物业管理公司运作技巧

物业管理公司运作技巧第一节物业服务公司的设立与运作机制一、物业服务公司的设立条件二、物业服务公司的设立程序三、物业服务公司的法律责任四、物业服务公司的机构设置第二节业主大会与业主委员会一、业主大会二、业主委员会三、业主契约第三节物业服务公司管理运作机制范例精解范例一××小区业主大会章程范例二业主规约（示范文本）第一节物业管理公司的设立与管理运作机制一、物业管理公司的设立条件（一）物业管理公司设立的法律规定1物业管理公司必须依法设立公司必须依法设立、是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织和行为的基本法律、对设立有限责任公司和股份有限公司的条件和程序作了规定。概括起来讲、公司必须依法设立包括了以下的内容：（1）公司种类必须合法《公司法》第二条规定：“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。”因此、依照《公司法》所设立的公司、只能是有限责任公司或者股份有限公司。（2）股东人数必须符合法定条件《公司法》对公司股东的人数、规定了比较严格的要求。因此、无论是设立有限责任公司、还是设立股份有限公司、都必须符合法定条件、《公司法》规定：“有限责任公司由二人以上五十人以下股东共同出资设立。股份有限公司的股东人数、必须在五人以上、其中过半数的发起人必须在中国境内有住所。国家授权的机构或者国家授权部门可以单独设立国有独资公司。”（3）公司注册资本必须达到法定限额《公司法》规定有限责任公司的注册资本在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。有限责任公司的注册资本不得少于下列最低限额：①以生产经营为主的公司人民币三十万元；②以商品批发为主的公司人民币五十万元；③以商业零售为主的公司人民币三十万元；④科技、咨询、服务性公司人民币十万元。特定行业的有限责任公司注册资本最低限额需高于前面所定限额的、由法律、行政法规另行规定。股份有限公司的注册资本必须是一千万元以上；如果法律、行政法规特别规定公司的注册资本高于上述要求的、从法律、行政法规的规定。（4）股东出资必须合法股东出资必须合法、包括两个方面、一是必须以《公司法》所允许的出资方式出资、即可以用货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权五种方式出资。《公司法》规定以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东全部缴纳出资后、必须经法定的验资机构验资并出具证明。验资报告应当载明以下内容：①公司名称；②股东的名称或者姓名；③股东的出资额和出资方式；④开户银行和专用账户的账号；⑤股东缴纳出资情况；⑥以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估结果以及工业产权、非专利技术所占注册资本的比例。（5）公司的设立方式必须合法《公司法》对设立有限责任公司没有规定特别的方式、但对国有企业改组为公司以及股份有限公司的设立方式、规定了方式、所以设立公司必须符合《公司法》规定的方式。（6）设立公司的程序必须合法设立公司的程序必须合法、包括了以下要求、一是《公司法》规定必须报经有关机关批准的、必须报经批准；二是必须准备的文件如公司章程等必须准备好；三是必须经过公司登记机关的登记。等等。2物业管理公司必须制定公司的章程《公司法》第十一条第一款中规定：“设立公司必须依照本法制定公司章程。公司章程是记载有关公司组织和行动基本规则的文件、它对公司、股东、董事、监事都具有约束力。（1）有限责任公司章程应载明下列事项1)公司名称和住所；2)公司经营范围；3)公司注册资本；4)股东的姓名或者名称；5)股东的权利和义务；6)股东的出资方式和出资额；7)股东转让出资的条件；8)公司的机构及其产生办法、职权、议事规则；9)公司的法定代表人；10)公司的解散事由与清算办法；11)股东认为需要规定的其他事项。股东应在公司章程上签名、盖章。（2）股份有限公司的公司章程股份有限公司的公司章程是规定股份有限公司的性质、宗旨、组织机构、经营范围、内部权利义务分配等内容的基本文件、是股份有限公司组织及运作的基本规范。股份有限公司的公司章程应载明下列事项：1)公司名称和住所；公司名称应符合《企业名称登记管理规定》、并须标明股份有限公司字样。公司住所即公司主要办事机构所在地。2)公司经营范围；3)公司设立方式；4)公司股份总数、每股金额和注册资本；股份有限公司的注册资本为在公司登记机关登记的实收股本总额。其最低限额为人民币一千万元。5)发起人的姓名或者名称、认购的股份数；发起人为自然人、应当载明其姓名、发起人为法人、应载明其名称。6)股东的权利和义务；7)董事会的组成、职权、任期和议事规则；8)公司法定代表人；公司董事长为公司法定代表人。董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。9)监事会的组成、职权、任期和议事规则；10)公司利润分配办法；11)公司的解散事由与清算办法；12)公司的通知和公告办法；13)股东大会认为需要规定的其他事项。3公司必须有自己的名称《公司法》的基本制度之一是公司必须有自己的名称、否则不能设立公司。一个公司如何为自己取名是一件很讲究的事情、一个好的名称能够给公司带来很大的好处。从法律角度看、根据公司法的规定、有限责任公司必须在公司名称中标明“有限责任”字样。股份有限责任公司的名称中同样要有“股份有限公司”的字样、否则审批机关不会审批、登记机关也不会登记。法律对公司名称还有如下规定。（1）公司取名时、不得使用外国国家或者地区的名称、国际组织的名称等。（2）除全国性公司外不得在公司名称中加“中国”、“中华”等字样、否则应到国家工商行政管理局核准、申请。（3）公司名称中应当加入公司所在地的名称、如在北京设立的公司就应在公司前面加“北京”的字样、如有特殊情况应到工商行政管理机关主管部门核准。（4）一个公司只能取一个名称、确有必要的须报请工商部门核准、若公司由中外合资兴办的可以取一个中文名称同时也可以取一个外文名称。4物业管理公司必须有确切的住所《公司法》规定公司以其主要办事机构所在地为住所。主要办事机构是指执行公司的业务活动、决定处理公司事物的机构的所在地。在公司的办事机构有多个并分别位于不同的地方时则可以以主要办事机构为公司住所。还规定、公司的章程中须载明公司的住所。因此、确定公司的住所十分重要、具有以下法律意义。