南京市写字楼市场报告

南京市写字楼市场调研报告前言为准确把握市场，000公司组织专门的人员，在上半年南京市写字楼市场调研的基础上，针对性地进行了紧张的的市场补充调查工作，经过一月多的努力，形成了这份调研报告。本市场调研报告主要由四部分组成：1、南京市写字楼市场近五年发展状况综述2、区域市场研究—各个区域过去1-3年相关楼盘及有代表性楼盘分析3、区域市场研究—未来1-2年相关区域写字楼供应情况分析4、潜在客户购买要求及心理研究南京市写字楼市场近五年发展状况综述部分的基本资料主要来自市房管局和统计局等政府权威部门，经过000公司整理分析成文。区域市场研究部分对对销售业绩突出的一些楼盘进行了细致分析：如商贸广场、新地阳光、锦江丽舍。同时对和本项目相关的滞销楼盘也进行了重点分析及评估，如国贸大厦、天时商业中心重点楼盘的调研分析分为楼盘基本情况表（以详实的数据为主）和个盘分析（以客观分析为主）两部分。为下一步的项目定位、项目规划设计准备好了大量准确的参考资料。潜在客户购买要求及心理研究部分的分析结果是建立在实地走访的基础上经过统计分析得出。000公司选择了长江贸易大厦、省保险大厦、汇鸿国际大厦、华荣大厦等十余家写字楼中的一百多家公司作为调查对象。调查过程中注意了受访公司行业的广泛性和行业代表性，保证了调查结果较强的参考性。写字楼市场调研分析及推论第一节、南京市宏观市场分析1、入世取得成功，房产市场出现良机房地产业伴随着产业升级而增长，而商品房是消费需求结构升级的核心，中国加入WTO将对国家的产业升级和消费需求结构升级产生深远的影响，同时也将给房地产业带来巨大的发展空间。商品房具有消费和投资功能，从目前消费需求结构的变化趋势来看，它将和通讯产品、轿车一起成为新一轮消费需求升级的目标选择，将成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点。相比其他行业房地产行业仍处于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地产，马年开市房地产股一枝独秀，就是很好的证明。其他城市相比，南京房地产市场尚有一定的发展空间。2、经济持续增长南京经济持续增长，连续五年增长速度超过10%，高于全省水平，2001年，南京国内生产总值比上年增长12%，达到1020亿元，其中非公经济所占比重为27%，实际利用外资额高达9.9亿美元，比上年增长13%，南京经济的开放程度有了较大的提高。浇经济谣的快冈速稳浓步发华展，悬促进灵了城胀市功够能的趟建设面与健惊全，膝巩固铅了南棚京作岛为长烧江中聪下游比中心旧城市吩的地导位，式加强驾了对皮周边骄城市掩的辐舌射力所，形疮成了犁以南侮京为牌中心雹的容“意一小牛时都妄市圈中”拍。2稳00膊5年膊将在灾南京坡举办决第十还届全傲国运念动会录，无耐论从区经济尸角度翅，还并是社迅会角着度都厉会对偶南京阳的发不展起把到有规益的悄推动来作用紫。迷南京米市政觉府把老大力埋发展顶民营绒、私炉营经沙济作量为全壤市新鸦的经斧济增倚长点莲和富姻民强烂市的普重要带途径搁。据突载，淋目前本南京滤共有盾个体矩工商冷户1伏0多侦万户仓，注迁册资祖金2骂0多晚亿，注私营虾企业痕3万狂多户大，注卡册资定本2草00啄多亿颤元。煮20蚕02推年南沃京市冒相关娇政府杏部门常将推浆出简奖化手附续、精放宽案行业岛限制京、放挽开利废用外默资的搬政策翻、放暂开技超术投日资比巧例、谨允许火注册永资本绵分期洞到位另等措怀施以絮使个理私经痕济得名到更煌快的扒发展绣，但页与浙劳江和化广东撒相比玩仍有弯一定裁的差玩距。巾3责、城决市人米口增诱长带付动地冈产发紧展汪呢2所00郊0年梯，南榴京城便镇人拆口4龄43扫.5炎万，守其中牺主城身在册侄人口奋为2冶10岸万，旋实际缩居住赤人口简25忠8万舍，预酷计到蝶20晒05额年南绳京主呼城实既际居门住人抱口将悲增加漠至2齐80剪万左名右，舱到2部01缝0年躺将增赚至3睛00玉万左讽右。捷4、岛南京氏市房笛产市技场日居趋活汤跃，恨房产井销售条升温庸明显浊自1逝99湖5年敌以来假，南慕京写络字楼诱市场华销售嗽一路用走高舒，从符95恳年的骂6.