房地产开发企业成本核算及会计处理

房地产开发企业成本核算及会计处理精房地产开发企上业的建账膜:当房地产又称不瑞动产，一般指黎土地、土地上逼的永久建筑物蔽和由它们衍生简的各种物权，艺房地产开发企志业是指专门从协事上述不动产霜开发的企业。妨它的费用支出挥主要有土地征崖用及拆迁补偿鸽费、前期规划掩、设计、水文干、勘察、测绘黑、三通一平费手，建筑安装工况程费、道路、亲供水、供电、舍供气、排污、笛排汽、通讯、基照明、环卫、摔绿化等基础设鲜施费、公共配尼套设施费、开窝发间接费等。妇为核算各项上梯述费用，需设材置宾“巴开发成支本偷”券、辛“丸开发间接弦费颗”灯、璃“劳开发产呼品编”牺等总账和明细斯账。先房地产开发企嫩业自行开发房耐地产的会计处千理的:青房地产开发企蜘业自行开发的便房地产用于对证外出租的，应牺当设谎置春“喉出租开发产侵品更”子科目，并泼在医“伸出租开发产雕品岂”事科目下设锹置畅“员出租产串品久”衣和胸“显出租产品摊稿销狼”羽两个明细科目筑，核算企业开呜发完成用于出屠租经营的土地校和房屋的实际乓成本以及出租慈产品摊销的价巧值流。献

佣企业开发完成找用于出租的土浑地和房屋，应相于签订出租合似同、协议后，储按土地和房屋坛的实际成本，惕借铲记谱“恼出租开发产品轨－豆－御-丽出租产双品沙”所科目，贷金记挨“昌库存商怒品腊”完科目。出租开酱发产品所取得糊的租赁收入，抽借挣记越“圾应收账庆款跑”对等科目，贷肿记任“件主营业务收视入济”脂或忽“蛋其他业务收霞入犬”椒科目；按期摊蜡销出租产品的丛成本，借葱记起“戏主营业务成些本序”龙或酬“搜其他业务支足出录”版科目，贷影记蹦“暑出租开发产品违－潮－鹿-粒出租产品摊盒销咸”村科目；发生的义出租开发产品鱼的维修费用，挂借性记盏“南主营业务成旷本斩”唤或邀“导其他业务支旷出愁”绪科目，贷记有炸关科目。

怕企业改变出租泉产品用途，将赖其作为商品对滨外销售，应于何销售实现时，轮按售价，借闹记费“紧应收账港款闪”田、座“宁银行存逗款大”磨等科目，贷舟记磨“恼主营业务收冬入笔”填科目。按出租吐开发产品的账赞面余额，借执记式“烤主营业务成融本薯”逼科目，按出租丛产品累计摊销跟额，借粥记右“抵出租开发产品渔－雀－颂-扶出租产品摊娃销缸”文科目，按出租彻产品原价，贷圈记艰“物出租开发产品轻－吩－鞋-似出租产巨品磨”座科目。企业如侧已对出租开发钞产品计提减值猾准备的，应同铅时结转已计提唤的减值准备。

舅期末，对于意绑图出售而暂时瞒出租的开发产升品的账面价值涛，应在资产负匆债表筒的怨“下存埋货愉”霉项目内列示；光对于以出租为收目的的出租开踏发产品的账面争价值，在资产哄负债表主的桑“密其他长期资恭产川”绣项目中列示。晃同时，在会计及报表附注中披倍露出租房地产矮的成本、租赁缝合同主要条款胁等内容。

编房地产开发企瓶业对于本问题伤解答发布之前票对外出租的自强行开发房地产猴，未按照本规后定原则进行处够理的，应进行篇追溯调整。界房地产企业不机同模式下的会哪计处理薄一般情况下，望在探讨房地产嫩企业混合销售汤情况时，大多夕是从建筑施工妻企业的角度出锋发，分析材料友供应模式的操陆作性以及税务恼影响。但是，共随着经济发展斗，各类建筑中拢高新材料的使陪用越来越多，都这些建筑材料炉往往只能由生南产企业来负责脊安装，这使得壁一部分生产性帆企业也作为房疏地产企业的上尾游企业加入到生供应链中来。则因此，在讨论奶房地产企业材揉料供应模式的糟选择上就需要队考虑这种趋势狸的存在。总体匹而言，建筑材伞料采购供应商治的选择有三种艇模式：甲方供靠应、甲方指定碧、乙方采购。受甲方供应是指鲁由施工合同中胖的甲方（即建呀设单位）自行厨采购材料提供版给乙方（即施拍工单位）用于逝建筑、安装、芬修缮、装饰等签行为，也可以梢指此种方式提纤供的工程用材数料。甲方供应危可以有效降低秃工程成本，保虏证材料和工程片质量。但甲方象不仅要增加人援、财、物投入拴，还要承担包错括经济、质量寺、进度上的一搭定风险，以及梳材料使用损耗每难以控制等问有题。甲方指定次是指由甲方在叔招标阶段指定蛾厂家、规格，趁由施工单位购及买的材料，如悼果甲方直接向帝丙方付款、丙捕方直接开票给深甲方，也可以家视同为甲方供锈应。以下主要绣针对甲方供应唯材料的会计处颗理展开分析。

怀次一、会计处形理模式的选择

歌一般情况锐下，乙方为生巨产性企业的情扣况较少，而且歼若为生产性企激业，只能适用缝增值税，因此漆本文只讨论乙刷方为建筑企业载的会计处理模咽式。（一）两种会计处理方法《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）规定，纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合“具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质”、“签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款”的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税。甲方供应材料若是乙方的自产货物，可依照该文件规定，在符合两点要求的情况下，就其全部收入适用营业税的低税率。但不是自产货物的情况更普遍，这种情况下的税收政策比较明确，但对于如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定。下面用案例来分析说明甲方的会计处理问题。假设某房地产企业投资一个房产项目，项目总造价为5000万元，其中甲方供应材料为2000万元。在该企业将材料提供给施工方时，如何进行会计处理是讨论的关键。目前在实务中有以下两种处理方式：方法一：借：预付账款20000000贷：工程物资20000000这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要计税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理。在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终总结算价款的金额应该是5000万元。方法二：借：开发成本20000000贷：工程物资20000000这种会计处理的依据是，建设方所购物资给施工方就是用于自身项目，因此在发出材料时直接计入项目成本。（二）两种会计处理模式的比较分析1．从会计核算角度分析会计处理方法不同导致了施工方建筑业发票的开具问题：按方法一处理，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入开发成本，因此，施工方应该按5000万元开具建筑业发票，并按5000万元缴纳营业税。按方法二处理，由于建设方在发出材料时就直接计入了开发成本，施工方在最终开具建筑业发票时，如果按5000万元开票就会导致2000万元材料在建设方重复计入成本的情况，只能按3000万元开票。从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方法一是比较好的。因为，建设方在发出甲方供应材料时，材料并没有立即用于项目或全部用于项目，只是从建设方保管转至施工方保管。如果采用方法二，直接计入开发成本，将导致会计信息的失真。而且，施工方在收到材料和发出材料时均不做任何会计处理，也不利于对甲方供应材料的使用和监督管理。2．从税务监管角度分析根据营业税的相关规定，无论施工方是按3000万元开票还是按5000万元开票，甲方供应材料都必须并入施工方的营业额计算征收营业税，即都必须按5000万元征收营业税。因此，从理论上讲，无论建设方如何进行会计处理，施工方的税负是不变的。但现实情况是，由于营业税是流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，实际最终会转嫁到建设方，至少是部分转嫁。由于这部分甲方供应材料不用开票，施工方一般也不会去主动申报缴纳营业税，甚至在进行工程决算确定工程造价时，对这部分甲方供应材料也不计税并入工程总造价。因而若考虑税务监管不到位而产生的避税问题，建设方更倾向采用第二种会计处理模式。但在这种会计处理模式下，施工方承担了很大的风险。因为不管建设方如何进行会计处理，施工方是甲方供应材料营业税的纳税义务人，如果税务机关发现并要求施工方补税，施工方只有缴纳，甚至承担偷税而被处罚的风险。至于甲方供应材料没有计税的问题，施工方也应与建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。从税务机关的角度讲，更倾向于采取第一种方法，这样能很好地将甲方供应材料纳入税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，建设方不允许直接凭商业发票人工程成本，必须取得建筑业发票人工程成本，否则按未取得合法有效凭证处理，这部分成本提取的折旧在企业所得税前不得扣除。这虽不失为一种监管方法，但是否合理尚有待商榷。二、完善建议在混合销售的问题上，财政部、国家税务总局陆续出台了相关的税收政策解释，如《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）、《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号），这说明国家在不断完善相关规定，堵塞税收漏洞。但总体而言，问题并未得以很好地解决。究根溯源，从客观因素而言，是由于我国对于国民经济行业的划分不尽规范且依照行业出发确定税种所导致的。从主观因素来讲，主要在于人为区分兼营和混合销售，以澄清两者的区别来解决混合销售税种适用问题，并未从根本上理清兼营与混合销售的问题。为此，笔者认为，可以打破按照行业确定税种的模式，除将不产生实物流转的服务业确定为适用营业税的纳税义务人以外，将提供有形产品流转的其他纳税人均纳入到增值税的适用范围，把增值税由生产型改为消费型。同时考虑到企业提供产品差别较大，可以扩大税率比例，根据产品确定相关适用税率。飘房地产行业人罚工费的核算越工程成本中的祥人工费，对计阴件工人的工资咏，可直接根其据叔“抚工程任务稳单绵”竞中工资总额汇帐总计入各项工哨程的成本，职脸工福利费可按狼工资的比例（沙目前塔为剖1束4鹅％）计入各项该工程的成本火。氧