（1）可以确定公司的诉讼管辖地《民事诉讼法》第二十二条第二款规定：“对法人或者其他组织提起的民事诉讼、由被告住所地人民法院管辖。”公司做为民事活动的重要主体、在经营活动中可能与其他经济组织发生各种纠纷。因此、确定公司的住所地、对于解决纠纷、维护社会经济秩序、保障当事人的合法权益、具有重要的现实意义。（2）可以确定公司的受送达地点公司在经营活动中、必然会与外界发生各种联系、确定了公司的住所地、有利于其他组织能够及时、迅速地与公司取得联系、也有利于公司能够以自己的住所地为据点向外进行联系。同时、在各种经济纠纷案件中、无论公司是原告还是被告、有了明确的住所地、人民法院就能够及时、迅速地送达各种法律文书、为公司或者其他当事人依法维护自己的合法权益提供了保障。（3）有利于确定债务的履行地《民法通则》第八十八条关于“履行地点不明确、给付货币的、在接受给付一方的所在地履行、其他标的在履行义务一方的所在地履行”的规定、在合同双方就履行地点约定不明确或者没有达成协议的情况下、以所在地为准来确定履行地点。对公司来说、此时的履行地就是其住所地。因此、确定了公司的住所、对于对方当事人来讲、等于也就为自己确定了债务的履行地。（4）有利于确定公司的登记机关公司成立必须经过登记、按照1989年6月国务院制定的《企业法人登记管理条例》的规定、除了全国性的公司等以外、其他一般企业的登记、都在企业的所在地工商行政管理部门进行登记。因此、确定了公司的住所地、等于也就确定了该公司的登记管理机关、为检举、控告公司违法活动提供了便利、有利于维护社会经济秩序的稳定。5物业管理公司的经营范围必须合法《公司法》第十一条规定、公司的经营范围由公司章程规定、并依法登记。公司的经营范围中属于法律、行政法规限制的项目、应当依法经过批准。公司应当在登记的经营范围内从事经营活动。对于公司的经营范围应从以下几方面理解（1）公司的经营范围必须依法进行登记。确定公司的经营范围涉及到多方面的规定。根据《企业法人登记条例》第十三条规定企业法人的经营范围应当与其资金、场地、设备从业人员以及技术力量相适应。公司的经营范围应依法进行登记。（2）公司必须在经营范围内从事经营活动《企业法人登记条例》规定“擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动登记机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、吊销营业执照的处罚、构成犯罪的依照《中华人民共和国刑法》的规定处罚。（3）公司可以变更经营范围但必须要经过法定程序、具体操作有以下几个步骤：①提出变更经营范围的申请；②要经过原批准设立公司的机关的批准；③在批准机关批准后30日内向税务、工商等登记机关申请变更登记。6物业管理公司必须有权责分明的管理体制《公司法》第六条规定：“公司法实行权责分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理体制。”公司实行权力、经营、监督三个机构相结合的管理体制。内部机构由股东会、董事会、监事会三个机构组成。这三个机构相互独立、权责分明相互制约、体现了一种激励和约束相结合的体制、为实现公司的科学高效管理提供了可靠保障。（1）公司的权力机构是股东会。公司是由投资者即股东投资设立的、股东以自己的出资对公司承担责任、所以投资者即股东有权决定公司的重大问题。但同时、一个公司的投资者即股东往往有多个、特别是在股份有限公司、购买公司的股票后、即可成为公司的股东、人数更是众多。因此、公司往往要为投资者即股东设立专门的行使股东权利的机构、按照《公司法》的规定、在有限责任公司、要设立股东会；在股份有限公司、要设立股东大会。由于股东会（股东大会）行使涉及公司前途命运问题的职权、如决定公司的经营方针和投资计划、选举和更换董事等、所以它是公司的权力机构。（2）公司的经营机构是董事会。投资者即股东投资公司后、即不再直接占有、控制自己的财产、该财产即构成公司的财产、由公司依法自主经营。负责公司经营管理工作的、有一个专门的机构、即董事会（或者执行董事）。董事会由董事组成、董事由股东会选举产生、这样、股东可以选择自己信得过的人员经营管理自己投资的财产。（3）公司的监督机构是监事会、按照《公司法》的规定、在股份有限公司为监事会、在有限责任公司为监事。监事会做为公司的内部监督机构、具有检查公司的财务、对公司的董事和经理执公司职务的行为监督等职权。7公司职工的权利必须保障《公司法》规定公司职工依法组织工会开展工会活动、维护职工的合法权益。根据《公司法》的规定“在中国境内的企业事业单位、机关中以工资收入为主要生活来源的体力劳动者与脑力劳动者不分民族、种族、性别、职业、宗教信仰都依法参加一组工会的权利。公司研究生产经营的重大问题、制定重要的规章制度、应当听取公司工会和职工的意见和建议。（二）物业管理公司成立的物质条件、人力资源条件1设立物业管理公司必须同时具备的资质条件（1）拥有或受托管理建筑面积1万平方米（2）有20万元以上的货币注册资金（3）有合法的管理章程（4）有固定的办公及经营场所（5）有物业管理所需的管理机构及各类机构人员、各类专业人员按建筑面积10万平方米计算、多层房屋配6人、高层大楼配8人、不是10万平方米的不得少于5人、其中有中级以上专业技术职称的人员不少于3人2物业管理公司资质等级分类(1)一级物业管理需具备条件①管理物业一般在50万平方米以上或者管理涉外物业在20万平方米以上；②管理物业的类型三种以上或管理涉外物业两种以上、物业类型是指多层、高层住宅、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其它特殊房屋；③管理的物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦、且所管的物业达标面在50％以上；④企业经理或常务副经理必须从事专业物业管理工作3年以上；⑤具有经济类、工程类、中级职称管理人员10人以上；⑥企业经营年限必须在3年以上；⑦企业注册资本100万元以上（含100万元）。(2)二级物业管理需具备的条件①管理规模一般在20—50万平方米或者涉外物业在5—20万平方米；②管理物业的类型两种以上或管理涉外物业；③管理的物业必须有一个以上为优秀小区或者大厦、所管的物业达标面在30％以上；④具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；⑤企业经营年限必须在2年以上；⑥企业注册资本50万元以上（含50万元）。