《资产评估》课后答案 黄爱玲

项目1资产评估总论单选题A2.B3.A4.A5.B6.C7.B多选题1.AC2.ABC3.ABD4.A5.ABC判断题1.×2.×3.×4.×5.×6.×7.×8.×9.×10.√11.√12.√13.×14.×15.×简答题（略）案例分析（略）项目2资产评估基本方法单选题1.B2.D3.C4.C5.C6.A7.CA9.B10.D11.D12.C13.D14.B二、多选题AB2.AC3.ABD4.ABCDACD6.BC7.ABCDE8.AD三、简答题（略）四、计算题采用成本法评估该资产的价值接近于139万元。具体计算过程如下：资产的重置成本=4800000(元)资产已使用年限=20×(50400÷57600)×100％=20×0．875=17．5(年)资产实体有形损耗率=17．5÷(17．5+8)×100％=68．63％资产的功能性贬值=30000×(1-25％)×(P／A，10％，8)=30000×0．75×5．3349=120035(元)资产评估价值=4800000×(1-68．63％)-120035＝4800000×0．3137-120035=1385725(元)评估值=

⑴采用环比物价指数计算设备当前重置成本：

重置成本＝资产的账面原值×(1＋价格变动指数)

＝120×（1＋4％）×（1＋4％）×（1＋4％）×100％

＝120×112.49％

＝134.98（万元）

⑵资产的实体性贬值

甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，

资产实体性贬值＝0

⑶计算该设备的功能性贬值：

(P/A,10％,10)＝[1－(1＋10％)－10]÷10％＝6.1446

该设备的功能性贬值

＝（0.12×2×12＋4）×(1－25％)×(P/A,10％,10)

＝6.88×(1－25％)×(P/A,10％,10)

＝6.88×(1－25％)×6.1446

＝31.71（万元）

⑷计算该设备的经济性贬值：生产80万件设备的重置成本

＝资产的重置成本[1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）X]

＝134.98×[1－(80/100)0.8]

＝134.98×(1－0.84)

＝21.60（万元）

⑸设备于评估基准日的评估值

＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值

设备于评估基准日的评估值＝134.98－0－31.71－21.6＝81.67（万元）项目3资产评估程序一、单选题A2.B3.A4.A5.A6.A7.B8.D9.B10.D多选题ABD2.

BDE3.

ABCD4.

ABCDE5.ABCE6.BE7.ACD8.ADABC10.ABD11.ACD12.ABC项目4机器设备评估单选题1.D2.A3.D4.D5.C6.C7.C8.C9.C10.D11.A12.A13.A14.A二、多选题1.ACD2.BE3.ABCDE4.ABD5.ACDE6.ABD7.ABCDE8.ABC9.BCE10.AB11.AC12.

