姜仁：商业地产招商运营姜仁地产机构学习课件

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招商运营商业地产招商运营_目录商业地产招商概论12商业地产营销推广3商业地产日常管理7商业地产招商现场管理4商业地产招商谈判5商业地产招商人员管理6商业地产招商模式LOGO商业地产

招商概论宜佳旺商业地产招商概论开业前招商开业中招商招商开业招商开业后招商阶段商业地产招商四个阶段商业地产招商概论（一）招商对象（二）原因（三）作用阶段一：开发前期招商主力目标商家规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求主力商家起到促进招商有利提高租金及提升市场关键大客户的锁定注意管理与追踪客户线索各种沟通联系需记录备案加强公关管理学会分析公关对手决策的关键人物移动招商多参加大型活动创造更多的招商机会注重客户服务提供针对性投资分析报告，帮助客户提供决策依据招商工具与项目档次配套支持商户商圈有运用有说服力的市场租赁数据给投资客户信心熟练的给客户计算每套房屋的租赁回报及月供分摊关系商业地产招商概论阶段一：开发前期招商注商业地产招商概论（一）招商对象（二）作用阶段二：开发中期招商按照项目市场定位有选择的、品牌商家招商匹配定位、品牌带动强劲的丧假可以使项目得到预期成功商业地产招商概论（一）招商对象（二）要点阶段三：开业招商促进项目顺利开业针对大批中小商家的招商租金最大化与招商时间最短化才是成功的招商商业地产招商概论（一）招商对象（二）类别阶段四：开业后招商根据项目定位进行调整确定需要招商的商户补充性招商二次定位招商商业纪地产沸招商碧概论阶段川四：护开业细后招秘商补充性招商二次定位招商类别招商前期不存在失误，品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余商铺招满的情况在项目开业后去重新坐前面的招商工作，不仅增加成本，改动几乎也无法满足商家的需求前期成功前期不成功商业鹊地产骨招商温概论商业薯地产签招商汇四大赔特点解决关键问题、创造价值系统策划、统筹安排招商难度大、耗时长对从业人员要求高商业绸地产俗招商康概论解决魄关键宜问题猛、创阁造价测值如果开发企业手中有项目但缺乏资金可采取招商方法吸引投资伙伴我有物业，但没有经营者，可通过招商加以吸引如果项目规模庞大，可以提前招商，与大客户谈判，获得入住承诺后再动工建设注通常血招商欣就是袖吸引秃大商倍业经疗营者仍进场担经营集中在项目业态组合之后规划之前，最好在建筑设计开始时就已经完成招商工作，物业的怪话和设计王恒按照主力店的要求设计和建主力店分散于整个项目的建设期间，导致招商时间拉长中小店商业姐地产扇招商门概论系统栗策划勤、统长筹安袜排在招昂商策燃划中尽将需秧要什车么样朴的合嚼作伙妨伴、佣给予作对方选什么味利益拿、如铸何才倡能实特现价匪值最若大化赞等问壁题形缩慧成招援商计禽划书招商桃难度优大、左耗时梦长商业博地产吨招商赛概论主力柄店招买商失姻败原炉因没有进行项目定位定位不准确招商不及时缺乏目标客户源租金及其年递增率制定不合理不了解商业运作方式不愿意承担招商费用商业盐地产急招商豆概论招商末步骤歪与技弟巧中式商业策划和在银行我招商程序按拟定的市场定位和业态定位确定初步的主力店条件召开主力店招商恳谈会招商恳谈会后的跟进商业督地产绑招商肯概论招商械程序商业骄地产滩招商缺概论商业敏地产凶招商珍的七粉大原揉则七大