贵州2015年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产特点考试题

贵州2015年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.62、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。

A．38.26

B．40.33

C．46.5

D．62.333、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资4、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。

A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证

C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款5、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。

A：平等

B：自愿

C：有偿

D：无限期

E：房地产估价机构必须加盖公章6、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法7、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。

A．有效经过年数

B．实际经过年数

C．剩余经过年数

D．自然经过年数8、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指

A：会计主体

B：货币计量

C：会计分期

D：持续经营

E：执行层的组织协调9、在现实中主要存在着下列相邻关系__。

A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系

B．通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系

C．友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系

D．通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系10、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。

A：55．0

B：85．6

C：150．0

D：123．6

E：借款合同

11、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。

A：估价方法选用恰当

B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C：计算公式和计算过程正确无误

D：各种估价方法的测算结果一致

E：工业用地的监测点评估价格12、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。

A．7974.00

B．8023.00

C．8056.25

D．8078.0013、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

A：替代原则

B：谨慎原则

C：合法原则

D：客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格14、路线价法特别适用于__需要对大量土地进行估价的场合。

A．土地经济评价

B．土地课税

门中止裁决情形的有。

A：发现新的需要查证的事实

B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的

D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的

E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的3、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的__等因素，以房地产市场评估价格确定。

A．区位

B．用途

C．权益

D．建筑面积

E．产权性质4、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指__。

A．房地产管理投资

B．房地产置业投资

C．房地产开发投资

D．房地产经营投资5、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。

A．估价细则

B．估价原则

C．估价准则

D．估价程序6、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。

A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和

B：建设项目可由一个或几个工程项目构成

C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分

D：高等院校的综合教学楼属于单位工程

E：通风工程属于单位工程7、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。

A：房地产转让

B：房地产抵押

C：房屋租赁

D：房地产权属

E：房地产经营8、进度控制是对建设工程项目实施的__管理。

A．质量

B．成本

C．时间

D．计划9、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．偿债备付率

D．资产负债率

E．速动比率10、国家对房地产开发企业实行资质管理，按企业条件分为四个等级，其中一级企业应具备的条件主要有__。

A．注册资本5000万元以上

B．从事开发房地产经营时间5年以上

C．近三年累计竣工建筑面积5万m2上，质量合格率为100%

D．中级职称以上管理人员20人以上

E．公司固定资产价值达到8000万元

11、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。

A．中位数

B．众数

C．平均数

D．分位数12、下列关于地形图，表述正确的是。

A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图

B：地物一般用等高线表示

C：地物和地貌总称为地形

D：地物指地表面上的固定性物体

E：地貌指地表面高低起伏的形态13、人防工程的地下室面积__建筑面积。

A．属不应分摊的共有

B．属分摊的共有

C．不属共有

D．属物业公司所有14、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。

A．购买—持有—出租—出售

B．购买一更新改造—出售

C．购买一更新改造—出租—出售

D．开发—销售

E．开发—持有—出租—出售15、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题)

A：销售收入

B：转让收入

C：租金收入

D：利息收入

E：借款合同16、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是__。

A．加强对房地产市场的监测

B．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C．督促开发企业按城市规划实施开发

D．督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置

E．不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生17、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。

A：地域分析与选择

B：具体地点的分析与选择

C：建筑总面积的分析与选择

D：平面布置的分析与选择

E：对出售、出租、自营等方式进行选择18、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。

A．33

B．40

C．43

D．4719、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。

A．2139

B．2146

C．2651

D．265920、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。

A：实物

B：地点

C：区位

D：用途

E：建筑面积21、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。

A：做好房地产权属登记信息化工作

B：做好房地产登记发证工作

C：做好房地产权属档案管理工作

D：为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据

E：做好物业管理工作22、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%23、房地产的规范性文件包括。

A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》

B：《房地产估价规范》

C：《关于房地产中介服务收费的通知》

D：《房产测量规范》

E：《城市房屋拆迁估价指导意见》24、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。

A．指数平滑法

B．市场因子推演法

C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法25、物业