某地产项目营销企划报告

广州芳草园——从概念时代到影像时代项目简介芳草园，位于广州寸土寸金之地的天河北路，占地面积53436平方米，总建筑面积20307平方米，总绿化面积达20000平方米，其中中心花园占地8000平方米。芳草园总体规划11栋住宅，首期面市的为2栋31层高层，首二层裙楼连体，地下一二层为停车场。小区生活配套有大型综合商场、幼儿园、医疗中心、电信局、银行……衣食住行配套设施齐全。芳草园配有双重豪华会所，建筑面积达6000平方米，包括双泳池、桌球室、棋艺室、乒乓球室、健身室、阅览室、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动中小、老人活动中心等……处于广州新都市中心天河北路的芳草园，中信广场、大都会广场、名难苑、天河城广场、购书中心等名厦华宅拱卫环境，尽显尊贵，更有广州东站、地铁---号，优最繁华，傲踞其中的芳草园，时刻彰显明日生活新里程。楼名出世，芳草园1999年底，凌峻公司受芳草园发展商的委托，操作芳草园新金上市的推广运动，在1999年10月份和2000年4月份两次大规模的推广运动中创造了天河北路的奇迹，每次推出的单位售出率高达90%，而在2000年10月份谈市的情况下，第三度面市，再次制造火爆销售，通过以上三次的推广运动，芳草园呼和胜两栋共400余套单位几乎全部售整（仅剩一套），总销售额超过3个亿。芳草园的推广，不仅在销售上获得巨大成功，而且在同行中，也获得极高的评价，是难得的既叫座又叫好的项目！天河北路，作为广州未来的城市中心，在以中信广场为中心的周边地段，集中了大都会广场、国际贸易中心、市长大厦、金利来大厦等高档建筑和金海、天一、帝景苑等家宅楼盘，参差不齐的建筑排列与高密度的建筑群落，被称为广州的石屎森林。严格来说，广州市在天河北路的规划上存在一定的失误，比如，密度过大，楼宇档次参差不齐，缺乏公共活动场地，这些都在一定程度上影响7天河北路商品房的素质。天河北路因其地理位置的独特，楼盘的价格大多在7500元左右。早期广州市场的豪宅标准是位于城市中心，装修豪华，面积大……可以说是以追求豪为目的，在楼盘的命名上也无不给人以豪气甚至霸气的感觉。随着人们眼界的提高，人们逐渐认识到豪宅不仅仅是这样一个简单概念，豪宅的概念也在发生变化，评判豪宅的标准开始转到对环境以及景观等其它的质素要求上了。在这种思路及时势的需求下，“芳草园”作为一个楼盘的名字顺时而出。如果单纯从地理位置、楼宇外形、大堂面积、会所设施等硬件标准来进行衡量，芳草园无疑是一个蒙宅，但芳草园认为，仅仅把豪华理解为豪宅的内涵是片面的，豪宅的本质是给予居住者舒适的生活感受，而不仅仅是一些外观上的东西。芳草园是这样理解的，也是这样做的。在见惯了听惯了以豪气、大气为家宅的名称后，芳草园这个名字最终听起来就让人感觉与天河北的传统蒙宅命名不一样，有花有草的，倒象是一个什么郊区金，却没有料到这是一个地地道道的市区盘，就在天河北路！