元/亩，总投资7036万元），税费总额5442.6万元（征用税费按5.64万元/亩计），其他471.34万元。8.2.4基于总项目的土地整治中环干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房子项目和N区土地整治子项目均涉及土地整治。土地整治总规模为1539.53亩，其中，中环干道三溪口立交桥子项目299.53亩，H区经济适用房子项目275亩，N区土地整治子项目965亩。三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，只计算征地费，不计算整治费，征地费以12万元/亩计。其余两个子项目土地整治投资以7.29万元/亩计，土地征用费以15万元每亩计。三子项目土地整治费用合计31233.96万元，其中中环干到三溪口立交桥子项目3594.36万元，H区经济适用房子项目6129.75万元，N区土地整治子项目21509.85万元。见表13。表13征地和整治费用估算表单位：亩、万元/亩、万元征地面积标准费用立交桥299.53123594.36经济适用房27522.296129.75土地整治96522.2921509.85合计1539.5331233.968.2.5投资汇总表（见表14）表14投资估算汇总表单位：万元项目计算标准面积投资三溪口立交桥子项目工程建设费用13800.00工程建设其它费用5311.25基本预备费926.38其他833.53小计20871.16H区经济适用房子项目征地和土地整治费6129.75工程建设费用12420.00前期准备和管理费556.49税金714.15其他720.66小计20744.71N区土地整治子项目土地征用和整治费21509.85利息675.00税费5442.60小计27423.79合计69039.668.3投资计划本报告根据各个子项目的建设期为依据来安排投资计划。在69039.66万元的总投资中,2007年安排40958.43万元,占总投资的59.32%；2008年安排20807.94万元,占总投资的30.14%；2009年安排7273.294万元,占总投资的10.54%。各子项目投资具体见表15。表15投资计划表单位：万元时期项目投资额合计2007年立交桥8348.4640958.43适用房5186.18土地整治27423.792008年立交桥10435.5820807.94适用房10372.36土地整治02009年立交桥2087.127273.294适用房5186.18土地整治0合计69039.6669039.668.4资金筹措和贷款计划按自有资金24336.66万元，占35.25%，；滚动投入34703万元，占总投资的50.27%；贷入资金为10000万元，资金贷入资金占14.48%。计划2007年贷入资金10000.00万元。贷款资金的分配是，中环快速干道三溪口立交桥用于支付工程款等6000万元，占60%；H区经济适用房子项目用于支付工程款等2000万元，占20%；N区土地整治建设子项目用于支付土地整治费用等2000万元，占20%（见表16）。表16贷款计划表单位：万元项目贷款资金分配贷款额贷款额土地整治、前期准备、招标、所有项目进场施工等10000.00立交桥子项目工程款6000.00经济适用房子项目工程款2000.00土地整治子项目整治费2000.00合计10000.008.5土地征用税费和财政返还土地交易收入形成后，收入要在市、区、蔡家组团建设开发有限公司三个主体中进行重新分配。其中，政府所得综合标准为114475元/亩，蔡家组团建设开发有限公司所得综合标准为47335.20元/亩。企业所得是来自市、区两级财政返还，市政府在收取了114475元/亩之后，返还给北碚区政府59169元/亩，区政府在将市政府返还中的80%返还给企业。根据上述标准，土地挂牌交易面积965亩，政府总所得为11046.84万元，公司从区、市级两级财政返还所得4567.85万元。第9章财务分析与评价9.1财务预测9.1.1财务预测方法由于项目涉及三个性质完全不同的子项目，其中，中环快速干道三溪口立交桥和H区经济适用房子项目是公共资本项目，由此产生了财务预测方法问题。本质上讲，公共资本项目应该由蔡家组团所有项目来分摊，本期整治的965亩土地及其形成的收入只应该分摊一部分，若以“共同分摊”原则来计算有关财务指标，则N区土地整治建设子项目只应分摊约90万元。但是，在蔡家组团开发建设总体规划中，北碚区政府确立了“长短结合、滚动开发”的原则，若以共同分摊原则来计算有关财务数据，则所有公共资本项目在财务上必然是不可行的，这不仅带来投资、融资方面的障碍，更主要地还涉及开发建设进程问题。为了贯彻“长短结合、滚动开发”的原则，很好地解决投资效益问题，我们把公共资本项目和基于市场有收入的项目“打捆”，并将“打捆”的项目视为一个项目整体，所有的财务指标都以整体为依据进行计算。很显然，这样计算将极大地降低有收入项目的财务效益，收益流在有收入子项目与无收入子项目之间分摊，效益必然大幅下滑。如果这样的财务预测结果被认为是可行的，则将有收入项目分离出来其经济效益必然很高。9.1.2收入预测第一、收入构成。项目收入由土地挂牌交易收入、经济适用房出售收入、市区财政返还收入三个方面构成。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共资本项目，没有直接收入，只有基础设施分摊收入。由于基础设施分摊收入是基于账面和逻辑上的收入，没有现实的现金流量，所以，本研究报告将这部分收入统一用折旧加以处理，第二、收入确定。（1）土地挂牌交易价格确定。该项目销售收入的确定，关键的参数是土地交易价格。在国家强化对建设用地的管理和严格房地产市场宏观调控的政策背景下，建设用地的稀缺性更加突出，地价整体上出现上扬趋势。根据对周边土地出让价格的市场调查，把土地挂牌交易均价确定为58万元/亩。组团已经储备土地总面积2182亩，伴随开发的深化，组团所储备的土地相继要进入整治和挂牌交易序列，收入流量将迅速膨胀。预计在未来2年中，仅现有的土地储备量能够实现收入126556万元。（2）经济适用房出售价格确定。本期推出的经济适用房全部用于安置搬迁农户，项目在建设和运营模式上具有特殊性。