第一太平戴维斯-2021年上半年成都房地产市场回顾及未来展望-2021.07-59房地产

成都2021年上半年房地产市场回顾及未来展望立新·致胜INNOVATIVESOLUTIONSTOENSUREYOURSUCCESS第一太平戴维斯研究部市场研究覆盖区域和城市覆盖4个一线城市和17个二线城市华北区域北京天津大连沈阳华东区域上海南京杭州苏州无锡宁波华中区域武汉华西区域成都重庆西安昆明华南区域广州深圳福州厦门贵阳珠海2城市发展CityOverview城市概括中西部地区综合实力最强的省会城市中西部地区金融中心／科技中心商贸中心／物流中心城市定位常住人口

2,093.8万1,541.9万（中心城区）成都社会消费品零售总额

3,758.0亿中心城区同比增长25.6%地区生产总值

4,552.8亿郊区新城郊区新城同比增长17.3%双流国际机场天府国际机场外贸进出口总额

人民币2,992.3亿城镇常住居民人均可支配收入

48,593.0元同比增长13.1%同比增长5.9%注：社会消费品零售总额和外贸进出口总额为2021年1-5月数据；地区生产总值为2021年1-3月数据；城镇常住居民人均可支配收入和常住人口数据截至2020年底数据来源：成都市统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年4成都常住人口突破两千万第七次全国人口普查数据显示，成都市常住人口持续增长，近十年常住人口增量排名全国第三；较快的人口增速凸显成都不断提升的城市吸引力。成都市常住人口（1990-2020）人口特点单位：万人成都二十年间总人口翻番，其人口特点如下：2,5002,093.8➢

人口红利保持2,0001,5001,00050060岁以下人口保持增长：全市0-14岁人较2010年增加104.1万人、15-59岁劳动适龄人口较2010年增长31.1%。1,511.91,110.6➢

人口素质提高拥有大学文化程度的人口占常住人口的比重达到926.725.6%，比2010年提高了近10个百分点。➢

流动人口增长全市流动人口较2010年增加428万人。1990200020102020年份十年间全国常住人口增量top5城市城市吸引力提升深圳广州成都西安郑州713.6成都十年间常住人口增长近六百万，增量全国排名第三，城市吸引力较强：598.6581.9➢

落户政策2017年，成都颁布的“人才新政12条”

规定本科及以上学历的“蓉漂”可直接落户。自新政实施至今，已有约48万青年人才落户成都。➢

生态宜居目前成都人均公园绿地面积已达到16㎡，领先于全国人均12㎡的绿地面积，优美的环境吸引大量外来人口。448.5397.0400单位：万人0200600800数据来源：各地统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年5成都迈入双国际枢纽机场时代天府国际机场的投运使成都成为我国第三个拥有两座大型国际机场的城市，不仅将促进成都临空经济产业发展，更为区域发展带来无限机遇。6月27日，成都天府国际机场正式投运，机场位于东部新区，北距成都市中心50km、西北距双流机场50km。至此，成都迈入双国际枢纽机场时代，成为国家向西向南开放门户枢纽城市。临空经济区（成都片区）产业组团规划航空物流业天府国际机场为区域发展创造机遇---积极培育航空快递、国际中转物流以及跨境电子商务，完善形成集仓储、中转、配送、加工等功能为一体的现代化物流体系。重点强化口岸服务、保税物流和保税加工功能等服务国际航空枢纽的定位从整体上提升成都能级，扩大成都对外开放水平推动文旅、物流等产业发展，促进产业升级，有助于西南地区经济发展临空服务业研发制造业改善双流机场运营压力，优化四川乃至整个西南地区的航空运输格局积极发展航空运营、航空商务、特色金融等服务业，吸引跨国公司和国内知名企业设立区域总部或功能总部打造面向欧亚、辐射西部、服务全省的国际化商务服务中心。重点发展飞机改装与维修、发动机及零部件和无人机整机制造与装配等产业，打造西部地区重要的航空制造及科技创新基地。天府机场有助于增加航空业务市场规模，完善整个西南地区的航空网数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年6加速建设“轨道上的双城经济圈”6月7日，国家发改委发布《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》，着重强调加快布局成渝双城经济圈的交通网构建，打造“轨道上的双城经济圈”，逐步建成设施互联互通、服务优质高效的现代化综合交通运输体系。到2025年，成渝双城经济圈轨道交通总规模将达到10000公里以上，其中铁路网规模达到9000公里以上。未来双城经济圈将基本形成成渝“双核”之间、“双核”与两翼等区域中心城市之间1小时交通。目标构建对外交通网，增进西部地区对外联络完善成渝“双核”辐射综合交通网络构建高效物流体系，创建一体化协同治理样板优化客运枢纽衔接,打造高品质出行服务。交通网规划布局➢综合交通网推进建设重庆至昆明、西宁至成都、成都至达州等高速铁路；加快建设久治至马尔康、新市至攀枝花等高速公路。➢城际交通网推进建设高铁川南城际铁路内江至自贡至泸州段，开工建设绵阳至遂宁至内江等城际铁路；加快成渝、渝泸成渝地区环线等高速公路繁忙路段扩容改造。➢都市圈通勤交通网推进重庆至合川、重庆至江津、璧山至铜梁等市域铁路建设。规划研究重庆都市圈环线及成都都市圈等市域（郊）铁路。数据来源：国家发改委；第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年7成德眉资同城化进程深入推进2021年上半年，为加速建设现代化都市圈，成都继续深入推进成德眉资同城化进程。4月14日，四川省推进成德眉资同城化发展领导小组第三次会议召开，会议围绕成都都市圈的产业带建设状况以及交通圈构建进展，并提出今年成德眉资同城化发展的“十件大事”。会议关键词1：产业带“十件大事”成资成都都市圈三区三带产业建设➢全力推进重大基础设施项目建设成资投资总额1088亿元项目总数464个成眉➢