铺“扭工程任务畏单岛”毕是施工员根据痒施工作业计划桂于施工前下达练给工人班组的叠具体工作通知加，也是用以记般录实际完成工拆程数量、计算睛奖金或计件工现资的凭证。虹通常于施工前洲由施工员会同遵定额员根据施惭工作业计划和签劳动定额，参念照施工图纸，抹分别工人班组皇签发。任务单么中工程完工后监，施工员应根虏据工程任务单刮中规定的各项滑条件进行检查碑，并会同质量纱检查员进行验后收，评定质量许等级。实际验赞收数量与签发满的工程数量有口出入时，应查成明原因并经领痰导批准后才能丘结算。每月签谷发的工程任务荷单，应于月末锦全部进行结算扰。如某些工程结尚未全部完工浅，即将其完工绑部分按估计数垮进行结算，未央完工部分可结铅合下月施工作睡业计划中的工傅程任务，再签孝发给原来的班鬼组，使当月完晃成的工程和当屠月应发的工资津奖金于当月结前算症。广

迹对计时工人的殊工资和职工福隶利费，可根据著按工程别汇总辉的工时汇总表呼中各项工程耗鸟用的作业工时谈总数和各该施公工单位的平均戚工资率计算。杏所谓施工单位解平均工资率，灾就是以月份内谜各该施工单位点建筑安装工人轮作业工时总和凉，除建筑安装蜻工人工资和职谣工福利费总额成所得的商数，艺它的计算公式发如下：趣某施工单位平辈均工资率（阀元悟/冤时）＝月份内彻施工单位建筑献安装工人工资元和毙职工福利费总来额（元友）汗÷谣月份内该施工竟单位建筑安装膊工人作业工时施总和（时）用百施工单位平均炒工资率乘务项穿工程耗用的工株时，就可算得姨各该工程在某尤月份内应分配放的人工费：项京工程分配的人哄工资＝该项工傻程耗用工趁时威×落施工单位平均在工资率舱======王=尼房地产业会计缺报表附注秘:福房地产开发企祝业除定期编制裙会计报表向报毫表使用者提供连会计信息外，午还应本着充分槽披露的原则。嘉在会计报表之析外，另用附注泡的方式，用文棒字对报表有关唐项目作必要的姿解释，来帮助俗报表使用者理寺解会计报表的驾内容。会计报拦表附注的内容裤，主要有以下锐几方面荷：喂

梅围一、企业所采荡用的主要会计仁处理方法的说符明餐

拌不同的会唤计处理方法，拾其所提供的会崇计信息的结果显是有差别的。星为使报表使用庄者正确评价企痒业的财务状况裁和经营成果，档企业在编制会妈计报表时，应跟对所采用的主驼要会计处理方疮法及其变更加秆以说明。如和：厕

兼短期投资嚼，应说明其期词末数的计价方碑法：按成本计愧价，还是按成晴本与市价孰低贿计价胞。劫

幸应收账款任，应说明其对云坏账采用直接睁转销法，还是慎采用备抵法；蚂如采用备抵法欢，是采用应收梯账款余额百分硬比法，还是采灿用账龄分析法鸦。斧

睁存货，应阳说明其平时收晶发按计划价格再计价，还是按荒实际成本计价关；如按实际成筐本计价，是采筒用先进先出法瞎，还是采用后毕进先出法。移听动平均法、全傍月一次加权平蕉均法昆。疫

酸固定资产冤折旧，应说明奴其采用折旧是像采用平均年限摧折旧法，还是他采用双倍余额冲递减折旧法、屑年数总和折旧餐法；又采用平概均年限折旧法块时，是用个别趋折旧率，还是么用分类折旧率萌。肥

害长期股权倘投资，应说明池其按成本法记穷账，还是按权士益法记账，或哀哪些长期股权坝投资按成本法派记账，哪些长槽期股权投资控域权益法记账亭。晌

单无形资产嚷和递延资产，百应说明其成本躲和摊销年限的魄确定依据谊。选

痰房地产经只营收入，包括挤土地转让收入塞、商品房销售浮收入、配套设娱施销售收入、啦代建工程结算梨收入、出租房凡租金收入、出读租土地租金收单入，应说明其感确认原则拨。怜

畅所得税，成应说明以应付采税款法作为核野算当期所得税路费用的方法，扎还是以纳税影凡响会计法作为税核算当期所得寄税费用的方法绑。辈

珠会计中的趁一贯性原则，键要求企业在不贫同会计期间采擦用相同的会计逆处理方法，否途则，不同期间狼会计报表反映画的会计信息，汇就无法进行比混较。但是坚持喊一贯性原则，干并不等于说前酱后各期的会计合处理方法永久厅不能变更。会前计工作为了适厅应经济环境的沙变化而必须作胞出会计处理方尝法变更时，应申在会计报表附知注中说明变更闷的原因及其对爸企业财务状况矛和经营成果的宝影响。当然，娃这种变更，也迟应在企业会计港准则的允许范躁围之内阔。吴羡二、报表中有腔关重要项目明砖细资料的列挤示竹帽对会计报月表中的一些重悉要项目，因报宅表格式的限制烦，未能详细列救示，应在附注严中列出明细资贪料。如效：肢

幅短期投资继，按各类投资恨列出成本价和丈市场价蚂。桨

网应收账款香和其他应收款匀，按账龄分类蛮列示，并注明痕持有本企业一娃定股权（牙如绸5印％以上投资）斗单位的欠款额蹦。醋

幻存货，按猎存货务会计科兽目列示。提取各存货跌价准备灭的企业，还应棕列示各类存货予可变现的净值尽。讽

闯待摊费用药，如数额较大待，应分项列示傲。扫

枪长期投资挨，按债券投资阻、股票投资、鲁其他债权投资期、其他股权投朽资分项列示账闲面余额和当年敢投资收益垒。泰

准固定资产亲，按类别列示赛其原价、累计楼折旧和净值。

县固定资产歌购建支出，按例工程项目列示半其预算数、期好初数、本期增斤加数、本期转胖出数、期末数篮、工程进度和僻资金来源它。侵

玩无形资产有，按种类列示绵期初数、本期周增加数、本期崖摊销数和期末心数据。轰

陶递延资产宜或长期待摊费迎用，按种类列捧示期初数、本背期增加数、本乓期摊销数和期论末数爆。捎

悬短期借款眯和长期借款，冷列示各笔借款恐的债权单位、处借款金额、借寻款起讫日期、蝶利率和借款条框件。如有外币廉借款的企业，贸还应列示外币讲金额及折合率份。

践经营收入密和经营成本，摸按土地转让、戴商品房销售、牢配套设施销售膏、代建工程结拐算、出租房屋床、出租土地列招示其收入和成住本含。榜

册其他业务手利润，如数额认较大，按业务好类别列示促。彻

笔营业外收忽入和营业外支驰出，如数额较妖大，按收支项猪目列示筋。付

晴咳三、非经常性绑项目损益的说款明诱

茫非经常性饱项目损益是指金企业在房地产狸开发经营活动次中不是经常发禽生事项的损失言或收益。如蛋：机

剑固定资产支转让，应说明举其转让收入大鼻于账面净值和核有关税费后的戏净收益，或小俗于账面净值和苗有关税费后的谈净损失与。浙

盟收回长期渗投资，应说明假收回长期投资丹大于账面投资哪的收益或小于探账面投资的损束失奖。辽

挖非常损失限，应说明因自忙然灾害等非正栽常原因造成的倘各项资产账面啄净值减去保险灾赔偿款及残值概后的净损失以缺及善后发生的策各项清理费用切。

耗其他数额待较大的非经常释性项目的损益玩，均应在会计裤报表附注中加铅以披露义。着

背四、或有代事项及其收益氏、损失的披墙露深

直或有事项向是指在会计报优表编制日已经接存在的事项，呆它能否使企业连获得收益或发翻生损失，有赖摇于未来一种或富多种事项的发伯生或不发生而樱定，具有很大惩不确定性雾。因

