旧改项目流程及操作要点深圳

旧改项目流程及此类项目操作关键点研究1报告主要内容一、旧改基本流程二、旧改项目关键点研究2旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地注：拿地之后进入项目开发建设阶段，流程与普通项目相同。拆迁阶段项目开发建设阶段3旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地镇政府区旧改办区政府申请审核审批批复需改造的城中村所在的镇政府向旧改办提交“旧改申请”。旧改办审核、旧改领导小组审批同意。区政府作出立项批复。4旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地镇政府区旧改办区政府前期工作审核审批批复公示核定改造范围，编制旧改规划设计方案，土地、房屋权属调查、房屋查丈。对旧改项目评估、审核，拟定详细方案、编制专项规划方案报旧改领导小组审批。区政府批复，改造预案公示，内容包括规划方案、拆赔方案、安置回迁方案等，征询公众意见，需经90%以上业主同意。5旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地招标、评标资金落实确定开发商区旧改办公告招投标事项，评标委员会（村民代表、镇政府代表、规划国土部门代表、旧改领导小组代表、外聘专家等）评标。建立旧改专用帐户，监管资金入帐，或由银行担保。区旧改办与开发商签订改造协议书，核发《城中村改造单位确认书》。6旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地土地征用与收回协议用地选址意见书建设用地规划许可证拆迁安置补偿协议房屋拆迁许可证土地出让合同项目建筑报建手续规划国土部门与旧改区各相关单位签订规划国土部门向开发商核发规划国土部门向开发商核发规划国土部门向开发商颁发开发商与被拆迁人签订规划国土部门与开发商签订7旧改基本流程顾问部代理部服务对象：政府服务对象：开发商立项审批、公示确定开发商拿地8旧改项目关键点研究旧改项目的原则：1.低风险运作2.合理的利润率3.平稳的销售速度商业部分的主要问题住宅部分的主要问题项目开发的主要问题9旧改同项目塘关键馒点研监究——项目失开发项目弊开发茂方面传常见舍问题阀列举肥：营造艇区域优价值综合毁体建蔬筑开者发难熟度项目近开发救顺序项目溪整体封社会玻效应纹研究10旧改董项目滚关键晒点研雪究——项目怒开发营造污区域项价值目前皱龙岗免的大负量旧搭改项歌目整氧体规计模较挣大、库容积暂率类亚似、泥自身储配套文相似龟、同写受90平米辟影响益，同脆类化旨现象嗽严重赖；大批僻项目示同期很进行付，市医场竞踏争激嫌烈，棉龙岗者区域服客户疲比较蜘封闭冷，客偿户量线有限抽，各透项目别如何醉突破笋竞争耐，成拢为其穗成败卫的关拦键；部分旷龙岗雾边缘盖陌生萌区域科的大落型项断目的勒开发伴（通期常是30万建社面以狮上）座，其顶关键拾点在长于如鞋何提个升区米域价捉值，劫通过乳各种凤手段狠进行酸区域圈的炒温作和魄营销雄以更尿大的坐吸引亿客户挎，提持升片狠区价珠值，可带来杰更大俊的利瓦润，袖否则捧该类堵大型况项目咱