加快推进“三区三带”建设➢打造交界地带融合发展先行示范区➢编制出台成德眉资同城化综合试验区方案➢激活生态文化资源打造文旅体新场景➢建立都市圈干部常态化交流和培训机制➢建立政务事项同城通办和同城化民生实事“两张清单”➢共享都市圈开放型平台功能成德成眉成德“三区三带”即以共建成渝地区双城经济圈高质量发展先行区、公园城市高品质宜居地，形成同城化发展示范区为发展目标，建设成德临港经济产业协作带、成眉高新技术产业协作带、成资临空经济产业协作带。其产业带将成立包括电子信息、先进材料、医药健康、现代商贸在内的产业生态圈联盟，促进各地区协同分工。➢举办都市圈论坛发布高质量发展评价指标体系➢打破数据壁垒共建都市大脑会议关键词2：交通圈在同城化进程中，高效连通的现代交通圈也在加快构建。目前，都市圈日开行动车达107.5对、为公交化运营前的3倍；日均客流量达3.8万余人次、为公交化运营前的3.5倍；跨市公交增至9条、日均客流量达2.2万余人次。数据来源：四川省人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年8成都加快布局产业功能区及生态圈上半年，成都拟新增健康医学中心、未来科技城、数字新城三个产业功能区，同时正积极谋划碳中和产业生态圈，最终形成“5+5+1”的产业发展三级协同支撑体系。碳中和产业生态圈碳中和产业生态圈内将重点发展节能环保、新能源、清洁生产等产业，打造低碳能源、低碳建筑、低碳交通等多元应用场景，形成完善的低碳经济产业链、价值链、生态链，为碳达峰和碳中和示范城市建设夯实产业支撑。未来科技城高新区将布局成都未来科技城，定位为国际创新型大学和创新型企业汇集区，范围面积60.4平方公里。主导产业方向为航空航天、电子信息、高端制造、科技服务业和量子科技。郫都新都……高新区天府牧山数字新城新津区新津区将布局天府牧山数字新城，定位为数字经济赋能实体产业高质量发展示范区，范围面积62.23平方公里。主导产业方向为数字建造、数字商务、数字内容。简阳……自此，成都明确以产业发展为基础带动城市发展的新理念，未来将形成“5＋5＋1”产业体系—15个产业生态圈—69个产业功能区三级协同支撑体系，完成特色城市重点产业布局。成都健康医学中心东部新区将布局成都健康医学中心，定位为未来医学探索与创新前沿、医教研产融合与转化典范，范围面积14.34平方公里。主导产业方向为国际特色示范医疗、高精器械及医药产业、创新驱动转化医学。数据来源：成都市人民政府，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年9成都积极融入成渝双城经济圈科技创新中心建设为促进成渝双城经济圈高质量发展，今年上半年中央及四川省人民政府相继发布多个重要文件，助力成都建设科技创新中心。成都上半年科技创新中心建设重大事件成都科学城规划图➢

科技部印发《关于加强科技创新促进新时代西部大开发形成新格局的实施意见》，其中特别将支持成渝科技创新中心建设排在了任务的首位。2月25日➢

首届成渝地区双城经济圈发展论坛在蓉召开。专家围绕成渝双城经济圈建设的“两中心两地”定位，提出“打造中国西部科创高地，构建科技创新载体和统筹科技创新的空间布局”的发展战略。新一代信息技术创新基地5月20日➢

川渝共建具有全国影响力的科技创新中心2021年重大项目集中开工活动举行。重庆两江新区、西部(成都)科学城、西部(重庆)科学城、中国(绵阳)科技城四个分现场共同启动项目建设。共40个重大项目集中开工，总投资1054.5亿元。新经济活力区双流区成都科学城5月27日天府国际生物城➢

