2021年武汉房地产市场半年报-0709

疫后重振楼市热，坚定国策稳楼市——202年武汉房地产市场半年报贝壳·武汉站·案场代理中心·案场策划部目

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典型楼盘分析22021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED前言——武汉楼市动线2020年初武汉在经历了黑天鹅事件后，在政府的大力扶持下，品牌房企重仓武汉，阻力英雄城市快速崛起，2020年底武汉GDP达15616亿元，位列第9名。在生产力基本恢复后，武汉响应中央“房住不炒”，逐步跟进调控步伐，保障武汉楼市长期主义稳步发展。2020年武汉封城生产停摆政府扶持招商引资房企重仓地王频现量价齐升供需两旺疫情复工复产土地市场新房市场购房客户果断入市改善置换周期变长投资打压房贷收紧二手停贷集中土拍降低溢价房住不炒打击投资购房客户新房市场信贷收紧土地市场楼市调控观望浓郁成交周期拉长2021年32021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED行业政策42021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED全国政策——一二线城市挂牌出让“两集中”2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，2021年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。初衷是为了通过稳定地价从而平抑房价，是房地产长效机制的一大新举措。➢政策的解读：1、促进各地土地交易市场平稳，弱化其对于房价的影响

。实际上有助于真正减少土地哄抢，避免出现土拍过热现象，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。2、加速房企分化，新房地产时代或将提前来临。“在同一时期组织大量地块集中挂牌出让”，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期，积极做好研究，积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业。同时，房企资金将产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少。将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多两集中：第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；第二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。22个重点城市包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。的拿地机会。3、因三四线城市拿地约束少，促进三四线城市发展。存量土地收购可能会成为热点。对一二手房交易的传导性影响。5全国政策——“十四五”坚持“房住不炒”2021年3月13日，“十四五”规划纲要正式发布。对于房地产行业，仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。➢加强住房保障，盘活存量市场《纲要》提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。➢推进房地产税立法《纲要》明确，要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。《纲要》指出，“十四五”期间要优化税制结构，健全直接税体系，适当提高直接税比重。完善个人所得税制度，推进扩大综合征收范围，优化税率结构。聚焦支持稳定制造业、巩固产业链供应链，进一步优化增值税制度。调整优化消费税征收范围和税率，推进征收环节后移并稳步下划地方。规范完善税收优惠。推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。深化税收征管制度改革，建设智慧税务，推动税收征管现代化。政策点评：➢完善农村土地经营制度房住不炒仍是楼市基调，凸显政府重视民生问题；需增加保障性住房供给，以解决新市民住房问题；有效盘活存量住房资源，规范发展住房租赁市场；纲要再次提及房地产税，推出需要全面综合考量；建立租购并举住房制度，重视租赁住房开发建设。建设高标准市场体系，其中要建立健全城乡统一的建设用地市场，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。改革土地计划管理方式，赋予省级政府更大用地自主权，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。建立不同产业用地类型合理转换机制，增加混合产业用地供给。《纲要》明确，要巩固完善农村基本经营制度，落实第二轮土地承包到期后再延长30年政策，完善农村承包地所有权、承包权、经营权分置制度，进一步放活经营权。发展多种形式适度规模经营，加快培育家庭农场、农民合作社等新型农业经营主体，健全农业专业化社会化服务体系，实现小农户和现代农业有机衔接。➢加快农业人口转移，放宽落户限制《纲要》指出，要放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。健全以居住证为载体、与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，鼓励地方政府提供更多基本公共服务和办事便利，提高居住证持有人城镇义务教育、住房保障等服务的实际享有水平。6全国政策——防止经营用途贷款违规流入房地产领域3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。意在防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。《通知》主要内容：在贷款资格核查方面，要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。在贷款期限管理方面，《通知》要求，根据借款人实际需求合理确定贷款期限，对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。在贷款抵押物管理方面，《通知》要求，合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。在贷中贷后管理方面，《通知》明确，要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。此外，《通知》要求，加强中介机构管理，建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。7全国政策——央行“限贷令”发布，地方市场调控加码2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》进行贷款比例限制，房地产市场供需两端的资金收紧，严打假离婚买房、严查购房资格等，限购升级加码。➢

2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标：第一条红线是房地产贷款占比，第二条红线是个人住房贷款占比。银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。（本通知自2021年1月1日起实施。）➢

2021年央行限贷新规奏效，一线城市房贷均受到不同程度影响。一线城市银行的个人住房贷款暂停、额度紧张，放款周期拉长，不少购房者被房贷拦住。银行的的房贷利率也开始上浮。区域上海深圳杭州广州1月21日，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》1、对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。堵死了假离婚买房的伎俩。1月19日，深圳住建局出台新