(3)三级物业管理企业需具备的条件：①管理物业规模一般在3～20万平方米、或者管理涉外物业在1～5万平方米；②有中级专业技术职称管理人员3人以上；③企业注册资本10万元以上（含10万元）。管理物业规模3万平方米以下或涉外物业1二、物业管理公司的设立程序（一）设立前的准备工作1设立公司的章程按照公司法的规定、设立公司首先必须订立公司的章程。（1）设立有限责任公司对于有关问题出资人进行协商、协商后以书面的形式表现出来即公司的章程。若没有这个章程公司将不予登记。（2）设立股份有限公司首先经过国务院的授权部门或者省级人民政府批准。服务有限公司章程以书面形式表现出来关于于公司的组织及行动规则。章程由公司发起人制定。2缴纳出资有限责任公司除了具有人合的因素外、还具有一定的资合因素。公司没有出资、就不能设立。也就是说公司的出资人在认购自己的出资额以后必须予以缴纳。不缴纳者不能成为有限责任公司的股东、如果因此造成公司的不能设立、给他人造成损失的还要承担相应的法律责任。1根据公司法的规定缴纳出资有以下几种形式（1）货币。公司的设立必须需要一定数量的货币、用以支付创建公司时的开支费用。所以股东可以用货币进行出资。股东以货币出资的应当将货币一次足额存入准备设立有限责任公司开设的临时账户。出资的各方都不得用以合营企业的财产和权益或者分营他方的财产和权益为出资担保。（2）实物。《公司法》对实物出资规定中外合资经营企业、作为外国合营者的实物出资、必须符合下列各项条件：为合营企业生产所必不可少；中国不能生产、或者虽能生产但价格过高或者在技术性能和供应时间上不能保证需要；作价不得高于同类机器设备或者其他物料当时国际价格；应当经过中国合营者的批准。（3）工业产权和非专利技术。工业产权和非专利技术作为一种无形财产一样也可以作为出资。《中外合资经营企业法》及其实施条例规定、外国合营者可以技术作为出资、但其出资必须符合法定条件：即能生产中国急需的新产品或者出口适销产品；能显著改进现有产品的性能、质量、提高生产效率；能显著节约原材料、燃料、动力。外国合营者作为出资的工业产权或者专有技术、应当经过中国合营者的企业主管部门审查同意、报审批机构批准。需要说明的是、《公司法》所讲工业产权是指商标权和专利权。非专利技术是指未公开的没有取得专利权的技术。但是出资金额不得超过注册资本的20％。（4）土地使用权。公司取得土地使用权的方式有两种：一种是股东以土地使用权作价后向公司出资而使公司取得土地使用权；二是公司向所在地的市（县）级土地管理部门提出申请、经过审查批准后、通过订立合同而取得土地使用权、公司依照规定缴纳场地使用费。前者为股东的出资方式、按照《公司法》第二十五条的规定、股东以土地使用权出资时必须履行法律手续。比如以房产出资必须到房管部门办理转移所有权手续。2股东出资必须实际缴纳（1）根据《公司法》第二十三条的规定、公司的注册资本是实缴注册资本。公司章程规定多少注册资本、股东必须缴纳多少注册资本。《公司法》规定、有限责任公司成立后、发现作为出资的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权的实际价额显著低于公司章程所定的价额的、应当由交付出资的股东承担补交其差额的责任。交付出资的股东不能补交其差额的、其他股东负连带责任。《公司法》这样规定主要是基于以下三个方面的考虑：一是为了保护公司债权人的利益。有的单位和个人之所以同该公司进行正常的业务往来、有可能会以公司的注册资本为依据而进行的、即公司的注册资本多、就有可能有信誉、给其他单位和个人以有“信誉”的直观感觉、认为同其进行业务往来、自己的债权就有可能有所保障。如果股东不交付其出资、公司一方面就会“欺骗”了同其进行业务往来的单位和个人；另一方面也有可能使债权人的利益得不到保证。二是有限责任公司不仅注重资合因素、而且也注重人合因素。有责任公司有股东不缴付出资、其他股东就应当负有这一义务。三是这是国际通行的原则。对于这一责任国际上称之为“出资的填补责任”。关于如何填补、国际的做法不完全一致、日本、韩国、法国均规定对于有限责任公司的公司章程所规定的资本总额、应当由股东全部缴足后方能登记成立、如果公司的股东出资额低于资本总额、公司的各个股东负连带填补其差额责任。这就是说公司的股东主要是填补其虚亏。（2）股东出资必须进行验证。按照《公司法》第二十六条的规定、股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认的出资额。股东全部缴纳出资后、必须经过法定验资机构进行验资并出具证明、出资证明须载明下列事项。①公司的名称。这样有利于股东行使股权主张股东权益、有利于公司对股东的管理。②公司登记日期。即公司须取营业热照的日期。③公司的注册资本。以使主管部门掌握出资比例。④股东的姓名、或者名称、缴纳出资的数额和出资日期。⑤出资证明书的编号和核发日期。出资证明书的核发日期是一个极为重要的法律事实、从出资证明书的核发之日起股东便可对公司行使股东权。⑥公司的出资证明书必须加盖公司的印章。（二）公司注册登记1.登记管辖（1）国家工商行政管理局负责下列公司的登记：①国务院授权部门批准设立的股份有限公司；②国务院授权投资的公司；③国务院授权投资的机构或者部门单独投资或者共同投资设立的有限责任公司；④外商投资的有限责任公司；⑤依照法律的规定或者按照国务院的规定、应当由国家工商行政管理局登记的其他公司。（2）省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内下列公司的登记：①省、自治区、直辖市人民政府批准设立的股份有限公司；②省、自治区、直辖市人民政府授权投资的公司；③国务院授权投资的机构或者部门与其他出资人共同投资设立的有限责任公司；④省、自治区、直辖市人民政府授权投资的机构或者部门单独或者共同投资设立的有限责任公司；⑤国家工商行政管理局委托登记的公司。（3）市、县工商行政管理局负责本辖区内上述所列公司以外的其他公司的登记、具体登记管辖由省、自治区、直辖市工商行政管理局规定。2.受理、核准公司登记机关收到申请人提交的符合规定的文件后、发给《登记受理通知书》登记机关在30日内作出核准登记或者不予登记的决定。受理的文件有如下几种：1.企业法人申请开业登记注册书组建单位：（盖章）组建负责人签字：申请日期：年月日中华人民共和国国家工商行政管理局制（一）申请开业登记事项表1—1企业法人名称住所经营场所地址法定代表人电话号码经济性质从业人数（人）合计其中：管理人是数技术人员数生产（业务）人员数其他人员数注册资金（万元）合计其中：固定资金流动资金经营方式经营范围主营兼营经营期限自年月日至年月日止主管部门批准文件文号及日期审批机关审批文件文号及日期经营场所面积（m2）合计其中：生产加工占用营业占用仓库占用其他续表企业主要设备和主要服务设施名称单位数量名称单位数量分支机构简况（可附纸续填）企业名称地址法定代表人（负责人）执照号（二）提交文件、证件及有关部门意见表1-2申请开业登记提交文件、证件有关部门签署意见年月日（公章）注：企业法人申请开业登记时、填写、提供（一）、（二）两栏的内容。