蜜或有事项势按其发生可能谊性的大小及其翅收益或损失金舍额能否合理估恭计，有三种处惯理方式：确认缴入账；在会计毛报表附注中披嫁露；不予反映沾。补

斜或有事项捧发生的可能性仙，分为很有可昆能、有可能和使很少可能三种剂情况。或有事围项发生收益或户损失的金额，符分为能合理估结计和不能合理车估计两种情况躺。

茫燥狗对或有收益的棉披露，应遵循祝谨慎原则和收宪入实现原则予够以处理。对或停有损失，应遵达循谨慎原则和苗充分披露原则营予以处理。

颗一般说来份，对很有可能区获得收益的或菊有事项，不将扣其收益估计入白账，但应在会凯计报表附注中状披露。对有可当能获得收益的犬或有事项，不蔽将其收益估计胶入账，是否在龙会计报表附注逐中披露要特别辉谨慎。对很少地可能获得收益披的或有事项，待不必在会计报醉表附注中披露磨。恩

他对很有可长能发生损失的裤或有事项，能谢估计损失金额垦的，应将其损镇失和负债同时真估计入账；不太能估计损失金陈额的，应在会朝计报表附注中皂充分加以披露托。对有可能发犹生损失的或有艇事项，其损失们和负债不估计银入账，但应在徒会计报表附注灿中加以披露。统对很少可能发剂生损失的或有竟事项，一般也摇应在会计报表苹附注中加以披局露卫。旺

贝对于下列量或有事项，应帜估计其可能发芒生的收益或损斗失的金额，并蔽说明对未来结更果的可能影响宝：晓

电为其他企吩业负债提供的帝担保猎；汗

挖因票据贴舅现而承担的义招务补；抬

谊企业承担塌的其他责任胆；性

连有可靠证味据证明的或有拔收益。锄五、关联方关业系及其交易的找披析露腔

饮关联方的烟交易，往往会加影响企业的经劣营收入、经营落成本、其他业鞭务利润，对企津业经营成果的漠真实性产生影挑响，所以也应徒在会计报表附风注中加以披露帆。

是会计中所艘指关联方，是太指在财务和经海营决策中，一俭方有能力直接是或间接控制、倘共同控制另一跟方或对另一方苍施加重大影响伴的各方，以及山两方或多方同鼻受一方控制的称各方。栏关联方关系主名要指：丽（览1搅）直接或间接软地控制其他企眨业或受其他企愤业控制，以及夜同受某一企业开控制的两个或怒多个企业（如竖母公司、子公执司、受同一母绿公司控制的子牢公司之间）；嗓（渣2傅）合营企业；汇（杯3洒）联营企业；典（答4削）主要投资者玩个人、关键管月理人员或与其附关系密切的家撒庭成员；陵（捕5蚁）受主要投资械者个人、关键享管理人员或与法其关系密切的室家庭成员直接浅控制的其他企赢业。

练在存在控疯制关系的情况虚下，关联者如俊为企业时，不届论他们之间有扔无交易，都应获当在会计报表不附注中披露如唱下事项：掉（柏l鞭）企业经济性树质或类型、名性称、法定代表畜人、注册资本季及其变化；舌（劳2堂）企业的主管添业务；少（阳3涨）所持股份或浩权益及其变动荐。助

冤关联方交鞭易是指关联方目之间发生转移瞎资源或义务的扑事项，而不论初是否收取价款骤。主要包括：橡（肆l圾）转让土地使光用权；唉（赵2掩）承发包工程希；伞（饥3稠）购买或销售剃商品；盒（由4怜）购买或销售炼除商品以外其趣他资产；怜（员5覆）提供或接受浩劳务；侨（伸6参）代理；周（睡7锻）租赁；淘（海8完）提供资金（趴包括以现金或荒实物形式的贷泄款或权益性资怨金）；凑（钻9碌）担保和抵押规；梨（眉1确0王）管理方面的昨合同；剑（别1骨1除）研究与开发顽项目的转移；忌（码1拒2恐）许可协议；酬（笨1告3添）关键管理人禾员报酬。度在企业与关联稍方发生交易的油情况下，企业旧应在会计报表阴附注中披露关疑联方关系的性究质、交易类型府及其交易要素厅。这些要素一胃般包括：胃（诱1扰）交易的金额好或相应比例；楼（歪2薯）未结算项目庄的金额或相应翻比例；旦（眼3再）定价政策（土包括没有金额哭或只有象征性怎金额的交易）截。关联交易应羽当分别关联方负以及交易类型议予以披露。类设型相同的关联熄方交易，在不稠影响会计报表候阅读者正确理封解的情况下，脾可以合并披露营。符灯六、合并会技计报表的说退明禾

街企业集团戒如编制合并会动计报表，除在捐会计报表附注症中说明上述应磁附注的事项外锦，还应在会计绣报表附注中说蛾明不：玉

狐纳入合并骨会计报表合并掀范围的子公司雨名称、业务性帖质、母公司所而持有的各类股算权的比例祥；转

赖纳入合并拖会计报表的子陆公司增减变动圣情况界；湖

啊未纳入合鸟并会计报表合脑并范围的子公只司的名称、持氏股比例，未纳隆入合并会计报相表合并范围的障原因及其财务唇状况和经营成栽果的情况，以览及在合并会计申报表中对未纳洽入合并范围的叶子公司投资的独处理方法唉；盯

外纳入合并没会计报表合并欧范围的非子公语司（其他被投造资公司）的名唯称、母公司持钳股比例以及纳铃入合并会计报李表的原因慰。与

蹲子公司与泡母公司会计政惹策不一致时，配在合并会计报浴表中的处理方肌法。在未进行灌调整直接编制狗合并会计报表序时，应在合并丝会计报表中说地明其处理方法齿；商

匹纳入合并证会计报表合并乌范围、经营业慰务与母公司业添务相差很大的优子公司的资产准负债表和损益肾表等有关资料蓝。猎奶七、资产负债戴表日后事项的库说舟明次

俗资产负债子表日后事项又吹称期后事项。雅它是指自年度铸资产负债表日冠后至会计报表料报出口之间所克发生的事项。复按其是否调整偏会计报表分为枪调整事项和非雹调整事项镇。凯

膛调整事项诞，是指在资产辅负债表日后发冲生的，所提供膝的新的证据有迹助于对资产负拆债表日存在情饱况的有关项目天金额作出新的拔确认，而需要仿对会计报表作亮调整的事项。咬通常包括：已谅证实资产发生摘了减值；已确避定获得或支付广的赔偿；发现拿在资产负债表犬日或之前发生叙的舞弊和会计偶差错；发现在漫资产负债表日踪之前不符合企材业会计准则作腾出的会计处理阀；由于税率变揉动，改变了资绢产负债表日及减之前的税金和胀利润等牺。断

标非调整事蛙项，是指在资联产负债表日后侵发生的，并不用影响资产负债耀表日存在情况群，不需要对会迅计报表作出调掠整的事项。但扮对企业以后财题务状况和经营寿成果将会产生开重大影响的事梅项。如：对其巧他企业进行控该股投资、发生嫁重大筹资行为劫、资产遭受重让大自然灾害损撞失、发生重大氧经营性亏损、怕与本企业有债仰务关系的企业粗不再持续经营颗、达成协议的喷债务重组事项危以及资产重组雾事项等，都应银在会计报表的口附注中加以披造露篮。美规房地产企业成让本、费用主要辱会计科目核算堆（钩1穷）沉伐开发成本：如诱能确定核算对味象的，直接计嘴入恒“浇开发成笨本绑”秀，主要包括：

果土地征用及拆丧迁补偿费（土凯地征用费、耕究地占用税、劳挨动力安置费）漏；设前期工程费（接规划、设计、齿项目可行性研尘究、水文、地新质、测绘小、功“侄三通一甜平寨”天）；介基础设施费（宏小区道路建设马、供水、供电乏、供气、排污鹊、排洪、通讯尊、照明、环卫栗、绿化）；霞建筑安装工程鱼费（支付给承跳包单位的建筑迁安装工程费）畅；梁公共配套设施樱费（居委会、红派出所、幼儿炕园、消防、锅摘炉房、水塔、中自行车棚、公叔共厕所等设施蜓支出），分别忆设遍置吸“吐土地开徒发漆”屈与棒“痒配套设施开症发雨”惠“糖房屋开叉发冰”绞设置二级明细睁。可根据上述救六项来设置三店级明细科目

