第四章房地产影响因素

2023/7/2RealEstateAppraisal1第四章房地产价格影响因素第一节房地产价格影响因素概述一.对房地产价格影响因素的基本认识1.各种因素影响价格的方向不同2.各种因素影响价格变动程度不同3.各种因素影响价格的关系不同4.各种影响因素与时间的关系不同2023/7/2RealEstateAppraisal2第一节房地产价格影响因素概述二.房地产价格影响因素的分类内因与外因分类自身因素：实物因素、权益因素、区位因素外部因素：

人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素2023/7/2RealEstateAppraisal3第一节房地产价格影响因素概述二.房地产价格影响因素的分类影响因素的层次分类一般因素：人口因素、社会因素、行政因素、国际因素、经济因素区域因素：区域社会因素、商服繁华程度、心理因素、交通条件、基本设施、区域环境条件个别因素：建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积2023/7/2RealEstateAppraisal4影响房价的实物因素有：土地实物因素1.土地面积面积大小影响单价高低；不同地区消费习惯不同。2.土地形状形状规则土地利用率高，单价高。3.地形、地势土地平坦，价格高；高低不平土地，价格低。2023/7/2RealEstateAppraisal5第二节房地产自身因素实物因素土地实物因素4.地基地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，低价就高；反之就低。5.土壤土地受污染情况、自然酸碱度肥力。6.土地开发程度熟地高于生地，“七通一平”高于“五通一平”高于“三通一平”2023/7/2RealEstateAppraisal6第二节房地产自身因素实物因素建筑物实物因素1.建筑规模规模过小过大都会降低单价2.外观外观新颖、优美单价高，反之单价低3.建筑结构钢筋砼优于砖混机构优于砖木结构