1月27日，杭州发布《关于进一步政，明确规定，居民家庭购买

加强房地产市场调控的通知》，将的商品住房，只能登记在具有

楼市调控推向高潮。1月27日起广州工农中建四大行房贷全线上浮15个基点，变更后首套房贷利率为购房资格的家庭成员名下。《通知》明确落户本市未满5年的，

5.2%，二套房则为5.4%。政策内容1月23日，深圳再出台八条措

在本市限购范围内限购1套住房。施，严查购房资格，违规将暂

将本市限购范围内住房赠与他人的，停使用网签系统3年。赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)2、个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高到了5年。8全国政策——四部门发文！土地出让金划归税务部门征收6月4日，财政部网站公布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。自2022年起，全面实施推广。➢政策的解读：1、从当前来看，中国多项非税收入已经逐渐划归税务部门征收，这种划转方式是推进中国税费改革的重要举措，有利于形成全国统一管理的税务平台，提高征收效率，规范征收流程。2、是从短期来看，虽然对房地产市场以及房价水平的影响并不显著，但是从长远来看，有利于逐渐引导地方政府摆脱对土地收入的依赖性，促使政府在土地出让环节更加合理合规。保证中央能够更加准确透明的了解地方土地出让收入情况，加强对地方财政的指导，降低金融风险。3、是对于房企而言，也会促使房企在土地出让金缴纳上更加规范和谨慎，未来在这方面的可操控性降低。图：30个典型城市土地财政依赖度9武汉政策——严控涨幅，新房、二手房一年涨幅不得超过5%；3月17日，武汉市人民政府网站发布了《市住房保障房管局办理方案》，方案提出确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%；全面加强房地产开发项目管理和持续开展商品房销售全过程监管和市场整治。方案指出，完成棚户区改造2万户，完成老旧小区改造300个，开展农村房屋安全隐患排查整治，新建、筹集租赁住房9.3万套（间）。规范发展长租房市场，推进租购同权。最重要的是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推进房地产市场平稳健康发展。稳妥推进“一城一策”长效机制试点工作，确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%，制定《关于进一步加强房地产开发项目手册备案工作的通知》，修订完善《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》，加强房地产项目的开发和销售监管，整治市场，深化完善“双随机、一公开”工作机制，切实维护房地产市场正常秩序。划重点：1、坚持房住不炒，稳妥推进“一城一策”长效机制试点工作；2、精准调控、综合施策，确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%；3、提高拿预售标准以及打击捂盘惜售；4、进一步加强房地产开发项目全过程动态监管；5、加强商品房售前、售中、售后全过程监管，修订完善《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》。政策点评：《关于市住房保障房管局办理方案》政府在传统“小阳春”爆发之际，确定2021年武汉整体楼市的基调：坚持房住不炒！稳定健康合理发展！稳妥推进“一城一策”长效机制试点工作，将试点工作细化分解到各区、各部门，实施目标管理，围绕我市“一城一策”工作方案的实施，精准调控、综合施策，确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%。坚决遏制外地炒房团大张旗鼓进驻武汉、光谷业主抱团哄抬小区房价、新房价格不断上涨......102021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED武汉政策——相较疫情期预售监管收紧4月27日，武汉市住房保障房管局发布了《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》,要求加强新建商品房售前监管、规范新建商品房销售信息公示、规范新建商品房代理销售行为、强化新建商品房销售监管、规范新建商品房交付履约行为。政策调整细分