督①仗开发土地成本哭费用：刷借：开发成茶本务—牢—逮土地开发

淡贷：银行存款迈或应付账讨款慌—膜—与X责X捕公司

奴分配开发的间峡接费用借：开案发成唯本蠢—艇—四土地开发

最贷：开发间接展费用

握结转开发土地蜘成本费用借：艘开发成追本梯—码—勉房屋开发

悼贷：开发成僻本味—发—徒土地开发。

暴②皱配套设施开发

锐计算公式：

直某项开发产品熄预提配套设施呆开发零费首=鸡该项开发产品圣的预算成本（略或计划成本缩）帝*暖配套设施预提辟率

拒配套设施费预挤提易率把=级该配套设施预却算成本（或计迫划成本央）叠/舱应负担该设施菜开发产品的预臂算成本（或计山划成本饿）早*100%

斤发生的配套设甜施费用（自用体的建筑场地的仗开发）劫借：开发成州本造—范—哄配套设施开发

棵贷：开发产品

室支付的配套设昏施开发费用借丰：开发成僵本鸡—犹—芽配套设施开发

固贷：银行存款

尾同时领用库存棚设备或是材料呼开发借：开发疤成快本说—框—阿配套设施开发

踢贷：库存设备谅或库存材料

奥分配应负担的拆开发间接费用忠借：开发成侄本妇—样—投配套设施开发

柜贷：开发间接既费用

熔结转配套设施蝇开发成本借：稻开发成广本峰—橡—嚷房屋开发

论贷：开发成男本顶—脾—陵配套设施开发甚③臣房屋开发过程面中发生的费用逃（能够分清对辟象的）丑借：开发成钞本骗—挽—湿房屋开发

程贷：银行存款

素④估开发房屋建筑区的施工方式主状要唯有耗“害出严包园”细、略“瓶自袍营飞”零两种

下出包给外单位膊进行施工建造脆（根据提出的强已完工程月报匹或是价款结算银单）劣借：开发成场本艘—犬—言房屋开发

各贷：银行存款

指或应付账苦款待—饿—紧应付工程款

第自已组织施工答的借：开发成系本尼—衔—惕房屋开发

集贷：银行存款

闸或应付账伙款砌—值—面应付工程款

惩应付工资

宣库存材料或设欧备

佛⑤悲代建工程开发锐成本禽：是指企业接否受其他单位委荐托，代为开发畏建设的工程项堂目

泉企业发生的各芽项代建工程费津用支出借：开毕发成代本蓝—缎—畏代建工程开发

等贷：银行存款

旺或库存材料或略现金

毯结转开发的间球接费用哀借：开发成废本赔—穴—荒代建工程开发

阅贷：开发间接短费用

妨工程竣工后结阅转成本虎借：开发成泉本合—制—屯代建工程

灾贷：开发成销本现—穗—妙代建工程开发

姜移交委托单位秒后，根据移交辉手续借：主营胖业务成叛本搞—含—斤代建工程结算薄成本

喜贷：开发成伶本牌—拖—唱代建工程

铜（识2只）开发间接费积用：所属直接成组织和管理开报发发生的费用谜，包括：管理露人员的工资、寻职工福利费用穷、折旧费用、鹿修理费、办公双费、水电费、壤劳动保护费、典周转房摊销

粱发生的间接费惩用时借：开发旷间接费用

右贷：银行存款

爷或应付账款或区应付工资

度分配开发的间鱼接费用借：开等发成哗本宗—县—绢房屋开发

盲贷：开发间接短费用

俘竣工房屋开发漆成本的结转借叨：开发产耕品伪—悉—辣房屋

辽贷：开发成欠本胁—传—茄房屋开发

化（键3唉）管理费用：燥是指开发企业蜜的行政管理疗处门为管理和组趟织房地产开发挡经营活动而发落生的各项费用

岔（收4慎）财务费用：稠包括开发经营愚期产的利息净珍支出、汇兑损芦益、调剂外汇导手续用、金融宰机构手续费用

前（斧5失）销售费用：化为销售产品或东提供劳务过程塑中所发生的各鸽项费用。主要土包括：产品销丛售之前的改装陈修复费、不品奔看护费、水电党费、采暖费；饺产品销售过程肠中所发生的广左告宣传费、展誓览费，以及为昏销售本企业的装产品而专设的仆销售机构的职桑工工资、福利旧费、业务费等插经常费用

闷发生的销售费扯用借：销售费那用

直贷：银行存款

罢或应付账款直房地产企业收吼入、利润的主钳要会计科目核壤算圆（填1绩）主营业务收微入：包括土地报转让收入、商圣品销售收入、傲配套设施销售狐收入、代建工删程结算收入、柏出租房租金收掠入。

丸由于营业收入尽的实现与价款腥结算时间上的微不一致，我们妥应该分开计算搞①急在实现营业收世入同时收到价们款时

妻借：银行存款

虾贷：主营业务担收入

轻②啊营业收入实现巡前，价款收取曾后的。

蓄借：应收账款

冒贷：主营业务枕收入

患③挪预收价款时，哗待开发完工后云再移交使用的

很借：银行存款

脖贷：预收账款

病移交使用时

寸借：应收账款

第贷：主营业务绪收入

拔借：预收账款

纯银行存款

渠贷：应收账款

伯④庭以赊销或分期熟收款方式销售氧开发产品时，卖应以当期收到损的金额确认为符收入

酸借：银行存款

勺贷：主营业务吗收入

别（携2年）其他业务收得入：主要包括孩售后服务收入切、材料转让收逮入、固定资产身出租收入、开任形资产转让她收入

秤借：银行存款

丘或应收账款

锻贷：其他业务谊收入

距（跪3打）主营业务成侨本：一般本科根目期末无余额

件转让或是销售勺开发产品成本想的结转

劣借：主营业务纹成本

油贷：开发产品戒如分期开发产侵品的，应与收颤入相配比结转概成本

兵借：主营业务光成本

贺贷：分期收款抬开发产品

菠（扮4赖）其他业务支呆出

牧（锣5居）主营业务税能金及附加

服计提本月份主桌营业务应交纳亿的营业税、城后市维护建设税壳、教育费附加幸及土地增值税

错借：主营业务阶税金及附加

逼贷：应交税娱金昂—影—梁应交营业税

奸—低—纱应交城市维护袋建设税

盲—办—梨应交土地增值茅税

耐其他应交障款血—哥—论应交教育费附桑加

旧月末按照实现起的其他业务收魂入计算出应交诱纳的税金

男借：其他业务扇支出

壤贷：应交税渡金慨—裹—兼应交营业税

仰—减—嘉应交城市维护域建设税

壤其他应交刷款剥—鸦—俱应交教育费附宅加枪叔房地产开发企筛业收入确认的马时限占房地产开发企麻业会计确认收旅入时刑限所

牙（一）房地产次会计实务中对宋收入确认时限害的常见看法

卡在实务中各房纲地产开发企业迁对收入实现有肃不同的确认方慰法，主要有：袋1殃)跪以签订预售合警同并收取预收岩房款作为收入浇确认的依据；晌2多)拨以签订正式房穷屋销售合同作堵为收入实现；侍3窝)工以开发的房地虚产业经竣工验纠收，开锁出众“但入住通知践书匹”跪并开具销售发姓票作为销售实鸽现；柱4滔)鸦以收讫房款并睬办妥产权过户右手续作为收入湾的确认。任值得一提的是踢，上述标准也遵会因人而异，骨不同的职业判量断导致不同的抹结果。例如在将上市公司年报塔中，有几家从构事房地产开发袍业务的上市公拢司年报因当年栋房地产销售收裤入确认的问题响，被注册会计案师出具了保留蒙意见或解释性璃说明段。而公扎司与注册会计挖师的分歧的焦唯点集中在：商借品房所有权上心的重要风险和坟报酬是否已经宫转移。

蒸商品房销售包兵括商品房现售辉和商品房预售困。开发商销售栏收入的确认是输按照《企业计饲制度》的收入拒口径来确认的疏，即：企业已变将商品所有权化上的主要风险射和报酬转移给施购货方；企业烂既没有保留通依常与所有权相笋联系的继续管愧理权，也没有槽对已售出的商吉品实施控制；杨与交易相关的岁经济利益能够宗流入企业；相杆关的收入和成肾本能够唱可澡*瓜地计量。这样绢房地产开发企恳业通常认为符乐合同时满足这姥四个条件可以观确认为收入的壶时点，一般是缸在为客户办理弓房产证伞时遮‚贤即在产权变更笛时确认收入。

怒比如目前，大嘴约给80威%施客户采用银行声按揭方式购房闷，银行通常在柳客户首付款后呜的一个月左右件将余懒款拨付给开发馒商。银行要与渣购房者签订一潜个偶“娇个人购房（抵让押）借款合福同娱”偏，在这个合同咐中，开发商需滋要作为保证人哑的身份出现，狭加盖公章。合翻同中开发商需灯要提供的保证降是紧“絮自本合同签订初之日起至借款肝人（购房者）邻之房地产办妥脉正式抵押登记丰，并取得房地坡产权证或房地态产他项权证交佣由贷款人保管估之日轧止池”钥。因此开发商掉在没有将房屋疼法律意义完全隆交付给购买者势前，必须承担熄这样的连带责乘任。最高人民产法院关于审理谈商品房买卖合蜂同纠纷案件适全用法律若干问惜题的解释第二中十六产条狭另买受人未按照猜商品房担保贷羡款合同的约定菠偿还贷款，亦盈未与担保权人绞办理商品房抵楚押登记手续，氧担保权人起诉蚊买受人，请求壤处分商品房买妖卖合同项下买碑受人合同权利括的，应当通知因出卖人参加诉股讼；担保权人织同时起诉出卖卵人时，如果出消卖人为商品房累担保贷款合同滨提供保证的，输应当列为共同嗽被告。第二十羽七杰条掠剪买受人未按照糟商品房担保贷栏款合同的约定柄偿还贷款，但慈是已经取得房彻屋权属证书并哲与担保权人办凭理了商品房抵砌押登记手续，星抵押权人请求麻买受人偿还贷械款或者就抵押浊的房屋优先受象偿的，不应当煎追加出卖人为周当事人，但出孩卖人提供保证绕的除外。开发稻商因为存在承容担这种连带责倍任的可能性，虎已收取的购房企款还存在一定朽风险和不确定茎性，所以通常刊不在办理产权门证之前确认收缺入。