西部（成都）科学城、天府实验室在成都正式揭牌，将为四川“十四五”时期高质量发展插上科技创新强健翅膀，推动双城经济圈建设加速驶入高质量发展快车道。6月7日东部新区未来科技城数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年10青白江获批国家级经开区国务院批复同意成都青白江经济开发区升级为国家级经济技术开发区，定名为成都国际铁路港经济技术开发区，进一步推进铁路港经开区构建现代化创新产业体系，同时也大幅提升了区域贸易便利度。铁路港经开区规划结构战略定位“一带一路”对外开放合作高地欧洲产业城概况：成渝双城经济圈高质量发展示范区国际铁路港经济技术开发区具备明显的区位、交通优势，其设立将有利于形成辐射“一带一路”沿线国家和地区的产业集聚区。成都国际铁路港经济技术开发区规划面积12.24平方公里，规划形成“一轴三组团”的空间结构。青白江区在成渝地区形成高质量发展的重要增长极，强化产业合作、区域一体化。金堂县发展目标西部大开发战略产业生态圈先行区临港进出口商品展示交易中心•

产业集群规模效益明显：到2025年，开发区主营业务收入突破1900亿元，税收收入总量达到50亿元，固定资产投资总量达到400亿元。开发区地处成德临港经济产业协作带核心位置，突出发展临港制造、先进材料等产业，通过补链强链，建强临港产业生态圈。展示展销特色进口商品，打造全新的仓储物流和零售模式。•

创新驱动能力进一步提升：到2025年，开发区高新技术企业达135家，高新技术产业营业收入占园区营业收入比重达23%。•

现代产业化体系更加完善：优化资源配置、提升产业技术水平、加快推进产业结构优化升级，一、二、三次产业健康协调发展。•

开放合作水平进一步提升：加大招商引资、对外经贸洽谈和宣传推介力度，开放合作水平日益提高。数据来源：青白江区商务局；第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年11成都城市影响力持续提升成都连续六年位居新一线城市榜首，高质量发展综合指数位居全国第六，城市影响力持续提升。成都位居《2021城市商业魅力排行榜》新一线城市榜首成都高质量发展综合指数居全国第六位第一财经《2021城市商业魅力排行榜》正式发布，成都连续六年稳居新一线城市榜首。消费市场持续呈现活力、市场主体加速生长、人口活跃度不断提升，成都的商业魅力持续释放。清华大学发布的《2020年成都及各区市县高质量发展态势分析》报告显示：成都各区县高质量发展综合指数明显提速，区县差距进一步缩小，高质量发展态势进一步凸显。蒲江县金堂县大邑县评分标准⚫排名进入百强县商业资源聚集度×0.19城市枢纽性×0.22城市人活跃度×0.20生活方式多样性×0.16未来可塑性×0.23彭州市崇州市都江堰市⚫⚫排名进入百强县级市排名进入百强市辖区武侯区

双流区金牛区

成华区成都杭州重庆西安苏州武汉10087.2综合实力稳定：在全国高质量发展综合指推进公共服务建设：根据共享指数排名，成都各区县在排名中有一定优势且分差较小，反映公共服务均等化与一体化建设成效卓著。85.4数排名中，成都20个区县均处于前30%的位置，在目前新一线城市的区县增速中处于较高水平，表明长期综合实力的稳定性。76.875.4坚持绿色发展：成都各区县都实现了绿色发展指数的正增长，特别是双流区将公园城市理念贯穿城市规划建设治理全过程，绿色指数位列全国前茅。统筹区域协调发展：成都中心城区及双流区多项指数已处于全国前列，在“一干多支、五区协同”新格局下，各区总体上呈现协调发展的态势。73.55060708090100得分数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年12零售物业市场RetailPropertyMarket城市消费力2021年1-5月成都实现社会消费品零售总额3758亿元，同比增长25.6%，全市消费品市场继续回暖。成都市社会消费品零售总额（2010-2021/05）全国主要城市常住人口及社会消费品零售总额10080604020030%24%18%12%6%人民币百亿元30025020015010050上海成都杭州重庆北京广州深圳西安武汉南京昆明=100万平方米贵阳零售物业存量0%005001,0001,5002,000-20-6%社会消费品零售总额（左轴）增长率（右轴）2020年社会消费品零售总额（人民币十亿元）*为确保数据跨城市可比性，重庆常住人口数和社会零售总额为主城都市区数据。数据来源：成都市统计局，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年14零售物业主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量首层平均租金*731.424.68.0%31.1425.8万平方米万平方米万平方米(仅购物中心）元/平方米/月（仅购物中心）（含百货61.0万平方米*）60.8%同比变化9.1%0.2%2.1个百分点*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年15核心商圈零售物业主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量首层平均租金*101.7---8.0%0.67933.9万平方米万平方米万平方米(仅购物中心）元/平方米/月（仅购物中心）（含百货47.3万平方米）同比变化1.7%4.0个百分点*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年16市场供应：天府新区再添优质项目年初开业的红星美凯龙生活美学中心，不仅为成都零售市场带来了全新的商业形态，也积极助力天府新区的商业发展。红星美凯龙生活美学中心开业时间商业面积区域1月15日14.4万平方米天府新区类型区域型购物中心•

全国首座红星美凯龙生活美学中心，紧邻地铁一号线广福站；•

项目引入近200家品牌，以跨界融合为最大亮点，围绕“生活·社交·新场景”的理念，有机融合家居商场和传统购物中心的消费场景，为区域消费者提供更多样的购物体验。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年17市场供应：建设路商圈扩容焕新成都印象城的入市在助力老牌商圈建设路扩容的同时，也促进了商圈的焕新升级，为周边区域消费者提供更丰富的消费选择和多样化的购物体验。成都印象城开业时间商业面积区域6月26日10.2万平方米建设路类型社区型购物中心•

