中华企业重庆袁家岗项目前期市场定位报告2

第一部分项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析1.1宏观经济、政策、市政环境分析重庆市宏观经济发展状况城市GDP值自97年设立直辖市以来，重庆市面对前所未有的机遇，实现国内生产总值继续保持稳步快速增长态势。据统计，2002年重庆市经济发展实现了五大突破：１、GDP总量增幅高达10.4%，自1997年来首次突破两位数；２、财政收入增幅达9%，全年达到150亿元；３、金融形势良好，存款金额约2800亿元，同比增长22%；４、固定资产投资增幅达25%，2002年达到1000亿元；５、农民收入继续保持快速增长，2002年实现增收7%，实现人均2100元的水平，实现了跨越性突破。2003年1-5月全市完成国内生产总值810.29亿元，同比增长10.9%，比去年同期提高1.3个百分点。三大产业共同支撑经济增长，分别增长3.2%、14.5%和9.2%；三大需求拉动经济增长，完成全社会固定资产投资328.31亿元，增长28.2%（剔除城乡集体和个体，投资增长34.2%）；完成社会消费品零售总额339.3亿元，增长8.8%；实现出口总额5.55亿美元，同比增长52.4%。全市地方预算内财政收入73.27亿元，增长38.6%。工业企业经济效益综合指数达到114,提高22个点。城市居民人均可支配收入3499元，增长12.4%。图1-1历年重庆市GPD增长（单位：人民币亿元）数据来源：重庆市统计局年报数据1996-2001吗城市想FD忙I闭值捎20碎02压年全器市新驶签利燥用外农资合仿同项添目1抵69壳个，年协议刚利用炭外资石6.姓48索亿美笼元，窑比上使年下垄降9正.8回%；红实际起利用漠外资嘉4.奉50株亿美伪元，渠比上旅年增应长6跪.1劝%，鉴其中它外商讨直接鼠投资竖2.待81咬亿美帝元，挣增长把9.唯5%著。蔬外商差投资馋企业术对重乐庆稻的经丸济鞋发展语前景拘较为表看好姓，预闭计在监未来烤增加政投资灯的行莫业攀主要甘以工胡业、枯房地伶产企条业为允主，支工业沟企业犬占5戏3.广7%咏，房足地产差企业猾占2栽9.兼6%腰。此以外批片发零复售贸间易业丙和服顿务业殃各占弊7.吉4%建，建详筑业详占1建.9芒%。悉从投恐资领践域看绢，主庭要涉肌及建第立新西的生列产线药、扩初建改井造、迈房地雄产、辰酒店退（度唤假村刃、餐去饮）想以及纹旅游妙等。抛1.皮1.凯2苦卵产业摸政策混重庆芹房地铸产市园场相溉对于询全国己而言皱属于背较为妇封闭节和相耍对落链后的迫区域糊，整拳个市招场尚刻处于刘发育运期。磨设立养直辖的市之导后，衰重庆柿房地喊产市苗场才沫开始幼真正冤起步物，市厨场的面政策我把控坊程度术体现贡的较朗弱，暑主要蚊体现剑在产商业政按策主糟要依膀照国坡家房已产政别策执背行，午着重鲜于规印范管竞理房燕产市露场；甚而相照对调要整、信监控走、规值范地划方房驰地产兼发展办的调店整政有策极饱少。晴表1启-1碌抢重庆愿市主玉要公酸布主佣要产脖业政搬策列剑表躲数据皂来源笋：上狗海中迷瑞市拒场研本究部烛1.点1.译3重者大城悦市规跟划、钉市政承状况岔重庆辉是全始国闻洗名的隔“碰山城融”彼，交国通问埋题一赔直困息扰着讨城市乱的发过展。系故重创庆市熔政府伏将在乏未来框几年油建设夹完备草的综具合交哄通运葱输体帆系，兔为未兔来经射济起迫飞铺表设跑煮道。围外部窝交通唤立体宏系统饰重庆雾目前迅已有谷成渝嘉、川途黔、跨襄渝荡三条沾铁路采干线地，将因规划堪建设浓达万暗铁路挣、渝疲怀铁核路、文渝遂番铁路远、渝睬汉铁希路新菜干线抹。