钳《商品房销售唉管理办法》第件三十四条：房暴地产开发企业全应当在商品房繁交付使用之日泪起批6烤0养日内，将需要束由其提供的办孤理房屋权属登缠记的资料报送氏房屋所在地房鉴地产行政主管北部门。房地产代开发企业应当熊协助商品房买垒受人办理土地眼使用权变更和丹房屋所有权登声记手续。《城裳市房地产开发直经营管理条例屯》第三十三条沟：预售商品房莲的购买人应当宇自商品房交付咐使用之日爹起啄9岂0朵日内，办理土饶地使用权变更趋和房屋所有权抵登记手续；现赔售商品房的购灶买人应当自销筋售合同签订之骡日陕起祸9可0牙日内，办理土鄙地使用权变更思和房屋所有权越登记手续。因弱此，房地产开缸发企业在相关颈手续的办理上乳仅仅是协助义捞务，是否办理贯还是由购买者骂来做决定。有货些购买者迟迟侦不办理权属登鼻记手续，主要僻是从两点考虑否：民（恨1按）所购房屋准思备增值后卖出瓜，卖出时在开迟发商那里办理育更名手续，这随样自己无须交禁纳办证时的契闷税、住房维修纳基金等手续费槐。愚（肺2得）开发商在此眯期间承担担保嫂的连带责任。拣（二）个人对馋房地产收入时翼限的理解

乐下面，将上述症确认收入的时交限做逐一剖析

揪1坟)堤签订预售合同冲收取预收货款绵其性质是预收辞货款，因为房欠地产预售合同禁是在房屋尚未紫建成竣工前预民先销售行为，幸只属于合同要将约的一部分，劳能否真正实现喷销售应根据工知程的进展情况和及买主的最后典意想决定；且泉预售合同不同疫建造合同，建针造合同是指为董建造一项资产继而订立的合同物，而房地产预耕售合同是商品私购销双方的意愈想。因此根据刚《企业会计准驼则绪—补收入哨》培狭规定商品所有喝权上的主要风性险和报酬是否梯已转移给买方凝判定，签订预参售合同并收取踩预收货款由于赶该开发产品尚绢未竣工验收，茎不符合收入确叮认条件，不能岛作为销售实现夜依据。只有等宇到开发产品竣倾工验收并办理规移交手续后，旬方可确认房地旧产销售收入实寺现，套将植“团预收账糖款闯”榜转深为贼“偿经营收荡入脸”那。妙2肥)级签订正式销售重合同是否可以桥作为销售实现信，笔者认为签脏订正式房屋销翁售合同仍只具乌有预售性质，测如同一般工业狱产品销售合同刷，从法律意义值上讲也只是一党种要约，极有缠可能发生变更吃，房屋未经买晶方验收认可，甲商品所有权上共的主要风险和含报酬尚未转移贪给买方，不符滤合《企业会计律准牲则咐—蹲—捎收入》的有关倘规定，故也不其能确认收入。氧只有符合建造可合同的条件，药并且有不可撤丹销的建造合同屈的情况下，方贺可按照建造合炕同收入确认的嫁原则，按照完渣工百分比法确膏认房地产开发猎业务的收入向。粘盏3岭)纪以房款已收讫惩、产权过户确顷认收入，会出酱现收入滞后现挣象，同样不符查合收入确认原麻则。我国的房满地产开发市场痕经过十几年的犹发展，有关的皱管理制度已较技健全，在房屋丸开发前根据规控定要缴清土地器出让金，取得臂土地使用证，敢并办理领取预秃售许可证、在座工程获得有关赞部门竣工验收御及房管部门对帮建筑实测后方蛋可领取销售许轿可证、签订正台式房屋销售合汽同。因此在工碍程已竣工并经沸有关部门验收本合格，房屋已糟经买主验收、虚面积和房屋价柔款等无异议，恰并交付买主办慧理入住手续的翁情况下，根据锋收入准墨则段—颈商品所有权上见的主要风险和摄报酬已转移给恩买方，产权是煤否过户并非确国认收入的必要诞条件。因为我顶们知道办理产俭权过户手续涉族及到房地产管旁理、土地管理缺及税务等政府肉有关部门，办触妥产权证书时优间并非开发商穴或买主所能控劲制湿。爹丑综上所述，笔缴者认为，房地逮产收入的确认纠应同时具备以拍下条件厌：亚1仔)亮开发产品已竣因工并经有关部型门验收合格，制房屋面积业经背有关部门测定坡；克2宴)耻已与客户签订懒的正式房屋销使售合同面；娇3购)碧标的绳物绢—步房屋已经客户织验收、对房屋身的结构、销售蹈面积及房款购爬销双方均无异网议，并与客户凳办妥了交付入认住手续，双方蒜均已履行了合发同规定的义务角。因为房屋移娱交手续办妥后短，就可持相关上单证到有关部蛛门办理房地产筋有关权证，同兽一般商品一样茶房屋已经买主套验收并办妥移打交手续就可收中取房款并取得泡法律保障，因柄此与房屋所有杆权相关的主要演风险和报酬已邮转移给买主；块其次根据房地遍产管理有关规泊定房地产开发继企业出售房屋旬办妥移交手续乱后，应移交该参开发项目区域稳内的物业管理坡公司管理，房膏地产开发企业嫩不再拥有管理渴权和控制权；懂至于与收入相粗关的成本因房盾屋已经建成与郑之相关的成本路均能够棵可威*晒地计量。因此然笔者认为房地驰产收入的确认找只有同时具备鄙上述条件，才村符合《企业会恢计准伪则安—哨收入》。仗（罚三）新出台的辜法规对房地产妙收入确认时限亲的最新明确说边法瞎(94)励故财会二字朝第隆0灵2遗号文件：销售员土地和商品房欲，应在土地和焰商品房已经移丑交，已将发票小帐单提交买主扑时，作为销售变实现。

宾200终3龟年察6清月像1诉8悬日葛《财政部关于障施工、房地产练开发企业的财耐务制有度乞层财际发住[2003]累5唯5摧号》第六十二哑条明确：房地奴产开发企业开痕发的土地、商劲品房在移交后管，将结算帐单上提交买方并得绕到认可时，确需认为营业收入尿的实现；代建灰房屋及代建其韵他工程，在工槐程竣工验收办丈妥交接手续，叙价款结算帐单萝经委托单位签周证后，确认为确营业收入的实币现；出租房屋门按合同、协议克约定的承租方扎付租日期应付姐的租金，确认叔为营业收入的江实现。以赊销叨或分期收款方掀式销售的开发附产品，以本期典收到的价款或合按合同约定的云本期应收款，潜确认为营业收醉入的实现。第雾六十三条、企可业发生的产品源销售退回、折些让或折扣，冲释减销售收入。社二、房地产开蜻发企业税法确景认收入时婆限纠

萝为了加强房地详产开发企业所刷得税的征收管跃理，规范房地献产开发企业的墨纳税行为，总以局出台了《国挠家税务总局关半于房地产开发宗有关企业所得燥税问题的通知轿》国税住发连[2003]伙8纯3乏号

枝（一）关于开息发产品销售收捡入确认问题

糊房地产开发涂企业开发、建供造的以后用于门出售的住宅、今商业用房、以屠及其他建筑物炮、附着物、配额套设施等应根正据收入来源的励性质和销售方暖式，按下列原煌则分别确认收旋入的实现：

周1透.柱采取一次性全胁额收款方式销平售开发产品的勒，应于实际收暴讫价款或取得牌了索取价款的奉凭据（权利）异时，确认收入香的实现。

播2寿.舒采取分期付款灯方式销售开发弟产品的，应按涉销售合同或协洗议约定付款日最确认收入的实梢现。付款方提哪前付款的，在食实际付款日确阻认收入的实现罪。

等3植.屋采取银行按揭境方式销售开发路产品的，其首谋付款应于实际即收到日确认收静入的实现，余歉款在银行按揭喂贷款办理转账史之日确认收入孟的实现。

某4稿.晋采取委托方式朴销售开发产品抹的，应按以下巴原则确认收入显的实现：

蝴（呜1装）采取支付手阔续费方式委托妖销售开发产品政的，应按实际强销售额于收到循代销单位代销浑清单时确认收棒入的实现。

湿恒哄（气2叠）采取视同买轮断方式委托销润售开发产品的焦，应按合同或肠协议规定的价照格于收到代销逼单位代销清单朱时确认收入的淹实现。

裁日共（拿3过）采取包销方是式委托销售开古发产品的，应逝按包销合同或首协议约定的价井格于付款日确辨认收入的实现码。

逼包销方提前付件款的，在实际玻付款日确认收知入的实现。

问惨举（荒4酒）采取基价（跃保底价）并实渡行超过基价双运方分成方式委丹托销售开发产耽品的，应按基驶价加按超基价浙分成比例计算晨的价格于收到谦代销单位代销目清单时确认收茶入的实现。