4.设备设施设施齐全完好价格高，反之价格低2023/7/2RealEstateAppraisal7实物因素建筑物实物因素5.装饰装修装修程度高，价格高6.层高和室内净高层高过低使人有压抑感，价格低；过高增加建筑成本，也会降低其价值7.空间布局平面布局合理、交通联系方便，有利于使用的价值就高，反之价值就低8.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照9.维修养护情况及完损程度2023/7/2RealEstateAppraisal8权益因素——房地产利用所受的各种限制1.房地产权利及其行使的限制地役权降低供役地的价值共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格低于正常价格2.房地产使用管制使用管制包括农村地区的农用地转为建设用地。农用地地价低，转变用途地价上涨。城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。容积率高地价一般高3.相邻关系2023/7/2RealEstateAppraisal9权益纺因素——房地缝产利幕用所扩受的款各种爬限制3.相邻铲关系相邻伙关系碌是对腾房地化产所滨有权鼓和使牧用权奇的一收种限庄制应当寺为相卧邻权姥利人爬提供腥的必要时便利（3项便桂利）用水枝、排掠水提滥供必坟要便姥利通行架的便症利对相夫邻人扭因建亏造修基缮建尤筑物远以及减铺设暖管线寺提供库便利不得修损害麦相邻域人的使以下碎权利玻（3项义愉务）不得瓣妨碍臭相邻石建筑界物的亩通风米、采沸光和变日照不得年违反嘴国家圣规定龟弃置递固体习废物赢、排家入污否染物挖掘者土地手、铺溪设管绞线等示不得悬危及唱相邻共房地抚产的诉安全20笛23调/6徒/2析6Re喇al祝E肥st财at研e许Ap鸭pr渔ai奸sa乌l10指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。区位秃因素位置1.方位2.距离3.朝向4.楼层交通开辟峰新的蜜交通鬼路线交通勇管制20盛23井/6按/2夫6Re乎al跳E溪st福at魂e租Ap泼pr璃ai据sa些l11房地隙产的沿区位见，不出仅指姻地球笑上某肥一特端定的教自然聚地理忆位置瞧，还鼻指与趴其相后联系声的社天会经计济位蔽置，罪是与涉该特例定位洋置相与联系滚的自然贵因素和人文才因素的总男和。板不同恐性质侧的房涉地产错对于纪区位呜的要荷求不班一样膊。房打地产瞒区位第是可珍变的舟。区位陈优劣归与位置拾、交充通条割件、份配套斯设施肠完备坝程度晕、周律围环棕境和小景观貌有关。别墅—接近姻自然顽，保则证私倍密性商业垒房地护产—繁华峰程度柏、交考通条旗件等办公植房地页产—商务校气氛疫、交寒通条门件等痛。区位执因素位置方位“山之猾阳，吩水之逼北”与相乞关场黄所的盲距离距离严是用撤于衡氧量房哗地产丙区位跃好坏恒最常敞见、尿最简霜单的单指标楼。一逐宗房荡地产辜与重侮要场顶所的川距离答越近国，价达值越编高朝向朝向比影响斯着日缩慧照采筐光楼层影响伙视野潜、通每达性检、安门宁程蒸度、庄安全绸等因感素20垮23崭/6阅/2粮6Re晌al葛E伶st拢at乳e钟Ap枣pr筑ai策sa波l12区位心因素交通开辟特新的偏交通凤路线开辟馋新的榜交通奋路线涝可改津善沿袜线房愉地产碍交通朴条件险会使储该类咬房地胶产升距值。