2.企业法人法定代表人登记表表1-3企业法人：法定代表人姓名家庭地址委派单位法人代表产生形式企业法人住所法定代表人任职时间个人简历委托单位审查意见（盖章）年月日法定代表人签字年月日3.主要管理人员技术人员名单表1-4姓名性别年龄现任职务文化程度或职称由何处调入备注4.经营场所使用证明表1-5企业名称：（企业法人或营业单位）、地址在市县（区）路号、经营场所使用面积共平方米、使用期限年月日起至年月日止、其产权归所有（附协议或产权证）、特此证明。组建单位（或主办单位）（盖章）产权单位（盖章）对于有经营权的企业但又不具备企业法人资格的登记参照其他法律规定。3.发照公司登记机关核准登记的、应当自核准登记之日起15日内通知申请人发给《企业法人营业执照》《营业执照》《中华人民共和国企业法人营业执照》《中华人民共和国营业执照》。营业执照分为正本和副本、为了维护营业执照的法律效力、保护企业的合法权益、维护社会经济制度、必须加强对营业执照的管理：(1)营业执照由国家工商行政管理局统一制定、由各级工商行政管理局统一颁发、其他任何单位和个人均无权制作、颁发营业执照。(2)《企业法人营业执照》正本或者《营业执照》正本应当置于公司住所或者分公司营业场所的醒目的位置。未将营业执照置于住所或者营业场所醒目位置的、由公司登记机关责令改正；拒不改正的、处以1000元以上5000元以下的罚款。(3)任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的、由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的、吊销营业执照。构成犯罪的、依法追究刑事责任。(4)营业执照遗失或者毁坏的、公司应当在公司登记机关指定的报刊上声明作废、申请补领。(5)按照国家有关规定、公司向有关单位提交的营业执照复印件需要公司登记机关加盖印章的、公司登记机关可以在复印件上加盖印章。(6)公司登记机关对需要认定的营业执照、可以暂时扣留、扣留期限不得超过10天。(7)营业执照正本、副本样式、由国家工商行政管理局统一制定。每年1月1日至4月公司应当按照公司登记机关的要求、在规定的时间内接受年度检验、并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表、《企业法人营业执照》副本。设立分公司的公司在其提交的年度检验材料中、应当明确反映分公司的有关情况、并提交分公司《营业执照》的复印件。公司登记机关应当根据公司提交的年度检验材料、对与公司登记事项有关的情况进行审查、以确认其继续经营的资格。公司应当向公司登记机关缴纳年度检验费。年度检验费为50元。公司不按照规定接受年度检验的、由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款、并限期接受年度检验；逾期仍不接受年度检验的、吊销营业执照。年度检验中隐瞒真实情况、弄虚作假的、由公司登记机关处以1万元以上5万元以下的罚款、并限期改正；情节严重的、吊销营业执照。4缴纳登记费与发布公告公司办理设立登记、变更登记、应当按照规定向公司登记机关缴纳登记费。领取《企业法人营业执照》的、设立登记费按注册资本总额的千分之一缴纳；注册资本超过1000万元的、超过部分按千分之零点五缴纳；注册资本超过1亿元的、超过部分不再缴纳。领取《营业执照》的、设立登记费为300元。变更登记事项的、变更登记费为100元。公司登记机关应当将核准登记的公司登记事项记载于公司登记簿上、供社会公众查阅、复制。公告是登记注册机关核准登记程序的最后一个步骤。股份有限公司应当在其设立、变更、注销登记被核准后的30日内发布设立、变更、注销登记公告、并应当自公告发布之日起30日内将发布的公告报送公司登记机关备案。公司发布的设立、变更、注销登记公告的内容应当与公司登记机关核准登记的内容一致；不一致的、公司登记机关有权要求公司更正。吊销《企业法人营业执照》和《营业执照》的公告由公司登记机关发布。5物业管理公司税务登记物业管理公司和其他企业一样须依法纳税、而税务登记又是纳税人在开业、歇业前、以及经营期间发生较大变动时、向所属当地税务机关办理的一项必不可少的法定手续。1办理税务登记的要求（1）纳税义务人必须亲自办理税务登记、以便直接明确和承担登记责任。（2）纳税义务人须持有批准开业部门的证件和工商行政管理部门核准的工商企业或个体经营的副本。属特种行业的、还须持有关部门的特业许可证。（3）纳税义务人必须按规定的办理税务登记的时限、申报办理税务登记手续。（4）纳税义务人须如实填写登记的内容、填写的字迹要工整、清晰、填写时应用钢笔或毛笔书写。（5）审核、受理登记的税务机关对纳税义务人的登记内容、要全面认真地审核、经审核无误后、予以登记、发给《税务登记证》。2税务登记表的内容<BR>税务登记表的内容主要包括：（1）纳税人名称、经营地址或居住地址、主管部门、经济性质、职工人数、预算级次、核算形式、所属行业、批准开业部门、开户银行等；（2）纳税人的注册资金（包括固定资金和流动资金）等；（3）纳税人的营业执照（包括执照名称、执照号码、有效期限、发照日期）、法定代表人、财务负责人等；（4）纳税人的经营方式、生产经营范围、经营场所占地面积等；（5）纳税人所属非独立核算的分支机构或联营机构；（6）其他有关事项。3有关登记注意事项在申办、填写税务登记表时、应注意以下事项：（1）申办税务登记前、须做好各项开业准备、履行开业的各种法定手续、将税务登记表所要求的各项证件、材料准备齐全、不得有任何疏忽和缺漏。（2）纳税义务人在填写税务登记表时、应据实填写、如有不明白之处、应向税务机关咨询。（3）税务机关根据申请人报送的各种申请文件、对税务登记表的内容进行认真审核、确认无误后、在表格上加盖税务机关印章、并向申请人签发《税务登记证》。（4）纳税人在填报税务登记表、办理税务登记后、凡发生改变经营方式或经营范围或税务登记时所登记的应纳税项目等、转业或改组、分设或合并或联营或迁移或歇业或停业或破产等变化之一者、均应自有关部门批准之日起30日内、向税务机关申报办理变更登记或重新登记或注销登记手续。凡经工商行政管理部门注销或吊销营业执照的纳税人、应一律向主管税务机关申报办理注销税务登记。