2020年3月23-2021年3月（疫情期政策）2021年4月27日销售监管新政1、多层（含7层）及低层建筑形象进度达到正负零2、高层：建筑形象进度达到四分之一以上3、开发商投资额度达25%以上十五层及以下建筑达到总层数的½；十五层以上建筑达到总层数的⅓且不少于七层可申报预售许可。预售条件预售规模减少预售证申请次数，总建筑面积20万平方米以下不超过3次，20万平方米以上（含20万平方米）的不超过5次。——明确将商品房用地规划范围内对居民生活、房屋使用有重大影响的事项和建筑区划内车位（库）规划配建情况作为商品房销售公示的内容，促进商品房信息公开透明。销售全装修商品房的，需公示装修材料、室内设备的名称、品牌、型号儿等销售信息公示——规范样板房设置和管理，“货不对版”的情况在很大程度上能避免发生。明确了新建商品房全装修交付样板房自集中交付之日起3个月内不得擅自拆除、出售，例外拆除的须证据保全。样板间管理退筹约束————重申“一房一价”规定，对未选定房源的，认筹金应在5个工作日内退还；定金及房价款按双方约定处理。政策点评：《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》该政策内容涉及到预售、销售、全装修、交付等等，事关买、卖房双方，主要从开发源头进行管控，政策趋严。与2020年疫情后出台的房地产纾困政策的要求有较大变化，预售许可申报条件提高，且限定了申请预售证的次数，提高一次性推盘量，新政的执行也将在短期内加大房企的资金压力，同时强化新建商品房销售全过程监管，规范销售行为，保护买卖双方合法权益，维护房地产市场正常秩序。11武汉政策——东湖高新区“集中销售”全国政策收紧，市场调控严厉打击炒房、投机行为，热点一二线乃至三四线城市调控加码，武汉5月随即出台东湖高新新房集中销售政策试点，集中开盘，公证处主导摇号，对过热区域新房销售全程有效监控，进一步规范和控制行业秩序“挤水分、降虚火”，让真实有效的购房需求得到有效释放，合理引导，有效降温市场热度。政策细则潜在影响5月14日，针对光谷片区5月即将取证供货的9家开发企业（正荣、绿地、新希望等）组织约谈，计划组织在5月29日上午10点集中开盘。5月21日起统一公告意向登记信息，且同一受理登记期内（5月21日-28日），通过房票登记的形势，限制同一购房资格在同一开盘期内登记多个项目。开发企业不得以圈存保证金、购买基金或理财产品、拒绝公积金贷款等附加条件限制购房人参与登记。在全国调控收紧的大环境下，武汉政府针对性的抑制房价高热区域，提前达到控制市场的效果，避免中央层面的施压与约谈。集中销售新政从管控源头，有利于持续控制东湖高新的“过热”、保证稳健发展.东湖高新新房集中销售项目名称光谷悦城（二期）正荣紫阙台板块大关山大关山光谷中心城光谷中心城光谷中心城光谷中心城未来城环线推售楼栋8、11#24#1、2#A-2、A-3#4#供应套数271二三环间二三环间三四环间三四环间三四环间三四环间外环以外34185260108240292恺德光谷熙园新希望锦粼九里光谷南山府（南山天樾）绿地光谷星河绘中海光谷东麓B-13A#3、4#合计1390政策点评：《关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见》发布5月29日、6月26日，连续两次针对重点区域集中开盘，对典型区域新房销售全程进行有效监控，进一步规范和控制行业秩序，防止出现因一线城市限购限贷政策而被挤压过来的投资客群人为抬高房价、买断房源，造成刚需客群无房可买的局面。预计未来东湖高新区将持续采取集中开盘的形势，以确保房地产市场平稳健康发展。122021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED武汉政策——银行放贷额度普遍收紧依据武汉部分银行最新房贷情况显示，多家主流银行6月份房贷利率已经出现明显上涨,此外部分银行目前已暂停二手房贷款的受理或提升二手房的房贷门槛。房贷政策调整的原因主要是：央行给予武汉各大银行的个人贷款额度由80亿每月缩减至60亿每月，银行房贷额度普遍收紧。武汉市各大银行贷款利率盘点（主流银行新房、二手房贷款情况截止6月）城市部分主流银行中国银行5月新房利率6月新房利率6月事手房贷情冴暂停二手房贷款暂停二手房贷款首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.78%，二套5.98%交通银行汉口银行首套5.68%，二套5.93%-5.98%首套5.88%，二套6.03%暂停二手房贷款浦収银行中信银行汇丰银行首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.78%，二套5.98%首套5.68%，二套5.93%暂停二手房贷款每天限号20笔贷款武汉要求有天然气的房子，不做老破小，借款人资质好农业银行工商银行首套5.68%，二套5.93%首套5.68%，二套5.93%首套5.78%，二套5.98%首套5.78%，二套5.98%审批速度慢，60万起贷每天限单10笔，首套5.78%，事套5.98%132021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED政策小结2021年以来，武汉新政出台相对较为温和，调控力度不及其他热点一二线城市，但是明确坚持“房住不炒”是政府调控主基调，相较于疫情期间的政策，收紧调控趋势明显，武汉或终将迎来进一步加码调控。时间政策方向政策主要内容武汉市发布《以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金若干觃定(征求意见稿)》，有利于房企提高“重点监管资金”的使用率，缓解房企资

金压力，降低开发风险。2月18日监管资金政策武汉市人民政府网站发布了《市住房保障房管局办理方案》，方案提出确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%;全面加强房

地产开发项目管理和持续开展商品房销售全过程监管和市场整治。3月17日4月27日限价政策武汉市房管局发布《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知

》，对新建商品房项目销售进行“亊前、亊中、亊后”全过程监管。其中预售申报形象进度要求恢复至疫情前，监管要求加强。商品房销售监管拟对现行《武汉住房公积金提取管理办法》《武汉住房公积金提取管理实施细则》进行修订，其中，提出将重点支持职工及其配偶首套刚性基本自

住住房需求，有条件地支持第二套自住房需求，不支持第三套及以上自住住房需求。存量房办证满6个月才能申请提取，只能提取商贷余额调整为

可提取商贷金额。此外，新办法将首套房组合贷款中还商贷的，“每12个月可办理提取一次”调整为“每36个月可办理提取一次

。4月29日5月29日公积金政策调整关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见。主要内容为:7个项目5月29日上午10点同一时间集中销售;面积120m²以下房源均

