青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程项目申请报告书

PAGE青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程项目申请报告编制单位：青岛市工程咨询院资格等级：甲级发证机关：国家发展和改革委员会证书号：工咨甲1030120001院长：张云峰副院长：皇甫本干总工程师：曲伟项目负责人：薛振林参加人员：李兵张涛李佳林青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告目录TOC\o"1-2"\h\z第一章申报单位及项目概况 11.1 项目名称及项目建设单位 11.2 项目概况 21.3 编制依据 31.4 项目综合评价结论 4第二章项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系 62.1 项目的背景及定位 62.2 相关的规划情况 82.3 项目与城市规划的关系 15第三章海域利用、规划选址和建设条件 173.1 项目建设地点 173.2 海域利用现状、申请用海面积及用海期限 173.3 选址海域功能区划情况 183.4 规划选址及海域使用预审 193.5 自然条件 193.6 配套条件 22第四章市场分析和经营规划 244.1 青岛市旅游市场分析 244.2 青岛市房地产市场分析 264.3 项目市场前景分析 274.4 建设规模及经营规划 31第五章项目建设方案 335.1 建设内容 335.2 设计原则 355.3 功能分区 365.4 陆域建设方案 385.5 海域建设方案 425.6 公用工程 445.7 防洪工程 495.8 消防 49第六章生态环境影响分析 506.1 陆域环境影响分析 506.2 海域环境影响分析 546.3 非污染环境影响 576.4 生态环境影响分析 606.5 环境保护措施 626.6 环境影响分析 64第七章能源消耗与建筑节能 657.1 能源消耗 657.2 主要节能措施 65第八章组织机构和项目管理 668.1 组织机构 668.2 项目管理 66第九章项目建设进度计划和招标方案 689.1 项目进度计划 689.2 招标方案 68第十章投资估算与资金筹措 7010.1 项目投资估算 7010.2 资金筹措 74第十一章社会效益与经济效益分析 7511.1 社会效益分析 7511.2 经济效益分析 77附件：附件一青岛八千水城置业有限公司企业法人营业执照附件二《青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域功能区划的批复》（青政字〔2006〕1号）附件三《即墨市人民政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示》（即政呈〔2005〕53号）附件四《青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字〔2005〕945号）附件五《即墨市经济发展局关于中外合资青岛八千水城置业有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（即经字〔2005〕80号）附件六《即墨市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目用海的函复意见》附件七《即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司东方威尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示》（即渔海呈〔2005〕41号）附图：附图一项目地理位置图附图二项目总平面图PAGE93申报单位及项目概况项目名称及项目建设单位项目名称青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目项目建设单位青岛八千水城置业有限公司项目建设单位简介青岛八千水城置业有限公司是由中国华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司共同出资，按照现代企业制度成立的合资公司，公司的组织形式为有限公司，注册地点为即墨市温泉镇。公司注册资本为人民币24292万元，其中中国华鲁控股集团有限公司出资12389万元人民币，占注册资本的51%；加拿大嘉达国际工程有限公司出资11903万元人民币，折合1469.51万元美元，占注册资本的49%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事长为法人代表。青岛八千水城置业有限公司的经营宗旨是：本着加强经济合作和技术交流的愿望，促进资本及资源优势的合理重组和流动，实现资产的保值增值。采用先进而适用的技术和科学的经营管理方法，打造高品质新兴产业，提高社会效益，使投资各方均获得满意的经济效益，促进区域经济和社会事业的协调发展。公司的经营范围是房地产开发经营，主要业务范围包括：旅游度假、康乐休闲、餐饮娱乐、宾馆酒店、商业经营、社区服务等综合性经营服务；游艇销售、维修、仓储及码头、泊位管理与服务；房地产综合开发、经营和销售；物业管理及水域管理；以水城建设为中心的城市综合性开发。项目概况项目建设地点本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约4.5km，东临建设中的滨海大道，西至中黄埠与刘家山村一线，南至前海东村与北黄埠村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。项目区域总面积为1004000m2，约合1506亩，其中填海造地面积497330m2（约合746亩），水体面积506670m2（约合760亩）。项目建设内容通过填海造地，建设一处集国际游艇俱乐部、国际企业商务会所等多功能于一体，环境优美的综合性大型旅游度假社区。项目建设规模项目建设区域内共包括各类会所261栋，配套服务用房4栋，总建筑面积237302m2；海域设栈桥式码头总长1430m，停靠泊位226个；沿海岸线建设护岸9280m；陆域配套绿化面积为247140m2，停车位692个，道路6750.8m，广场78260m2，各类管线70500m，其中：给水管线5800m，排水管线3200m，雨水管线2700m，供电线路29500m（含路灯线路），电讯线路24000m。