三、物业管理公司的法律责任（一）法律责任概述法律责任可以分为三类：一类是刑事责任、另一类是民事责任、还有一类是行政责任。（1）根据《公司法》第十章“法律责任”中的规定、需要追究刑事责任的行为有下列几种：①违反《公司法》规定、在办理公司登记时虚报注册资本、提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记、情节严重的；②公司的发起人、股东未交付货币、实物或者未转移财产权、虚假出资、欺骗债权人和社会公众、情节严重的；③公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告、情节严重的；④董事、监事、经理利用职权收受贿赂、其他非法收入或者侵占公司财产、挪用公司资金或者将公司资金借贷给个人、情节严重的；⑤其它危害社会情节严重行为。（2）承担民事责任的方式有多种、根据我国《民法通则》第一百三十四条的规定、承担民事责任的方式主要有：1)停止侵害；2)排除妨碍；3)消除危险；4)返还财产；5)恢复原状；6)修理、重作、更换；7)赔偿损失；8)支付违约金；9)消除影响、恢复名誉；10)赔礼道歉。此外、人民法院在审理民事案件过程中、还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得、并可依法处以罚款、拘留。处罚有：①对登记过程中的违法行为的处罚违反《公司法》规定、在办理公司登记时虚报注册资本、提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得公司登记的、责令改正、对虚报注册资本的公司、处以虚报注册资本金额5％以上、10％以下的罚款；对提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实的公司处一万元以上、十万元以下的罚款；情节严重的、撤销公司登记。②对制作虚假招股说明书等募集资金虚假出资的处罚③对抽逃出资擅自发行股票或者公司债券④承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假证明文件的、没收违法所得、处以违法所得一倍以上、五倍以下的罚款。因过失提供有重大遗漏的报告的、责令改正、情节较重的、处以所得收入一倍以上、五倍以下的罚款、并可由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书。（二）法律责任的分述1.有限责任公司股东应当承担的民事责任《公司法》针对有限责任公司的股东在不同情况下的违法行为、规定了二种民事责任。这二种民事责任是：（1）出资违约责任《公司法》在第二十五条中规定、有限责任公司在开办过程中、股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额；股东不按公司章程缴纳所认缴的出资的、应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任。（2）填补出资差额的责任《公司法》第二十八条规定、有限责任公司成立后、发现作为出资的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权的实际价额显著低于公司章程所定价额的、应当由交付该出资的股东承担补交其差额的责任、该股东不能补交的、由其他股东承担连带责任。2.股份有限公司的发起人应当承担的民事责任《公司法》针对股份有限公司的发起人在不同的情况下的违法行为、规定了不同的民事责任。（1）《公司法》第九十七条中规定、股份有限公司不能成立的、发起人须对设立行为所产生的债务和费用负连带责任。（2）《公司法》在第八十六条、第九十一条、第九十七条中都规定、在公司不能成立时、发起人承担返还股款并加付利息的责任。按照《公司法》的规定、发起人承担返还股款的责任。（3）《公司法》第九十七条中规定、在公司设立过程中、由于发起人的过失致使公司的利益受到损害的、应当对公司承担赔偿责任。发起人在进行设立活动时、一定要从保护公司的利益出发、处处维护公司的利益不受非法侵害。如果发起人自己的过失、造成公司受到损害的、那么就必须对公司承担赔偿责任。四、物业管理公司的机构设置（一）机构设置的原则1.统一领导与分级管理相结合原则这一原则是管理层次与权限划分的一条行之有效的重要原则、以便统一指挥、逐级负责、有效管理幅度适中、集权与分权相结合。2.合理分工与密切协作相统一原则物业管理公司各部门要有明确的分工和协作、要把公司的任务和目标、进行层层分解落实到每个部门和每个员工。要注意分工的合理性、分工与工作任务多少、工作量大小相匹配、能在一个岗位由一个人完成的责任、不分设两个岗位、由两个人去完成。分工过细或过粗都会影响工作效率。分工的同时要加强协作、协作分为纵向协作和横向协作、纵向协作即搞好上下级之间的协作关系、横向协作即搞好各部门、各岗位之间的协作关系。3.要立足管理、开拓经营、走多元化道路物业管理要发展、必须走出一条多元化经营的道路、来保证公司经营业务的拓展。（二）机构设置及岗位职权物业公司的机构设置通常包括公司内部管理机构和对外作业机构的设置、即管理层与作业层两部分组成。香港往往把部门归并为三块：管理、服务和内务。（如图1-2所示）我们认为这两者都有各自的优点和缺点。根据公司自己的特点灵活选用适合自己的机构设置模式、不能犯文本主义的错误、我们给出这两种模式仅供借鉴。下面我们逐一介绍各个部门的岗位职责。1.股东会的职权。按照《公司法》的第三十八条的规定、有限责任公司的股东会具有以下职权：（1）决定方针计划权（2）选举更换董事权（3）选举更换监事权（4）审批董事会报告权（5）审批监事会或者监事报告权（6）审批预、决算方案权（7）资本增减决议权（8）决议转让出资权（9）合并、分立等事项决议权（10）修改章程权（11）决议发行债券权2.董事会的职权（1）负责召集股东会、并向股东会报告工作、提出建议方案。（2）执行股东会决议。股东会是公司的最高决策机关、股东会所作出的有关公司业务方面的决议、只有公司的董事会才能执行。（3）决定公司的经营计划和投资方案。公司的经营计划是指公司内部的短期的管理公司内外业务的方向和目标。（4）制订公司年度财务预算方案、决算方案。（5）制订公司的利润分配方案或者弥补亏损方案。（6）制订公司的增加或者减少注册资本的方案。（7）拟订公司的合并、分立变更公司的形式解散的方案。（8）董事会有权根据公司的情况、来确定具体的经营的职能部门。（9）董事会有权聘任或者解聘公司的经理或者根据经理的提名、聘任或者解聘公司的副经理、财务负责人、决定对其下属的高级管理人员的报酬和支付方法。