成都首座印象城，定位“享无界，购自在”，未来与地铁17号线踏水桥站相连；•

超200米沉浸式社交长廊“IN·光里”亮相项目室外空间，B1层以“国潮”为主题打造“食潮157”美食街区。•

项目定位周边住宅区的家庭客群和围绕电子科技大学的年轻族群，引入众多体验业态和年轻化品牌，致力于通过创新消费场景增添区域消费活力。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年18市场供应：龙泉驿、新都迎大型商业综合体上半年传统主城外围区域陆续迎来世茂广场和龙湖锦宸天街两个购物中心开业，填补了区域大型商业的空白，有力促进东边大面板块和北边大丰片区消费需求的释放。龙湖成都锦宸天街开业时间商业面积6月25日区域类型新都区大丰片区区域型购物中心11万平方米•

龙湖商业在成都的第8座天街，坐落于城市北中轴大丰片区的十字路口，紧邻规划的地铁1、28号线友谊站；•

汇集近200家品牌，其中约一半为区域首进品牌；项目以“公园里的自在生活空间”的定位，营造生态自然与商业场景深度融合的城市空间，满足消费者对于高品质生活的需要。成都世茂广场开业时间商业面积4月28日区域类型龙泉驿区大面片区区域型购物中心12万平方米•

位于城市东边绕城外的大面板块，周边居住人群密集，消费客群庞大，是区域首个集中式购物中心；•

吸引280余家品牌进驻，包括多家城市和区域首店，许多品牌开业单日业绩创下成都第一；项目在室内外打造众多互动空间，增强空间体验感，提升项目人气。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年19市场供需2021年上半年成都零售市场新增供应量较去年同期大幅上涨，市场需求继续回暖，全市购物中心平均空置率自去年下半年以来持续缓慢回落，环比下降1.3个百分点至约8.0%。成都零售物业市场供应及需求（2011-2021Q2）*605040302010018%15%12%9%万平方米6%3%0%Q1

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Q220112012201320142015201620172018201920202021-10-20-30-3%-6%-9%新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）*数据不包含百货。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年20市场需求2021年上半年全市购物中心新增租赁需求*仍主要来自零售业态，其次为餐饮和服务类品牌。50%30%20%商品零售餐饮服务*数据基于上半年对60家购物中心样本监测。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年21需求分析与去年同期相比，2021年上半年成都市场购物中心新增租赁需求*中增长较明显的业态包括服务业态中的休闲娱乐类，零售业态中的服饰品牌以及餐饮业态中的休闲餐饮类。服饰类2021年上半年零售业态中服饰品牌新增需求占比较去年同期上涨4.6个百分点，涨幅在零售业态中最为明显。国内女性西装品牌TIEFORHER上半年在大悦城、来福士、晶融汇二期等多个项目增设门店。在零售业态新增需求中的占比休闲餐饮类与去年上半年相比，餐饮业态中新增需求占比增加最多的是休闲餐饮品牌，同比上涨3.2个百分点。多家休闲餐饮品牌亮相银泰in99负一楼原空铺区域，集中打造休闲美食区；新加坡休闲餐饮品牌发起人肉骨茶在仁和新城五楼开出成都第二家店，填补原空置铺位。在餐饮业态新增需求中的占比休闲娱乐类在所有细分业态中，休闲娱乐类新增租赁需求在服务业态中的占比同比涨幅最大，较去年同期增长8.5个百分点。娱乐品牌NOXCLUB入驻晶融汇一期三楼原餐饮品牌铺位；健身品牌超级猩猩取代之前的零售品牌进驻凯德新南广场三楼。在服务业态新增需求中的占比*数据基于上半年对60家购物中心样本监测；需求分析基于上半年新增租赁成交的数量，不包含季内新开业项目。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年22区域市场需求租赁活跃度*100%95%90%85%金沙-光华片区需求旺盛，但周边零售物业供应有限，区域购物中心平均入驻率常年维持在较高水平。上半年大源片区多个项目租户变动较大，区域整体呈现出较高的租赁活跃度。金沙-光华天府新区城南春盐区域内项目上半年完成众多租赁成交，商圈整体租赁活跃度全市最高。东延线城东大源金融城新南天地建设路核心商圈项目上半年品牌调整频繁，标杆项目积极进行租户提档升级；区域购物中心平均入驻率继续回升，已基本恢复至疫情前水平。双楠城北=100个商铺4%8%12%16%20%商圈活跃度*活跃度为上半年新增租赁数量与所在区域购物中心的商铺总和之比；数据基于同样本的新增租赁成交，即不包含当季新开业项目的入驻品牌。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年23品牌分析上半年主要品牌变动2远洋太古里1国际金融中心124334万象城（一二期）仁恒置地广场数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年24品牌分析上半年主要品牌变动1银泰in993仁和新城2悠方321数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年25租金指数走势2021年上半年成都零售市场维持活跃租赁需求，全市购物中心首层平均租金环比小幅上涨，达约人民币425.8元每平方米每月；核心商圈标杆项目运营稳定，春熙路区域项目租户品质不断提升，带动购物中心首层平均租金环比上涨1%，达约人民币933.9元每平方米每月。成都零售物业市场租金指数*（2011-2021Q2）15014013012011010090Q1