在滨海大道附近与鳌山湾连接处，对现有挡浪坝进行整修，使其在保证安全的前提下，成为一处良好的亲水平台，总长度为400m。为保证项目的正常使用，本项目配备400m3/日海水淡化设备、给水加压设备各1套，生化污水处理装置3套，日处理能力为350m3。在道路、广场等区域，设置环卫及休闲设施。项目建设总投资项目建设总投资估算为39474.7万元。资金筹措项目建设所需资金全部有建设单位自行筹集解决。建设期本项目建设期为2年半（30个月），自2006年7月起，至2008年12月底结束。编制依据1、《青岛市总体规划》（1995-2010年）2、《即墨市市域城镇体系规划》（1995-2010年）3、《青岛即墨鳌山城市组团总体规划》4、青岛市人民政府关于调整鳌山湾沿岸部分海域海域功能区划的批复》（青政字〔2006〕1号）5、《即墨市人民政府关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示》（即政呈〔2005〕53号）6、《即墨市城乡建设局经济发展局关于中外合资青岛八千水城置业有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（即经字〔2005〕80号）7、《青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字〔2005〕945号）8、《即墨市城乡建设局关于青岛八千水城置业有限公司项目用海的函复意见》9、《即墨市海洋渔业局关于呈批青岛八千水城置业有限公司东方威尼斯水城及国际游艇俱乐部项目用海申请的请示》（即渔海呈〔2005〕41号）项目综合评价结论1、本项目建设符合青岛市总体规划、即墨市总体规划以及相关区域规划、专项规划的要求。2、项目海域使用预审、规划定点预审、环境影响评价预审已经完成，核准条件已经具备。3、本项目的建设，将对推进青岛东部地区以及即墨市的城市城市建设起到促进作用，是“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”城市发展战略设想的重要组成部分。有助于加快和完善青岛市旅游体系建设，挖掘旅游资源，增加旅游景区。有助于保护自然资源和自然环境，美化城市，对加快即墨东部地区的城市化进程，实现总体规划的目标，有积极的推动作用。同时，项目的建设将促进周边土地升值，吸引更多的投资者进入，对即墨市经济建设有积极意义。项目总体社会效益显著。4、项目的前期准备工作已经就绪，建设方案合理可行，项目单位具备筹资能力，可以保证项目按计划实施。本项目主要经济技术指标详见表1-1。表1-1项目主要经济技术指标表序号名称单位指标备注1总用海面积m21034000其中：1.1陆域面积m24966701.2海域面积m25373302项目总投资万元39474.73总建筑面积m22373024容积率0.48陆域指标5建筑密度％19.5陆域指标6项目绿化率％49.8陆域指标7公共绿地面积m2982008广场面积m2786409停车位辆69210年耗电量KWH285160011年耗水量m399780312项目建设期年2.5项目定位及与城市规划、经济发展规划的关系项目的背景及定位为顺应新时期城市发展的需求，进一步突出城市滨海特色，青岛市委、市政府根据《青岛市总体规划》所确定的基本原则，提出了“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想，在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态观光于一体的滨海大道，将青岛市沿滨海地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新的城市发展框架。在新设想的指引下，青岛的城市构架被全新确立为：以老市区、黄岛、红岛为基本支撑点，以280余公里的滨海公路为轴线，囊括琅琊、胶南、黄岛、红岛、主城、鳌山、田横岛七大组团，以主城牵引卫星城，以卫星城带动周边区域发展。青岛市委、市政府对以温泉周边区域为启动点的东部开发建设极为重视，先后多次召开专题会议进行研究，提出了很高的要求。“以温泉周边区域为启动点，拉动青岛城市东部崛起”，是青岛市委统揽全局、着眼长远、加速区域经济一体化发展所作出的一项重大决策，也是我市经济结构优化升级的突破点、城市拓展的新空间和新的经济增长极。2005年3月7日，山东省委副书记、青岛市委书记杜世成同志在听取仰口、鳌山、温泉规划和初期开发建设情况汇报会上指出：要有重点、分层次地适度推进鳌山、温泉区域的开发建设，加强城市基础设施建设和旅游功能布局，使其能真正体现青岛的城市特色，早日发展成为青岛大旅游格局中重要的新兴旅游区。根据青岛市委、市政府的部署和青岛市对东部地区的总体规划，即墨市委、市政府在深入研究论证的基础上，决定加快东部地区的建设步伐，以温泉、鳌山为中心，突出山、海、岛、泉、滩等自然资源的综合利用和系统开发，建成作为青岛大旅游的延伸、补充和升华并以休闲度假疗养保健为特色的新兴旅游度假区和青岛城市发展的新东部。为此，即墨市委、市政府加大招商力度，把东部开发建设作为即墨全市的一号工程来抓，着力引进一批符合东部功能定位、对东部发展拉动作用大的项目，积极推进东部地区的建设进程的加快。鳌山城市组团位于滨海大道的北段，包括鳌山、温泉、王哥庄区域，根据规划要求，其功能定位是：“结合青岛市旅游产业和鳌山湾的整体思路协调发展，合理开发风景岸线、温泉资源和生态林地，是青岛市新型旅游度假、休疗养中心，以发展休疗养、会议、旅游度假和高教科研等产业为主导，都市产业为辅助，是旅游度假和休疗养业逐步成为该城市组团的产业主导”。在鳌山城市组团中，温泉旅游度假区占有非常重要的地位，其主要功能以旅游接待、会议商务、温泉洗浴、休疗养、运动健康、休闲娱乐为主。该片区位于温泉镇驻地周围，毗邻鳌山湾，依山傍海，景色宜人，拥有丰富的沙滩和岸线资源，开发潜力巨大。随着滨海大道北段将于2006年建成通车，温泉镇对外的交通更加便利，其优越的地理位置和旅游资源优势，将更加明显地凸现出来。为抓住滨海大道建设、鳌山组团发展所带来巨大的商机，华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司决定共同出资设立青岛八千水城置业有限公司，规划在温泉镇开发建设东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部项目，定位为“高级国际社区、观光旅游、休闲度假、康乐疗养、综合性特色国际新城”，以“碧海、蓝天、船艇、水城”为基本理念，建设集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大型旅游度假项目。