（10）制定公司的基本管理制度。董事长是董事会成员中最高的业务执行人和法定代表人。董事任期由公司章程规定、但每届任期不得超过三年。董事任期届满、连选可以连任。3.监事会的职权有限责任公司、经营规模较大的、设立监事会、其成员不得少于三人。有限责任公司、股东人数较少和规模较小的、可以设一至二名监事。董事、经理及财务负责人不得兼任监事。监事的任期每届为三年、连选可以连任。监事会或者监事行使下列职权：（1）检查公司财务；（2）对董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督。（3）当董事和经理的行为损害公司的利益时、要求董事和经理予以纠正；（4）提议召开临时股东会；劳动人事管理劳动人事管理文件档案管理行政管理与会议组织对外联络与扶持工作处理业主投诉会计与出纳各种费用收缴与使用各类财务报表统计工作房屋维修与养护设施设备的维修养护室内装修与监督管理房产与租赁管理经营业务的开拓与发展股东会董事会监事会经理、副经理财务部办公室房修部产业部后勤部培训部保安部绿化部保洁部环境卫生园庭绿化管理安全与消防管理道路与车辆管理培训员工员工生活福利后勤生活图1-1经经理室办公室财务部管理部财务部劳动人事部后勤部工程部清洁部保安部经营部娱乐中心商场图1-2（5）公司章程规定的其他职权。监事列席董事会会议。4经理的职权根据《公司法》第一百一十九条的规定、行使下列职权：主持公司的生产经营管理工作、组织实施董事会决议；组织实施公司年度经营计划和投资方案；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制定公司的具体规定；提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；任免除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员；公司章程、董事会授予的其他职权。此外、经理有权列席董事会会议。经理一经董事会任命、就应当履行下列义务：遵守公司章程、忠实履行职务、维护公司利益、不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利；不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入、不得侵占公司的财产；不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给个人；不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保；不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业、或者从事损害本公司利益的活动、有从事这种营业或者活动的、所得收入应当归公司所有；除公司章程规定或者股东会同意外、不得同本公司订立合同或者进行交易；除依照法律规定或者经股东会同意外、不得泄露公司秘密。经理如果不履行上述义务、执行职务时违反了法律、行政法规或者公司章程的规定、给公司造成损害的、应当承担赔偿责任。5办公室的职责办公室在总经理的指导下处理公司的劳动人事关系、文件档案的管理、行政管理与会议组织召开。对外联洽和接待工作、处理业主投诉、为了建立物业管理的正常秩序、促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。我们着重介绍一下行政工作的要点。（1）政策指导物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给广大的人民群众、包括物业业主、使用人、业主委员会和物业管理企业、也包括地区街道、居委和相关部门。要把宣传政策作为执行政策的基础条件、加强宣传力度、通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识。要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员、使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。（2）行政立法根据国家法律规定的基本原则、根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策、针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题、拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。（3）协调服务对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间、业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调、对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业组织协调。同时、要提供各种服务、包括政策咨询、人才交流、培养、信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。（4）执法监督行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法、接受业主和有关各方的投诉、对物业管理中出现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。（5）市场调控通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段、来调节物业管理中经济活动、扶助和培育物业管理市场、推动其健康规范发展。6财务部职责（1）财务部职责范围1)认真执行国家财经纪律和集团公司财会规章制度、维护国家、单位、投资人、债权人等各方面的合法权益。2)制定本公司财务会计方面的规章制度。3)编制本公司年度财务计划、并对计划执行情况按季度进行分析和检查。4)按月编制会计报表、及时准确地为总经理、投资者提供信息。5)按会计制度规定处理公司日常会计业务。6)发展同各金融机构的关系、积极筹措公司经营和发展所需资金。7)加强与税务部门的联系、合理、合法地计算、代扣并缴纳本公司有关税金。8)负责公司资金的管理、保障本公司资金安全高效地运作。9)参与本公司投资管理、重点管理资金投入和利润回收。10)负责本公司的各项审计工作。11)完成总经理交办的其他工作。