纳入刚需优先选房范围;一个购房资格只能在一个项目进行刚需优先选房登记;意向登记规模超过可售房源总数2倍，将采取公证摇号方式销售;东湖高新集中开盘142021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市场152021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市场——供给维持高位，稳中有升2021年上半年土地供应总建面1554.75万㎡，同比增长47.69%，成交建面1459.14万㎡，同比增长49.61%；平均楼面地价7030元/㎡，平均溢价率12.7%。武汉市土地供求量价(2017年上半年-2021年上半年，万㎡，元/㎡)3000.002500.002000.001500.001000.00500.000.0080002494.862215.1770307000600050004000300020001000069382281.292059.011875.40574556101951.3055801441.2853561836.511747.3047771647.531554.751459.1440141463.921267.0642151237.361243.581052.69975.24上半年供应均值1397万㎡1H20172H20171H20182H20181H20192H20191H20202H20201H2021供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)楼面地价(元/㎡)备注：统计数据含商服、住宅用地数据来源：CREIS中指数据162021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市场——中心区域土地供给回暖，蔡甸迎来爆发除青山区外，各大主城区均有供货，中心城区土地供给将进一步刺激高端产品市场；蔡甸、东湖高新、黄陂土地成交建面位列前三，其中蔡甸居首，高达234.05万㎡；楼面地价最高为硚口区，达22502元/㎡。分区域土地供应/成交300.00250.00200.00150.00100.0050.001800016000140001200010000800060004000200000.00东湖新技术开发区经济技术开发区江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区青山区洪山区东西湖区汉南区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区供应建面(万㎡)成交建面(万㎡)楼面地价(元/㎡)溢价率87.9287.92110782.85%76.8676.86165460.00%47.3047.30129.3465.3014.407.760.000.000162.61162.611225174.67%122.30112.373885104.42104.42935649.1049.101657249.05234.053277128.83128.834058157.16157.16432888.5588.553096136.90136.9063841467620.91%89731637540.24%15.97%0.00%0.32%24.35%0.00%21.89%34.60%4.11%0.00%3.02%供应建面(万㎡)成交建面(万㎡)楼面地价(元/㎡)溢价率备注：统计数据含商服、住宅用地数据来源：CREIS中指数据172021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市场——住宅用地以三环外近郊供应为主住宅用地供给仍以三环外近郊区为主，其中蔡甸、黄陂、经开、东西湖成交建面均破百万方，非传统置业热门区域的蔡甸与经开将在2021年下半年迎来项目井喷。分区住宅用地供应/成交250.00200.00150.00100.0050.00350003000025000200001500010000500000.00东湖新技术开发区经济技术开发区江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区青山区洪山区东西湖区汉南区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区供应建面(万㎡)成交建面(万㎡)楼面地价(元/㎡)新房均价(元/㎡)房地比87.9287.9211078220121.676.8676.8616546264371.426.0726.0722502187400.7117.9355.529840195821.57.037.030.000.000162.61162.6112251183461.2122.30112.303885104.42104.42935649.1049.10165774911.6196.80181.80380197361.455.9655.966194126761.4134.46134.46485188.5588.55309675941.2129.95129.95652610807320952.3195290.0158372.3130371.1104911.3105091.1供应建面(万㎡)成交建面(万㎡)楼面地价(元/㎡)新房均价(元/㎡)房地比备注：房地比=房价/(楼面地价+3000元/㎡)【3000元/㎡为武汉建安成本经验值】统计数据仅住宅用地数据来源：CREIS中指数据182021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED重点地块盘点——新面孔频出，抢地态势两极分化2021年6月武汉进行首次集中土拍，各大房企重仓拿地，伟星、领地、大家等新房企纷纷入汉，零溢价与地王共存，总体溢价率为17%较为合理，市场整体表现为理性且活跃，其中东湖高新区表现最为火热。P（2021）081号——江汉区竞得者：武汉城建集团P（2021）082号——江汉区P（2021）072号——东湖新技术开发区竞得者：伟星管业P（2021）074号——东湖新技术开发区竞得者：大家房产竞得者：华融溢价率：0%溢价率：0%溢价率：43%溢价率：0%楼面价：17000元/

㎡重点：江汉核心，土拍起始价最贵的地楼面价：16968元/

㎡楼面价：5915元/

㎡重点：新房企入驻楼面价：4048元/

㎡重点：新房企入驻P（2021）083号——东湖生态风景区竞得者：中旅投资+阿那亚溢价率：0%重点：江汉核心，土拍起始价最贵的地P（2021）059号——东西湖区竞得者：恺德集团楼面价：10000元/

㎡重点：新房企入驻溢价率：12.63%楼面价：11006元/

㎡重点：东西湖次单价地王P（2021）034号——东湖新技术开发区竞得者：光谷科学岛P（2021）044号——东西湖区竞得者：中铁置业溢价率：40.26%楼面价：11642元/

㎡重点：临空港板块单价地王溢价率：93.93%楼面价：8095元/

㎡重点：高溢价率P（2021）035号——东湖新技术开发区竞得者：武汉葛化科创置业有限公司溢价率：109.74%楼面价：10136元/

㎡重点：高溢价率，左岭板块单新价地王P（2021）045号——东西湖区竞得者：德信溢价率：47.21%楼面价：13672元/

㎡重点：东西湖区域新单价地王P（2021）038号——东湖新技术开发区竞得者：武汉城投P（2021）064号——蔡甸区竞得者：优炫科技&瑞景地产溢价率：67%楼面价：4496元/

㎡重点：高溢价率溢价率：81.29%楼面价：15603元/

㎡重点：高溢价率，花山板块新单价地王P（2021）033号——东湖新技术开发区竞得者：香港置地P（2021）060号——武汉经济开发区竞得者：武汉城建溢价率：84.36%溢价率：0.28%楼面价：20330元/

㎡重点：高溢价率楼面价：10134元/

㎡重点：经开三角湖板块单价地王P（2021）036号——东湖新技术开发区竞得者：南山P（2021）056号——硚口区竞得者：香港置地溢价率：100.41%溢价率：35.82%楼面价：15986元/

㎡重点：高溢价率，光谷南板块地位楼面价：17657元/

㎡重点：宗关汉西板块单价地王P（2021）079号——汉阳区竞得者：博大&领地溢价率：0%楼面价：5285元/

㎡重点：新房企入驻P（2021）052号——洪山区竞得者：大华P（2021）037号——东湖新技术开发区P（2021）051号——汉阳区竞得者：电建&远洋P（2021）049号——汉阳区竞得者：电建P（2021）055号——硚口区竞得者：中建壹品&鄂旅投溢价率：0%竞得者：南山溢价率：103.28%楼面价：20799元/