BD三、判断题1.×2.×3.×4.√5.×6.×7.√8.√四、简答题（略）五、综合题1.(1)30万元马克或20万元美元（）（2）重置成本=20×8+20×8×0.8%+（20×8+20×8×0.8%）×3%=166万元人民币成新率==50%功能性贬值=2000×（1-33%）×（P/A，10%，5）=5.0797万元人民币（3）评估价值=166×50%—5.0797=78万元人民币2.经济性贬值率=[1－]=26.40%经济性贬值额=10000×100×（1-33%）×（P/A,10%,3）=166.62万元（1）该机组的现时全新价格=30×0.8=24万元（2）成新率=×100%=61.54%（3）评估价值=24×61.54%=14.77万元功能性贬值=20000×200000×（1-33%）×（P/A,10%,5）=101.59万元项目5房地产评估单项选择题1.A2.C3.B4.A5.D6.D7.A8.C9.B10.C11.A12.D13.C14.C多项选择题1.ABD2.BC3.ABE4.ABCDE5.BD6.ABDE7.ABCD判断题1.×2.×3.×4.×5.×6.×五、计算题1.P==28.302+28.48+29.386+26.139+28.397+411.705=552.41（万元）2.（1）应用下列公式进行评估：P=P’×交易时间修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正×剩余使用年限修正系数（2）建立容积率修正系数表，见下表容积率1.51.61.71.81.9修正系数100102104106108（3）年期修正：KA=KD=KC=(4)参照物地价修正：A：2200×1.01×（元/平方米）B：2400×1.01×（元/平方米）C：2300×1.01×1.0066=2338（元/平方米）D:2100×1.012×（元/平方米）（5）P=（2343+2332+2338+2282）/4=2324（元/平方米）3.（1）年总收益=2×365×1000×5=3650000（元）（2）年总费用=3650000×2%+3500×5000×（1.5%+0.2%）+3650000×17.5=1009250（元）（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750（元）（4）房地产总价=[1-]=36258750（元）（5）测算建筑费及专业费=3500×（1+10%）×5000=19250000（元）（6）利息=地价×[（1+6%）2-1]+19250000×[（1+6%）-1]=0.1236×地价+1155000（7）开发商利润=（地价+19250000）×20%=0.2×地价+3850000（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000地价=9069016（元）4.（1）计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（元）（2）计算总费用。①年管理费=972000×3%=29160（元）②年维修费=2500×1800×1.5%=67500（元）③年税金=25×1800=45000（元）④年保险费=2500×1800×0.2%=9000（元）年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）（3）计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）（4）计算房屋纯收益①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定，但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满、土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年限为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年（折旧费）贬值额==93750（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额×已使用年数=2500×1800-93750×1=4406250（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4406250×8%=352500（元）（5）计算土地纯收益。 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）（6）计算土地使用权价格。土地使用权在2015年7月的剩余使用年限为：47年（50-3）。P=（元）单价=7308760/1000=7309（元/平方米）（7）评估结果。本宗土地使用权在2015年7月的土地使用权价格为7308760元，单价为7309（元/平方米）六、案例分析（1）该案例采用收益法评估华联公司的房地产抵押价值。该方法的基本原理是:收益法是运用适当的还原率或资本化率将房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点的现值，然后求其现值之和，得出待估对象房地产价格的一种估价方法。收益法的基础是理性预期理论。收益法适用的条件：收益法评估是以房地产的预期收益为基础，主要适用于有收益或潜在收益的房地产价值评估。现实存在的有收益性的房地产，如正在经营商场、写字楼、饭店、公寓等；有潜在性收益的房地产，如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的评估大多不适用。（2）净收益一般是总收益减去总费用而求得的。在采用收益法评估房地产价格时,为确保所测算的价格不因特定的因素而导致最终的结果偏离客观的价格,要求用来测算的净收益必须为客观净收益，求取净收益的总收益和总费用必须是客观总收益和客观总费用。客观净收益是指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。计算公式为：净收益=客观总收益-客观总费用。该案例的纯收益计算过程如下：第一步，计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=28×12×9000=3024000（元）第二步，计算总费用。①年管理费=3024000×2%=60480（元）②年维修费=1700×9000×2%=306000（元）③年保险费=1700×9000×0.5%=76500（元）④年税金=32×9000=288000（元）年总费用=①+②+③+④=60480+30600+76500+288000=455580（元）第三步，计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=3024000-455580=2568420（元）第四步，计算房屋纯收益①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额==312375（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额×已使用年数=9000×1700-312375×1=14987625（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=14987625×7%=1049133.75（元）第五步，计算土地纯收益。 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=2568420-1049133.75=1519286（元）第六步，计算土地使用权价格。土地使用权在2015年8月的剩余使用年限为：48年（50-2）。