难以析获取柔足够坛的客托户数山量而默影响谜项目栋的顺未利开腔发；11旧改股项目运关键痕点研梦究——项目芽开发综合瞎体建睁筑开炎发难讨度目前同大规帮模旧疼改项刷目都挨带有类较强联的社智会责粘任职妹能，撑因而钢项目胃会有乱较为菌完善墓的社诸会配喉套建揉设要奇求，拐包括找学校屿、商赖业、迫酒店悼等等云；配套谦中学节校对查项目喇的宣燥传推世广较涛为有房诚利，艳但是陕商业柴和酒第店会艺对项车目带糠来较砍大的炉销售浪难度叙；龙岗誉商业译饱和纷，中竞心城危商业嚷空置柜率较偿高，死新的贸商业靠销售抵难度歌较大答；酒店治方面径，虽绣然龙胆岗的切整体戏经济壶对酒藏店的填需求污较高桨，但警目前应龙岗加的酒侵店市虾场并臭不成纠熟，址无优底势景紫观资宗源的倘区域谱对酒握店的遭需求欠量不英大，蒙并且态酒店医对开点发商赴的实胀力以冬及要段求都县较高秆，开吴发难适度和拉资金洞投入凭都很乖高，肃对低蚕风险施运作赠不利理；12旧改顿项目键关键音点研冷究——项目孙开发项目花开发社顺序旧改卷项目悄往往骨包含缩慧住宅比、集攀中商枯业、葡商铺预、学嫩校、其酒店趟、还膛建住借宅和巨商业桨；一般制的开退发顺肾序，棉启动皆区以社部分酬住宅便、还累建住惰宅和勉商业办、集警中商应业启昆动；其中猾集中粉商业尊一期扫启动搏为了或提升诉项目坟商业惠客户块对商懂业的询信心该，也辨有利聚于提僚前招询商，珠还建每住宅稀和商凑业也夜无法然产生宴利润胃，因捎而为钞了达娱到启卸动区歇的资搞金收团益基近本平渗衡需叼要一湾部分词可销释售的协住宅屠来实桑现；学校芝可以冰在中强后期誉开发认，也棵便于买住宅茧的营片销推宽广；由于须酒店晶一次计性投园入较幻玉大，剑资金详回收栗较慢轿，因甲而不驻建议旦在前骄期开屠发，亏为了语确保识项目策的低膛风险俊运作姐，应颤在后索期回聋收资追金之远后进寄行建讲设；13旧改洗项目庭关键佛点研韵究——项目伪开发项目隔整体柴社会得效应纠研究旧改易项目杏要求柔开发收商提罚高社酒会职克责和丸社会溉效应赏；改变灭落后铜的生都活习摘惯、登区域害面貌翠，引贞导新阶的舒凯居生凳活标重准也它是旧牲改项论目所样义不秘容辞剥的责漏任；社会灾职责缸不仅碧仅体行现在谁规划掘中的赏社会熊配套红设施斤；如何拉确保绢中低脑收入新家庭请购房间、建击设和则谐社帐会，蚁也是析旧改株项目卸在运络作的长时候扩所必想须要降考虑南的因歌素；在项芝目开日发中茶融入趟生态痛可持显续技柔术，溪是建脾设集强约型疫国家笛和社教会所拜必经缴的一培个改氏造过津程，孔这些排都是陶旧改举项目誉所需偷要肩涛负的夏社会召责任来；14旧改岩项目技关键朝点研紫究——商业商业坐方面钟常见最问题距列举善：项目斜商业净面积轻过大万和龙竞岗整廊体商袜业饱或和的盾问题商业纷开发黄顺序碧建议商业阁还建续问题商业聚业态鸭规划15旧改见项目吗关键僵点研挤究——商业项目脖商业喷面积壁过大妖和龙贫岗整要体商翁业饱泰和的毙问题龙岗明目前估商业临整体衣出现价供过慌于求骗的局味面，积旧改扇项目赌商业期面积祝大，呢销售扶难度砖增加售；中心冤城大懒量商树业空卸置，浮整体持商业岭氛围败较差特；老寻镇的斗商业梢氛围缺较好税，但热整体胳规划缠落后捞，业衡态分荒布散滥乱；城中殖村的乒商业绪多以冤餐饮养类、湖日用讲百货桥类为顽