相关的规划情况与项目定位相关的城市及区域规划主要包括《青岛市总体规划》、《即墨市市域城镇体系规划（1995-2010）、《青岛即墨鳌山城市组团总体规划》《青岛市旅游业十一五规划》，具体如下：青岛市总体规划在国务院批复的《青岛市总体规划》（1995-2010年）中，将青岛市定位为：“中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城。”按《总体规划》要求，市域规划人口规模2010年控制在750万左右。城镇化水平2010达到60％。2010年城市实际居住人口为310万人（其中非农业人口228万人）。城市规划区总面积1946.22平方公里，其中城市市区面积1316.27平方公里，实施规划控制的区域面积为629.95平方公里。城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成“相对集中与适度分散”相结合的城市组织结构关系。《总体规划》中，对青岛市的城市发展目标定位为：“力争到本世纪末，把青岛建设成为山东和沿黄地区最大的对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽，初步展现社会主义现代化城市的雏形。在此基础上，再经过l0年左右的努力，把青岛建设成为以港口贸易为主要特色的经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、功能完善的社会主义现代化城市”。根据《青岛市总体规划》对城市海岸带及近海海域的利用要求，胶州湾外的东西两翼，主要是生活游览性区域。青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划为顺应新时期城市发展的要求，进一步突出海滨城市特色，实现市委、市政府提出的“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想，2002年，青岛市规划局组织有关设计单位编制了《青岛市滨海公路沿线城市组团概念规划》，并与2003年获青岛市人民政府批准。根据这一规划，未来的大青岛将突破现有格局，沿滨海公路依次展开琅琊组团、胶南组团、红岛组团、鳌山组团、田横组团等五个城市组团，与中心城区共同构成大青岛发展的框架。根据规划，这五大组团将成为未来大青岛城市发展框架体系的重要组成部分，城市特色产业重要的承载区和未来城市风貌的集中体现区。按照规划要求，鳌山组团规划建设成为以旅游度假为主，以高教科研为补充，适当发展高新技术产业的现代生态型新城区。图3-1青岛市滨海公路沿线城市组团规划即墨市市域城镇体系规划2002年，即墨市政府根据城市发展和建设的需求，编制了《即墨市市域城镇体系规划（1995-2010）。该总体规划对即墨市在青岛城市群的定位是：即墨应该是“大青岛”城市结构的组成部分，某种意义上可以看作是“大青岛”的一个城区。但是，从有利于即墨城市发展的角度来看，即墨城市仍应保留作为一个城市所应有的完整性和独立性，其城市性质为“青岛都市圈核心区的北翼，以商贸、轻工业、旅游和农副产品出口加工为主导产业的现代化中等城市”。即墨市是青岛都市圈的核心区，是一个与青岛市区联系密切的城市，是青岛都市圈核心区的北翼。图3-2即墨市市域城镇体系规划温泉镇位于即墨市域的东西向主干道——蓝鳌路的起点附近，与城市核心区的联系密切，且地理位置优越，旅游资源丰富，有利于引导人力、财力等各项资源的集中，发展潜力巨大。根据《即墨市市域城镇体系规划》，温泉镇是即墨城镇体系中的重点镇，是城镇体系上下衔接的一个重要环节。主要突出其综合化职能，成为带动区域经济发挥的增长点，以建设具有一定城镇规模，承担相应城镇功能，具有相当的城镇形态，并与周边环境和资源协调发展的现代化城镇，规划远期将与鳌山卫镇合并为一处具有10万人口规模的小城市。区域性规划近年来，青岛市委、市政府积极实施大青岛城市群战略，坚持以规划为先导，对城市发展框架准确定位，加快城市发展步伐。2003年11月～2004年3月，青岛市规划局组织编制了包括《青岛即墨鳌山城市组团总体规划》在内的滨海公路沿线五个城市组团的总体规划，在有关总体规划的指导下，打破行政区划限制，将规划区域作为一个整体，兼顾周边地区，统一管理。鳌山城市组团位于崂山风景名胜区北麓，南面鳌山湾，滨海公路东翼中段，组团建设用地规模193.6平方公里，城市建设规模23.8平方公里。该组团作为青岛市的主要组成部分，组团开发建设以“山、海、泉、生态，运动与健康”为主题，形成集文化娱乐、旅游度假、休疗养、体育健身、商务活动为一体的国际化、生态型旅游度假城市组团，整个组团由一个综合中心区、两个乡镇服务区、四个旅游度假区、六个自然生态保护区组成。在鳌山组团整体规划中，将温泉镇驻地及其周边地带规划为旅游度假区，是以休疗养为带动，多功能发展的休闲度假区域。在岸线利用方面，鳌山组团总体规划明确规划规定，本项目所在的黄埠滩为旅游度假岸线。图3-3青岛即墨鳌山城市组团总体规划旅游业发展规划为促进青岛市旅游产业持续、稳定、健康发展，2003年8月，青岛市旅游局组织编制了《青岛市旅游产业总体发展规划》（2003～2020年），规划的总体目标是：“紧紧围绕建设现代化国际城市的总目标，保持城市历史文化特色和自然风貌，合理开发和科学利用旅游资源，旅游业的发展与经济和社会发展相协调，与生态环境保护相协调，逐步把旅游业发展为重要的支柱产业，把青岛建设成为旅游环境优美舒适、基础设施配套完善、产品特色突出、产业结构合理的国际海滨旅游度假城市。”在该规划中，确定青岛市的旅游体系为“一线、两翼、二十区”的发展格局，即通过建设中的滨海大道，串联胶州湾两翼主要旅游景区和度假区，形成青岛滨海公路主干道和琅琊、胶南、红岛、鳌山卫、田横五个小城市组团，旅游开发由东部主城和西部辅城海滨带，向胶州湾及东西两翼延伸扩展，建设一流的滨海旅游带。在重点旅游区建设方面，划定包括温泉旅游度假区和鳌山卫海滨旅游区在内的二十个重点旅游景区，构成特色旅游组团。规划还明确指出，要积极发挥传统旅游产品和资源优势，围绕“山、海、城、文、商”五大特色，建设一批重点旅游产品和旅游建设项目，加快青岛市旅游产业的发展。规划引进了先进的“分时度假”概念，要求“突出特色、合理布局、完善设施、加快发展，建设中国最佳、国际一流的海滨度假城市。