迟委托方和接受水委托方应按月瞧或按季为结算佛期，定期结清陵已销开发产品徒的清单。已销毙开发产品清单咐应载明售出开糟发产品的名称驶、地理位置、觉编号、数量、使单价、金额、掉手续费等。桥5絮.盒将开发产品先寄出租再出售的怕，应按以下原装则确认收入的善实现：骗（德1飘）将待售开发础产品转作经营丧性资产，先以煎经营性租赁方捏式租出或以融碧资租赁方式租途出以后再出售页的，租赁期间查取得的价款应静按租金确认收劣入的实现，出芒售时再按销售凭资产确认收入初的实现。

叶太具（苗2盯）将待售开发妻产品以临时租穿赁方式租出的扣，租赁期间取腐得的价款应按任租金确认收入未的实现，出售涨时再按销售开规发产品确认收校入的实现。

爱6惩.丛以非货币性资绘产分成形式取评得收入的，应认于分得开发产绍品时确认收入阶的实现。

性（二）关于开修发产品预售收莫入确认问题

爷雨番房地产开发企众业采取预售方兄式销售开发产沿品的，其当期稻取得的预售收伤入先按规定的面利润率计算出愈预计营业利润啊额，再并入当骤期应纳税所得现额统一计算缴扬纳企业所得税码，待开发产品堵完工时再进行盆结算调整。

烘预计营业利润蛮额＝预售开发男产品收宽入胁×撒利润率

仗预售收入的利浊润率不得低哲于仿1摄5唯％（膀含悲1甚5明％），由主管系税务机关结合蜜本地实际情况剑，按公平、公漂正、公开的原报则分类（或分幕项）确定。

局预售开发产品午完工后，企业韵应及时按本通劝知第一条规定姜计算已实现的绢销售收入，同螺时按规定结转炉其对应的销售蚕成本，计算出扣已实现的利润河（或亏损）额虑，经纳税调整激后再计算出其扫与该项开发产笨品全部预计营积业利润额之间区的差额，再将俭此差额并入当持期应纳税所得替额。

破横镇（三）关于开勿发产品视同销棒售行为的收入俯确认问带题困1忠.扛下列行为应视板同销售确认收大入

烧滔苗（景1巩）将开发产品帆用于本企业自伶用、捐赠、赞乱助、广告、样脾品、职工福利腔、奖励等；

掀（精2殊）将开发产品毛转作经营性资列产；

册滚究（勺3殊）将开发产品掠用作对外投资覆以及分配给股捕东或投资者；

兴（疲4膏）以开发产品厕抵偿债务；

用（华5棒）以开发产品毕换取其他企事坦业单位、个人姐的非货币性资索产。

警2住.溜视同销售行为喊的收入确认时伤限

杏视同销售行为祥应于开发产品变所有权或使用您权转移，或于逝实际取得利益院权利时确认收抢入的实现。

快3仇.炭视同销售行为谣收入确认的方及法和顺序

肿霸染（座1腹）按本企业近咬期或本年度最雷近月份同类开洲发产品市场销吵售价格确定；

龟（耍2邀）由主管税务冠机关参照同类兵开发产品市场亮公允价值确定烤；

涂（瘦3腹）按成本利润私率确定，其中域，开发产品的矿成本利润率不谅得低蒜于裕1毯5那％（滑含叠1嘱5抹％），具体由准主管税务机关种确定。子（四）关于朋代建工程和提汇供劳务的收入蓄确认问题

陆剧馅房地产开发企头业代建工程和帜提供劳务不超腿过河1怜2谊个月的，可按蝶合同约定的价谊款结算日或在拆合同完工之日驰确认收入的实磁现；持续时间圈超毅过侍1患2今个月的，可采创用完工百分比亭法按季确认收荐入的实现。完丈工百分比法是贪根据合同完工屿进度确认收入胞和费用的方法尿。完工进度可葬按累计实际发达生的合同成本升占合同预计总材成本的比例，愁已经完成的合岸同工作量占合矛同预计总工作旱量的比例，测索量已完成合同厨工作量等方法客确定。

跪房地产开发企循业在代建工程杂、提供劳务过晋程中节省的材耀料、下脚料、玩报废工程或产招品的残料等，骆如按合同规定命留归房地产开笋发企业所有的肺，应于实际取朽得时按市场公夏平成交价确认啄收入的实现凑。顺址房地产企业负长债的主要会计誓科目核算（一拥）椒（粮1他）应付账款：四因购买材料物训资或接受劳务换应付给供应单为位的款项支漆付给承包单位旧转来的工程价择款结算预支单

与借：开发束成本

照贷：应营付账款以害预支款抵冲应扑付款时

涌借：应付团账款

茅贷：预涂付账款

父补付其余吐款时

注借：应付委账款

斜贷：银季行存款

饮蹲（睛2校）预收账款译：按照规定合躲同或协议向购枪房单位或个人足收取的购房定谊金。以及代建宝工程收取的代公建工程款

僵收到预付卧款时

戴借：银行妄存款

析贷：预千收账亚款兽—旬—示预收代建工程鞋款

澡提交工程喇价款结算单时

嘉借：应收遮账款梁贷；主醋营业务收入

骨借：预收土账唱款后—恰—渠预收代建工程召款

帖贷：应饺收账款

床收回全部准余款

你借：银行雪存款

件贷：应汁收账款

滑衬（菠3逆）应付工资

仔开出现金柴支票，发放工令资

同借：现金

谈贷：银芹行存款数借：应付工资

柔贷：现疏金螺结转代扣稳款项

拦借：应付浆工资碍贷：其他应收仆款么—箱—发代扣水电费粘代扣房租

登月末分配戏工资费用

昂借：开发陡成本（建安）

熔开发肆间接费用（开里发项目现场）

箱销售听用费（销售机狭构）

均管理芹费用（行政管倦理部门）

谁采购引保管费（采购使部门）衫管理费蚂用皆—踪—终劳动保险费（孝长期放假员工载）

旬应付扔福利费（医务胆人员）轿房地产销售会次计处理称8秆房地产销售是哑指房地产经营蚂商自行开发房秤地产，并在市搞场上进行的一锯种销售。房地摧产销售，应根冒据收入准则规仇定确认收入。

羽如果房地产经知营商与买方签节订合同，并按慈合同要求开发喉产品，应根据情建造合同准则先规定进行会计崇处理。房地产航销售中，将商先品的法定所有社权转移给买方雹后，一般表明撒商品所有权上胡的重要风险和货报酬已转移，轨销售公司应确盒认收入。但也潮有例外，有时史商品法定所有稻权转移给买方啄后，而所有权哨上重要风险和相报酬还未真正拴转移。此时，女应区别下述情暖况确认收入：役仍有责任实施刮重大行动，根夏据合同规定公俊司仍有责任继谅续提供重大劳五务服务，如整质个工胞程项目尚未全吹部完工，公司焰还需实施重大维行动完成工程耳最后项目，则竹应在实施重大尽行动后确认收成入；炮存在重大不确栗定因素，如果孝合同中存在重片大不确定因素腹，如销售交易带中合同规定买庙方有螺退货选择权，雀则应在不确定根因素消失后确仇认收入；代仍需继续交易侦涉入，销售后考仍需一定程度丙的继续交易涉健入，如售后回拐购协议、保证堤买方亭特定时期内占撑有财产的协议晌、保证买方特唉定时期内获取喘报酬的协议等田，这些销售协鞠议下售后还需缓继续涉入交易秘。此时，应分因析特定交易的尤性质，以判断小是销售行为，齿还是筹资、租虏赁或利润分成粉行为。如是销威售行为，则在量需要继续涉入备交易的期间内爷不应确认收入犁。房地产销售惧确认收入时，表还应考虑货款永收回的可能性揪，预计货款收百不回的，不应耍确认收入；如学果此时已收回辣部分货款，应其仅对收回部分闸确认收入。

桌例：某房地产逐开发公司当月帮发生如下经济幅事项：

各(1敢)售该公司开发部痛自建同一规格歇和标准的楼房恐两栋，建筑安跟装成本戴为父194炮0般万元，成本利习润酱率麦1旋0争％，该公司将狡其中一栋留作勤自用，另一栋哑对外销售，取际得销售收绣入执120戴0增万元；以房屋仍投资入股某企织业，现将其股境权煌的断60发%左出让，取得收迹入伙60忙0圈万色元羽(把长期股权投资些账面价活值免50霸0沙万侮元挽)智；将一栋楼抵疑押给某银行使屡用以取得贷款纵，当时抵减应多付银行利休息冤6司0晓万元。

臂(2简)豪该公司广告业蜻务部当月取得凤广告业务收报入司40因0避万元，付给有苹关单位广告制犬作她费痛6释0凤万元，支付给公电视台广告发叔布冤费送8桥0粱万元。

课(3千)暮该公司下设非雹独立核算的娱用乐中心当月舞涌厅取得门票收夫入介5斜万元，台位费挤收务入偶1骤万元，点歌费个收绿入志1除．痰5跟万元，销售烟母酒饮料收旨入被2启．怖5挑万元；台球室誉取得营业收根入碰5味万元，保龄球满馆取得营业收啊入提1羡5辱万蠢元烦(丢税率显为撒20%市)芬。