芳草园正是敏锐地抓住了这一点，其建筑采取围合式的布局，在中间有一个8000平方米的花园，从根本上与竞争楼盘形成了差异。它更注重居住者的生活感受，比如，窗外的景色、户外活动的空间、回到家后的舒适感等等。这就是对现代人居住的理解与洞察。这形成了芳草园主要的营销策略的主要因素，在此基本策略上，芳草园展开了一轮又一轮的成功推广。推广策略工跳咸在明狱确了锅芳草蜡园的分核心欢开发程策略中——书一天圈河北忠路超盖大规表模绿俗色环苏保色毙区之鸟后，灯芳草腔园的峡各项惜推广迅策略覆开始砍有条爬不紊弦地展锦开。债扑浩（选一）饮目标维消筑费群筋的圈榨定盈愚洒芳草精园作量为广厉州新帐城市拒中，殃肝的哲高档温商品亏房，兆具有造投资饮和自筐住的省双重暴价值拼。因缓为芳争草园裁所处或的广弊州天倍河体亦育中艳心版屈块，由可以禁说已索经是秋广州克金融测和经弱济的宰新中乞心，暴集中渣了最汪高档和的写嫌字楼响和娱睬乐设痕施，品相应烫带动枯对周质边住球宅的铺需求锈，使制得天膛河北兽路的劳商品洲房租恨赁市腥场一脆直相典当活射跃，动具有鞋丰厚挖的投捞资价哗值。馋植传彩统诱广州弄的豪找宅，食单位谣面积重主要贴在1杯20茧平方榨米以杏上，减以每咽平方敢米7仇00丰0元师来计黄算，偿总价拆往往贡超过逆80康万，损能够召购买摩的人坝群相殃当有胁限，教主要采以商选人为肌主。输而此夜部分广买家害经过芳多年败的市双场消胀化，异存量哪已经蛾不大慨，如姿果再凑以此患类买浊家为筑主要幕消费蚁群体腾，则震必然致面临翠激投烈的睬市场鹿竞争戒。漫经过编详细克的市容场调洪查，呈芳草洪园发尾现，丘天河朴区置数业者碍年龄疯层比伍老城玉区置姜业者右要小钢5-遥-1劫0岁支，同僵时还刘有不孙少外先地来左广州宏发展厨的年江轻高醉收入栽阶层绑。芳副草园旋认为菜，中宋高收加入的陷白领迫和金蹲领人币士将动成为甲项目元的主姜要潜拜在消默费对笔象，谨他们蛛年龄竞在2搅8-另-4季0岁察之间脏，个至人月码收入板在5缝00两0元损以上询，具企有很肉强的建月供昆能力复，搅家庭糊结构拉以三笼口之低家为默主，柴但家毅庭积殊蓄不押会很恨多。看他们辩所需逆要的咏房子贿是离老上班售地点辩不远火，有极较高牵的综体合质封素，周户型疼面积劈以两疼房两叹厅和娱小型卖三房未二厅辨为主踢，同劣时，彻房子沾要具款有较重好的巧保值屈和升名值能乐力。刻汉在明傅确了瓜主力纠消费谦群之择后，柜芳草誉园开势始展母开系秩列化著的营纪销和迷推广屑工作欢。洗苍（二速）形晃象包微装富戴沫天河倦北路剖绿色劝环保站社区列是项犁目弄的市薯场定判位，盏它清烂楚说笔明了温项目撕所处摧的受位置忘和基帜本状娃况，禽但是扎它不抬是一熟句广怎告语宣，同欠时，利也没简有赋概予项垮目鲜容明的焰形象孝。只芳草并园所垒针对亮的消侮费群银与传愉统的倡购房啄者的势区别参是明漠显的誓，他宣们有继自己酱的生乔活方甩式，张作为恩项目聋的形忘象包预装，抓要与贿他们粒的生位活肝理想斥和生弯活观岩念相属吻合罗，才岛能起献到事脸半功猾倍的款作用楼。巨在这班样的毕背景眨下，灯“趟我轻丢松。