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Q220112012201320142015201620172018201920202021全市核心非核心南延线*租金指数是以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年26上半年聚焦：传统主城区外围商业升温近十年，成都传统主城区外围区域*常住人口快速增长，增速已超过传统主城区*，并且在全市常住人口中的占比接近35%；相较于迅速集聚的居住人群，区域内综合型商业项目供应有限。成都不同区域常住人口十年增速（2010-2020）最新的人口普查数据显示，成都传统主城区外围区域的常住人口数量已接近成都传统主城区，但区域内的购物中心体量则不及主城区的四成。80%60%40%20%0%59.5%成都传统主城区常住人口（万人）783.7购物中心（万平方米）全市传统主城区传统主城区外围区域成都670传统主城区37.7%37.4%成都各区域常住人口传统主城区外围区域常住人口（万人）2010年2020年占全市

外传围统区主域城区比重-30.6%34.5%721.9购物中心（万平方米）2010年2020年253*传统主城区外围区域包括龙泉驿区、青白江区、温江区、双流区、新都区、郫都区；传统主城区包括锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、高新区和天府新区。数据来源：成都统计局，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年27上半年聚焦：传统主城区外围商业升温伴随传统主城区外围区域*常住人口的高速增长，区域集聚了庞大的消费客群，消费需求旺盛；预计未来传统主城区外围区域购物中心供应量或将呈现上涨势头，零售物业供应中也将呈现更多高品质和多样化的商业项目。随着越来越多的外来知名开发商进入传统主城区外围区域零售市场，2021年下半年，成都传统主城区外围区域购物中心供应量或将超过传统主城区。该区域未来商业项目品质有望得到不断提升。成都零售市场购物中心供应量（2018-2021F）传统主城区外围区域购物中心开发商占比602018年之前2018-2021H12021H2-2023万40200平方米传统主城区传统主城外围区域本地非本地2018201920202021H12021H2公园+产业+商业+社区hyperlane超线公园主题公园+开放式街区+盒子商业成都传统主城外围区域商业供应呈现多样化发展---同森锦熙成都首座、国内罕有的超线性空中立体公园商业区域：郫都区体量：11万方区域：新都区体量：7.3万方预计开业时间：6月部分亮相，2021年内全面开业预计开业时间：2021Q4*传统主城区外围区域包括龙泉驿区、青白江区、温江区、双流区、新都区、郫都区；传统主城区包括锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、高新区和天府新区。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年28上半年聚焦：传统主城区外围商业升温未来传统主城区*土地资源预计将愈发紧缺，成都市场商办土地供应依旧集中在传统主城区外围区域*，未来该区域或成为成都零售市场供应集中区。龙泉驿新都2018年成都传统主城区外围区域商办用地成交量超过传统主城区，此后成交量也一直领先传统主城区，差距最大时外围区域成交量一度达到了传统主城区的两倍有余。成都传统主城区外围区域商办用地成交量空间分布（2016-2020）9%10%郫都9%青白江18%过去五年成都市商办用地成交区域双流温江21%16033%万平方米成都传统主城区外围区域商办用地成交均价---120804001936元/平方米1401元/平方米2182元/平方米郫都新都青白江龙泉驿温江1211元/平方米1680元/平方米传统主城区双流1298元/平方米20162017201820192020传统主城区传统主城区外围区域*传统主城区外围区域包括龙泉驿区、青白江区、温江区、双流区、新都区、郫都区；传统主城区包括锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、高新区和天府新区。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年29上半年聚焦：更新改造项目焕发商业新机遇在城市和商业市场发展到一定阶段后，基于可开发土地资源、存量项目状况、城市发展战略等多方面因素的考量，城市更新和存量商业改造成为创造商业发展新机遇的有效途径。成都商办用地成交楼面价*6,000•

成熟商圈可开发土地有限；元每平方米土地资源限制•4,0002,0000拿地成本不断上涨；•

商业开发对地块有一定要求，找到合适地块的难度较高。2016201720182021H1•

成都老城区零售市场存量大、供应少，区域商业缺少新鲜血液；•

现有项目物业条件日渐陈旧，对品牌和年轻客群的吸引力逐渐下降，难以满足快速变化的市场需求；存量项目限制•

面对日益激烈的市场竞争，部分存量项目经营状况持续萎靡，亟待通过大面积调整租户、更新改造项目为商业市场提质升级创造全新机遇革新运营方式等一系列改造来改善项目现状。•

2021年全国政府工作报告明确提出“实施城市更新行动”，“十四五”期间要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，提升城镇化发展质量；城市发展战略•

