思源成都长城集团优客联邦期销售价格测算与合作建议书

呈：长城集团领导长城集团优客联邦2期销售价格测算与合作建议书成都思源房地产经纪二零零八年四月二十三日编制一、周边项目销售均价确定分析经过在08年4月19-21日三天内，我司对红牌楼区域内小户型项目进行深访，根据项目现场销售价格的测算后我们得出，各项目的销售均价分布入下：红南港：销售均价6550元/平方米杰座：销售均价6500元/平方米泰基·南棠：销售均价6500元/平方米（项目于6月初开盘，该价格为项目销售人员告知价分析后结果）橙堡：销售均价6300元/平方米企天邑惰华庭庄：销汪售均肌价为器63纸00省元平砖方米爱注：维上述垃价格腥测定敌以胡各项梁目2此00罗7年抬10列月到烂现在浅的各袄阶段粥销售净均价啄的平宰均值骡为计启算单任位伶。宴二、跃区域恋项目势价格掩评定裹比较臣系数吧确定齿区域幸项目秧价格递影响益因素今确定弄为列了科鸣学、供合理慧的测骂算项厚目未赤来销诱售价匙格，银我们准采用挥市场侍比较小法兽，对拦项目逆销售郊均价裂进行见测算笨，以骨强调键项目固价格辞定位成的竞斑争优采势。糕于是广我们伪对项静目价饿格确河定的怨影响汽因素陪进行符拆分花与确伞定，礼其详存细权苍重示宜意如秘下次（单兔项因担素总吸分值汪为1箩0分叔）：机项目箱地理交位置舍：从肉项目式处于茶成都篮城市王区域称的角坛度来顷看，厕本案胞评定软值为施7分蹈，优演越项涨目地迟理位行置的驼加0纱.5巷分，犹次于州项目中地理食位置冠的减斩0.宇5分善（由舍于区术域内衫项目断都处洗于红利牌楼初，所岗以，姨其地款理位阻置不摔做详污细细赴分）菊；亦开发溉商品析牌：偿长城啦品牌躺测评闯为7与分，扮明显丰优越阻项目轰品牌龟的加腾1.止5分蔑，较忆优越盏于项坡目品都牌的倾加1瓦分，脚略优璃于长狗城品夕牌的含加0昌.5毙分，财低晒于长龄城品唉牌的鹿减0众.5食分，杂严重脏低傲于长元城品敢牌的酒减1田分虫；贝项目耽规模蚕：每以项面目2况期规显模为秀测评逝依据吵，项检目分妄值为止8.欠5分话，比均项目载大的杀加0奶.5喷分，阀比项阴目小质的减岁0.个5分星；晕周边叼配套惹：本半案分敬值为辰7分备，比塘项目字优越庄的加艳0.尖5分携，次遥于项捐目周陵边配附套的附减0旨.5唇分；值小区腰配套迅设施炼：项拳目测塑评为槐8.锅5分臭，比膏本案仰小区跑配套档优越寇的加久0.滥5分罗，次目于项光目小柏区配坐套的干减0薪.5杀分；厉规划项合理罩性：连项目薪规划笔测评栏为9营分，兔最优顾于项筐目规在划的题加1迷分，秋次优炮于项疏目规牛划的危加0倒.5碰分，篮次于哗项目品规划岸的减促0.两5分楼，最悠次的丑减1迹分；祥交通赚方便铺程度蛋：连项目工测评则为8垂分，子鉴于揭区域荐划分玩不明补显，舒优于立项目免交通烦的加郑0.芒5分贡，次孟于项刻目交惜通的受减0申.5醒分；觉物业咳管理娃完善刻性：况项目头测评挖为8没分，雁优于津项目廉的加谨0.仇5分鸭，次托于项前目的倍减0炉.5扎分；迷空气盟环境剑状况程：闸项目减测评猾为6耻.5抵分，痒优于节项目泛的加怨0.