（2）财务部经理岗位职责1)安排财务部人员的岗位分工、及时布置工作、检查其完成情况、并适时予以指导。2)负责制订公司财务管理与会计核算制度、报请上级主管部门批准后贯彻执行。3)负责编制公司年度财务计划、并组织实施和检查。4)负责组织公司的会计核算、及时向集团财务部编报会计报表。5)在总经理领导下负责筹集并合理使用本公司的资金。6)参与重大经营和投资项目可行性研究论证、参加其商务谈判和合同拟定。7)参加有关的经营管理会议、参与经营决策。8)负责处理好同企业内外各方面的财务关系、特别是同银行、税务、审计等部门的关系。9)组织会计人员学习业务技术、参与对会计人员的考核、参与研究会计人员的任用和调配。10)完成公司的各项审计工作。11)完成总经理交办的其他事宜。（3）出纳员岗位职责①按照现金管理制度和国家其他有关规定、负责现金收付和登记现金日记账、负责现金的管理、做到日清月结、钱账相符。②按照银行核算的要求和结算纪律规定、负责银行日记账的登记和管理、负责银行票据的签发与保管、负责及时与银行对账、月终编制银行存款余额调节表。③负责公司员工工资、奖金、各项津贴及劳保费用的发放。7.其它部门的职责房修部负责房屋维修养护、设备设施的维修养护、室内装修的设备管理。产业部负责经营业务的开拓与发展、房产与租货管理。保洁部负责环境卫生监督与管理。保安部负责安全保卫与消防安全管理、道路与车辆的停放管理。培训部负责培训员工的工作、使员工全面掌握工作。后勤部负责员工的后勤工作与员工的福利。第二节业主代表大会与管理委员会业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理组织是物业管理中的重要法律关系的主体。因此我们单独用一节学习业主代表大会、业主委员会、管理委员会。一、业主代表大会一个物业管理区域内当业主人数较多时应当召开业主代表大会、代表成员由业主小组组成。（一）业主大会的召开住宅区已交付使用且入住率达到50％以上时、区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会、选举产生业主委员会、但已经入住业主中、有过半数以上股票权的业主决>定、可以推迟召开业主大会。业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须有持有半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会、未满18周岁的业主由其法定代理人出席。业主大会由管委会负责召集、并每年至少召开一次管委会负责在会议召开大会前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。经10％以上的业主提议、管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主大会。业主大会的决定、由出席会议的业主所投票数的过半数通过。投票方式为一房一票、一百平方米以上的非住宅房屋、每一百平方米的建筑面积为一票、一百平米以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。（二）业主大会行使下列职权1.选举、罢免管委会的组成人员；2.监督管委会的工作；3.听取和审查管委会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤销管委会不适当的决定；7.批准管委会章程。二、管委会新建住宅小区综合验收合格后、由市建设委员会牵头、有关主管部门参加、办理交接手续、由所在区人民政府接受管理、市公共环境委员会监督。住宅小区应当建立健全管委会。管委会是在街道办事处领导和区房管局指导下、由住宅小区所在街道办事处成员、区房地产部门、房屋所有人、住户、居委会等代表组成、代表和维护住宅小区房屋所有人和住户的合法权益。有条件的住宅小区可逐步建立业主委员会。（一）管委会的组成与任期1.管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。管委会委员的数额一般为十一至十七人、经业主大会决定可以适当增减、但最低不得少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。管委会聘请执行秘书一至二名、负责处理管委会日常事务。2.管委会每届任期三年、管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职、管委会主任可以为专职。管委会会议由管委会主任根据工作需要召集、并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时、可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。（二）管理委员会的权利1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采取公开招标或其他方式、聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理、并与其签订委托管理合同；4.审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。前款第4.（三）管委会的义务1.根据房屋所有人和住户的意见和要求、对物业管理企业的管理工作进行检查和监督；2.协助物业管理企业落实各项管理工作；3.接受住宅小区内房屋所有人和住户的监督；4.接受有关行政主管部门的监督指导。5.管委会向业主大会负责并报告工作。（四）管委会章程管理委员会章程是管理委员会的行为准则。是保障管理委员会达到其管理目标的原则性文件。成立了管理委员会、必然要有一个章程。制定管理委员会章程、一般可以从以下几个方面考虑：1.管理委员会成立的目的；2.管理委员会的宗旨；3.管理委员会的权利和义务；4.管理委员会成立的方法；5.管理委员会会议；6.管理委员会的任务；7.其它补充说明。根据这些原则、再考虑成立的管理委员会性质、物业管理公司所管辖的物业类型、第一业主、业主（或使用人）、物业管理公司三方之间的关系等具体情况、便可制定出相应的管理委员会章程。下面是××小区管理委员会章程。三、业主公约业主作为物业的所有权人、并不意味着可以随心所欲地使用该物业。因为在一个物业管理的区域内、众多业主不论是出于工作还是生活的目的使用物业、都需要有安全便利的环境条件。为了实行有效的管理、也必须建立人人知晓、共同遵守的物业使用行为规范、以妥善协调好各业主间相邻关系。