城市更新和商业项目存量改造符合建设低碳绿色城市的城市发展趋势；•

成都政府提出的城市发展十字方针，其中城市更新是“中优”区域城市规划和建设的重点。*数据涵盖锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区和高新区。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年30上半年聚焦：更新改造项目焕发商业新机遇更新改造项目可以为品牌方提供更优质的物业条件，为项目塑造更多贴合消费者需求的消费场景，从而为市场探索发展新方向提供更多可能性。在缺少商业供应的区域选址有更多选择品牌在连续4年没有新增供应的春熙路区域，2020年晶融汇一二期调整改造后的重装亮相为区域带来LOOKNOW、TheREPUBLIQUE、店铺购物环境改善，利于吸引人流KNOWIN、STREETHOOD等多个人气潮流品牌。更新改造项目增强品牌吸引力，提升租户整体品质项目有更大空间塑造创新多样的消费场景，提升项目体验感，以满足不断变化的市场需求为大面积租户调整和运营方式革新创造契机，帮助项目维持甚至提升竞争力位于传统商圈盐市口区域的财富中心改造后定位“城市会客厅”，致力于提升空间体验感，增强项目游逛性和趣味性，有望改善调改前项目的运营状况。为市场注入新鲜活力，提升区域商业人气为消费市场提质升级创造更多机会市场丰富市场商业项目类型，助力市场持续探索商业发展新方向数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年31上半年聚焦：更新改造项目焕发商业新机遇存量项目的更新改造或将成为传统主城区未来零售市场的焦点，多个备受期待的商业改造项目即将在不远的将来亮相成都市场，有望不断为市场增加亮点。多年没有新项目入市的核心商圈下半年预计将接连迎来财富中心和云泰天府红两个调整改造项目开业，随后茂业等多个调改项目也会陆续亮相市场。调改项目与区域现有项目差异化的定位，以及对体验感的重点打造，将增强核心商圈商业的多样性，为市场注入新鲜活力，助推核心商圈竞争力的持续提升和商业环境的良性发展。世豪LAB云泰天府红财富中心项目背景：世豪新瑞集团接手2020年闭店的千盛百货晋阳店区位：双楠商圈预计开业时间：2022年项目背景：云泰商业接手原远东百货区位：核心商圈天府广场项目背景：2007年开业，2020年初闭店升级改造区位：核心商圈盐市口预计开业时间：2021年下半年预计开业时间：2021年下半年数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年32区域市场概览首层平均租金*空置率零售物业市场存量分布同比春盐8.0%2.6%11.4%9.8%7.2%5.0%11.8%3.8%8.0%7.5%7.1%3.7%春盐金沙-光华双楠金沙-光华双楠=10万平方米城北建设路城东建设路城东金沙-光华建设路东延线城北春盐城南东延线城北城东双楠东延线城南新南天地城南新南天地金融城大源金融城新南天地金融城大源大源天府新区天府新区天府新区1,000800600400*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测零售项目的平均租金。2000数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年33市场供需预测2021年下半年，成都零售市场预计还将迎来约40万平方米的新增供应，市场整体空置率或不会出现太大波动；接下来几年市场供应量或将趋于稳定，全市购物中心平均空置率有望继续回落。成都零售物业市场供需及未来需求走势（2010-2024）*1401201008014%12%10%8%万平方米606%404%202%00%201020112012201320142015201620172018201920202021F2022F2023F2024F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）*数据不包含百货。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年34市场未来供应零售物业市场未来供应分布（2021H2-2024）未来开发商占比（2021H2-2024）至2024年，成都零售市场开发商仍是内资占主导---=10万平方米14%24%城北建设路金沙-光华春盐62%城东城南双楠本地内资外资（含港澳台）金融城➢➢➢截至2024年，成都零售市场预计将迎来接近200万平方米的新增供应；其中超过三分之一的新项目将落户金融城和城东，两个区域未来商业面貌或将焕然一新。大源未来也有不少新项目将落户金沙-光华子市场，该区域旺盛的消费需求有望得到进一步释放；天府新区核心商圈的未来供应重点关注差异化定位发展和存量项目的调整改造，预计将通过不断更新升级提升商圈竞争力和影响力。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年35甲级写字楼GradeAOfficeMarket城市服务业发展成都市地区生产总值（2010-2021Q1）全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量亿元20,00016,00012,0008,0004,000-20%16%12%8%=100万平方米甲级写字楼存量3,0002,5002,0001,5001,000500上海4%0%重庆北京成都广州社会生产总值（左轴）增长率（右轴）天津成都市三次产业占比（2010-2021Q1）西安深圳武汉南京100%80%60%40%20%0%昆明贵阳005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002020年第三产业增加值（人民币