……适应休闲、商务、社交的需要，合理布局和适度发展高、中档会员制度假产品；发展帆船、游艇、游钓度假俱乐部，开发适合游客参与的帆船、帆板项目和海上体育活动；发展会员制度假俱乐部，在海滨、温泉等度假地建设汽车旅馆、度假营地、度假村和度假酒店，鼓励闲置房地产项目经营分时旅游度假服务。”“建设完善海上旅游基地和旅游码头，发展适航能力强的大中型游船；在奥运赛场、海滨度假区、城市海滨、港湾规划建设一批会员制游艇帆船俱乐部；开发具有较高适航性能和安全性能、适合游客参与的游艇帆船器材和经营项目，发展海上体育娱乐旅游。”项目与城市规划的关系从上述规划中可以看出，本项目所在区域在各层次的规划中，均属于以突出旅游功能，集旅游、休疗养及居住的多功能区域。本项目的建设目标是国际性的旅游度假社区，集旅游、度假于一身，项目定位符合相关规划的要求。1、本项目的建设符合城市总体规划和区域规划，是实现总体规划目标的重要保证根据总体规划的要求，鳌山湾西岸黄埠滩一带的岸线为旅游度假岸线。本项目作为具有商务、旅游、休闲度假等多功能的高档社区，建成后将成为一处风景优美的公共开放空间，是总体规划目标的具体体现。同时，本项目位于鳌山湾西岸规划旅游度假区内，根据总体规划要求，鳌山片区的发展目标是建设成为具有特色的新型海滨度假区。本项目具有完善的陆地和水上旅游设施，符合总体规划的要求，是实现规划目标的必要的组成部分。项目建成后，将显著改善即墨市东部地区、崂山地区北部的经济环境、旅游环境和城市人文环境，带动青岛东部地区的城市建设和经济发展。2、项目建设符合区域建设规划，将有力地推动即墨市尤其是温泉地区城市化建设步伐温泉镇是鳌山城市组团的核心部分之一，在青岛市整体发展中占据重要位置，根据总体总体规划的要求，鳌山片区作为鳌山组团的综合服务中心，以都市产业、海洋科研、高等教育、旅游度假、综合服务等为主要功能。在《即墨市市域城镇体系规划》中，将温泉镇规划为重点发展城镇，作为成为带动区域经济发挥的增长点，最终与鳌山卫镇合并建设成为在该区域起主导作用的中心小城市。项目与正在建设的滨海大道相邻，项目的建设将加快现代化城镇组团的形成、优化即墨市沿海区域城镇体系，为今后该区域的建设确立一个高起点、高品味、具有都市新区特色的发展框架。更为重要的是，该项目建设将极大改善项目周围的投资环境，提高即墨市沿海的旅游形象，增强投资商的投资积极性，加快鳌山城市组团的发展。3、项目建设符合青岛市旅游业的发展方向青岛的旅游业自发展之始,就以丰厚的海洋文化资源立足于中国的旅游市场，在沿海城市旅游业不断发展的激烈竞争中,青岛海洋旅游业急需拓展海洋旅游文化的内涵。深层发掘和塑造海洋旅游文化已成为实现旅游业发展新目标的重要内容。2005年杜世成书记在全市加快旅游经济发展工作会议提出,要向度假旅游转变,加快发展以游艇和邮轮为标志的度假旅游。同年市委、市政府出台的《关于加快旅游业发展的意见》提出,规划建设海上旅游设施,开发海上旅游航线,发展游艇、帆船、游钓等项目，建设一批游艇俱乐部。发展海上看青岛和海上游乐等参与性强的海上旅游项目，引进大型豪华海上观光游船。目前，市有关部门正在编制《青岛海上旅游专项规划》和《青岛市游艇码头专项规划》，引导海上游艇升级换代，开发新的旅游海域、航线和海上旅游活动。本项目西依温泉旅游度假区，南靠鳌山卫海滨度假区，位于青岛市海滨旅游带的重点发展地区。项目建设以游艇为主题的大型综合性旅游度假区，符合规划要求，有利于促进青岛市旅游业的发展。海域利用、规划选址和建设条件项目建设地点本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约4.5km，东临建设中的滨海大道，西至中黄埠与刘家山村一线，南至前海东村与北黄埠村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。项目区域总面积为1004000m2，约合1506亩，其中填海造地面积497330m2（约合746亩），水体面积506670m2（约合760亩）图3-1项目地理位置示意图海域利用现状、申请用海面积及用海期限本项目建设区域均为海域，全部为对虾养殖池，其中需进行填海造地面积746亩，恢复自由水体（海面）面积760亩，无农田、林地及居民点，项目居民拆迁。根据《海籍调查规程》中规定的海域使用分类体系，本项目用海类型为“围海造地用海”，用途为集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大型旅游度假项目。根据项目建设规模，本期工程拟申请使用海域（填海造地）面积497330m2。根据《中华人民共和国海域使用管理法》第二十五条的规定，旅游、娱乐用海的海域使用权最高期限为二十五年。本项目申请海域使用期限为二十五年。使用期限届满后，由青岛八千水城置业有限公司向即墨市人民政府申请续期使用，并缴纳相应的海域使用费。选址海域功能区划情况本项目所需土地均由填海造陆形成，现状为海域，项目建设涉及海域使用问题。根据原《胶州湾及邻近海岸带功能区划》（1995），项目工程海域岸带主要为农业区和池塘养殖区，水域为浅海养殖区。但是，随着经济发展和城市建设规模的不断扩大，原有的海洋功能区划已不能满足海洋经济发展的需求。为适应青岛市社会经济快速发展的需求，贯彻实施《中华人民共和国海域使用管理法》，促进海洋资源的优化配置和合理利用，有效保护海洋资源和生态环境，促进青岛市海洋经济的可持续发展，青岛市政府于2003年6月启动编制《青岛市海洋功能区划》（2005-2015，已通过专家评审），该区划将鳌山湾西岸确定旅游度假区。但由于该规划尚未获正式批准，无法律效力，因此即墨市人民政府于2005年11月26日以《关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示》（即政呈〔2005〕53号）文件，呈请青岛市政府人民政府对本项目所涉及海域进行功能区划调整。2006年1月6日，青岛市人民政府以《关于调整鳌山湾沿岸部分海域海洋功能区划的批复》（青政字〔2006〕1号）文件，批复同意将该部分海域由池塘养殖区调整为旅游度假区。因此项目的建设符合海域功能区划。规划选址及海域使用预审项目单位已于2005年12月向即墨市海洋与渔业局提出海域使用申请。即墨市海洋与渔业局审查认为项目“申请海域无使用权纠纷，符合用海条件，同意该海域使用申请”。按照审批程序，即墨市海洋与渔业局将审查情况分别报请青岛市海洋与渔业局、即墨市政府审查。青岛市海洋与渔业局、即墨市城乡建设局已对上述申请予以函复。青岛市规划局以青规函字〔2005〕945号《建设工程规划审查函复意见书》函复建设单位，原则同意本项目的预选址申请。