滨我快叙乐法”靠的广舟告语肝应运雁而出阳，轻绸松和匠快乐拿也随叠之成猫为项多目的查主要聚形象物包装典方向格。对槐于都奖市生仗活的剪年轻尸人来朋说，遥生活借紧张叔，工划作压阴力大秒，回悔到家付中渴呈望的既是轻组松自眨如的锐生活毛方式宝，他砌们不岩想活拐得太月累，裹他们氧也不堤想承恒受太金重的悬负担枕，他膛们只谣是想贝回到庙一个茧让自熄己蜂感觉提轻松纪而快掏乐的岗家里结。醒具体绑来说挎，芳理草园普的轻鸭松和粥快乐杆体现忍在以榜下三护个方嗓面：弊浊童患1．掠因为瑞地理针位置限的便斩利，芬买家简在下闸班后榜可以岸很快池的回两到家缺里，妹不用盘在路轰上花络费太嫩多的贯时间明，此互为轻决松之狱一；侧吉祝抚2．扰因为掌总体驾规划推的卓哪越，斤80本00鸡平最方的伟大花损园让点住户息有回眼归自孕然之年感，款双会竞所可首以让浇你彻疏底放疫松，钟此为垮轻松兴之二齿；钩随单3．腰因为梢楼价捧的优踪惠，鸽芳草施园以插超低男的价则格发偿售，害让更晨多的维买家嫌能够束拥有嫌高质版素的夏物业粱，此炸为轻顶松之竿三。家峰“膝我轻挠松，栗我快贱乐黄”无此广妄告语洒具替有年乳轻人制喜欢扁的语傻感，需又具袍有清印晰的切承诺幅，所校以一尊经推岔出，激马上河在市藏场上席引起劲了强营烈凡的反很响。碰煎雷斜（三怕）定煮价策磁略翁咱叠芳草阅园周殖边的甜楼价朋，每剃平方哭米最饮贵的怕均价丛在9陵00腔0元薄以上临，最戚低的婚也有邪70混00量元，把这些危发展车商满肾足于挽每个撑月十川几套败的成黑交量腹，追堪求单协位面宜积的瓣利润沾。而催芳草举园发陆展商梳认为吧，最熔重要涨的是伟总体廉利润惭，而消总体倒利润林的关毛键在下于销埋售速说度。林经过病详细徒的论微证和量计算灯，芳他草园泳决定疼以均鸦价每但平方细米6驱00裙0元拌推出挺市场努，最胆低价堂仅为苹4控50目0元驻，比缎周围劝楼价然低3恒0％冤。芳畅草园兼认为港，以示这样抵的楼布价推嘴出这清样质封素的甜房子夜，销吴售速桨度一受定可苹以提季高很叙多倍抓，同偷时可泛以节顶约大默量的澡推广龄费用功，还粮可以健避免纱未知舍的风书险。哭时间军证明姑，芳脖草园赏的定慰价策惰略是替非烛常成区功的再，芳烘草园视推出沈之时往，周喜边楼芹盘的纯销售服仍然筛供不嘉应求诸的情卫况。膛而最府终，回周边值的剥发展阔商只融能选闪择降宁价的兔出路摊，与工芳草握园火亡爆的献销售萄开成偷鲜明米的对宜比，锤但早竟知如财此，悠又何耳必当眠初呢宫？描（四棋）现红场包坊装损柴萌芳老草园略不因厨为售极价的倍优势渴而忽戏略每笑一个些细节见，发淋展商创清楚贯知道衫目标窝买家冠虽然勇会受逃到价师格的细影响避，但榆楼宇府的质卡素仍剧然是拌第一陶位的奸。侦所以印，芳邪草园旁坚持留在做福好现宫场包占装之粘后再垫推出巨市场拘，务喂求给枕买家同营造刃完美确的心臭理感雨受，牵形成妇心理膛价格捞与实湾际价灾格的断巨大据落差沉。芳封草园眯的售慨楼都嚷是很击有艰特色全的，虹整体相上以乏现代拜时尚帽为主旷要风传格，错通过服色块创、布牢幅等昼元素副，形柴成简肉略、粉干净喷、侮清爽帅的感明受。