亿元）第一产业第二产业第三产业数据来源：国家统计局、成都市统计局、第一太平戴维斯华西区市场研究部，

2021年上半年372021年上半年甲级写字楼市场主要指标总存量新增供应空置率净吸纳量平均租金3433.9万平方米13.5101.320.8%万平方米万平方米元/平方米/月同比变化3%0.3个百分点3.2个百分点30%*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增项目之影响。租金计算为全市所监测甲级写字楼项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年38市场供应2021年上半年，全市迎来华润二期B座一个新项目入市，为市场带来3.9万平方米的新增供应面积，推动全市甲级写字楼存量超过340万平方米。华润二期B座位置华润二期B座成华区双成二路开发商华润置地写字楼租赁面积约3.9万平方米项目简介项目位于成都市城东二环，与万象城一期及二期商业配套构成了集写字楼、酒店、住宅、购物中心于一体的城市综合体，该写字楼标准层面积约为1500㎡。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年39市场供需上半年，成都甲级写字楼市场活跃度持续回升，录得多单一千平方米以上的写字楼租赁成交，全市净吸纳量约为13.5万平方米，较2019年同期大幅增长，加之上半年新增供应相对较少，全市空置率下降至20.8%。成都甲级写字楼市场供应及需求（2011-2021H1）5040302010050%40%30%20%10%0%万平方米Q1

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（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年40需求分析*：行业来源新增租赁行业来源方面，信息技术、金融及消费者服务行业分别以18%、15%和15%占比成为上半年租赁最活跃的三大行业。18%15%15%11%9%8%7%6%5%6%2021H12020信息技术金融专业服务房地产零售与贸易健康医疗传媒与娱乐能源与材料*其它行业消费者服务13%21%23%10%12%7%3%1%6%4%金融信息技术消费者服务上半年消费者服务行业跃居全市第三大成交来源。成都甲级写字楼中，教育服务和餐饮板块在消费者行业的新增租赁面积占比达到78%，成为消费者服务行业的成交主力。第29期“全球金融中心指数”显示，成都排名全球第35位，首次跻身全球40强，创历史最高水平。金融行业的蓬勃发展支撑着该行业在写字楼市场活跃的租赁需求。西部（成都）科学城的正式揭牌，标志着成都的重大科技基础设施进入到全面建设的新阶段，信息技术相关企业在蓉办公需求将进一步增长。*注：1、为真实反应租赁需求行业来源，本次第三方办公空间计算中不包括转租公司承租面积；2、其它行业包括制造、传媒娱乐、公共机构和交通。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年41需求分析*：空间分布在上半年，东大街及延线和金融城区域的新增租赁需求最为活跃，两个子市场贡献了全市上半年一半以上的新增租赁需求；其次是大源和中央商务区。其他,1%信息技术,22%消费者服务,21%人民南路,13%东大街及延线，消费者服务,17%31%房地产,16%中央商务区,16%专业服务,12%专业服务,15%消费者服务,16%大源,19%金融城,20%信息技术,14%金融,33%信息技术,44%金融,12%房地产,15%专业服务,9%信息技术,27%房地产,12%*数据基于全年对52个甲级写字楼样本监测。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年42需求分析：资本来源本地企业主导上半年的办公市场需求，其中较活跃的行业集中在信息技术和消费者服务；其次为内资企业，其租赁需求来源最大为信息技术行业；外资企业的新增租赁面积占比无明显变化。38%56%6%45%50%5%2021H12020内资本地外资外资本地内资信息技术,21%健康医疗,信息技术,18%信息技术,19%金融,23%25%金融,35%零售与贸易,11%房地产,18%消费者服务,15%零售与贸易,专业服务,11%金融,19%专业服务,11%18%信息技术,18%专业服务,17%消费者服务,18%信息技术,17%金融,12%数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年43需求分析：成交类型上半年新成交租赁类型中，新成交租户的最大需求为升级，其次为新设立。20202021H1升级新成交租户的最大需求仍为升级，但与2020年相比，今年上半年全市办公升级的需求有一定下降，同比下降3个百分点。37%升级34%新设立信息技术、消费者服务等行业和以科技互联网为技术支持的相关企业保持活跃办公需求，初次落户成都的新设立类型企业的新增租赁面积占比不变。新设立扩租33%33%扩租扩租需求的比例上涨，表明部分行业依然保持业务增长，继而推动相关办公需求上涨。25%5%29%4%搬迁搬迁需求在新增租赁中占比最小，较2020市场占比略微低1个搬迁百分点。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年44上半年聚焦：天府新区加速形成成熟商务区天府新区作为国家级新区，随着高质量规划建设加速，区域内配套设施日益完善，适合发展商务、总部办公、文化行政等高端产业服务。政务配套天府中央法务综合服务中心和四川知识产权天府新区区位及规划图维权中心均在区域内。交通配套天府新区规划1578平方公里，“一城六区”的规划将重点打造天府新城和建设六个产城综合功能区。地铁1号线、5号线、6号线等6条地铁线直通天府新区片区。1号线5号线6号线10号线双流区3号线武侯区配套日益完善会展会议配套中国西部国际博览城和天府国际会议中心位于区域中心，会议会展功能配套完备。龙泉高端产业制造产业功能区天府新城双流高技术产业功能区龙泉驿区两湖一山国际旅游文化功能区新津区成眉战略新兴产业功能区产业创新研