㎡重点：高溢价率，总价&单价地王溢价率：0%溢价率：49.45%溢价率：5%楼面价：6089元/

㎡重点：青菱板块新单价地王楼面价：24163元/

㎡楼面价：11995元/

㎡重点：汉阳滨江商务区核心板块楼面价：115111元/

㎡重点：汉阳墨水湖板块重点：硚口区域新单价地王192021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED区域地王板块地王重点关注地块新房企入驻地块高溢超过50%地块地王盘点——地王频出，东湖高新楼面地价破2万2021年6月集中土拍后，硚口区、东西湖区和东湖高新区均出现新地王，南山+长沙创博体育文化72亿获光谷双料地王，楼面价20799元/㎡；中建三局+鄂旅投拿硚口单价地王，楼面价24163元/㎡，德信地产拿东西湖区单价地王，楼面价13672元/㎡

。总价地王单价地王行政区江汉区江岸区硚口区武昌区汉阳区洪山区青山区地块编号房企楼面价（元/㎡）19113行政区江汉区江岸区硚口区武昌区汉阳区洪山区青山区地块编号房企越秀总价（万元）901000P（2016）151P（2020）122P（2021）055P（2020）018P（2016）064P（2020）133P（2019）197中海P（2013）130P（2017）009P（2020）150P（2019）108P（2016）118P（2016）074P（2020）051武汉润置房地产（华润）武汉崇江置业（中建三局鄂旅投）融创30558中信泰富99200024163武汉华发睿光房地产华夏幸福94300019197959600碧桂园城市置业（武汉）中建三局星谷房地产大华20021深圳联新投资管理武汉强华房地产华侨城11065007350001469413300666575武汉恒山建设发展有限公司（南山+长沙创博体育文化）东湖高新区P（2021）03720799武汉恒山建设发展有限公司（南山+长沙创博体育文化）东湖高新区P（2021）037721350武汉开发区东西湖区黄陂区P（2020）059P（2021）045P（2020）055P（2016）132P（2017）157P（2020）037武汉禹洲舜鸿置业德信地产武汉长安鑫盛投资中海13006136727569834935956056武汉开发区东西湖区黄陂区P（2020）152DXH（2017）043P（2020）084P（2019）037P（2017）157P（2020）064P（2009）113武汉招城置业公司佳兆业574364479816288860364000127440170800430000绿地江夏区江夏区融创新洲区华发新洲区华发蔡甸区蓝光蔡甸区伟弘置业（南德）华侨城东湖风景区P（2007）034武汉博昊投资4102东湖风景区202021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED房企拿地排行——百花齐放，豪掷万金2021年1-6月武汉拿地建面排行中，丹诚、卓尔、万科三家房企排名前三，其中丹诚控股拿地1宗，总建面约100.26万方，在拿地总价排名中，武汉城建发展集团有限公司、华融实业投资管理有限公司、置地投资三家房企排名前三，其中武汉城建发展集团有限公司拿地2宗，总价约80.13亿元。2021年上半年房企拿地建面排行TOP102021年上半年房企拿地总价排行TOP10总占地面积