原则商业桥地产填招商评概论招商匀对象禾定位晌四大挺要素商业滩地产音招商淡概论商业棵地产倘招商翻的七脱大误求区风险商业挠地产专招商得概论商业亡地产岔招商叶风险十二风险商业愤地产问招商肉概论商业赠地产鲁项目特定位商业鉴地产抗招商厚概论目标鸣市场斩定位商业拳地产疏招商抱概论业态埋定位商业妥地产掘招商乔概论功能鬼定位商业夫地产伯招商悟概论经营单定位商业魂地产董招商剧概论招商林定位商业涌地产克招商慈概论营销鬼策略种定位商业叶地产谊招商者概论打动掩商铺稀投资数者商业填地产骡招商幸概论商铺箱顶层帖招商LOGO商业稼地产岛招商叫模式宜佳餐旺商业值地产稀招商怜模式只租不售1销售2组合模式3招商穷模式商业荒地产绞招商按模式模式甚一：巧只租拨不售序号事项具体内容备注1租约期限出租人把周转成本和空置因素计算在内租赁时间长单位租金低租赁时间段单位租金长2租金是否含其他费用租金标准存在很大差异包含物业管理费、水费、电费3租金调整政策租约一半归晋一定时段内租金保持不变新租金按上涨后的租金标准计算4计价方式1、按建筑面积每天租金2、按套3、按套内面积写字楼通常包含空调费和取暖费商业液地产摆招商招概论不同福阶段扒租赁灵方式认同商度低优惠狗出租吸引坏入场绩吸引过商户商业枣地产染招商容模式不同舌阶段津租赁弃方式认同花度一奖般正侧常出毯租商业卖地产蛛招商浑模式不同沫阶段绣租赁闹方式认同隶度略扔强设哨置门屑槛商业封地产倾招商悦模式不同理阶段蛾租赁纸方式认同拌度高肯门槛嫂更高商业绒地产查招商际模式不同饲阶段阴租赁封方式认同头度高纪门槛脱高复李杂化商业击地产呈招商贝模式模式冰二：钟销售.使用权销售使用挎权销忆售年限5年、10年15年、20年一次恭性买乓断10年、15年20年商业涨地产普招商塞模式模式白二：撤销售.产权销售一次性付款返租银行按揭总款返租首付款返租商业宽地产夕招商仙模式返租室影响-正面烫作用商家投资客发展商在返租期内有稳定的收益，顺利渡过市场培育期，返租期满后在商铺增值中，做到最大的获利者实施对商家的租金优惠，在市场前期给商户一个低成本经营机会，降低商场经营风险通过实现小业主高回报经营者能赚钱的目的，迅速实现资金回笼，保证商场经营发展商业冰地产支招商本模式返租穴影响-问题铺位分割与实际经营不吻合包租期出现问题包租期满后虚拟产权商铺包租期满后由于经营铺位与销售铺位不一致业务找不到自己的铺位无法再出租虚拟产权式商铺与实际经营卖场不吻合绝大部分为大商家长期或者百货卖场形式经营而经常有开放式卖场布局卖场一般采取收银扣点模式，商家正义租赁租金相当于其他地段租金的一般，谈不好撤走后失去投资价值商业病地产终招商担概论关键壳点买方尸与卖虏方简串单的拘营销率关系经营殖与销内售兼萍顾，量协调青发展阅商、合商铺苦投资信商、封租赁沃经营土商各挖方利执益、浮各种葬矛盾实现筹发展子商、晕商铺决投资泰商、脸租赁邻经营符者之机间多者赢商业查地产拔招商患模式模式校三：劝组合唇模式组合模式租赁转销售售后包租（返租）售后回购使用权买断年限与年租组合凡是有使用权买断必有年租组合（年租的价格乘以5或6，就是10年使用权买断的价格）销售产权的对象是社会投资者十年经营权买断是商户投资者年租则是对经营者LOGO商业柴地产禁营脆销推逗广商业抢地产掠营销强推广商业蜂地产冶营销都推广查工具报纸工具商业晌地产海营销闯推广商业拴地产薯营销间推广缘瑞工具招商梦中心例商业牧地产如营销嘉推广商业象地产亿营销芦推广爸工具楼书例商业荡地产板营销捐推广楼书骆内容对宏续观经壁济参枝数介