成括渝高宋速公成路连欧接重天庆、循成都途两大誓城市冰，正凡在建日设和丹规划捆建设菊的几扇条高变速公丧路将夫贯通回巴渝假大地偿。长弄江"裕黄金骂水道耳"血将日午益发火挥其驻通航需的重炕要性誉。亲轨道淹交通钞随着爱轻轨漫二号珍线（章较新螺线）龟建设读进入谈尾声贱和三洞号线肾（二杆塘舅-江申北机催场）迷规划葡出台算，重屠庆已范经形酸成未患来贯唇穿南茅北和铸东西门的两阿条拥轨道每交通俭路线用。2液01工0年霜以前洒，还袜将启贷动一和号线舰、轨迟道交耐通环蚂线、郊轻轨俩四号氏线和浊六号诸线，你轻轨触总长笔度达型到1皇35琴公里沸，总哄投资伐达到唉50瘦0多讨亿元租，占捏到未臣来几帆年矮城市匹大型卷投资绿项目陡总投矿资额朝的5尘%以攻上。姑漫城市泄交通飞半小沿时圈反重庆福市出牲台的组新建蜻设方章案中妖，将地斥资界87坝00端亿元谜建设谷新重榆庆的披30要0个喘项目惕，涉刘及基铺础设进施、朽生态圆环境钉、产堡业结害构调舱整、舞社会截事业揪等四锹方面谦，其舰中包脊括两股路机庄场、件菜园残坝长吓江大沉桥、脖人民浊剧场永、重践庆国拿际医症院、俊重庆豆生态执公园拢等重合点项富目。疫据估率计，赚其中驶的9号6个酒项目煤将在扔20五05切年前涌开工索建设门，总络体项饲目在搜20鸟10巷年完董成。劈目前夏重庆戚正开客展城厌市交绕通半据小时辟圈的移建设脱，力浙图在蝴年内载完工昂。皮体育汽场馆头重庆巡市政塔府重园点工榨程在疤袁家订岗地悲区建越立奥逆林匹般克中受心，蜓规划段中的天主体绝育场竭，将承能容财纳6臣万名忆观众炎，工湾程计追划于萝20颗04史年6盛月完维成，肺届时商，一躲个现倡代化厨的、良全新累的体静育运雾动中刮心将差呈现缓，袭20诸04享年亚尼洲杯嗽预选抱赛也燃将在讽此举使行。御目前裙，大牺型游收泳馆浅已经郊落成蔑开放通。绒1.铁2杠上单述因煌素发适展对氧重庆贯房地它产市假场之壶影响倾两良好霞的经景济运接行为妻房地辣产市缩场发肠展提偶供强羞大的作支持隶近年右来，抚重庆铺在国翻家继记续实规施积夸极的屯财政奉政策纳和稳鲁健的辽货币旱政策围，在央国家速大力妇开发伟西部变地区经加大舱投入着力度全的推进动下稻，抓鲜住加睛快发棚展的废大好枝时机隔，进疾一步傅加大煎经济柳结构刺调整狸的力努度，疯继续诞推进纵改革融开放听，国柜民经团济保食持良潜好发女展势肉头，废经济虑运行剃质量醋和效俗益进坦一步洒改善除，各珍项社尿会事脂业全章面进挣步，大城乡绞人民羞生活燕水平倒有所违提高位。跨规划顷、市狮政的合强大漫力度神为房手地产虫市场制的多三样发住展提推供了玩强大堆动力奋重庆页行政恰级别蝴的变魄化导叔致了霜其在霜中国胖西部于经济题地位梳的定招位和荷经济援发展春定位锁的改土变，凉让城目市产灭生了身新的鱼发展掉格局孝。为剂满足魄居住邪、购荒物、召办公恼、娱药乐、企出行腥等种撒种要地求的吐情况谣下，扰重庆染结合莲自身折特点唇在发第生着饿新的旱布局虫规划俭、发雕展。越新的幕市政霉工程骑、规舅划动液态和宋特殊但事件推都在幅不断至刺激简着城珠市房欢地产务市场敏热点速的诞熔生，盼为城目市房惊地产欢市场袖的多踢样发炒展提颜供了循强大姻动力烟。但制仍然开应该津看到筛，目眯前重润庆市找场的私热点仅依旧写相对帜分散五。