总规划面积

拿地总价拿地价总占地面积

总规划面积

拿地总价拿地价排名1企业名称丹诚控股土地数量排名1企业名称武汉城建发展集团有限公司华融实业投资管理有限公司香港置地土地数量(㎡)(㎡)(亿元)(元/㎡)(㎡)(㎡)(亿元)(元/㎡)1242231132172081100260033.17330849836244114143585995316563029118167401212233421220345770205980.13114141696819692133241181699532卓尔控股32024729703820345736389124997922413423937718415717165174000071652870205956949549755049103644917441974240991336.8844.7580.1320.4249.528.1424281910695947342340000278867392200419742497550716528740000100260040991357.6954.9152.2649.63万科34武汉城建发展集团有限公司金地集团4新希望地产55南山控股1841572499792970383202471720811716516武汉城建集团碧桂园6武汉城建集团万科49.5244.7536.8833.1730.347762448大连万达13.6149.68卓尔控股49839南山控股9丹诚控股330810中铁置业30.3410中铁置业7401备注：数据来源中指研究院212021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED土地市场——小结在武汉土地改为集中供应拍卖后，涉宅用地供给集中在第二季度，三四环线供应井喷，通过政府调控，各开发商纷纷理性抢地，预计三环内竞争会进一步加剧。从土地市场表现来看供给维持高位，稳中有升，即展现了武汉落实“稳地价、稳房价”的要求，又给与了各个企业对市场的信心从区域竞争来看热度分化明显，中心城区短暂回暖，除东湖高新与东西湖两个热点区域外，蔡甸与经开也将成为房企重点粮仓从各拿地房企来看国企成交势头迅猛，新房企也争相入汉，各名企或自身具有产业资源优势的企业均能分得一杯羹从房地比来看房地比分化明显，多数地块以底价成交，房地比较高；部分热点地块由于溢价率高，因此房地比较低222021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED新房市场232021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED新房市场——高位趋稳，表现不俗今年上半年商品房成交约12.24万套，同比19年增长22%，商品住宅方面呈现量价齐升的向上态势，销售额破2000亿大关，近四年同期最高，略低于17年同期，上半年供求比为1.74，供需失衡，为近5年最高峰值。武汉近年来商品房成交走势武汉近年来商品住宅量价走势武汉近年来商品住宅供求走势1800001600001400001200001000008000060000400002000002500250020002000150015001000100018000.002500002.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.002231.151.7416000.002000002067.1714000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.0012237415000010000050000050005000销售套数(套)销售额(亿元)销售套数(套)批准上市套数(套)供求比销售额(亿元)销售均价(元/㎡)242021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：中指研究院和武汉住房保障市场信息网（自2021.6.26始，成交数据包含预网签数据）新房市场——近郊供需失衡，去化艰难今年上半年商品住宅新增预售约1554万方，成交约1372万方，其中东湖高新、江夏和黄陂为供应大区，近郊区集中表现为供过于求，去化艰难，江夏和汉阳区域供求比破2，供需失衡严重。武汉市2021年上半年各区域商品住宅供求情况250.002.502.001.501.000.500.002.33224.58233.622.03200.00150.00100.0050.000.00190.96销售面积预售面积供求比252021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：中指研究院和武汉住房保障市场信息网（自2021.6.26始，成交数据包含预网签数据）新房市场——集中放量，存量积压创新高截止年中住宅可售约1625万方，同比增长11%，为近6年来同期最高，环比下滑12%，略低于20年下半年存量水平，除20年上半年黑天鹅影响外，自16年始，出清周期小幅拉长至7.76个月达历史新高，但依旧处于合理水平。20002018161412108武汉近年来商品住宅存量走势1800160014001200100080060040020001625.257.7664202016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1可售面积（万方）出行周期（月）262021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：中指研究院和武汉住房保障市场信息网（自2021.6.26始，成交数据包含预网签数据）新房市场——区域差异化明显，成交集中度上升江夏、黄陂和新洲区可售存量破200万方，为长库存积压大户，主城区去化速度快，新洲和汉南区域出清周期分别高达22和25个月，为长滞销区域，汉阳、江夏、东西湖、蔡甸和黄陂出清周期在12-20个月之间，为重难点去化区域。主郊区域分化愈加明显。武汉市各区商品住宅存量情况300.0030.00269.8316.81249.5424.95250.00200.00150.00100.0050.0025.0020.0015.0010.005.00210.1821.6119.8116.7814.0912.600.000.00江岸区江汉区硚口区汉阳区青山区可售面积(万㎡)武昌区洪山区东西湖区

东湖高新区经济开发区

江夏区出清周期黄陂区蔡甸区新洲区汉南区272021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：中指研究院和武汉住房保障市场信息网（自2021.6.26始，成交数据包含预网签数据）新房市场——刚改占大头，再改迎转机近年来武汉住宅成交结构发生明显变化，总价100万以下比重下滑明显，200万以上比重逐步扩大，100-200万总价段成交量接近5成；成交单价1.5万以下的占比逐渐收窄，2-2.5万区间增长较为明显，1.5-2万区间占比接近总量的6成；100-120㎡占比首次呈下降趋势，120-140㎡比重扩大；一二房比重逐渐降低，三四房比重增大。武汉近年来商品住宅成交结构武汉近年来商品住宅成交结构120%100%80%60%40%20%0%120%100%4万以上3.5-4万3-3.5万2.5-3万2-2.5万1.5-2万1-1.5万1万及以下500万以上80%60%40%20%0%401-500万301-400万251-300万201-250万100-200万17%46%17%27%31%19%100万及以下武汉近年来商品住宅成交结构武汉近年来商品住宅成交结构120%100%80%60%40%20%0%200㎡以上120%六房及以上五房181-200㎡100%14%24%40%24%80%60%40%20%0%161-180㎡141-160㎡121-140㎡四房77%三房两房101-120㎡100㎡以下一房282021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源：武汉克尔瑞和武汉住房保障市场信息网（自2021.6.26始，成交数据包含预网签数据）月度开盘情况

——推盘量大，但去化率创历年新低2021年上半年商品房加推近3.9万套，成交约2万套，除6月土拍政策影响及过年停息，集中推盘月均近万套，但总体53%去化率对比前三年的火热创历年新低。月度推盘情况12000100008000600040002000070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%1月5987298749.9%2月8813月9113462050.7%4月5月6月加推套数成交套数去化率9584513053.5%1016353352871138648.3%55863.3%52.5%加推套数成交套数去化率292021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源中指研究院分区域开盘情况

——两级分化明显

，热门区域供需两旺2021年上半年商品房主城区加推近2.3万套，去化率63%，近郊区加推约1.69万套，去化率仅41%，整体表现两级分化明显，热门区域如东湖高新供需两旺，黄陂及东西湖推盘量大但去化不理想。9000800070006000500040003000200010000100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%主城区加推2.31万套成交1.39万套远郊区加推1.69万套成交0.67万套加推套数

3104成交套数

2456519445866445507117671158853151093076985570309514353213988436185420414541456958473323719164771977302去化率79.1%85.7%51.4%34.8%73.7%61.6%72.4%46.4%30.8%42.4%34.6%65.8%50.1%52.1%15.3%加推套数

成交套数

去化率302021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源中指研究院项目成交排行——网红项目即开即磬2021年上半年成交项目TOP50榜单主城区占据37个，其中东湖高新区以12个夺得榜首、其次是洪山区9个，汉阳区6个，冲榜的网红项目热度高居不下，更是即开即磬。成交套数