自然条件气象条件即墨市地处北温带季风区域，属温带季风气候，年平均气温12℃，年平均降水量750mm。由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，同时又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。地形地貌条件鳌山湾位于即墨市东部，呈SSE向，口门东北起女岛（36°22′11″N，120°51′12″E），西南至鳌山半岛的草岛头（36°20′00″N，120°44′00″E），宽约11km，沿岸基岩和第四系均有分布。出露的基岩主要有中生界侏罗系沉积岩、白垩系火山岩、火山碎屑和燕山期花岗岩，它们经长期的侵蚀剥蚀，形成了高低起伏的剥蚀丘陵与准平原。丘间谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉积，形成了袋状充填的海积小平原和较宽的岸滩；而伸入海中的丘陵岗岭，构成海岬或半岛，遭受侵蚀，形成海蚀崖。因此，海岸曲折，侵蚀岸与堆积岸相间分布，是较典型的岬湾海岸。湾内海底多为水下岸坡，并向湾口缓倾，与口外黄海近岸陆架浅水平原过渡。北部湾顶一宽阔滩涂称大桥滩，东西长9km，南北宽约2km，面积16.5km2，底质为泥质或砂泥质。西北部有楔入内陆的黄埠滩，面积4.5km2，泥沙底质。自七沟至前海东滩涂平缓，面积约1.6万亩，泥沙底质。北部的高潮区很陡，底质为粗砂，中低潮区平缓，表层覆盖有5～15cm厚的浮泥。北湾南部东西两侧沿岸，丘陵环抱，岸峭壁陡，岸滩狭窄除部分岩礁外，为沙质底质。湾内有女岛、赶咀岛、张公岛及北礁等分布。其中，湾口东部的女岛为一有人岛，岛长约0.83km，宽约0.28km，面积0.225km2，海拔67.7m，岸线长2.25km，距陆0.5km，低潮时砂砾露出与陆地相连。鳌山湾沿岸有大任河、温泉河、新生河、皋虞河、大桥河、王村河等季节性小河流，径流量很小。海洋水文条件1.波浪鳌山湾湾口朝向SSE，口门宽阔与黄海相通，平均水深4m左右，最大水深13m，受外海偏南台风浪的影响，湾口处可形成较大的波浪，湾北由于陆域阻挡；风区短，没有形成大浪的条件，对港湾内的护岸及船舶的危害较小。根据1960年田横岛的波浪资料和气象资料分析鳌山湾的波浪特征显示，鳌山湾以风浪为主、涌浪较小，强风向和常风向均为SE向，频率23%，实测最大波高为2.2m。春、夏季的强浪向和常浪向均为SE向；秋冬季的常浪向都偏NW向，冬季的强浪为NE向，秋季虽然多偏N向浪，但偏南向浪势力仍较强，强浪向为SE向。2.潮汐根据国家海洋局第一海洋研究所于1988年10月18日至11月18日在山东头村附近岸边1个月潮位观测资料及有关资料统计结果表明，鳌山湾的潮汐类型属规则半日潮，潮汐特征值见表3-1所示。表3-1潮汐特征值最高潮位（cm）平均潮位（cm）平均海平面（cm）平均低潮位（cm）最低潮位（cm）最大潮差（cm）平均潮差（cm）涨潮历时（h:min）落潮历时（h:min）42233922098394212415:456:57鳌山湾的平均海平面有冬低夏高的变化趋势：1月份最低（198cm）；然后逐月升高，至8月份达最高值（241cm），后又逐月降低。全年的变化幅度为43cm。3.海流根据中国海洋大学编制的本项目海域使用论证报告显示，项目东侧外海实测海流方向基本与海岸线走向平行。除在鳌山湾东北端靠近女岛的部分海域流速较大外，其余部分流速相对较小。在大、小潮期间，海流流速均自表至底逐渐减小，流向在垂直线上的分布比较一致，表面紊流较轻。根据《海港水文规范》（JTJ213-98）的规定及中国海洋大学的实测结果，鳌山湾的潮流性质为规则半日潮流。配套条件市政设施配套情况本项目拟建地点现状为未开发的养殖海域，无市政配套设施。1、给水本项目建设区域无给水管网。温泉镇现有给水供水能力为1000m3/日，且给水管网仅在温泉镇内铺设。不能满足本项目建成后的使用要求。项目近期拟采用海水淡化措施解决项目用水，管网按照远期规划要求铺设，待鳌山组团的市政给水管网建设完善后，接入城市给水管网。2、排水项目周边地区现状无市政排水设施，在鳌山组团的规划道路下规划有完善的排水管网。本项目污水排放拟按照远期规划布置污水管道，近期拟采用地下式污水处理装置，经生化处理达到排放标准后，排放至项目地域内的水体中。根据总体规划，远期在项目北、南方向均建有污水处理厂，远期规划拟将项目用地内的污水接至市政污水管网，排放至污水处理厂。3、供电项目用地范围内无可用电源。在温泉镇周边有多条不同电压等级的高压输电线路，本项目拟采用集中变电所，从供电管理部门指定的位置“T”接两条高压电源至变压器。4、燃气整个温泉镇区域内现状无燃气管网，本项目近期拟采用瓶装液化石油气，远期根据城市集中管网的建设情况，采用管道供气。5、电讯即墨市电信建设较为完善，目前已实现“村村通电话”。项目建设区域内现状有电话线路，本项目拟由温泉镇电话交换局接来电话线路。项目近期拟采用ADSL方式连接Internet网络，在项目建设时预留一条计算机光纤通道。目前，整个青岛市行政区域内已全部实现无缝覆盖，项目区域无线通信信号良好，北侧距中国移动和中国联通的基站仅几百米，可保证无线通信的要求。6、电视目前，在项目建设区域内无有线电视网络。在鳌山组团规划中，该区域将建设有城市有线电视网络。项目建成后，近期内采用天线接收电视信号。根据本项目的国际化特点，建议项目单位向有关单位申请，在本项目内设卫星电视接收系统。道路交通条件本项目紧临滨海大道，滨海大道通车后，由青岛市区到本项目位置仅30分钟车程，对外交通便利。市场分析和经营规划青岛市旅游市场分析青岛地处黄海之滨、崂山脚下，倚港口、贸易之优势，是闻名遐迩的海滨旅游胜地。青岛的自然景色兼山、海、滩、林、泉之胜，人工建筑集欧、亚、美和中国民族风格之美。作为旅游城市的青岛，有三里河等新石器时代遗址、2000多年前齐国的古长城、秦始皇三次登临的琅琊台、汉代埋葬500义士古骸的田横岛、隋代修建的珠山石窟、被誉为石刻瑰宝的天柱山魏碑等著名古迹；有栈桥、鲁迅公园、海水浴场、八大关建筑群等风景名胜，有位于市区东部被誉为“神仙之宅、灵异之府”的崂山风景区和石老人旅游度假区，有与市区隔海相望的薛家岛旅游度假区。近几年，结合城市建设又开发建设了一些城市新景观，如五四广场、东海路中华文明雕塑一条街等。1999年青岛成为国家首批优秀旅游城市。青岛的旅游产品由沿袭多年的观光型开始走上观光、度假等综合型方向发展，已成为中国北方海滨度假休闲的胜地。