中国养老地产开发模式的理论与实践

中国养老地产开发模式的理论与实践研究发布者：admin

来源：《建筑经济》

发布时间：2014-04-15

字体：小中大核心提示：本文提出“医护养休”四位一体的医学健康居住新模式，将现代化的老年医院、康复中心和老人养护之家建在同一个社区里，形成相互毗邻的健康小镇，以弥补医院缺养老功能，养老机构少医疗康复这一缺憾；对养老地产开发模式的功能模型和经济模型进行论述，结合实际地块对我们的研究成果进行探索。

1养老地产兴起的背景国务院于2011年12月印发了《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》，提出要在十二五期间“初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”。确立了以家庭和社区为核心，多方参与的社会老年照料服务发展思路。我国基本的养老方针就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，被称之为“9064”，即90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6％的老年人通过社区照顾养老，4％的老人入驻养老机构集中养老，而养老地产属于机构养老这范畴。2养老地产的概念与特征2.1养老地产的概念养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。它的基本形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。2.2养老地产的特征与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。3我国养老地产的产业环境分析常3.1绑现阶段居家养抗老及社区养老烟问题分析达3.1.1稍居家养老存在德问题分析末中国传统得崇尚家庭养老怒，但城市巨大季的生活成本、价激烈的生存竞芝争和新型生活奖方式的出现，楼导致城市独生蝴子女父母进入浸老年或成为高赞龄老人后，生始活照料问题成秧为居家养老的插难题。目前，祝我国忆“垄四二一杠”谷型家庭已经成妈为社会细胞的屡主流，家庭养副老功能已逐渐貌弱化。目前，糊大多子女都是刺双职工，他们援追求个人生活猛空间，工作繁狸忙，而且需要痰照顾子女，负豆担已经很重，乱根本没有太多握时间和精力陪谷伴父母照料他唉们的日常生活疾。另外，现在慌的年轻一代在袍追求现代生活疗方式的过程中奸，产生了对小怕家庭的偏好和鹰对大家庭的淡泰漠，他们不是恭不想履行赡养伙义务，而是面升对目前尚不规术范的养老市场团和中高端养老怜机构缺乏的现事实问题，对在猾现代生活中如衣何尽孝感到困刊惑。帜3.1.2突社区服务中心咐养老问题分析跑目前大部富分社区服务中鞭心多数是当年雾的托儿所、敬宋老院、职工之乘家改造而成，辣在硬件上不具懂备复杂的医疗虫服务设施，空辉间不够、档次售较低、功能单键一，与老年人豆日益增长的物右质文化需求不猫相适应；在软佩件上也缺乏一教套健全的经营崖服务管理团队膏来负责社区服撒务中心的日常毯经营工作。床3.2鸭问题提出溉在上述现巩实情况下，如卷何使老人的医居疗、护理、养殿老休养实现有宽效结合；如何贱使养老环境既皱不脱离社区又寿能回归自然泽——薄清静休闲，成造为了研究现代哭养老地产不可孕回避的前提性友问题。婚把医疗和堪养老结合在一电起，对有病老顿人既养又慎医被，医护养结合远，有病及时治珠疗，无病康复匙养老，不需要乖反复跑医院，孙为家庭解决难组题撕——毒探索一种集设“壁医悉、护、养、休光”东四位一体的全该新养老服务模慎式，这就是研袭究新型养老地励产的最初设想另。员4友国内外养老地窄产案例研究旱4.1在研究对象的选求择皆作为世界洽上养老的发达衬国家，美国、俯法国、日本、忽新加坡的老年舅住宅主要是欢“次政府扶持塑”毕加谋“椅发展商盈利型药”钢，如图浇1神所示。踪图矛1玻部分国家老年联住宅模式盗4.2扯国内外养老地画产案例研究滨通过对成壮熟老年社区美幼国佛罗里达太策阳城中心老年钉社区、山地草寻原退休人士社声区转(Mount砖ainMe纤adows卫Retire砍mentC尤ommuni谈ty)绞、华休村养老笑中心怜(Washo篮eVill查ageCa障reCen烤ter)兽和日本港北新原城，以及国内墙的北京东方太就阳城、燕达国狐际健康城、上盯海亲和源老年蜜公寓这些国内显外养老地产典下型案例的研究盯，有如下几点坑认识。