股绍，悄区域唉发展浸，经汉济支柄柱产姥业、更地缘笋关系伪、人丑口、疼历史现沿革皮的文航字资未料区域蔽地缘家图片堆、项奸目地婶理位护置图究、交哭通人流去和车恋流状么况实滩景图砖片地僵段优卵越展恳示项目打建设傲状况贪、规丢模、限硬件历、消韵费定茶位商户士定位效、经矩营理锦念的尚进一生步形药象细辣化单层监楼平惹面图刮单页屯方便雨使用图片缸带文赶字说按明，利带文闹字标鸦题有良好渠的视贫觉感韵受采用肉超现阁代主遵义、耗抽象喂主义糕方式贱设计讯理念不超朝过32页，雨比例姨为1：10印刷商业魄地产处营销斥推广商业殿地产隐营销良推广恼工具DM单例商业炊地产犬营销绒推广DM单内怖容DM单为灿单页循平面盯图、派对折擦页项目恐外立陡面图荐、地惕位图溜、卖葛点图滚、效果寸图对文备字排宽版要温求比丙较严枕格对于尸受众详客户疾投递3-甜5次随市连场变是化不附断变科化商业境地产呜营销闭推广商业舌地产情营销除推广拥工具VI围墙纸杯杯、手娇提袋燃、信豆封、敌名片爆、围站墙、照户外谜、楼犁书等例商业自地产吹营销建推广商业庄地产摄营销坚推广锣工具户外神包装路牌乖、道较旗、复海报走、单复立柱轻、背饰板、捧吊旗减、灯羡箱、围挡警、走天廊包泊装、久项目江指示辜牌、虚招商哥处包拒装等例商业伴地产扣营销纽奉推广商业治地产汗营销期推广废工具报纸植头暖版或称封底松，发测布周鸣一到孝周五职，整铅版要钱放在悟半版和恒通栏勇间隔羊间，歌提前2个月瞧投放魄。电台啦地算方交终通台考和音真乐台电视骨台室在开爆业前惯一周加宣传涨，地城方公许交移堂动电住视车身找线虚路为创交通缩慧热线其他悔媒体按网报络、烫短信乖群发单、楼靠宇电燥视屏强等活动恳开匠业、务开盘骗、封宫顶、辉竣工旋、入查伙、富开业吼展销娘会新闻搞发布婆会、篇形象破推广稀、产缩慧品推举介会商业帝地产更营销太推广商业证地产祖招商椒方式商业粗地产铜营销满推广商业浊地产盾营销伏节点虽控制地产机项目寸营销刚要经戒历的如过程商业续地产捎营销怀推广节点深一：野蓄水抛期按需叙求制奏定量启，如弊在旺被季来劫临前惰未成秋功说启明操须作定掌价或震其他供有问奇题主力饱商户叫要有疏专人嫁公关址负责在蓄哈水期斤间单夕独完付成，债不要端求量筝只要凑求质陕，可穷采用宵低租脑金或能联营西及第庸流水锤反扣眉等优陶惠如达闭到规谱定量涂在旺莫季来邪临前型可开晚盘通过尘审核壤，对侵商户怒再进括一步咐宣传悔、答欧疑解闹惑，牵审核贪等级核最好乏有专残人负棒责做炕到当流日总定结登记庸表和获数据肾库进弱行量确化从绣量上密进行烦招商键节点敲分析谅，了索解商责户需罪求业愤态规约划和符业态奋之间伞的关肥联迅汽速找腥出问传题商业裤地产降营销闸推广节点券二：某开盘存期开盘师日期浅的选巧定很骗重要句，一党般在炉工程晴封顶字或是烘外装偶结束扶，以烦及市避场忘逆记来飘临前贫夕在对遵店面态位置翁安排驻时，走争取真在实吩现效允益最铲大化召的前宽提下惰尽量相满足石商户递要求自，达茄到合佳作共皮赢商业愉地产苦营销蜡推广安排维店面俘位置笛方式抓阄东制在需泊求量嘉大于蚕供求康量，慢而且蔬业态添差异婆不明祸显、酿商户匀差异身化小镰的情容况下百。弊端商业沫地产家营销惧推广商业际地产行营销勇节点夹控制商业故地产荡营销失推广商业训地产跟营销恰节点当控制商业纯地产仿营销饥推广商业炮地产胞营销惹节点尽控制商业堂地产驶营销否推广商业处地产别营销赴节点屋控制商业背地产吵营销牢推广商业衡地产扒营销笋节点爆控制商业络地产蚊营销绣推广商业套地产塑营销恨节点蚕控制商业买地产姨营销搭推广商业