首先它是一个非盈利项目，房价只能根据成本价确定；其次，由于搬迁农户从土地交易的一级市场已经得到了合理的补偿，本次的建设投资实际是安置费的转移，或者说是将农户搬迁安置费采取了集中管理、集中使用的一种方式。但在财务上，必须实行收支两条线、各算各的帐。把经济适用房出售均价确定为768.32元/㎡。农户购置经济适用房采取“多退、差补”的政策。（3）市区财政返还。以过去2年市区两极财政的实际返还数量为依据，确定本项目的财政返还额度。把市区财政返还标准确定为47335.2万元/亩（挂牌交易土地的实际面积）。收入总额＝土地挂牌交易收入﹢经济适用房出售收入﹢市区财政返还收入=55970.00﹢20744.64﹢4567.85＝81282.49（万元）收入流见表17。表17总收入估算表单位：万元序号项目200720082009合计1土地交易收入0559700559702房屋出售收入09988.1610756.4820744.643财政返还收入004567.854567.854合计065958.1615324.3381282.499.1.3成本及构成（1）征地费。征地总面积1539.53亩，由于土地类型和用地类型差异，所以，不同土地具有不同的征地费。项目征地总费用22194.36万元。（2）土地整治费。土地征用后需要经过整治才能土地利用的下一个环节。土地整治包括土地平整、通路、通电、通水、通气、通通讯等，其费用高低与区位、地形地貌等有关。项目土地整治平均费用为7.29万元/亩，整治费用为9039.60万元。（3）工程建设费。工程建设费总额26220万元，其中，立交桥子项目13800万元，经济适用房子项目12420万元。⑷管理费。管理费按土地整治费和工程建设费的4.35%计提，总额是1533.40万元。⑸招投标、土地挂牌交易等费用。招投标、土地挂牌交易等费用按项目总投资的1%计提，总额是690.40万元。⑹财务费用。贷款利率6.75计，财务费用总额675万元。成本估算表。（见表18）。表18总成本估算表单位：万元序号项目200720082009合计1征地费22194.360022194.362土地整治费9039.6009039.603工程建设费8625131104485262203.1三溪口立交552069001380138003.2经济适用房310562103105124204管理费用383.35517.80517.801533.45招投标和土地交易服务费345.20345.200.00690.46财务费用675006757合计41262.5113973.005002.8060352.769.2财务分析与评价9.2.1赢利能力分析（见表19、表20）⑴项目财务内部收益率和净现值。项目全部投资的财务内部收益率为23.52%，财务净现值为4862.05万元（10%的贴现率）。⑵项目利润总额和利润率。总收入（81282.49万元）减去总成本（61722.76万元）再减政府税收（11046.84万元）得利润，利润总额8512.90万元；项目从第二年起有利润；年平均利润率12.33%，总投资回报率为34.97%。⑶投资回收期。项目投资回收期0.98年。⑷政府税收。不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到11046.84万元，占土地挂牌收入的19.74%。税收内容十分复杂，见“北碚府发[2005]69号”文件。9.2.2贷款偿还能力分析项目贷款总金额为10000万元，自2008年起，项目有经济收入，在项目的第二年就能偿还贷款本息，还款期为一年。项目用于还款的资金总额为16556.85万元，平均偿债备付率为1.66，符合要求，风险较小。贷款偿还比为1.07，银行有较好的收益。还款计划见表21。9.2.3敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素的变化对内部收益率和净现值的影响。见表22。由分析可知，对财务效益影响程度分别为：土地出让价格、征地成本。当土地出让价格降低20%时，项目净现值为-4398.44，财务上不可行。其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。表19损益估算表单位：万元序号项目200720082009合计1开发收入065958.1615324.3381282.492开发成本41734.4614816.755171.5561722.763开发税金6628.1044418.73611046.844开发利润-41734.4644513.315734.048512.905所得税6税后净利润-41734.4644513.315734.048512.80表20现金流量表单位：万元序号200720082009合计1现金流入065958.1615324.3381282.491.1土地交易收入0559700559701.2房屋出售收入09988.1610756.4820744.641.3财政返还收入04567.854567.852现金流出41396.96239735002.870352.762.1征地费用22194.360022194.362.1土地整治费用9039.6009039.62.3工程建设费用8625131104485262202.4偿还贷款利息675006752.5偿还贷款本金0100000100002.6管理费用（含人员工资）517.80517.80517.801533.42.7招投标和土地交易服务费345.2345.20690.43净现金流量-41396.9641985.1610321.5310909.734累计净现金流量-41396.96588.2010909.73表21贷款偿还计划单位：万元序号项目200720082009合计1还本付息1.1年初贷款利息累计106751.1.1当年贷款100001.1.2当年应计利息6751.2当年本金偿还0100001.3当年利息偿还67502可以用于还本金的来源10654.0565902.79416556.85开发总收入65958.1615324.3381282.49减：工程建设费13110448526220减：税金6628.1044418.73611046.84减：用于滚动投入3470300减：管理费用517.8517.81533.4减：招标费用和土地交易服务费345.200690.4减：财务费用0.