遇(1)范理念先进依养老地产雄能使老年人精流神充实、身体妇健康，享受一这种不孤独、不葱依赖、不满足扯温饱型的老年余生活。揪(2)罪保证良好的自蛛然环境，规模衡不宜过大记养老地产青内环境非常优窜美，距离中心宗城市较近，一紫般在义10达公里左右。面乏积一般在敏10场公顷宪(150牛亩纤)狂左右。项目具米有一定规模，展但规模也不宜享过大，并把老鬼年专科医院的天规模控制在必蛛要的范围内，久否则容易造成胸资源浪费。罗(3)杯以老人医护中高心为核心，其绸他功能区辐射军展开因设置医护杆中心，并以此森为核心，建设借养老社区，包雅含医疗、护理南、养老、休养并等不同功能的致建筑结构组合挨。以护士站或株护理站为服务沫区，按照一定什的服务半径向生外按不同的服步务功能辐射建之筑空间结构。竹(4)医把养老设施安冲排在一个社区书内，形成健康姜小镇盲根据服务样对象的健康状朴况及护理需求格的不同，设计全不同的建筑空特间，例如集中桨空间、连廊连争接、联排公寓声、独立别墅等掉，满足医疗、概护理、养护、吉休养的不同阶垦段、不同需要镇。将不同老龄饿住宅产品融入伪社区内，形成米满足各种类型撕老龄人基本生涨活需求的老龄比人生活社区。舟老年社区需要股针对老年人的午特点，布置完惩善的配套服务疤设施，诸如老标年用品一条街气，多功能文化念街等，用于满州足老年人在健岩康和精神方面海的需求，使老铁年人的生活更哪加丰富多彩。速5油我国现阶段养罪老居住模式研衣究扁5.1丰适合老年人群摇特点的居住类领型荐目前我国炒老年人群的生衬活需求与行为败特征：如图卡2托所示。画图纤2逝老年人群的生惕活特点艰国内目前惊养老模式类型久大致分为居家成养老，机构养薪老和社会化养渐老，养老机构罗所能提供的养钻老产品的类型床如图客3滤所示。燥图茶3菜目前中国养老精机构提供的养沈老产品的类型明5.2员我国养老模式年特点及发展趋穗势币如图克4园所示，目前国僻内养老模式较中为单一，传统愁的养老机构仍领占据释养老产业近的绝大部分市俭场，但随着人介们养老观念的降逐渐转变，社怪区化养老等一秧些新型养老地纱产正逐步被老柿年人接受。朗图亭4损我国养老模式扛特点强5.3逗养老居住的四值种需求表总体来说晚，高龄老人养旷老需求主要有拔四种类型：以决休养为主的预酬防性需求；以裹休养和护理相唇结合的支持性锦需求；以医疗絮和护理相结合拌的长期看护需监求；以及以医厚疗为主的精细怕护理需求。这颜四种类型的需陪求都对应于某此些特定的对象滑，如图发5肚所示。拦图店5碰四位一体的综灿合需求督6注打造四位一体威的新型养老地萝产对根据以上患研究，本文认沃为，发达国家位和地区为我们泡研究、解决中即国的养老问题装，提供了可供福借鉴的案例和逐宝贵的经验，层结合中国的国矿情，可以归纳面出目前能够运睡作的两种有效粒的核养老地产开发座模式怜。晓一是在一普些新建的大型全社区里前瞻性型地设置集井“秘医护养休诊”舒四位一体的老招年医疗康复保违健社区，使社接区的每位居民荷一夫入住就有了养缠老保障。这种泪全新的养老地诞产开发模式如怜图配6珠所示。就此建逗议政府规划部耳门在新城区的久建设中，一方让面社区建设要粒大型化，避免箱社区太小，小勿区结构重复建冠设，造成资源怠浪费。另一方拒面在考虑新建茧医院的同时，胖一定要在医院停附近合适的位炉置建造老人的骄护理结构，使狂之形成与大型截综合医院之间话的逻辑关系，奸否则空间的缺饰失就会导致目利前老城区、新奶小区养老结构资设置困难的局岭面。饺二是在一尚些既有社区附亿近，将周边有劈利的自然条件拌“扯借过来感”添，并将老人的秩医荡、养、护、休只恰如其分地融莫入其中，既不慢脱离社区，又福能回归自然。恢图凯6很医护养休霸“惠四位一体黑”菌健康居住新模美式敏目前国家钉养老政策的导毯向，引发了社仅会对老年医院扇的巨大需求，锅而集箱医护养休叙“瞧四位一体烟”抖的老年医疗康波复保健社区则况是新形势下养捐老地产的开拓差者，如何使这犬一新型养老地馒产的设想成为伯一个具有可行狗性的养老地产扫项目，这就需层要我们在已有中项目基础上大猾胆创新。劲7蹄建筑项目功能好构想模型稍打造口“钩医护养休兄”刚四位一体的新冬型养老地产，拣“盐医猎”拍的功能必须由窜一家高水平的访老人专科医院猾来实现；灵“野护跳”究和凳“凑养底”帽的功能则由老汗人疗养康复中精心来实现；响“抖休择”棕则由老人养护袄之家实现。这发种钓“豆集医护养休垃”杀四位一体的大浩型老年医疗康扮复综合体项目赚构想模型如下搂：洽(1)塘以老人专科医色院为中心，其瞒他功能区向外浅围依次辐射展睡开。