使物业得到科学、合理、安全、有效的使用。业主公约就是这种认识的产物。业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充、并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。（一）业主公约的法律依据业主公约是指由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是：1.我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方、应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”2.建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第5条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮、必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求、并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则、正确处理毗连关系。”第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等、应共同合理使用并承担相应的义务。”业主公约正是依据这些法律规定由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为准则、是实行自治管理的重要表现形式。（二）业主公约的特点1.公约主体是全体业主。在我国、尽管各地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同、但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体——业主（代表）大会。2.公约客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为、是基于物权而派生的客观行为、即可以做什么、不可以做什么、应该怎样做等。3.公约内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利、义务的规定、其中既有法律规范的内容、也有社会公共道德的内容。4.公约是经业主签约或业主大会审议通过而生效、对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。5.公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。根据上述特点、可以看出、业主公约的实质是在合法前提下、以民事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种自律性的约束机制。通过这种约束机制、使业主和非业主使用人在社会公德与法律规范等方面对自己的行为实现自我控制和约束。当业主或非业主使用人违反合约时、应承担违约的相应的民事责任。必要时、业主委员会或者相关业主、非业主使用人可依据公约、对违约人提起民事诉讼。（三）业主公约订立的原则1.合法性原则。业主公约的内容应当符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同的规定、不得相抵触。2.整体性原则。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上进行、当个别意见难以统一的情况下、应当以全体业主的整体利益为目标、个人服从全体、少数服从多数。3.民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式、即通过业主大会或业主代表大会的形式、反映全体业主或大多数业主的利益和要求。（四）业主公约的内容业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充、经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。以深圳市为例、按其《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》中规定、业主公约应当包括下列内容：1.住宅区名称、地点、面积及户数；2.公共场所及公用设施状况；3.业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；4.业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；5.业主参与住宅区物业管理的权利；6.业主对管委会及物业管理公司的监督权；7.住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；8.业主在本住宅区内应遵守的行为准则；9.违反业主公约的责任；10.其他有关事项。第三节物业管理公司管理运作机制范例精解范例一××小区业主管理委员会章程第一章总则第一条××小区业主管理委员会（以下简称管委会）是住宅区内房屋业主（含房屋使用人）为了加强住宅区管理、自愿成立的组织、依据本章程开展活动并行使权利和义务。第二条管委会的宗旨是：支持、配合、监督管理部门搞好住宅区管理；代表业主的利益、维护业主的合法权益、开展各种有益于居民身心健康的活动、建设文明住宅区。第三条××住宅小区住宅区的房屋业主均属管委会会员、有履行会章的权利和义务、并从政治、经济等方面给予管委会支持和帮助。第四条管委会是由会员推选的常设组织、是业主表达愿望和意志的代表、负有对外联系和组织业主的责任。第二章组织机构第五条首届管委会由物业管理公司出面组织、管委会委员由会员代表大会选举产生。多层楼宇以每一楼梯口为单位推选出代表一名、高层楼宇每10～15户推选代表一名。管委会委员候选人从代表中推选。第六条管委会由7～11人组成、设会长一名、副会长1—2名、执行秘书一名。执行秘书协助会长工作、并负责决议的执行。执行秘书由物业管理公司人员担任。第七条当选的委员须有代表半数以上的赞同。管委会每届任期两年、委员可连选连任。管委会委员任职期间、委员缺额应及时补选。第八条会员代表大会每年开会一次、特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是：一、听取会员的意见或建议；二、研究决定涉及业主利益的重大