宣抬最让慨人惊附喜的隔是，袖芳草窜园在茫第一角次公础开发盼售之梳前先烟做好议了一森半的婆中心岸花园德，这变样来颜参观断的人脆对芳痛草园苹本来封的生体活就碰不再咸是一葱种想踏象，暮而是御一种柜真真蠢切切短的感勺受，劲对销甜售产蜜生巨踢大的泉推动亡力。管舰（五梢）投垃放策镰略爆近卖芳草杰园认擦为，盯房地划产项堤目最狂重要宜的是席速度侮，不适应该存打持泼久战她。芳候草园招希望推的效拘果是斩每一效次推软出的盛单位芹都快绕速售虎罄，篮样不绝仅回派笼资免金快君，同祖时市琴场上盛留下念旺销堪、供拾不应维求的寺感受猾。准所以泼，芳腾草园竭的广找告投匙放策裕略是互平时纲不做斤广告拦，只纺在展蠢销会春时做驾广告牢，不董浪费蚀一退分钱铸。但病一旦适做广攻告，挠则成码为此剂段时找间广产州楼宫市的册焦点玩和明曲星项蛇目，亩以轰离轰烈旅烈的只广明告力躲度，逝以非司同一愤般的掌广告住创意携，结窄合完分美的狂现场蚕和富融有竞艳争力脾的楼春价，珍芳草皇园的言产订品力默与形究象力立达到库高度醉的和雹谐统汇一，妨产生决强大蹄的销从售力跃。组从概轻念时狭代到忧影像脱时代志今怜担第一烛次推巴广运肺动警软迫好的斤想法蒙还要纷有好大的设但计。占一个怪成功搬的广铸告不退仅要沿将项关目特脉色表杰达出脉来，厨更重肚要的惩是要底恰当库地表纤现，址要脱悲颖而恭出，侧吸引五受众妖的视奸觉！局阳务昆房地愧产广绢告进浑入一渣个影川像的嚼时代嘉。槐竭然原先康的报觉纸广扣告版胶面比劫较少绿，一司张8悼开的菊报纸猎就可跌以把芦所有集的内枯容囊焦括进荷去，这原来膝是叫路“需看广秒告爹”贡，可亮以从楚容地押“今看霸”名，因蹦为那座时版峰面少赞，房响地产玩广告夫也少恋。现宝在则摊叫动“敏翻广吨告呀”溪，特摩别是骄周末魄的报之纸．峰几十厅个版兆面生“战哗哗嘉哗哗纯”氏地翻绞过去谜全是今房地史产广矮告，痛只有壤在看滴到一脑点新替鲜的雄才会淘停留竖下来刷看几钳眼，革否则文就全态都光焰荣牺喝牲。能因为葡房地删产广缠告大炒多，膀而且蛮全是伞一个馒劲地谷展现和自己塔的楼芳盘有棍多靓垫，园盯林有赖多大璃，绿耍化率退有多乏高，嗽报纸捧广告来的同临质化茂非常缩严重驶。营台湾喂广告竿界有尾个说芬法，慰叫原踩先报践纸广剑告是尸文案杰时代择，那盗肘候婚广告续行业捡出名姓的都劫是一献些文栋案，坝比如枯说什季么拉鞭斯克拦、霍车普金欣斯、芦奥格程威、叹李奥脖贝纳勺等全文是文残案。弯那个培时候第一个姑小组跪大多冠是由认文案汤指导任负责路，而板现在功则进段入影茅像时亲代，奉小壤组里布负责介的是到艺术洪指导远，或钟叫美扰术指象导。汉所以蚀，在门广告霜表现被上影腿像，娘也就庙是美杜术的瓜作冶用非躲常关弦键。层从凌障峻这锄么多深年房读地产勤策划红推广火的实页践来腿看，吴房地遇产广窑告的倘创意掏和表某现副大致铃有以潜下三贼个重摄要阶壮段：带垄（－中）口诉号时击代砌索筋在猾房地菊产市尘场的盒早期把，项扛目比慕较少江，消葡费者红的消继费心成态也柿不大醉成熟标，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