晓28嚷万㎡于到2姿00佣0年掉的1显6.项37卸万㎡承。但缺这期夸间出决现了衰19链98底年的腿高空伴置量福：1躺2.深95毛万㎡贸。碧20壳00株年以昆前南菊京房盼地产席市场友竞争详不是唇很激移烈，分开发苦商运汇作房虫地产垄较其兰他行扁业压优力小线，业扣绩增急长也用较快耕，如辜广州核的商绢品房鹊空置代量高糠于南梦京的蹄年开努发量秃，而演南京蚁连续燕几年殿保持元25凭0万届平方筝米以肉上的颂销售惩量，旺空置沫比例落也远秘远低覆于全肢国的逆平均逃水平鸡，自慌94登年以虚后，姻房地佣产没笼有出隔现大队起大属落，捆相比抢目前染家用郑电器康等行辞业大绩打价述格战钩，直石接面扇对面旋的价嘱格竞岸争、喇售后式服务币竞争张，房美地产歌业远竭没有绞达到摘，依勉然有跃很大翼的发禽展空来间，纳但经享过2匆00什0伤—握20蚀01弦年的滴快速府发展晚阶段阻，南浊京地管产市鞋场的政竞争子已是己很激阔烈了展，随察着消概费者浪的快等速成鼠熟，坟地产俱项目生已到部了全冒面比喊拼的赴时代兴了，穷只有彻具有挂好的饼品牌掩、品窑质、厨服务止的项族目才壁能迅票速占发领市泼场，夹取得姨不俗涛的销架售业缴绩和须经济终效益及。敢第二滨节、府南京湿写字浇楼市干场分晋析梦一、疼南京洞市写秃字楼捆整体储情况兰分析承对市酱房产纪局、抖统计允局近捕几年汇的统但计资伸料进算行分湾析、茄总结舰后得帽出以虹下统贡计表镰：拴(啦1)崇、南拿京办驾公楼恨的近唤年销睡售情辨况亏（表周一）浮(2龙)、微南京墨办公除楼的址近年秃空置旁量（枝包括棋出售引空置柳和出显租空狡置）犹（表断二）滥从表钞一、愧二可词以看锯出1麻99羞9怀—午20盯00宜年南杠京办弃公楼保市场袄明显什回暖烦，空倒置率要保持善在较猎低的禾7.挨4万扮㎡，棉19杨98暗—岔20叙00绣年平秃均每系年增呀加2撤0%瞎的销圣售量什即2掀.4尝万㎡暴左右连，很步多撒“葡死盘标”按也借祥机翻叶身，衣如中淡华园剂、鸿闭邺大拉厦、校鸿发头大厦搬、金哨鹏大蜂厦等澡。新具街口掘的国愁际贸炮易中懒心、丰新华睬大厦球也正聪做着耽重新彩开盘逼的准从备。喝但2惠00学1年温写字凳楼市产场并匆不景塔气，栗20统02舌年写冈字楼宵市场言将面吸临优舞胜劣慈汰的活严峻窗的市就场考猎验。卸全市挺有几榴十万愧平方住米商巨住办还公用杨房的葡底层次商业仆用裙交楼和栽高层登的商灾住办桨公楼遗处于膀空置菊状态波，很缸多商损业气兴氛不仪浓地彼段的钞办公齿楼的贞2徐—攻5层资裙楼之的出墓路成尸了开袍发商栋最头赶疼的三问题冈，如摸汇鸿科大厦泥、新狮大都摊广场好。所辰以在宰接新终高层纪项目撇时一旱定要偿慎重算考虑勿裙楼或的定乔位。沙从扎江苏帅省统截计局安得知拉：糖(a症)乒、2龄00乔1年纽全年裕房地独产开裹发投者资总饰额1越11芦亿元斩，比揉上年魂增长辜11抗.7自%，兄办公渔楼建多设投室资1声1.拐23滩亿元鱼，比毒去年咸同期醒下降理了1挤1.焦5%伪；商旗业用她房投穴资8延.7由5亿裳元，歉比去冤年同记期下蒜降了色20电.3刊%。燥(b索)躁、从万供应挠量来上看，甘20茶01池年1求－1遍1月唯，南弟京市性办公残楼施寻工面誉积1功18革.9深4万业㎡，较新开蔬工面化积2易9.火62匀万㎡辣，竣索工面陕积2针3.往04禁万㎡屠，与肆去年蝇同期竭相比表分别樱下降续了2任.3数8%索、0借.6漫4%狮和3蜂.9恳6%库。介(c虎)租、从父销售感量来匠看，歼20叉01洲年1则-1尝1月挂，南相京市粒办公泽楼销辞售了纸6.性96傍万㎡覆，空被置面塑积为年16猾.3倡2万奇㎡，饱比去技年增滩加了选近9良万㎡架。这据国土家统纸计局珍投资凤司公村布信雁息：隐20忆02齿年1扶-２泉月全爪国商草品房础销售顾面积及比去阅年同柜期增慢长5偷.2偶%，尚江苏靠省住词宅销股售面陈积为摄11蜓5.拒90哲万㎡蚁在全估国各颠省、辞直辖暴市中师排名兄第三除，仅臣次于利上海烈13勇8.械96流万㎡皱和广迅东1匪35撕.0勇3万树㎡。掌可见考今年蜓南京菊地产自行业蝶所处荣的大亲环境唉很好帖。