交通虽管制实行极交通震管制召对某拉类房哭地产掘来说转可能涉降低扁其价壶值，疮对住景宅来幼说可踏能由抖于减菜少噪苗音空似气污商染而形提高殃其价疤值。20游23姓/6圈/2诞6Re和al驻E辽st描at臣e照Ap尊pr枯ai者sa炼l13区位跃因素周围物环境耳和景围观大气邪环境—空气糖质量惩，空边气中导难闻字气味水文宇环境—地下勇水的环质量骡和污数染程卫度声觉绿环境—噪声蛋大，喝价格文低视觉阅环境—公园品、绿道化形糠成的薄景观番是否尿赏心腾悦目卫生洁环境—清洁膊卫生纳、垃含圾状歼况人文蔽环境—社区徒声誉率、居厦民特耀征、畏治安蓬状况外部锡配套悼设施学区叮房价呈格高诱；医怖院、复购物扒中心口、娱漠乐场侨所住博宅价滨格高20缠23酷/6油/2谜6Re漫al破E盒st辅at古e姑Ap和pr枕ai岗sa测l14影响寒房价种的人气口因话素有孔：人口走数量人口脾数量慰增加湿，对乞房地先产的僵需求催增加忘，房宪地产遗价格拘会上棚涨20障23遮/6醉/2细6Re能al扫E秆st员at困e斤Ap铺pr唐ai互sa坏l15第三宵节腰人吗口因裂素反映遥人口孔数量属的相杰对指释标——人口泻密度巩。人境口密延度高摸，该芝地区缺房地裕产求您多于样供，致价格萝高。裂但是号如果博人口港密度忌过高故，生荷活环赔境恶淡化，丽房价甚会降贱低。人口饮结构人口员结构复是指更一定念时期拜内人锦口按怨照性婚别、陡年龄祥、家柜庭、榜职业忙、文句化、笼民族戏等因朱素的答构成重状况与。包含人口傅年龄甘结构技，家砍庭人客口结厨构。随着级家庭屈人口堤规模助小型喉化，狂家庭外平均待人口和数的侵下降扯，家府庭数放量增勉多，阴所需纱要的冬住房脉总量脊将增递加，势房地墓产价漫格有镇上涨倾趋势。人口汇素质居民新素质至高、螺社会泊秩序雷佳，床房地呜产价剑格上昨涨。20摧23谁/6猪/2纪6Re忽al励E冷st大at叠e容Ap穗pr坟ai划sa尊l16影响丈房价口的制断度政藏策有昂：房地挂产的端制度寇政策包括泛：房肢地产和所有申制、纲使用烫制、怖交易牙管理剃制度躲及价涛格政雹策。价格贤政策—是政模府对急房地患产价忘格的破高低晃与涨勾落的少态度伐及其吐采取水的管扫制与寇干预锡方式起与措矛施。高价惜政策—对房炉价放钱任不植管或隆有意速抬高小房价低价书政策—采取嫩措施万抑制染房价促上涨20泉23横/6织/2稿6Re打al唱E帅st汁at跳e化Ap点pr合ai丈sa晌l17第四徒节璃制僵度政赏策房地搞产的月制度牙政策抑制浙房价容的措舌施：增加熄土地佛供应旨加快屋房屋李建设裁，增尖加房未地产亏供给规定召按照译合理孕的房般地产柿开发筒建设妹成本肆和利狡润率吧定价制定腥最高炎限价育（限缘瑞价房粉）建立术房地蚕产管嘉理制征度，鸣遏制丘房地伐产投眉机炒轧作最新叼的房申地产赶制度肺政策酒是限辨购、不限贷片、限绸价20余23城/6陡/2沉6Re下al尘E持st请at拖e探Ap惯pr法ai适sa缩慧l18税收撒政策20胸23醒/6予/2堂6Re爆al翅E抵st火at牲e女Ap策pr隔ai宗sa拢l19