成交面积

成交价格成交套数

成交面积

成交价格排名1项目名称区域板块光谷新中心军山所属企业绿地控股首创置业排名项目名称区域板块所属企业(套)(㎡)(元/㎡)(套)627625(㎡)(元/㎡)9720182562627中粮祥云地铁小镇幸福时代大家蔡甸区江岸区蔡甸老城后湖武汉地铁集团百步亭6399973422绿地光谷星河绘东湖新技术开发区经济技术开发区186320188718260融创首创国际智慧生态城市21585175456837328中建壹品宏泰阅江府洪山区白沙洲--62072921166413456武汉融创城江夏区汉阳区东西湖区汉阳区军运村汉阳中心吴家山融创中国中融信托华润置地1455125412471216150567157223134646137519129492214312334237272930山海观天汇龙城黄陂区黄陂区盘龙城盘龙城--58258161029636941113210293融创武汉1890武汉二十四城远洋东方境世界观武汉城建集团31新城璞樾门第东湖新技术开发区佛祖岭省房投5376435619465汉阳中心武汉城建集团323334万科保利理想城市大华锦绣时代景瑞天赋滨江洪山区青山区洪山区黄家湖青山核心黄家湖保利地产大华集团景瑞控股536535531545575635556853124471796314258789绿地天河国际会展城融创临江府黄陂区青山区盘龙城青山滨江商务区左岭新城绿地控股尚文地产中海地产105210259789723911531691260108922013514904中海光谷东麓东湖新技术开发区353637昆仑御东湖新技术开发区江汉区珞瑜东汉口中心花山武汉城建集团融创中国50949348958980688396225424418300531408710长江存储国际社区东湖新技术开发区左岭新城--8311031789809融创玖玺臺联投光谷瑞园1112百步亭花园现代城中建铂公馆江岸区洪山区后湖白沙洲百步亭中建三局地产83182585326977691752417398东湖新技术开发区联投置业38394041兰亭大境新力雅园武汉国博新城万科城市之光经济技术开发区洪山区经开广电地产集团新力控股--488481481471578245315555095614621465319714155191678613万科新世纪翡翠滨江汉阳区王家湾万科80410092718898南湖老城四新国博白沙洲汉阳区洪山区14旭辉千山凌云东湖新技术开发区光谷核心旭辉集团78811040725603万科151617融创公园大观旭辉都会山花山学府江岸区洪山区江夏区塔子湖黄家湖纸坊融创中国旭辉集团--7497497488359082129768522299015254990142光谷十里春风东湖新技术开发区佛祖岭--453543441956143世茂十里星河东湖新技术开发区左岭新城武汉高科451480711292918新希望锦粼九里东湖新技术开发区豹澥新城绿城中国72981620170224445武汉军运村旭辉华宇江悦府江夏区洪山区军运村黄家湖保利地产华宇集团44544152760526371559514108湖北省文化旅游投资美好集团--武汉城建集团19海格公馆汉阳区四新国博726866581772246方岛金茂智慧科学城汉阳区汉南区四新国博汉南中国金茂中国恒大南山控股439435432564164466852738183537668202122美好长江首玺港东名居武地融创御央首府洪山区青山区江岸区黄家湖青山核心后湖701698666797525715885197135993554218814748武汉恒大时代新城光谷南山府东湖新技术开发区光谷新中心2356823中建星光城东湖新技术开发区光谷新中心中建三局地产6617781718365孔雀城|大悦城控股·航天悦府联发云璟4950新洲区黄陂区双柳横店大悦城4254234280142140635496852425福星惠誉星誉国际龙湖天玺江汉区武昌区汉口中心武昌中心福星股份尚文地产64362866273836632596732502联发集团312021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源中指研究院房企成交排行——品牌房企操盘数据可观2021年上半年国企与央企在交易市场上势头强劲，除城建集团本土持有优势以外，在售项目持有量以保利、万科、融创等品牌房企，融创更是以遍地开花的运营数据拔得头筹。在众多竞品中脱颖而出说明客户对品牌的重视，大型房企拥有更好的操盘经验与口碑，集中供地后市场表现将更为明显。排名1企业名称融创中国项目数量20销售套数9180725045033521销售面积(㎡)11047128676935106094085524181213549113046263030982536652675784793565销售金额(万元)2152930.61616389.68436132武汉城建集团绿地控股433134平安不动产有限公司万科13808032.5790375.6631769.9531873.4452127.9608571.8429239.451934116旭辉集团1029737中建三局地产保利地产17256982225429龙湖集团12230510合计武汉城投集团--162232185404868864923.7322021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源中指研究院商办走势——量升价跌，供过于求态势更加明显2021年上半年商办市场成交近41.32万方，同比近三年的数据供应成交有所上升但均价相对下滑，整体供过于求的态势愈加明显。70605040180001600014000近三年商办供求走势21年上半年销售41.32万方1200019年20年1000080006000400020000上半年销售40.62万方上半年销售20.57万方30201002012012012012012012012012012012012012022022022022022022022022022022022029年