青岛旅游业在“八五”、“九五”和“十五”期间总体呈快速增长态势，除1998年受亚洲金融危机和2003年非典因素的影响处于停滞状态外，其余年份游客人数均呈迅速增长趋势，1990年至2004年来青旅游人次由398万人次增长到2309万人次，增长5.8倍，其中海外游客由1990年的7万人次增加到2004年的52万人次。青岛市1996年到2004年主要的旅游业指标表4-2。表4-21990-2004年青岛市旅游业主要指标年度海外游客(人次)增长率(%)国内游客(万人次)增长率(%)旅游总收入(亿元)增长率(%)旅游收入占GDP比重(%)19961811164.499027.9856.473.377.9519971978909.269636.7462.099.957.7919981995470.81013.585.369.0811.47.85199922769714.1113111.681.117.28.19200026059214.51285.5713.67100.523.98.732001323079241519.1318.211817.49200241700029.2179518.2150.5227.62003341158-181654.57-8136.8-97.7200452249853.22157.4430.4162.618.97.5根据青岛市旅游业“十一五”发展规划，到2008年接待海外游客100万人次，接待国内游客3000万人次；到2010年接待海外游客125万人次，接待国内游客3480万人次。具体规划旅游指标见表4-3。表4-3青岛市旅游业规划发展指标一览表年度海外游客旅游外汇收入国内游客国内旅游收入数量（万人次）年增长（%）数量（亿美元）年增长（%）数量（万人次）年均增长（%）数量（亿元）年均增长（%）200810017.3%726%30008.2%39021%201012515%8.720%34808%50818%青岛旅游市场已呈现出良好的发展趋势，旅游产业结构从传统的观光型向观光与休闲度假相结合的现代旅游格局转变，为周边各具特色的旅游度假胜地的建设创造了良好的基础条件，且旅游度假区由依托风景名胜的观光阶段发展到度假娱乐阶段，正向定居的趋势发展，开始了综合开发的阶段，这一发展趋势为本项目的建设提供了良好的机遇。青岛市房地产市场分析青岛以其独特的地理环境优势和广阔的经济发展前景，使青岛的房地产市场充满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。1992年，随着全国房地产业发展，青岛房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从92年到94年三年间，各年增长率分别为139.2%、143.2%和136%，93年达到顶峰，94年开始增速减缓，95年以来增速明显减慢，95年增长率为21.1%，96、97年则出现了负增长，98年开始回升达到43.81亿元，99年增幅明显加大达到62.97亿元。2000年、2001年分别达到67.51亿元和92.5亿元，2001年以后一直保持持续的增长。近年青岛市房地产开发情况见表4-1、4-2。表4-1青岛市1996年-2004年房地产投资情况表年份199619971998199920002001200220032004房地产投资（亿元）45.642.743.86367.592.5103.6127.8162.7比上年增长（％）-6.36%2.58%43.84%7.14%37.04%12.00%23.36%27.31%表4-2青岛市1996年-2004年房地产开发情况表项目单位1996199719981999200020012002200320041.施工面积㎡74867574290010471373141717482101比上年增长-26%-10%9.9%21%16%31%3.2%23%20%2.新开工面积㎡214180346417603--666917941占施工面积比重29%27%477%46%58%47%52%45%比上年增长-57%-16%92%20%45%38%2.6%3.竣工面积㎡203237260473352524537538635占施工面积比重27%35%35%53%346%38%38%31%30%比上年增长-16%17%9%83%-26%49%2.5%018%4.实际销售面积㎡80113178236301387453486516比上年增长-22%41%58%33%27%29%17%7%6%从价格水平看青岛在国内始终整体上仍保持在一个较高发展水平。从城市房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武汉、西安等城市同处于第二层次。1999年青岛市商品住宅平均价格为2500元左右，2004年青岛市商品住宅平均价格涨至5127元。由于青岛具有较好的经济实力和中国北方沿海滨海旅游度假城市的优势，以成为我国房地产的热点地带。种种情况表明，青岛市房地产前景良好，已进入良性发展阶段。项目市场前景分析项目的市场定位青岛作为我国著名海滨旅游度假城市，目前青岛的旅游业总体上观光为主，以休闲、度假为主的旅游产品开发力度不足，近几年开发的度假设施功能单一、规模较小。与北京、上海、广州、深圳等度假区开发的热点城市相比，青岛在海岸线的自然风光、气候条件等方面具有绝对的优势，而这正是建设中、高档旅游度假区的最重要前提条件。因此，在青岛开发旅游房地产前景良好，大型、中高档度假区的建设将有利于青岛旅游由观光型向观光度假型转变。项目结合海上旅游，定位为以游艇为主题的度假会所、针对国内外大企业的商务及度假会所，充分体现旅游与房地产需求的结合点。1、游艇成为国内高收入阶层新兴的休闲方式在国外特别是欧美国家，玩游艇是很时髦的休闲娱乐方式。他们不光是因为迷恋大海和游艇本身，而是把拥有游艇当作自我价值和身份的一种体现。随着国内经济的迅速发展和生活质量的提高，国内的高收入阶层开始向欧美流行的休闲方式看齐，开始更多亲近自然，亲近绿色山水。对于他们来说，游艇不仅仅是一种简单的消费物品，更重要的是它代表着一种新的理念，一种对生活乐趣刻意的追求。目前在中国仅有20家左右的游艇俱乐部，大多集中在东南部沿海和长三角地区。2、会所已经成为国内高收入阶层休闲交际的趋势商务会所出现在上世纪30年代的英国，会所提供高级的生活服务，更重要是提供一个扩大同阶层人士的社交圈子，往往一些重要的商务活动与交易也流行在会所中进行。二十世纪九十年代开始，国内兴起商务会所的发展热潮，北京的京城俱乐部、长城俱乐部、美洲会和中国会合称四大会所，一直是北京奢华与优越一族的落脚地，地位无可取替。