唇小结菜:园从宏酬观分患析来纲看，响南京主市房遭地产暖市场盲正在糟进行分结构星性调削整，论市场匹进程移明显代加快瓣。房侄地产惠市场悲继续絮保持疼上升琴势头罗，商光品房挂销售哄和现签房交抓易过久户增饺幅较似大，丽整个忙市场保运行慌状态绿良好孤。但菠写字郊楼市露场竞持争日肯益激烘烈，蒙本项柜目在丙此时玉入市化有较乓大的志市场含阻力敢。因魄此，织项目岭总体诱质素石是否叠完善晴、项现目定愚位是慌否准卧确，梅将对柜销售锅是否伴成功瓜起着屠生死男攸关孝的决竞定性突作用您。论二、皱南京辱市写伟字楼慢区域找情况密分析丰一、皆南京萌近年款开发爆的办背公楼老地域陷分布艰特征押较明乘显,形主要夏集中崇与几稠大片顺区:依(1残)诚——铅新街贺口片困区：欧以孙凡中山清塑像附为中银心的贴新街毒口商历圈，耕集商差场、兼现代袭化写宗字楼训、商螺务公漫寓为粪一隅拾的密洁集建社筑群冈体形早成了考市中农心的沙标志滤。在算商场串百货剂方面索，大席商家文的兵葵团作努战形袜成了锋激烈亩的竞仰争商邀区。疗新街垒口商垮圈素垒有帆“植中华倡第一导圈包”恩的称搂号，火又是方南京宴无可枪争议姻的C夕BD傍。怕该区区办公辱类物茄业有初两大负特点具：糕（江a垮）、程该区物拥有元南京辽最成沫熟的申商业腥配套怠设施惩，是丧买楼英办公洞人士情的首住选地炉段。红（星b明）、硬大量安的人炊流、融车流衣严重族影响多了该徒区的帆交通段状况心；同制时该扛区车瘦位严皱重不骆足，凯新建不楼盘嗽的停盖车问逼题必跌须自民己解革决。假该区袋主要皂有以参下办久公楼需：商今贸世乞纪广小场、雀南京准国际渠贸易暖中心笋、华顷泰证犁券大插厦、徒天丰江大厦葬、隆遵盛金剑融广馋场、阀新地值阳光笔、金榨轮大至厦、虎体仁讯大厦痒、天穿时商千贸中挡心等妙。型从新括地阳弓光（宁开盘亿一个飞月销父售5挡0余穗套）础、商酸贸广泻场的标销售铅情况匹可以缘看出我该区截的写膏字楼梦市场惨需求围旺盛谎；同奋时该隐区写目字楼陷的空画置量喜也很步大，颗目前送待售克的现浙房有承国贸以中心就（2粒.6嫁万㎡单）、蝴新华愈大厦帽（2饱.5傍万㎡膊）、真天时番商业剥中心缠（2兆万㎡关）、完隆盛虎大厦切（1楚万㎡盾）、裕商茂强广场榜（1该万㎡寸）、范易发辈时代擦大厦族（0枕.5牛万㎡组）这盛几个婚楼盘刷的总乐量在志10分万㎡棍左右训。另体外，忙建江罢大厦耀、华令泰证厕券大兰厦、屯阳光辟大厦伴均有捕一定基的空摇置量绩，体根仁大自厦正下在筹航建中与。可陷见办嘉公楼酒供应口量实派在很耻大，榴也就之是说及消费妇市场仙并不姥饥渴裳。锋所以纷对开苦发商涂来讲术，在浪该区补开发坡写字别楼物苦业的贿风险惩和机导会都筝很大车。关赞键是贴要找爆准市览场空伴缺，成进行勇准确疾的市哄场定伞位，侵在项因目规苦划阶夹段就貌尽量你规避斑市场托风险命。震商贸咸广场袭、新圈地阳拌光烛办公杀楼基捉本情和况表挣个盘歼分析诵（一棋）、附商贸练世纪醉广场怖物业气优劣倘势分亡析污1、健优势预（1豪）第伍一高改楼艇占据的江苏任第一晋高楼呈地位具，全若玻璃皂幕墙延，大垄楼外改观形萌象好超，满惭足部坡分追劣求企哀业形组象的选公司中需求程。尺（2训）地急理位天置懂处于读新街溪口商烛业区敏核心勺位置龟，周并围商汗业配煌套设宋施齐冈全。际（3衔）景帝观确全玻搬璃幕娇墙，嚼景观售效果骡较好坐，尤号其较握高楼柱层视被野开吨阔，仪景观浑条件域优越航。侦（4乳）品亲质换硬件鱼设施献包括隶电梯贱、空迈调、惊大堂蒜等品鹊质较您好，肤楼层袜净高罗较为狮理想脆，能牢呼吸诞的全株玻璃统幕墙驾通风肆极好骂。筝2、亭劣势阵（1草）地旱处新吃街口格中心光地带奴，紧晴邻中份山南么路，费进出来不便酷。题（2剧）价醋格较幼高际（3笼）商黑场的迈经营禁不善块会给锤大楼宜形象波带来增负面手影响避◆施市场冬定位见“盲商务穴王者爱领地虏，企障业制惧胜空测间开”姥。定河位为借高档埋写字蛙楼，帝目标吹客户符除瞄轻准大疗客户雷外，奔非常阅注重秧中小枝客户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