扭5分戏，次似于项虫目的盲减0捕.5秒分；标生活何方便般程度处：组项目皂测评卵为8接分，哨优于暖项目位的加振0.哗5分宵，次联于项郑目的榨减0队.5展分；刮车位嚷拥有涝情况终：零项目踩测评球为8痰.5殃分，晨优于移项目厘的加抚0.走5分件，次渴于项谎目的四减0煌.5拉分；坚住宅田朝向附合理株性：翁项目退测评丹为7除.5揉分，饿优于饲项目玩的加氏0.乏5分皆，次性于项吩目的涂减0您.5律分；事外景愤均好呆性：峰项目槽测评愈为6颂.5拼分，魔优于夜项目规的加巾0.略5分泪，次绒于项摆目的刃减0巷.5络分；遗小区辆绿化为比例锅：弹项目捕测评朽为8灶分，抬优于臣项目裙的加蔽0.膜5分申，次世于项煎目的似减0加.5钓分；姥整体庙景观亚搭配符：僻项目深测评贪为8凳分，鸟优于容项目同的加池0.店5分酷，次凑于项仁目的婚减0小.5萌分；驼人车右分流钳情况林：团项目挑测评誉为8煎.5号分，龄优于遣项目输的加尼0.穗5分跪，次酬于项香目的胳减0搂.5鞋分；仿户型廉面积急合理以性：支项目惯测评俘为6波.5胸分，摄优于自项目津的加慧0.污5分淹，次吼于项棋目的廉减0陪.5衡分；仅各面黄积段考户型旱比例嫂合理置性：迎项目换测评箭为6斗.5讯分，脂优于鸭项目演的加仁0.观5分莫，次饮于项纱目的姜减0锋.5淹分；宣间隔展设计逃：桃项目屿测评爷为6勒.5碧分，银优于循项目叨的加视0.则5分府，次恳于项盯目的木减0野.5捉分；锁各结静构户日型比间例合储理性更：项雪目测眨评为援6犹分，扰优于团项目贵的加锹0.某5分逝，次淋于项洽目的漆减0万.5团分；娱项目是及目护标客袍户定冶位准创确性衰：项牛目测客评为荷6振分，刺优于启项目场的加法0.角5分吐，次庙于项锋目的蚀减0姿.5傻分；庭高科壮技建艰材产轰品应脖用：刷项目炭测评体为6康分，维优于是项目局的加苦0.端5分辫，次珍于项赛目的垦减0暖.5狂分；闷项目跃置业药者评但价：唐项目串测评批为茅6接分，垂优于亏项目烘的加眠0.宰5分膜，次论于项堂目的龄减0摄.5齿分；灿2、强各影锄响因雾素确镰定分喷值确竖定捷注杯：未拦说明盆部分惜，为粥我司才多专询业人拘员，醉实际今调研两评分端后的拴平均坏计算院值。腾三、皆市场椅比较豆法对介项目闸销售东均价头的测尿算贡鉴于榆本案炒现在蔬的直亏接竞绘争对超手为福红南先港蚀项目仅，未镜来竞始争对拢手主步要垫为杰馅座与款泰基萍南棠召项目匠，及蝶周边好其他啦项目怖的分脊流，善经过遥我司舍多名唐专业西人员正调研纤比较股后，永对其旅项目欧权重粮计算亏与墓测算娇方法仓分布腿如下假：血A、两考后虑市赴场竞摘争因辣素，音我司州采用斗可类虫比项河目量竹化定叉价法奏对项融目进极行价虹格评撞定。论关锤础B、勉其权夹重分瓦布为穿：红增南港国占2扶5%吩；杰辫座权届重占栏18侵%；棚泰基款南棠享占2幸5%鞭；橙抛堡占镰17蒜%；颗天邑闲华庭撇占1叼5%陕（选初择楼紫盘里柿要求高，其池一为兽直接松竞争陆对手厘，代高表其妥合理托性；畏其二骨为距借项目元较近芬的，墨有参辉考价炕值）滔；担跟喝绢C、督项目愚分值喷评定哪，以希项目徒自身似为基妨准，能参考锤项目担评分冒的办零法进拴行评晚定销领惹D章、项搁目价续格计垦算公州式为饭：M孝=(来S1答/A宅1)赠*K滨1+记(S余2/夏A2帝)*千K2查+询(逆S3鄙/A忍3)申*K摔3+疲……近.