夫表1情-2捎割重庆环房地液产市怜场热努点发做展态携势组市场地热点浅关键秒促进积因素余目前孙发展释态势编轨道粪交通肯周边绳住宅滥轨道衔交通零发展毒预计弹将成植为重耕庆住桶宅格盯局发拔展变鸡化的愿关键精因素咽奥体键中心坐附近爹住宅荷体育们文化宏中心迹将逐投渐形游成独韵特的锅“厌奥体威房地翼产拉递动效盐应卵”俯小户阔型公餐寓桶烂尾寄楼改耀造订作为摇过渡烦型和给投资世型物结业，宪被很垄多人饶所看醉好奉产权姻式酒董店伸（含省商务棕型）词烂尾换楼改吩造从逐渐贵引入法先进居理念信，未厦来发冒展势缠头看左好貌江景短住宅饼江景胶自然牌资源经重庆施市江画景资历源相占对富圆足，雨缺少付的只鬼是规犁划，毛合理渠利用葬将打首造新汗外滩甜商铺乏投资堵内需戚拉动介相关耻政策强市场彩运行蚁态势硬良好原江北先区住刑宅管政府寒行政将支持量新的献行政坏中心弯带动萍新的兵住宅芝、商长业区吃域发否展违数据廉来源俭：上师海中招瑞市幸场研横究部俘二、眨重庆耗市房购地产虏市场蛇环境牛分析光2.作1战总壶体供朱求及殃价格罢特征恰巴19嫁96巨年至乡今重蹲庆的战房地柴产市香场商隶品房剃供求睡经历刃了几把大阶偿段。勺19纲96挣年房妙产市息场供岸求均时较为熊低迷外，空塑置比斩率高弊。1握9恩97阳年重誓庆升译为直弓辖市足后为条房地酷产发银展带总来了纠强大魄的动滴力，哑19玩9丧7惭-1扣99祥8年射房产隶发展赖势头便良好跌，供霜需平昌稳上询升，索空置邀率逐俯渐被绒控制死。1蜻99油8年术-1锄99骑9年冷供应警量、培需求絮量均贞明显暗缩减锁，空园置率宋再度辨上升棋。9普9年弊后在偿良好柄的经贴济环谢境和闭相应陷的政下策拉陷动下挨，重亿庆商膏品房扣的供以应量逗与需林求量岩开始抛大幅酿增大利。辆图1烘-2低即重庆毁市历掘年商事品房旨供求玩分布看数据趁来源劣：重苍庆市月统计如局年常报数孝据1展99躬6-责20辽01可（单府位：涝万平块方米担）小价格晨特征狱96要年至易今重燥庆商斯品房卖价格乱基本较保持府了平需稳向收上的慧趋势近。但墓价格纤涨幅税不大轮；2佳00朱1年峡后，肃随着五经济嗓发展烤及各袭项相阀关政术策的渗拉动凡下，绒20借03忘年价宇格比貌20稠02讲年上碑涨了拨11箩%。妙总图1姜-2朴重庆暴历年形商品辽房平上均销瓦售价蜡格变尖化表磨数数娇据来肉源：音重庆忘市统砍计局像年报复数据盖2.猫2串房啊产市医场特购征扛络库蚀衫快累渗脱秒宝仿梳兄里案木瞧为抛市场讲供大痕于求驴，总豪体销互售速堂率较宜缓键较大蛙的市犬场供缩应已瞧经使副得重总庆的浑房产隆市场半销售苏速度朗明显命减缓蛮，市蜘场出评现了族不应巷有的兽疲态字，这比一点镇使得寸开发蕉商不览得不约考虑储当地惹人目闹前的研购买辉力情聪况，纳价格增导向球是重思庆人骨购房哑的特陆点。夕绝房地顺产开虑发箭重心取向次惑中心稀城区没及郊计区朵转移梨区域牵经济田的发老展和赶道路泳交通罢环境巨的改呆善，游使“戒宁要百渝中姓一张促床，欣不要避郊区晴一间吵房”市的择辞居观芦受到稿挑战膝，也樱促使疾购房荣区域而重心蓄发生北转移红。继嗽渝中姜半岛抢和江扣北、吵南岸榆之后晨，北著部城袋区和瓶其他蚕主城肆各区娇相继许成为盗房地填产开邻发投匹资和优消费揉的热纱点区激域。副高尚穴地段办创造午高价疗位楼趴盘示综观罢重庆宿楼市邮，不侮难发雷现，奖重庆矮高价斜位的乱楼盘今主要墨位于叨一些规高尚叼地段萍，产悼品塑贱造价您格的意空间览很小冠，但排高尚射地段顾内的芽优秀棉产品址仍是筝市场意的宠灵儿。氧刷房产酿开发租商大恩力开旦发汪临水职楼盘兴进重庆泳有丰泡富的吗江景奉资源唯，临门水愤楼盘顺也颇就受区买房常者的集青睐损。鼻亲水王性是傍重庆肺人与谦生俱恢来的陆天性锦，不胆少抗开发堵商细迎合内市场饿需求突利用址得天码独厚泥的地慰理环闲境开疮发临剑江或沉临湖椅楼盘勤。随直着城病市化纱发展趴，城解市规后划与叶建设团越来泄越注经重对寿城市弃气质虽的把旧握和雾与自妻然环脖境的模融合票。豪尤其朵是仅社会酒生活曲水平餐的不售断提那高，椅让德人们辩对居帖住环芹境的包要求碍也嗽日益泊提高递。扒

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