拍(4烛)航该公司下设非城独立核算的汽拳车队当月取得猛运营收沿入酿10炊0困万元；联运收免入灾20治0选万元；支付给被其他单位的承浸运去费枣10升0婚万元；销售货听物并负责运输钓取得的收入供为术10举4岭万元。

停作出相关会计衬处理。

域借：银行存途款蛛12000自000

众贷：主营业务烂收读入范12000横000

骂借：银行存逼款熊60000奇00

圣贷：投资收假益邻娘鸡论100000驳0

房长期股权投择资辜50000犹00

讯借：财务费龟用随霞澡捡60000嗽0

组贷：其他业务弱支宿出瓦60000圾0

监(饱该公司开发部绢业务应纳营业嘴税方=盛[1940×宏50%×(1逃+10%)]恳÷(1-3%拢)×3%+1营200×5%奴+(600+径100)×5亭%=126缝(宾万锯元门))

躁借：营业税金钉及附店加饭63000抱0

剪投资收背益伶锦碗跪30000蔬0

芬其他业务支苍出攻绑柜33000丰0

隆贷：应交税金古一应交营业窃税痰12600吐00

社借：银行存款律封厅400000移0

重贷：其他业务以收入慰拆400000仿0

奖借：其他业务脂收入搭修800000

腐贷：银行存款怕贯仍800000

继该公司广告部膏业务应纳营业末税复=(400-麦80)×妄5挽％和=16库(嘉万染元汁))

齐借：其他业务惩支加出句忙烂慈16000腿0

滚贷：应交税金严一应交营业边税汪16000足0

李借：银行存齐款闪30000拼0

址贷：其他业务没收郑入屋30000寨0

停(追该公司娱乐中扯心业务应纳营延业腾税丰=(5+1+汗1发．扛5+卧2疗．成5+5+15麻)×2转0猫％体=6检(溪万消元炭))

唱借：其他业务掀支往出色60000

款贷：应交税金惰一应交营业跃税亚60000

医(互该公司汽车队咱销售货物应纳驱增值键税疤=104÷铺1局．江04×挣4眉％闯=4坊(寄万支元嚼))

迷借：银行存款占熄404000欣0

碰贷：其他业务拼收入骑葡应400000获0

惑应交税金一应美交增值黑税闹(圆销项税赴额买)油碰40000

团借：其他业务构收锁入走10000调00

领贷：银行存致款眼10000枯00

据(翠该公司汽车队托运输业务应纳摔营业此税历=100×混3确％栋+(200-捏100)×膜3惨％涝=6洪(望万仍元码))

俱借：其他业务肯支驴出处展盖运60000

猜贷：应交税金诉一应交营业融税爽60000返圆房地产销售收播入的核算葬社会主义市场衔经济的健康发膊展为房地产市装场的发育完善桨创造了优越的绣市场环境，使鞭房地产业如沐氏春风，得以空糊前发展。如何唉规范和加强房描地产开发企业惑的会计核算，括为房地产业的僻健康发展保驾路护航，显得极篇为迫切。趣一、房地产销预售收入的核算异范围房地产有啄广义与狭义之阳分。广义的房秋地产是风指夺“询土地及附着于饥土地上的改良酸物先”朝即不动产；狭晋义的仅指房地罪产开发企业开棉发的房地产。乏房地产销售收肆入是指房地产醉开发企业自行鸭开发的房地产舍在市场上进行淋销售获得的收周入，包括土地略转让收入、商肉品房（包括周鞠转房）销售收践入、配套设施生销售收入。房牌地产开发企业迁自行开发的房骡地产，有的在瞎销售之前未与思购买方签订购身销合同，这是敲一类；另一类沙是房地产开发泻企业事先与购步买方签订购销看合同并按合同某要求开发的房左地产。甜房地产开发项狠目竣工验收办挤理移交手续之厦前，已签订房陈地产购销合同牛的交易是作为描房地产销售，竟还是作为代建谢工程呢？答案内是不能作为代拉建工程。因为峡房地产开发企肯业的销售对象泪是航其讽“效生产制贷造眨”底的房地产，是辩有实物形态的举产品，所提供丝的是产品而非咱劳务。办理竣营工验收、办妥寻移交前签订购篇销合同甚至收岂取部分售房款某，其性质是预旋收货款（或预港收定金），这膛种交易是房地袭产销售业务。

晶房地产开发企唐业出售周转房抄，旧城改造中顿回迁安置户交邻纳的拆迁面积盐内的安置房产蚀权款和增加面绑积的房产款，嚼也耽在粘“城房地产销售收给入喝”弱核算范围内。叨房地产开发企朋业出售自用的酷作为固定资产饿核算的房产不晓是召“寺房地产销售收席入捷”践的核算对象。

拜二、房地产销翻售收入的确认顾原则

送房地产开发企依业自行开发的慌房地产作为可笛供销售的开发闭产品，具有商痛品的一般特性钳，因而房地产内销售收入的确嫁认应依据《企腥业会计准舞则尝—铲—粮收入》进行。两房地产销售收海入的确认必须盲满足收入确认德的四个条件：遮（严1劲）企业已将商树品所有权上的谱主要风险和报识酬转移给购货冶方；访（座2衣）企业既没有修保留通常与所警有权相联系的华继续管理权，傻也没有对已售均出的商品实施拉控制；壤（轻3欢）与交易相关拾的经济利益能嫩够流入企业；倦（兽4专）相关的收入体和成本能可靠康地计量。

穗房地产购销合集同在开发产品逢竣工验收前后朝均可能签订。耽按照国家有关裳法律、法规的切规定，房地川产开发企业只涛有按规定取得捎房地产预售许扇可证后，方可帜上市预售房地丸产。

异在预售中所得控的价款，只能偿是属于暂收款遭、预收效性质牛的价款，由于垦开发产品尚未币竣工验收，不子符合收入确认抢条件，这时不殃能确认收入。俩等到开发产品道竣工验收并办啄理移交手续后忍，方可确认房匀地产销售收入遍实现，员将糖“受预收帐袖款汇”继转桐为耍“剃经营收宜入秧”绕。测在开发产品竣追工验收后签订暮的购销合同，炸由于有现房供留应，在办妥房尝地产移交手续钳后，即可确认塔收入。晒理由是：第一似，移交手续办闷妥后，购买方惜可以持相关单扯证到有关部门脖办理房地产产起权证书，与所溪售房地产相关欺的主要风险和疗报酬法定地转些移给购货方，炼满足条件一。渣第二，房地产晓开发企业是以泡出售为主要目偶的而开发房地忌产的，出售后白不拥有继续管响理权和控制权煌。开发项目区婆域内的物业管秩理等社区服务往与条件二所述未的继续管理权亮不同，管理主薯体有差别。婶第三，目前房阵地产销售款的饼支付方式虽多炭种多样，有一第次性付款、分除次付款和银行潜按揭等，有担阶保和保险措施豆，但房地产价辅款的流入不成汪问题。乌第四，房地产泄价款在签订合金同时已经协商笑确定，而开发遗产品的成本核竖算资料和工程台预决算资料也储可以提供可靠尘的成本数据。艇三、房地产销此售收入的核算刘房地产开发企庆业开发项目竣坑工验收、办妥己移交手续前，线不论是否签订答正式购销合同瓣，所收到的均孔为预售房地产肿款，一律不确元认收入，其款劈项暂记墨入掉“弊预收帐礼款泻”毁科目；因预收膀房地产款而交控纳的营业税费脾等暂腔在挑“锡应交税金一应盆交营业垒税炮”吗等科目核算；枯房地产开发企量业在促销时收穷到的购房订金冷在俩“活其他应付召款我”串科目核算。

翼开发项目完工狂经验收合格、关竣工决算后，余房地产开发企愤业按照购销合挖同规定将合格揭的房地产产品彼移交给购买方嚷，办妥移交手瞒续后可以确认恢销售收入的实责现，借屿记敲“殖预收帐虾款逆”具、告“驼应收帐降款技”沟等科目，贷透记甲“港经营收剑入迁”炊科目。

糊房地产企业出截售周转房时，投先按周转房的束摊余价值，借秀记卧“陪开发产泪品扯”冰科目，贷旧记蜂“努周转悠房粥”劣科目；再按购芦销合同中双方沃签订的价格，尾借挪记堆“厚银行存指款茎”看等科目，贷须记茂“趟经营收破入咽”亡科目；并结转美其销售成本，益借接记笼“遗经营成掩本扁”帮科目，贷杆记两“任开发产骤品遗”速科目。

赚旧城改造中的敲回迁房收入，宪包括拆迁面积极内补偿部分和纪增加面积部分络的价款收入，屡作为房地产开匹发企业的经营幅收入，借禾记排“唯预收帐滚款朝”萍等科目，贷捏记撇“捞经营收纤入赞”袜科目。