18号线发功能区*商业配套已经投入使用的远大购物中心和红星美凯龙生活美学中心和未来建成的的大悦城、言几又文创中心能够丰富周围人群的购物体验。简阳市南部现代农业科技功能区酒店配套眉山市区域内已有一些高品质酒店，此外，还将有五星级酒店建成，满足日常商务往来、宴会及会议需求。*现产业创新研发功能区为成都科学城。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年45上半年聚焦：天府新区加速形成成熟商务区在全方位的高端配套不断完善下，天府新区特别是天府总部商务区迎来优质写字楼陆续入市，且供应楼宇品质较高，伴随产业发展和未来高品质楼宇入市,

将进一步促进区域商务氛围成熟。天府新城区域更多的企业及优质楼宇落户天府总部商务区位于天府新区几何中心，规划面积50.3平方公里，大力发展总部经济、会展博览两大主导产业。未来，随着引进的招商局集团、正大集团、新希望集团等一批大型央企、国企、龙头民企总部落户天府总部商务区，加上中冶天府大厦、天投国际商务中心和“一带一路”大厦的建成投运，将进一步促进区域商务氛围成熟，从量和质两方面为形成核心商务区奠定基础。天府总部商务区核心区2021年以前入市2021年至2022年2022年以后中交国际中心中铁卓越大厦中建大厦一带一路大厦………中冶天府大厦传化中心数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年46租金指数走势租金方面，上半年成都甲级写字楼市场平均租金约为人民币101.3元每平方米每月，环比微涨0.1个百分点。成都甲级写字楼市场租金指数*（2010Q1-2021Q2）全市中央商务区人民南路金融城东大街及延线大源1301201101009080Q1

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2021*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅，即不包括当季新增项目的影响，租金指数与租金绝对值高低无关。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年47区域市场概览平均租金*甲级写字楼存量分布空置率环比109.2中央商务区中央商务区35.1%20.6%103.7东大街及延线101.8金融城100.8人民南路92.6大源东大街及延线金融城中央商务区人民南路东大街及延线金融城12.0%16.1%大源人民南路大源22.1%=10万平方米*单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年48市场未来供应展望未来，成都甲级写字楼市场将迎来多个优质项目入市，其中在东大街及延线和金融城两个子市场内的供应量最大。成都甲级写字楼市场未来(2021H2-2024)新增供应西部文化产业中心环球汇中央商务区东大街及延线人民南路成都金融广场环球贸易广场金融城大源天府新区=10万平方米*注：只列出部分未来项目。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年49市场供需预测展望2021年下半年，成都甲级写字楼市场预计迎来超过20万平方米的新项目入市。新增项目的入市短期内或将推高市场空置，但在国家和省市政府积极颁布支持政策，鼓励并推动如金融和信息技术等行业高质量发展的背景下，预计相关行业办公需求将继续上涨，未来三年内空置率有望回落。成都甲级写字楼市场供需及空置率预测8064483216050%40%30%20%10%0%万平方米201020112012201320142015201620172018201920202021F2022F2023F2024F新增供应

（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年50市场展望：主要行业办公需求预测租赁面积需求大信息技术传统金融零售与贸易房地产健康医疗租赁活跃度低租赁活跃度高消费者服务能源与原材料商务中心共享办公制造传媒和娱乐专业服务新型金融租赁面积需求小数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年51住宅市场ResidentialMarket成都购房政策一览成都市近年来出台多个住宅调控政策，增加住宅用地，加强房产交易管理，调整住房信贷政策，方便住房公积金的使用，规范二手房市场价格，进一步推动成都住宅市场平稳健康发展。2020年2020年2021年《成都市人民政府办公厅关于保持我9月12日

市房地产市场平稳健康发展的通知》《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》《成都市商品房预售款监管办法》12月8日5月28日•优化住宅用地供应结构：住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。•••预售款：商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。方法：通过综合分析成都市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格。••提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例：棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。••预售款余额：支取监管额度内的预售款，在预售商品房达到不同工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求。目的：提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，确保成都市房地产市场平稳健康发展。平台：在成都市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号、成都住房租赁交易服务平台等网络平台发布。发挥税收调节作用：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。2020年2020年2021年《成德眉资同城化发展暨成都都《关于完善商品住房公证摇号排《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》4月29日

市圈建设2020年度重点工作任务》11月24日

序选房有关规定的补充通知》3月22日••适用情形：登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上。•对开发商：明确房价地价品质联动的信号，促进其理性拿地。住房城乡建设厅建立成德眉资住房公积金同城化发展工作协调机制并召开第一次工作协调会。•公积金同城化：2020年4月起，推进成德眉资住房公积金同城化发展工作的4城市6中心。解决方案：全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%，剩余房源用于棚改货币化安置住户选购。••对购房者：多途径保障合理住房需求，房住不炒。对市场：加强秩序监管，严厉打击发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为。数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年53一手住宅市场2021上半年，主城区一手住宅成交量达约309万平方米，同比上涨38.4%；一手住宅成交均价达23,400元每平方米，同比上涨18.8%。一手住宅供应仍然集中在传统近郊区域，成交均价约为15,300元每平方米，同比上涨19.1