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6月销售面积(万㎡)批准上市面积(万㎡)6.92.18.43.617313034179.913586.800.21912212611451622494.114356.2244.8销售价格(元/㎡)1531481671411331391591261381361281281310010814012612012512310712914213013312712291112873.66.48.17.58141198.911166.1003.54.96.1118.6101516228.16.1107.11.48.3332021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源中指研究院商业走势——供需高于同期，但成交均价下滑2021年上半年的商业走势对比近三年同期来看，供需均大幅提升，但成交均价有所下滑，考虑到疫情后遗症对实体经济的冲击，下半年如无波动，市场回暖成交价有望攀升。近三年商业供求走势454035302000018000160001400012000100008000600040002000021年上半年销售62.56万方19年20年上半年销售44.74万方上半年销售26.81万方25201510502012012012012012012012012012012012012022022022022022022022022022022022022022022022022029年

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1年0102030405060708091011120102030405060708091011120102030405月

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月2021年6月销售面积(万㎡)批准上市面积(万㎡)7.11.411107.4231527244.919397.300.19.72912182131162918116.314221821销售价格(元/㎡)18317616617516017418217516116616014117401061521531341501621401531521521531231481601521576.22.78.27.99.810109.29.78.912178.2004.17.17.5131012101418148.1111199.8342021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED数据来源中指研究院市场小结整体表现开盘情况整体表现为量价齐升，供需失衡。大规模供应前提下，去化却无明显提速致使存量已创新高推盘量大，但去化情况两级分化明显

，东湖高新等热门区域供需两旺，多个项目上半年销量已破600套区域格局房企表现中心城区（除汉阳区）与近郊区两极分化严重，近郊区普遍供远大于求，个别区域存量已破200万方品牌房企霸榜，其中以融创中国一枝独秀，上半年销售套数已破9000套成交结构商办、商业市场100-200万总价段成交占比已近五成，120-140㎡大三房商办市场供过于求态势愈加明显产品占比上升，改善需求已逐步得到释放商业市场供需缓步上升，呈回暖态势下半年供应爆发后，将短期内缓解部分区域供需矛盾，去化情况两极分化将成为长期态势，经历疫情“黑天鹅”，品牌房企市占率将一路走高。352021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED下半年市场预判362021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED下半年市场预判——全国经济及政策环境1.经济：多因素促经济稳步复苏，基本面持续向好国际环境方面，从全球综合

PMI来看，2021年全球经济基本处于持续缓步上行阶段，呈现“疫后经济”的连续性经济修复态势，多个国家陆续从疫情深度冲击中走出，供给逐步打开；同时，疫苗接种量的增加，将进一步带动全球经济和海外需求持续恢复。国内来说，2021年上半年我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，经济基础得到进一步加固，一季度

GDP同比增长18.3%，相较

2019年同期增长

10.3%，两年平均增长

5.0%，随着全国系统性疫情防控和经济社会发展的扎实推进，经济发展韧性持续显现，政策驱动、结构性复苏、出口额扩大等诸多因素共同作用下，我国经济继续呈现稳中加固、稳中向好的发展态势。国内市场需求持续修复，投资和消费增长速度加快，出口保持较快增速。••社会消费品零售总额同比增长

25.7%，两年平均增长

4.3%，比

1-4月提高

0.1个百分点；固定资产投资稳定增长，趋势持续向好，制造业投资在政策利好下由降转增，未来有望进一步得到改

善；•

1-5月份，固定资产投资两年平均增长

4.2%，比

1-4月份加快

0.3个百分点；•对外出口增速放缓，5月份出口两年平均增长

9.3%，仍保持较快增速，剔除防疫物资高位回落影

响，整体韧性仍在。疫后经济保持稳定恢复态势，但距离全面恢复疫前水平仍有距离。短期来看，我国经济的发展仍受到疫后经济周期不确定性、病毒变异可能、全球经济复苏节奏等因素的扰动。

当前，我国经济逐渐恢复，供需两端均保持较好的恢复态势，但各行业增长不均衡现象仍较为普遍，经济全面稳定恢复的基础尚未牢固，未来政府有望采取进一步措施，并从政策

端持续稳定发力培育完善内部市场，对重点产业和基础薄弱环节的支持力度有望增强，进而实现我国经济持续稳定发展的长期目标。37来源：中指研究院2021KE.COMALLCOPYRIGHTSRESERVED下半年市场预判——全国经济及政策环境2.金融：加强房地产金融审慎管理，防范化解房地产金融风险今年两会政府工作报告中明确提出“要保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，促进经济运行在合理区间“。6月，央行货币政策委员会二季度例会中指出，当前我国经济运行稳中加固、稳中向好，但国内外环境依然复杂严峻，要求“加强国内外经济形势的研判分析，加强国际宏观经济政策协调，防范外部冲击……稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把握好政策时度效，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。今年以来

M2增速整体呈放缓态势，未来有望保持在

8%以上水平。社会融资规模回落，下半年的社融增速或将相对平稳。2021年5月，社会融资规模增量为1.92万亿元，比2019年同期多2081亿元；社会融资规模存量为297.98万亿元，同比增长11%。为应对疫情冲击，中央加大扶持力度，社会融资规模增量明显高于正常年份，今年企业经营情况逐渐好转，社会融资规模回落。在银行端“两条红线”影响下，二手房市场停贷。一二线城市开展清查违规“经营贷”入楼市的专项等行动，计未来在中央房地产金融审慎管理下将有更多城市加入强化资金监管行列。整体而言，当前我国经济运行呈现稳中加固、稳中向好态势，但国内外环境依然复杂严峻，中央强调需监控防范外部冲击，货币政策仍将灵活精准、合理适度，保证经济