0000表22敏感性分析单位：变化因素变化幅度财务净现值（万元）财务内部收益率（％）征地成本-20%8897.3932.86-10%6879.7228.41基本方案4862.0523.5210%2844.38170218.30%20%826.7112.53%土地出让价格-20%-4398.44-10%231.810.79%基本方案4862.0523.57%10%9492.335.83%20%14122.5441.73%9.3财务结论经投资估算、财务预测和经济效益分析，项目总投资69039.66万元、总收入81282.49万元、计算期总成本72769.60万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，项目全部投资财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目平均偿债备付率为1.66。整体看，项目社会经济效益好，项目的风险小，抗市场干扰能力强。第10章社会评价10.1正面影响10.1.1提高当地居民就业率和就业结构三溪口立交桥建设将解决中环干道的瓶颈问题，项目的运营将会加快当地服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此将会增加新的就业机会和就业人数。同时土地整治项目的建设和运营，与之配套的基础设施的建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多的外来投资，大大增加当地居民和农转非人口的就业机会。10.1.2增加当地居民收入水平项目实施后将回给当地居民带来了两方面的收入，一是直接征地补偿收入，二是间接收入。征地拆迁补偿按18万元/亩测算，其中有12万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积1.5亩，则人均可有16万元左右的补偿收入，其中一次性补偿为10万，评价一个家庭按3.2人测算，约为32万，扣除安置房购置及装修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每个家庭还有17万元可直接支配。其二，征地以后，居民实现二、三产业的就业，预计年人均纯收入可达5000－6000元，较之2005年的3670元有较大的提高。10.1.3提高当地居民生活水平、改善生活质量目前，蔡家组团人口密度相对较低，商业、餐饮业、零售业、和服务业的发展水平低，用与居民休闲娱乐、购物的场所较少，居民出行多有不便。随着项目的实施，组团内的开发建设，各种商场、休闲场、体育设施场所将应运而生，这对充实当地居民的生活内容，提高居民的生活水平、改善生活质量均有重要意义。10.1.4提高北碚区城镇化水平项目实施将促进北碚区城市化水平的提高。一方面，城市新区在开发建设过程中将征用大量农地，促进农村人口转化为城镇人口；另一方面，新城区建设后，将吸收大量失地农业人口的就近就业，实现一产业向二、三产业转化，提高非农业人口在总人口中的比重，促进北碚区城镇化水平的提高。10.2负面影响（1）项目在施工期间，会带来暂时的交通问题和环境问题，如施工噪音、交通堵塞等，可能会影响周边居民生活，引起群众意见。对此可通过有效的施工组织和文明施工措施将不良影响降至最低，避免和减少社会风险。（2）因项目占地较多，需要进行大面积的征地和拆迁，由此可能会暂时影响一些人员的生活，并引起不满，触发他们的抵制情绪。同时，项目业可能会使部分因土地的流失而战胜处于生活无依、生存无靠的状态，引发一些社会矛盾。为此建议有关部门通过宣传沟通，确定合理的征地补偿，增加适当的就业方式和渠道，尽量减少负面影响。综合来看，项目带来的积极影响远远大于负面影响。10.3互适性分析10.3.1当地不同利益群体对项目的态度、支持性分析项目的设施主要涉及三方面的利益群体：农民、拆迁居民、企业主。当地农民和居民对项目的开发和建设非常支持，他们普遍认为新城区的建设将极大的改善他们目前的生活环境，增加他们的就业机会和择业就会，从而提高收入，改善生活状况。对于项目建设涉及的拆迁安置，拆迁户将获得大量现金，并可以住上商品房，是拆迁安置的直接受益者，因此他们对搬迁普通持欢迎态度，并积极配合。而蔡家组团具有的地理优势、以及政府的优惠政策和当地群众的支持，对投资者有很大的引诱，借助与新区建设，基础设施的完善，投资环境的改善，企业有很大的利润空间。因而项目建设多方都能获益，没有组织障碍。10.3.2各级组织对项目建设和运营的态度分析北碚政府非常重视蔡家组团的建设，区委政府把蔡家组团的建设列人“十一五”期间全区经济社会发展的一项重大工程，并制定了一系列的配套优惠政策。各级政府积极相应。同时项目实施还涉及到通讯部门、电力部门、给排水部门、交警部门、材料供应部门、运输部门等多个部门，它们是项目建设的重要保障，也是项目的直接或间接的受益者。但是部门间的利益相互交错，摩擦在所难免，妥善处理他们之间的利益关系，以最大限度地争取到他们的支持和配合。第11章可行性研究结论与建议11.1可行性研究结论蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目——“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”只是总项目中的一部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理。经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资69039.66万元，总收入81282.49万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强。11.2问题及建议项目建设、运营和管理中存在三个问题。第一、权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碚区政府，在业主——重庆市蔡家组团建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。第二、农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”