包括税目作用机理短期内的作用结果房地产开发环节税1.耕地占用税2.固定资产投资方向调节税

增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升

减少开发税，会使房地产价格下降卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升

买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升转让环节的税收1.土地增值税

2.契税

3.营业税

4.城市维护建设税

5.教育费附加

6.所得税

7.印花税（向卖方征收的税）税收增加会使房地产价格上升。

（向买方征收的税）税收增加会抑制需求，使价格下降。（卖方市场）增加的税收可以转移给买方，价格上涨

（买方市场）增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变；增加买方的税收，使价格下降持有环节的税（可同时影响供需）1.城镇土地使用税

2.房产税

3.物业税增加税收，增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降抑制房地产需求、减少囤积、增加供给金融毕政策严格瞧控制量或适世度放良松开发俯贷款旨、购味房贷榆款上调妄或下唤调金融含机构妇贷款去基准淹利率提高承或降具低最准低购房张首付所款比悉例提高至或降协低最怨高房地右产抵志押贷榆款成量数延长住或缩丝式短最蛮长购房窝贷款财期限限贷职、提气高首忆付等20智23鸽/6们/2微6Re昂al券E荣st阿at未e熟Ap喉pr被ai请sa最l20相关液规划隆和计沟划对房谊地产和价格塞有影吩响的汽政府炼规划携有：国民网经济妖和社肆会发拒展规廉划政府榆调控督经济观的依投据，难对房生地产肺价格裙有很冲大影底响城乡逗规划统筹狮安排房地抄产的空间躲布局土地馆相关房诚规划象和计输划直接贯影响房地驾产供给住房均相关芹规划扰和计虽划包括呼：住房浆建设桶规划捞（住侄房建钻设的混专项奸规划刮）和年度焦计划、住房终保障想发展固规划和年度移计划。住房盘建设惯总量姐增加支，商窗品住组房价膏格下盈降，糖反之愧亦然越。20主23折/6赤/2箩6Re冻al傻E勾st结at抢e撇Ap拍pr砌ai锐sa吼l21影响锤房价妙的经新济因牵素有桐：经济加发展破状况衡量顷指标：国内砍生产围总值GD衣P，是锅一个麦国家蛮或一文个地投区在星一定遍时期伪内国水民经筹济生绝产活仁动的驾总成吃果的浇一种匙计量偏。GD蛋P增长舞说明饱社会捏总需涛求增滑加，圣预示救着投梳资、匠生产躲活动秒活跃通，带涛动房煤地产重的需臭求，值引起则价格邻上涨。20原23秒/6隔/2袜6Re重al乱E强st略at很e虽Ap序pr敲ai铁sa挑l22第五丘节亡经捞济因毫素物价（1）衡量棍物价并水平余的指惯标主核要有：居民发消费摸价格茎指数娇（CP烤I）生产亭资料投价格列指数帮（PP惹I）（2）物拆价与仅房地锈产价价格上哥涨的密关系物价熟与房产地产喇价格成等比貌例变件动。原因桌是通聚货膨裕胀，灶不是国真正禁的房夕地产禾价格娘上涨。由于尿建筑栋材料娃、人易工等如房地妥产投哲入要冷素的脉价格织上涨阶，会由增加呜开发窝建设峡成本出，会涉推动酸房价坊上涨。长期呢来看摩，房胃地产猴价格矛的上蜘涨率种要高致于一扭般物宋价的系上涨样率。子这就屈是房要地产谅的保忆值功役能。（3）房价可与地裹价的说关系在土霞地供费给较情充裕鸣情况雁下，腰地价指水平接取决获于房的价水龄平，茧房价筋决定部地价。20状23疯/6暂/2寸6Re钥al避E竖st绪at团e众Ap唉pr斯ai鸽sa蜓l23变动厌趋势齿和变兴动程芳度的谎相对干数居民娘收入结与消枕费水杯平衡量蒜指标夏有：城镇镇居民馋人均谨可支花配收午入的剑增长农村其居民笨人均架纯收狠入的本增长收入陆真正光增加琴，生朝活水撑平提由高，栗对房标地产代需求尚增加旦，导厌致房束地产垂价格协上升利率练水平从开涂发角时度，忠开发韵贷款重利率撕上升怨会增厘加项胡目融爸资成朴本，甚使总灶成本僵上升讽，使援价格茅上升。从需唉求角掌度，应消费慰贷款愈利率择上升膜会增虹加购俘买者轧的贷泻款偿外还负烟担，验从而脚会减商少需射求，驰使价忆格下奶降。20辜23戴/6瓜/2霉6Re亚al两E辅st烈at樱e撇Ap辞pr贵ai居sa较l24汇率在国只际投企资中厅汇率配波动灿影响宜房地旬产投盲资收刊益。当预捐期某双国的断货币拘会升姿值时煮，就猪会吸探引国敢外资熟金购星买该禽国房巧地产谢，导饶致价登格上康涨。20祝23打/6驻/2幸6Re庄al炸E士st诸at压e举Ap界pr从ai畏sa叶l25影响宜房价叛的社暴会因辛素主套要有爽：政治锋安定南状况政治第不安纹定影诸响人翻们投桑资信裕心，洞造成执房价伤低落位。社会亩治安演程度若是烧人们设的生拳命财匪产缺旷乏保耕障，青该地竿区房镰价则喂低落城市境化水缘瑞平城市灿化水邪平高甲，意桂味着骗人口渴向城津镇集险中，躬对城萌镇房亿地产项需求蒜增加款，从雾而带扭动城傲镇房冻地产由价格挎上涨房地倦产投针机投机护行为枪完全公建立王在对伍未来耕房地杀产价培格预遣期的烦基础延上。玻预期闪价格钱上涨厦，则裂会买窄入，从预期洪价格镇下跌肾，则患会卖中出20狡23陆/6夫/2句6Re右al逐E腐st车at毅e练Ap素pr词ai拉sa刑l26第六客节睡社柄会因践素影响律房价规的国掩际因剂素有摸：世界症经济泥状况世界邪经济嗽发展逼良好舍，有议利于刻房地勒产价延格上拜涨军事垦冲突拜情况战争常使房倍地产帆价格寇下降政治插对立践状况国与正国的罢政治挑对立蔽，可芝能会葵出现喇经济穗封锁握、冻塑结贷全款等闻情况驱，会烘导致勺房地禾产价托格下亮跌国际云竞争湿状况主要拢指国珠与国羡之间遭为吸谊引外羡资展冲开的饺竞争低地额价政趁策可况以使助房地漂产价育格