P=（元）单价=20966146.8/9000=2330（元/平方米）第七步，评估结果。本宗土地使用权在2015年7月的土地使用权价格为20966146.8元，单价为2330（元/平方米）（3）在房地产评估中，折现率或资本化率主要有以下几种：土地折现率或资本化率、建筑物折现率或资本化率、房地合一综合折现率或资本化率综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：r= 或式中：r为综合资本化率；r1为土地资本化率；r2为建筑物资本化率；x为土地价格占房地产价值的比例；y为建筑物价格占房地产价值的比例；L为土地价值；B为建筑物价值。（4）试分析实际收益与客观收益的区别与联系。总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。房地产总收益分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。在评估时运用的总收益是客观总收益（即正常收益），而不是实际收益。客观总收益应具备以下三个条件：（1）处于最佳利用状态下使用房地产所产生的正常收益；最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。（2）收益必须能持续产生；（3）收益应为可实现的收益。项目6金融资产评估一、名词解释（略）二、判断题1.×2.√3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√三、简答题（略）四、计算题1.110元（现行市价法：该债券的现行市价作为该债券的评估值）2.V=N×Pa×E=20000×18.2×0.85=3094003.r=（0.6-1）/1=-40%项目7无形资产评估一、单选题1.D2.A3.B4.C5.A6.D7.D8.A9.B10.C二、多选题BC2.ABCD3.AD4.BCD5.ABCD6.BD7.AD三、判断题1.√2.×3.√4.×5.√6.√四、简答题（略）五、计算题1.商誉价值=（250000-900000×20%）÷20%=350000元2.（1）年销售利润=1000×100000×10%=10000000元（2）年使用费=10000000×30%=3000000元（3）该商标使用权价格=3000000×（P/A,10%,3）=746.07万元3.评估值==186.56万元4.商誉价值=（13×0.9091+14×0.8264+11×0.7513+12×0.6820+15×0.6209+×0.6209）-90=137.21-90=47.21万元项目8流动资产评估单项选择题1.C2.A3.A4.C5.B6.A7.B8.A多项选择题1.BC2.AB3.AB4.ABD5.ABD6.ACD判断题1.×2.√3.√4.×5.√6.√四、简答题（略）五、案例分析（一）华联机械有限公司的流动资产评估值为14039.29万元。具体评估程序如下：（1）货币资金评估值为：246.45万元（2）短期投资的评估值为：67.97万元短期投资项目 单位：元股票名称股数（股）账面成本评估基准日市价评估值太钢不锈1000044500.005.5255200中体产业25000142000.006.68167000西山煤电30000427500.0015.25457500合计614000.00679700（3）应收账款的评估值为：7272.37万元应收账款项目表单位：万元拖欠时间应收金额预计坏账率坏账金额评估值2年以内2307.462%46.152261.312～3年1179.7310%117.971061.763～4年3099.3915%464.912634.484～5年340.4020%68.08272.325年及以上2085.0050%1042.51042.5合计9011.981739.617272.37（4）产品A的评估值=2000×82.8×（1-7%-0.23%-1.68%）=150845.04（元）=15.08（万元）（5）低值易耗品B=6×=2.4（万元）（6）系列C在产品的评估值=7000-790×0.025-45-（7000-790×0.025）×75%×8%+2.35-（7000-790×0.025）×10%×12%=7000-19.75-45-418.82+2.35-83.76=6435.02（万元）（7）流动资产的评估值为14039.29万元。（二）根据上述资料思考以下问题：（1）怎样确定华联机械有限公司流动资产评估的范围？流动资产评估包括实物类流动资产和非实物类流动资产评估。实物类流动资产评估一般包括材料、在产品、产成品、库存商品的评估。非实物类流动资产一般包括货币类、债权类资产的评估，具体包括货币性资产、应收账款、预付账款、应收票据、待摊费用和预付费用的评估。华联机械有限公司的流动资产评估的范围包括：货币资金、短期投资、应收账款、产成品A、低值易耗品B和系列C在产品。（2）应当遵循怎样的操作步骤评估流动资产价值？第一，确定评估对象和评估范围。第二，对具有实物形态的流动资产进行质量和技术状况调查。第三，对企业的债权情况进行分析。第四，合理选择评估方法。第五，评定估算，得出评估结论，出具评估报告（3）针对流动资产的不同类别，应采用何种方法进行评估？库存材料一般根据材料的购进情况不同选择相适应的方法。主要采用成本法和市场法进行评估。在产品采用成本法和市场法进行评估产成品采用成本法和市场法进行评估低值易耗品在库低值易耗品的评估，可以采用与库存材料评估相同的方法；在用低值易耗品一般采用成本法进行评估现金和银行存款主要是对实有数额的清查确认。短期投资对于公开挂牌交易的股票、债券和基金等有价证券，可按评估基准日的收盘价计算确定评估值；对于不能公开挂牌交易的有价证券，可按其本金加持有期利息计算确定评估值。应收和预付账款一是清查核实应收账款数额；二是估计可能的坏账损失。应收票据一是按票据的本利和计算;二是按应收票据的贴现值计算作为评估值待摊费用（1）如果资产或权利的价值是确定的，根据该项资产或权利的实际内容来确定评估值。（2）如果资产或权利的价值难以准确计算，按照待摊费用的账面余额确定评估值等。（3）当待摊费用所对应的具体资产的价值已计入其他类型资产的评估值时，不再对待摊费用进行评估预付费用预付费用评估是对未来可取得服务的权利的价值进行评估，其依据主要是未来可产生效益的时间。（4）运用成本法评估在产品价值的理论依据是什么？一是生产费用价值论（从卖方的就角度看），二是替代理论（从买方角度）。项目9资源性资产评估一、单项选择题1．B2.B3.B4.C5.D6.C二、多项选择题1．BC2.ABD3.ABCD4.AC5.ABC6.ABCD三、简答题（略）四、计算题1．采用可比销售法。3000×1.10×1.05×1.15×0.95=3785.51万元2．1500-500-100+100=1000万元3．500×1.25×0.65×5000=2031250元项目10企业价值评估一、单项选择题1．B2.D3.D4.C5.B6.C7.D8.A9.A10.D二、多项选择题1.ABCDE2.AC3.ACE4.ABCE5.BE6.ABCE7.ABCD8.ABCD9.ABCE三、简答题（略）四、计算题1.解法一：（1）未来5年的预期收益额的现值

＝100×0.9091＋120×0.8264＋110×0.7513＋130×0.6830＋120×0.6209

＝437

（2）五年预期收益额的等额年金值

由于A×（P/A，10%，5）＝437

则A＝437÷3.7907＝115.3万元

（3）待估企业价值Ｐ＝Ａ／10%＝115.3／10%＝1153万元

解法二：P＝（100×0.9091＋120×0.8264＋110×0.7513＋130×0.6830＋120×0.6209）÷（0.9091＋0.8264＋0.7513＋0.6830＋0.6209）÷10%

＝（91＋99＋83＋89＋75）÷