最新加入的为乙十六号会馆，结联另一会所大城上海的多间会所，如上海美洲俱乐部、银行家俱乐部、鸿艺会和雍福会等，把中国的商务会所文化再推上一步。3、分时度假是国内旅游发展的方向之一分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。目前，在世界上已经有60多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展为成年营业额65亿美元的全球性产业。在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生并形成了一定的市场规模，特别是目前节假日增多，已有越来越多的家庭更注重假日休闲度假，寻求一种在心理上的彻底放松与休闲生活，城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，我国在3-5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统创造出旺盛的需求。国家也越来越重视分时度假的发展，在《国家旅游发展规划》中明确提出，分时旅游度假应该积极推广。项目的客户分析根据项目的市场定位，项目的客户来源如下：1、企业客户青岛是全国重要的区域经济中心城市，经济发达，拥有海尔、海信、青啤、双星、澳柯玛等一批全国知名的企业。随着国内经济的迅速发展，青岛优良的投资环境以及2008奥运会的申办成功，吸引了许多跨国公司纷纷入驻

，截至2004年末，共有71家世界500强企业来青投资。青岛得天独厚的自然条件，再加上市政府提出的大力发展海上旅游，把青岛打造成“帆船之都”这一战略思想的指引，海上旅游娱乐环境会得到很大改进。本项目地处海滨，远离城市中心区的喧闹，环境幽静，非常适合召开各种中高层次的会议，可为企业客户提供良好的商务活动场所。2、国内外高收入人士高收入阶层的消费者对休闲、旅游的品位要求较高，已经不仅仅满足于最基本的保障措施，专而要求全方位、多层次、能够满足个性化要求的服务。青岛自然条件良好，气候宜人，是我国著名的海滨旅游度假城市，是最适合人类居住的城市之一。加上奥运水上项目在青岛的举行，将进一步提升青岛的国际影响力。选择在青岛居住置业，不仅成为国内高收入阶层的理想之地，也为国际人士所看好。而且，项目的价格远远低于北京、上海等城市，而其环境却大大优于北京、上海等地，具备理想休闲居住和投资升值的双重功能。项目前景分析本项目位于青岛即墨市温泉镇，项目建设地点南接崂山风景名胜区，北临田横岛旅游度假区。沿岸优美的自然风光，宽阔的海域风力适宜，水位适合，天然优良的海岸与国际游艇俱乐部码头及其它设施溶为一体，是理想的海上休闲、娱乐、商谈、会友的理想场所。目前国内商务接待、旅游和休闲度假消费已经形成一定规模，随着2006年滨海大道的建成通车，该区域的地理位置将更加凸现出其优势，必将对青岛市区企业群体和高消费群体产生较大的吸引力。同时，项目建设与旅游资源开发互为补充，随着温泉镇海滨旅游资源的开发及滨海大道的建设，可以预见，项目所在地房地产将不断升值。由于建设地点的旅游价值日益体现，青岛市已将温泉－鳌山卫定为青岛北部旅游的中心，随着青岛市大旅游格局的形成，必将增大项目潜在客户群体。综上所述，本项目市场前景良好。建设规模及经营规划建设规模通过填海造地，建设一处环境优美，集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大型旅游度假项目。其中，国际游艇俱乐部共有停靠泊位226个；国际商务会所共包括各类会所264栋、中央会所1栋。经营规划作为现代化综合性旅游设施，其规划的经营项目之间应为互补关系，在充分利用青岛著名沿海旅游城市的优势的前提下，结合青岛旅游市场特点和需求，深度挖掘温泉周边旅游资源，以求最大限度的吸引客户。项目总体上由游艇俱乐部、会所两部分组成。——游艇俱乐部游艇俱乐部共设游艇泊位226个，其中中型以上游艇泊位126个，小型泊位100个。游艇俱乐部作为整个项目的核心采取对外出租泊位形式自主经营。——国际会所设中央会所1座，由项目单位自主经营；企业会所共260座，采取租售结合方式经营，出售与出租比例为3：7。项目建设方案建设内容根据项目拟建区域现状、规划立意，本项目建设内容如下：1、填海工程在现有养虾池位置抛填土石方，现有池地标高在2.9～3.8m之间。中国海洋大学编制的海域使用论证报告书的有关监测数据，项目建设区域内最大潮位为4.22m，最大波高为2.2m。根据本项目的使用性质和特点，填土的顶面高度拟应满足在最大潮位下的防浪要求。项目抛填面积约497330m2，平均填土厚度3.0m，需抛填土石方1500000m3。2、建筑物根据项目使用要求以及填海造地的面积，本拟建设各类建筑物265座，其中中央会所1座，建筑面积15500m2；会所260座，总建筑面积218500m2；配套服务用房4座，总建筑面积3302m2，包括变配电室、保安用房、保洁用房、物业管理用房以及其它配套服务用房。项目总建筑面积为237302m2。3、陆域道路项目场区内需建设各类车行、人行道路总长度6750.8m，道路面积54530.4m2。3、广场根据设计构思，项目内共建设各类休闲、观光广场78640m2。4、绿地项目内共建有各类不同形态的集中式公共绿地98200m2，另外，在房前屋后、路边等区域，均进行高密度绿化布置。根据初步规划方案，该部分绿地面积为149600m2，项目绿地总面积规模为247800m2。5、停车场本项目停车位按照建筑物数量推算。中央会所按照30个停车位考虑，会所按照2.5辆/座配置，服务用房按照6辆/座配置停车位，项目合计654个停车位。面积指标取28m2/辆，停车场面积合计为19620m2。另外，在每栋会所内另设置一处室内停车位。6、栈桥在场区西、中、东部拟建设7处栈桥式码头，共设游艇泊位126个，栈桥总长度为800m。项目内部建设21处小型栈桥码头，用于停泊小型游艇、垂钓船等小型船只，兼做散步、观光栈桥使用，共设泊位100个。总长度为630m。栈桥总长度为1430m。7、护岸本项目在面向水体和海湾的岸边均需建设护岸工程，共计建设各类护岸9580m。8、路灯、景观灯场区内路灯数量为222盏，景观照明灯具390盏。9、公共服务设施在项目建设区域内建设各类配套公共服务设施，包括室外垃圾筒、路边休息长凳、护岸栏杆等。10、管线工程项目拟建设各类管线65200m，其中给水管5800m，污水管3200m，雨水管2700m，供电线路29500m（包括路灯供电线路），通讯线路24000m。