愿(2)抢核心是以老人煌常见病为医治尸对象的高水平牙医疗机构，包临括老人常见病拐各科室、手术茶室、重症监护息和临终关怀室必，条件允许还问应该组建老年桃疾病研究所，饿以不断提高老停年人常见病的政医治水平。蹲(3)列向外辐射为老庄人疗养康复中接心。适用于花65扁岁以上，病情症稳定但需要接蔑受继续医疗服罚务并且需要进默行长期疗养康善复的老人。殖(4)础外围为养护老节人之家。适用寺于胶65魔岁以上，针对式失能老人，需写要全日制入住拒，实施老年护悟理的高端人群氧(许高的生活质量恭和服务要求皂)事，可以享受到玻清洁、排泄、超进食、外出等葡日常生活照顾覆、功能训练、豪健康管理、陪依同就医等服务膊。炕整个建筑扒功能模型呈心“计回芳”陕型布置，康复洁疗养中心与老堂人养护之家可阔设为一条人工钓水系带状公园脊，并在其与老事人养护之家建暴设一条多功能盈商业街，包含耽的配套服务设皂施主要有：老菜人度假酒店、其温泉游泳池、亲桑拿房、美容邮美发室、心理衣咨询室、下沉宇式多功能活动挥广场、球馆、枯棋牌室、健身中房等、超市、走音乐室、多功翼能厅、药房、均中餐厅、老年伶大学、银行、点邮局教堂、图练书馆、咖啡厅仅、酒吧、茶艺腾、西餐厅等。肯考虑到项抓目地块有可能食一面临街，所纲以项目初步构给想功能模型如躲图贱7迈所示。价图章7语项目功能构想欠模型图蓄8互建筑项目经济点构想模型谊8.1晒项目运营模式妖上述为项刮目构想的建筑换功能模型，除她了要满足功能矛要求之外，其结经济模型及如痛何运作这个大剧型医疗保健综剥合体项目，也忠是应该考虑的级问题。初步构滚想是利用老人景养护之家的销群售和租赁收入巡来平衡前期老呢人专科医院和隆康复中心的建斧设资金投入；堤为了使项目能皱够持续运营，维后期的运营模什式也相当重要惠，从某种意义舍上来讲，找到放最合适的项目辩运营模式将是蹈该项目成败的珠关键性因素。著建议由专业的绒运营团队来运凉作整个项目并未且在规划、设泪计过程中听取昼他们的意见。湾结合目前国内日养老地产机构适的运营情况，摊归纳出以下五慢种运营模式。颜(1)外将老年专科医镰院和康复中心掀直接交予政府棋经营，政府参松与经营会使本珠项目具有一定示程度上的公益逼性，使得老人炸入住过程中会聪有心理上的安谈定感，进而为俩项目的后续发哗展起到有力的歉推动作用。宣(2)指项目建设完成立后由开发商负骄责直接经营管悔理，为入住的楚老人提供直接捐的服务，老人验自始至终的相难对人只有一家刷。采用此种模艳式有利于加强材老人与开发商窝的沟通，可以该建立起顺畅的湿协调沟通机制稍，能够实现双甜方利益的最大狂化。采用此种则运营模式，能蛮够迅速建立起盗成熟的服务体宜系，为老人提销供高水平的服阴务，同时为了槐不断提升服务妹品质和服务质望量，应建立顺女畅的退出机制遥，如可以考虑弃采取宾馆式入蒸住方式。按月逃或按天收费。密老人一旦不满馒意服务质量，羡便可以随时停协止缴费，从而冬使开发商的服怠务质量日臻完滨善。惯(3)拦开发商与一些准专业化的公司冰建立合作关系畜，进行项目的呼日常运营管理路。此种运营模咏式构建了非常匆专业的完善的忌服务体系，包揭括生活照料、跟医疗健康、文垫化娱乐、心理技咨询、家政等贿，这些服务体毒系形成了一个熊完整的养老体音系。通过与餐仗饮服务、综合泡后勤管理、知君名健沉身康体会所等屡建立战略联盟脏关系，并将其筋融入项目的配犹套服务设施中每，以打造集居坐家养老与机构篮养老于一体的轨高端老年生活匙社区。在品牌症的统领下，确仓保在较短的时狡间内，形成养巴老服务行业联股盟，通过专业准化的分工，构镜建独特的服务问体系，提升服佩务品质。乏(4)局完成项目并进建入良好运营阶泡段后，整体打挥包出售给社保陕、保险炮等追求红低风险低收益使的金融机构持顶有。笛8.2区盈利模式鼠所谓盈利见模式是一次性衡收入与长期性恢收入相结合。疯收入来源包括攀地产租售收入病、物业管理和脂养老服务收入满以及衍生品开忽发收入等。基笋于养老地产的仇具体资金郑运作与盈利方雾式、收入来源杂可将高档养老巧地产分为倒按登揭、会员制、植互换使用权、奸转让使用权、切投资返本等模容式，本项目由汪预期收益模型压图如图团8策所示。收图臂8亮项目预期收益蹦模型图断图普9当项目功能分析悲图判9哥实践案例分析当结合宁波壁市某一地块，龙将之前构想的渔建筑功能模型走予以实施。阵项目地处日宁波市北仑区泳，宏观地理位陶置优越，更临差近舟山市普陀也岛，受佛教文渣化的辐射影响贪，对养老产业朴构成深厚和谐杯的文化氛围。好项目位于北仑利区共同村西侧谨