主，浓服务友于村罗内一专般生甩活消岭费者棚，难终以形气成区祥域规觉模；大型华专业材市场柏也以键五金屋、汽扰配、愤建材秩等业缓态形矛式为沈主，吸不适版宜引爱入新尘建的压居住围小区带，会紫降低棍居住装质量病；16旧改额项目荒关键退点研漫究——商业商业条开发毁顺序疗建议商业索一般蜻先进荐行集顶中商肝业建易设，羊为的斯是树絮立昭爹示性遇的商猾业形赛象，句也为拖项目度集中掏商业印的招次商提结供现允楼参粱观；营造价活力溪街区推，在字项目筒后期垃随住看宅建炊设街探铺，付并且勾在设幻玉计之起初就权进行静商业锄的业奶态规瘦划，惯并且脆确定术还建览范围撤，先映还后惯售；对社滋区服亩务类陈项目妖要提悠前设彩计其逐使用鬼要求月，方夏便招敬商；17旧改棚项目询关键升点研极究——商业商业胖还建歼问题商业杜还建渔应先始通过歪客户笑方谈壳以及回商业这拆迁辨补偿擦协议弃确定睬商业曲还建疮范围室以及巧位置半；比较钉通常烂的做写法一傲般以槐街铺丘的形吨式或驴者集默中商须业一灵层商会铺还宗建，隆具体敞还建笨做法妨可以磨采用惜等值畏抽签殖的方解式，坊若干屑不同仔价值株的商剃铺组插成一邮组，枝分成艘若干隔总值食相等沟的小麻组让它村民效抽组科；街铺录商业虫面积荒过大退，则侨可以最还建进街铺越，村鸟民也窑比较叨接受税街铺哑，从也而避荣免在严还建备环节芬出现鹅纠纷打；18旧改偏项目辉关键肉点研客究——商业商业严业态断规划为了扶带活撑整体吨商业舍，应悼以品朵牌集瞎中商蓬业带虹动街语区型屡商业灶，降见低商识业的寸销售翻风险迹；一期防入伙石时商虑业以贼家装存、布酱艺等概与装雨修相栗关业过态，头同时闷引入稼大型销集中纸商业柜带活重周边茫商业渣氛围殿；后期络商业惯业态船以餐弹饮、欺服装糟、地蛮产、句银行煎、邮忽政、坏医疗钉等社国区相偶关配堵套为训主要籍经营脆形式；19旧改蝴项目唉关键爪点研鹊究——住宅住宅耗方面夜常见租问题胀列举困：关于尊拆迁延问题还建慢面积撕与90平米牛关系住宅捞形态月问题20旧改盟项目完关键架点研聋究——住宅关于拆迁问题拆迁眨问题保是旧淹改项乒目成顿败的觉重中谨之重泉；旧改链项目串能否邪顺利施拆迁撞关系高到项旨目工层期以术及销索售的饶重要涂节点行的确遮定，兽否则旋则难掉以预早计项阔目的散进度束和竞劝争策乎略的隆制定辩；解决端措施足就是箭快速连补偿适、快悟速拆古迁、席避免暑“夜曲长梦茧多”劈燕，因匙为随漂着旧巩改项匆目及钉城市折化进杨程的劣推进秆，地叉块低傅价很慈可能罩迅速扬提升烂，假护如拆古迁滞堡后，反原住夹地居胁民要封求提含高补厘偿金悠额，兽或者具成为观钉子垦户，赠则对如项目始整体蓄进度违和开惧发投歪入造兰成重摸大影层响，剃甚至裳导致否项目各失败榴；21旧改鞠项目晒关键未点研矩究——住宅还建临面积答与90平米丹关系在旧筹改项撒目定酿位开貌始之渴前要幸通过化开发摸商和泪龙岗毯区旧献改办擦确定节本项引目90平米容所占烛比例顺；旧改与项目帜不确干定性犁因素耀较多钩，很喊多需抬要落知实的桐具体挺指标注以及预旧改招相关尊政策舌的限河制都算需要腊逐个令确认供；还建坚面积与是否均受到90平米兰指标剥的限影制，呜或者夺村民令对还按建面劳积的风要求砍应该旦在项貌目定戚位开花始之狮前通姥过市棋调、表访谈楼以及百和开睡发商构