喂采用分期收款医方式销售房地但产。在办妥移归交手续后，先斩将雅“西开发产苦品听”搜转早入舌“杨分期收款开发岔产阳品粱”摇科目。按购销伏合同约定的期掏限收取销售价糟款或确定当期宅应收价款时，挖借蝇记器“蛾银行存尤款枝”匪或给“贱应收帐豪款页”霉科目，贷释记农“朽经营收括入禾”岭科目；按开发围产品全部销售温成本占全部销均售收入的比率串计算确定当期凡应结转的销售浪成本，借索记馒“边经营成伸本压”夜科目，贷侮记枕“膊分期收款开发钟产翻品购”堂科目。

舟房地产开发企铜业之间签订项贝目开发合同，膛合资开发项目退，如果合同规促定按投资额分植配开发产品的蜓，分出去的开剪发产品不作为自经营收入；如贪果是分享合资栋开发项目利润瓦的，对主办企吩业而言，合资涌开发的所有开无发产品对外出歌售（包括合资预方购买的）均垮作为经营收入沟核算；房地产预开发企业与其斤他无房地产开剪发经营权的单季位签订合资开浊发项目合同，记不论合同规定戴分配开发产品银或分享合资开端发项目利润，梦所开发的所有瞧开发产品对外挽出售或分配给桃其他合资各方胃，均作为主办杰企业的经营收乡入核算。房地含产开发企业收惕到出资各方的粮资金先基作君“苗预收帐脑款展”峡处理。

紫房地产是一项旱价值很高的商往品，房地产开坛发企业为顺利角售出房盘、地射产，尽快回收眨投资，对不同捕支付方式规定蔬了不同程度的亦现金折扣。这须是与企业理财毫活动相关的费陈用，应作为企移业拴的污“旦财务费协用侍”渡，不影响房地零产销售收入金男额的确认。购岛买方出于种种脆原因对已购置零的房地产要求社退货，经房地恼产开发企业同吸意后，冲减退千货当期丽的摆“退经营收哄入娱”呀。

院在房地产竣工众验收、办妥移辉交手续前收到未的销售款不符击合收入确认条艇件的，只能作拾为湖“惊预收帐毅款微”艳。房地产开发沈企业在某些促仍销方式下达成桶的交易，比如洽售后回租、售州后回购方式的齐房地产销售，劣必须判断它是伍真正的销售交午易还是融资交暑易。如果是融诵资业务，与销土售的房地产相构关的主要风险掘和报酬仍保留灾在房地产开发丸企业，即使已棋办妥移交手续膊，也不能确认尝收入。又比如俯购销合同中有零销售退货条款土的，应分析退骨货的可能性，锯估计可能发生秘退货的，不能表确认收入。在费不能确认收入磨的情况下，若支已办妥移交手灶续，应借扔记壮“睛开发产品一已饿售劫”政科目，贷乡记也“椅开发产品一库叉存他”突科目串。气便房地产企业筹阴建期间费用的屯会计处理真房地产开发企象业由其经营特鸡点所决定，在躁开发项目前期美需要进行征地箩、拆迁、补偿夕，以谱及巴“喊七通一纪平摆”撇等基础设施建湖设，需要投入极大量的资金。郑其资金的来源辱除了预收开发嫩建设资金外，须银行借款是企旷业的主要来源唯形式之一。加谦之房地产开发水项目建设周期资长，在筹建期胳常常发生巨额争的利息支出。李我们认为，根懒据国际会计准珍则的有关规定劝，这种利息支美出应当允许资思本化（确切地绞说是存货成本陷化），即发生谋时列作开发成怜本或开发产品条成本，待销售鱼实现时按照配馆比原则转入当润期的销售成本工。

堆随之而来的问返题是，筹建期匙间的管理费用汪可否资本化？突我们认为，管冬理费用同财务枝费用是有所区咸别的。两者发章生的原因各不嫌相同。再说国私际会计准则也前只规定了借款挽费用资本化，细未曾规定期间枝管理费用资本此化。因此，房晋地产企业筹建胀期间的管理费乱用仍应列作期晋间费用，计入门当期损益较为徒妥当。如果有垃的企业实行管俗理费用待摊挂牲账，注册会计庙师应在审计报川告予以反映和舟提请企业在会械计报表附注中灰予以披露。亡房地产企业收隐入确认条件违《企业会计准相则杜—醋—住收入》规定，纱销售商品的收茄入只有在符合饿以下全部条件涝的情况下才能驱予以确认：

燕（竿1才）企业已将商象品所有权上的条主要风险和报唱酬转移给购货琴方；

蜻（决2暖）企业既没有喝保留通常与所雄有权相联系的岁继续管理权，隆也没有对已售餐出商品实施控居制；

祥（粉3摔）与交易相关锻的经济利益能市够流入企业；蚂（层4屡）相关的收入麻和成本能够可仓靠地计量。

昂在实务工作中驴，有的认为，应在收到预售房条款或签字正式暑销售合同后便勉可确认收入实链现

裕我们认为，这与种情况不符合欺上述标准第一附条的规定，不瓣应确认。否则宵有提前确认收误入之嫌

奏也有的认为，阵只有产权过户鹿方能确认收入散实现。我们认告为，产权过户额涉及多个政府脊部门，是仅具臣法律形式意义骄的收入实现，嫩与真实情况也蹈有出入，有推馆迟确认收入之谎嫌，不符合实市质重于形式原淘则。纤正确、真实确掉认房地产企业鼻的收入实现，蝶应具备以下四哭项具体条件：

绸（源1玻）工程已经竣榜工并验收合格浊；

符（前2制）具有经购买紧方认可的结算梨通知书；

超（董3军）履行了销售姑合同规定的义援务，且价款已忆经取得或确信获可以取得；

营（类4王）成本能够可延靠地计量。园房地产企业收诊入、利润会计谨科目核算党肢（湾1现）主营业务收课入：包括土地番转让收入、商赢品销售收入、磨配套设施销售亲收入、代建工支程结算收入、吐出租房租金收姓入。

副由于营业拢收入的实现与花价款结算时间这上的不一致，书我们应该分开筒计算

当序①信在实现营业收纽入同时收到价毛款时借：棵银行存款

桶贷：主寨营业务收入

列趴②屈营业收入实现辨前，价款收取女后的。借橡：应收账款

笛贷：主叹营业务收入

夸锤③购预收价款时，图待开发完工后岗再移交使用的望借：银行盆存款

足贷：预百收账款

里移交使用透时借：应奏收账款

聪贷：主才营业务收入

笋借：预收端账款

僻银行早存款

括贷：应症收账款

驰痕④余以赊销或分期奸收款方式销售捷开发产品时，愿应以当期收到绒的金额确认为复收入

把借：银行浮存款

肝贷：主婶营业务收入

楼瓶（拐2裙）其他业务收走入：主要包括木售后服务收入嘱、材料转让收哥入、固定资产酿出租收入、开啦形资产转让收今入。借：妙银行存款

避或应欣收账款

幕贷：其梯他业务收入

薯烧（皱3沟）主营业务成唯本：一般本科耽目期末无余额

减转让或是枯销售开发产品盒成本的结转莫借：主营业狐务成本

扶贷：开垃发产品

承如分期开震发产品的，应交与收入相配比退结转成本桌借：主营业务筑成本

锅贷：分聋期收款开发产样品

桂致（驶4年）其他业务支坝出

漫守（翼5葱）主营业务税丙金及附加

机计提本月稠份主营业务应愿交纳的营业税庄、城市维护建渴设税、教育费奥附加及土地增昆值税

难借：主营茧业务税金及附习加

姓贷：应景交税倦金昏—粗—百应交营业税

旁更补绳—革—辫应交城市维护莲建设税

腰馋殃它—未—钉应交土地增值问税

星其则他应交依款及—晓—示应交教育费附柔加

毙月末按照怪实现的其他业谣务收入计算出易应交纳的税金

低借：其他暑业务支出

况贷：应畏交税油金劝—恒—抓应交营业税

临动朗贞—竹—由应交城市维护猜建设税

增其贵他应交搂款男—容—甜应交教育费附漫加共房地产企业负秒债的主要会计蜡科目核算（二刑）伯4持）应付福利费胖（按工资总额搞的棚14翅%搅计提据）徒

阁借：开发隆成本（建安）

替开发荷间接费用（开捞发项目现场）

铸销售焰用费（销售机到构）

伪管理谨费用（行政管双理部门）

返采购惭保管费（采购鸦部门）

在贷：应特付福利费

弱用现金支奸付福利费时衡借：应付福光利费

移贷：现创金

狼掀（臂5菊）应交税金：砖核算应向国家僚交纳的各项税瑞金，主要包括堤（营业税、城艘市维护建设税设、固定资产调午节税、所得税历、房产税、车治船使用税、土伪地使用税各种奏税种）

殖月末按照贵实现的经营收灿入计算应交税粮金

碑借：主营较业务税金及附谷加

细贷：应英交税震金溜—奏—野应交营业税

院院颜鸽—涉—歉应交城市维护蜻建设税

奸月末按照物实现的其他业爪务收入计算出丘应交纳的税金

脚借：其他走业务支出

隐贷：应肌交税种金紧—虚—牧应交营业税

匪青把寇—凳—碌应交城市维