+辰(S巴n/掩An减)*介Kn骡.其纽Si室表示至为比区较项榴目销者售均据价疤;A彻i太为比短较项默目项若目本搂案评援分比凤值锯;K轰i春比较串项目肺权重阶.袜其价匙格计红算过赴程为愁：赴榨经携市场潜比较沸法对驶项目盟价格玻进行京测算奉后，克项目包的销族售均丢价格鬼保持韵在6宜48而0元盆/平筛方米腔。驱四、网项目仙销售旦的相箭关建寒议钉1、膨对市部场的乐思考赶：哑就宏奋观政楚策影柜响，制从成束都房瞎地产多市场骂整体叼来看纽，其评发展绑水平趋，进哨入一荒个理越性发搞展阶陈段；城同时袖成都童房地劫产市凝场在六20肿07不年就命开始跃未出评现斜“各金九晃银森十逢”度的市群场惯须例（兆如左惕图示跃意）薄，所棕以我携司认圾为，厨本案固在2昌00啊8年骄9月注末开部盘，羡其受肃市场谈拉动恒的可亿能性镜不高托。故令建议丑项目裹整体根销售身均价爪保持姐在肆64缴80扭元/惑平方斩米左哄右。碰2、闭对项硬目销示售进道度的弯思考舞2.鸡1、志快速秘回款虾，实宇现多阻资源末的开舱发；廊2.薄2、取提高护项目摄认知发度，酿便于流红牌御楼后舅期项殿目的牲持续本开发借；纠2.挠3、构年前更回款希1个妖亿的踩销售脆压力当；亲在开绕盘后件的4苦个月消之内浓，其靠中1旗月过鞋年，截购房蓬人群候明显敬下降蜻，折康算回缠款周帮期为咸10偿0天伍左右瓜，销傅售进洽度的雹确保洋存在休一定款压力杯。震3、色对项哥目工厉程等影的思纯考须3.芬1、侨项目充主体选在2孤00凭9年益1月迷方可中封顶廉，项束目按君揭方独可办牺理，示使项隐目销译售回乳款具棕备不灶确定够性因毕素影乔响。烘3.刑2、蠢项目每住宅馋部分雾，总践体量并约3热.8崇万平增方米痰，总土47短8户纯，总棉销售名额小帜于迟2.思4丈亿，窜如果慈按照尿项目纸1月趴份开岗始办青理按应揭，手年前症回款德1献个亿嘴，这土就意泡味东着在帅10扭0境天时辜间内煮要消推耗掉份项目副全部纯销售棋总额骨（袖按锻45屯%以贞上办箩理按数揭冰计算浙），总按照平现有柜市场风发展棋不明耽朗的瞎情况伯，愚项目粉其存观在一棍定的补销售器进度唱瓶颈巡。待五、箭合作中模式观建议火烟综上受所述亭，以印本案咸快速稳回款己为目糊的，薪提升寻项目包知名宋度，慎带动蓬后续敌项目局的持越续开裕发，皂我司郊建议嚼与贵妙司合李作相肯关内羞容如警下：陡在长数城公桶司即哲定的蝶年前划时间产内幕完成述销售挑额1喉.6农亿葛以上局；洞为项挨目搭趟建其扑合理苏的营胡销渠叉道，跃提升旺项目摩与长每城的俩知名房度与痕美誉挖度；虾我司面愿丙为本岛案2倘期前尘期装刚饰费衔用进于行垫删付，塘其费艘用递在后贴期代乐理佣熊金中流一并缘予以温返回退；辛项目狗2期欣代理捎佣金族为项隐目销烈售总袭额的推1.场2%乡予以继计算脚；脑项目膛合作戴，销离售均茶价以只62稿0南0元醉/平仇方米斜为计圾算辱基础烤；采（折笔合项滨目快锤速回见款、甘市场做理性贞发展径及竞芽争激竞烈等亮因素个，在式项目村64韵80刃元/绘平方灭米的偿基础