的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。第三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章

项目总论 11.1项目概况 11.2项目编制依据 41.3可行性研究报告结论 61.4存在的问题及建议 9第二章

项目背景及必要性 102.1项目背景 102.2项目建设的必要性分析 112.3项目建设的可行性 13第三章

建设条件 153.1项目区域概况 153.2项目承办单位概况 21第四章

市场分析 234.1市场分析 234.2项目建设的特色内容概述 26第五章

项目建设方案 415.1总体布局 425.2功能分区 425.3道路系统 445.4建筑设计 445.5基础设施 455.6景观规划 475.7竖向规划 485.8环卫规划 485.9主要技术经济指标 495.10建设项目进度安排 50第六章

投资估算与资金筹措 506.1投资估算原则和依据 506.2项目投资估算 516.3资金来源 55第七章

财务和社会效益评价 557.1财务评价的依据 557.2收入测算 577.4经营成本与费用估算 607.5财务效益分析 617.6财务敏感性分析 62第八章

文物保护与安全 638.1博物馆馆藏文物的规章制度 648.2影响文物保存的外界环境 64第九章

环境影响与保护 729.1环境现状分析 729.2影响环境的因素分析及采取的措施 729.3环境保护 75第十章

项目组织与管理 78HYPERLINK"file:///H:\\准备修改传百度文档\\准备上传1111111\\已传1