11、航道及锚地开挖工程根据常用船型吃水深度和项目建设区域的海潮情况，开挖平均深度为2.2m左右，挖泥量为703000m3。12、在与鳌山湾连接的口门处，结合滨海大道的围堰对挡浪坝按照景观要求进行改造，铺设踏步和人行步道。根据现场测量结果，挡浪坝长度为400m。人口规模本项目共计建设各类建筑物265座，其中中央会所1座，配套服务用房4座，高级会所260座。考虑到中央会所为集中活动场所，主要用于举办各类公共活动使用，不作为长时间居留场所，故将其不作为人口计算依据。考虑到本项目的季节性较强，除用于休假居住外，还具有商务、公关等功能，人口规模按照5人/座考虑，居住人员规模为1300人。项目建成后，将配备物业管理等服务人员，根据项目规模，参考同类项目物业管理机构人员编制情况，共需各类物业管理、服务人员40人；中央会所服务、管理人员25人；码头服务人员20人。项目共配备各类管理服务人员85人。项目区域内总人口规模为1385人。设计原则本项目的设计原则是以生态环保为理念，建设成为适合人类生存，与自然和谐共生的休闲旅游度假区，成为青岛市新东部发展的一个亮点。功能分区根据本项目地形地貌特点、使用性质和规划要求，共分为陆域和海域两大功能区。陆域部分陆域由深入内陆的两处狭长海湾分隔成三个不规则的条形区域，使每栋建筑物均能近距离靠近水体，提供足够开阔的视野，使尽可能多的单体建筑做到“临水而居”，以充分利用自然景观资源，创造良好的生活、休闲环境。同时，在经营过程中又便于根据使用性质的不同，划分相应的功能范围能够最大限度地保证每栋建筑物的私密空间不受干扰。陆域部分规划指标如下：1、总占地面积497330m2（745亩）2、总建筑面积237302m23、容积率0.484、建筑密度19.45%5、道路占地比率10.96%6、绿化率（陆域部分）49.83%陆域部分用地情况详见表5-1。表5-1项目用地平衡表（陆域）序号用地性质面积（m2）占总用地比例1项目总用地497330100.00%2建筑物用地9674019.45%3绿化用地24780049.83%4道路用地5453010.96%5广场用地7864015.81%6停车场用地196203.95%海域部分海域部分有南、中部的两条深入内陆的“峡湾”和项目北侧与二期工程之间形成的广阔水面组成。“峡湾”采用不规则的平面构形，结合山势，丰富了视觉空间层次，将“山、海、城”的自然景观发挥到了极至。项目北侧与二期工程之间的水体作为中央港湾，是大型游艇的锚地和主航道，将大海引入了内陆，将陆地于海洋有机地结合起来，与陆域部分共同营造出了一片具有浓郁海滨特色的大型休闲社区。陆域建设方案室外工程建设方案1、护岸建设方案按照鳌山组团总体规划的要求，本项目设计高低水位分别采用高潮累计频率10％的潮位和低潮累计频率90％的潮位。根据水文资料，本区域高潮潮位为4.22m，最大波高为2.2m。为防止海浪侵蚀，保证社区内的人员安全和建筑物的稳定性，护岸设计标高定为6.50m，允许有部分轻微越浪。护岸主要采用浆砌石直立墙结构和踏步结构，护岸前沿的直立墙顶为步行道，采用机刨花岗岩路面步行道。踏步结构，踏步顶面标高为+4.6m，底标高为+3.1m，踏步前部结构是浆砌石挡土墙，挤出为300mm厚的碎石垫层，结构下部为浆砌石，厚600mm，基础为1000mm厚的10～100kg块石。2、填海造地工程项目建设区域现状为养虾池，需进行填土。在填土前，应将养虾池内的存水全部排空，以免内部悬浮物污染海域。回填开始前，施工区外侧设临时围堰，抽空积水后方可进行回填。回填土来源有两处：航道及锚地开挖吹填土和异地客土。开挖吹填土采用皮带机或抓斗机填土，异地取土采用汽车运输，客土土源可采用粘土、砂性土、风化砂、碎石等，不得从农田取土，选择土源应尽量位于荒坡、高岗、采石场等土质贫瘠处。回填土压实与回填过程同步进行，采用压路机碾压，边缘地带和压路机不能行驶的地带采用内燃夯土机夯实。在建筑物位置，需在施工前另进行强夯，土层密实度不低于98％，其它部委密实度不低于95％。3、陆域道路陆域道路共分为三个不同的等级：一级道路、二级道路和支路。本项目道路系统采用“三纵两横”的布局方式，“三纵”系指纵穿本项目用地，北通温泉镇，南接滨海大道的三条道路。“两横”系指位于项目北侧的两条横向道路，将纵向道路联系起来，构成社区的道路框架。一级道路位于项目中央区域，是项目对外联系的主要通道，北通温泉镇，南端与滨海大道相联，道路路面宽度12.0m，采用一块板构造。另外两条纵向道路及横向道路为二级路，主要承担区内交通，道路路面宽度为7.0m，采用一块板构造。一、二级道路构成了本项目的交通主干网。支路由主干道路接出，通往各单体建筑物附近。由于本项目总体布局跨度较小，同时为了充分降低相互干扰，将临水区域让位给行人，故道路系统不采用环行路网，支路尽端采用环岛，满足车辆掉头的需要。车行道均采用沥青混凝土路面，沙土路基。考虑到本项目的主要功能为高档社区，大规模的集中人流较少，故道路人行道宽度取2.5m，沿道路两侧布置。人行道路面采用彩色荷兰砖铺设，局部点缀花岗岩。沿水体周围，利用护岸顶部，设人行道路，作为行人散步、休闲通道，同时又是通往各停泊码头的主要通道，局部设亲水平台、观景广场。散步道路面采用机刨花岗岩铺设，局部点缀彩色花岗岩图案，亲水平台地面采用木材。在林地、绿地内布置形式自由的人行小径，地面材料以鹅卵石、地砖为主。4、广场结合道路和建筑物布局，设置不同形态的观景广场、休闲广场，主要的人群集散广场和观景广场采用花岗岩地面，其它广场以地砖和大理石拼花地面为主。5、停车场本项目供设集中式停车场一处，位于中央会所前，停车数量为30辆。其余停车位在单体建筑物周围或院落内布置，其中每栋会所各设一个室内停车位。室外停车场地面采用青石植草砖地面。6、室外照明在道路边设路灯，一级道路在两侧布置路灯，二级道路及支路单侧布置，路灯选用6m高杆金属路灯。考虑到本项目靠近海边，光源采用穿透力较好的高压钠灯，路灯间距按照35～40m布置，共计222盏。在护岸内侧步行道边和公共绿地、广场内设置景观照明灯，光源采用节能灯。护岸照明灯间距为40～45m，绿地、广场灯具根据设计需要布置，经估算，共计390盏。在中央港湾的每座码头边设高杆灯两套，用于夜间照明，灯具采用高压氙弧灯。单体建筑建设方案考虑到本项目的地理位置和景观要求，建筑物高度以2～3层为主，局部4层。1、中央会所中央会所位于项目北端靠近入口处，位置相对独立，对区内干扰较小。建筑物主体呈圆弧形，与地形走势形成良好的呼应，中央耸起的4层塔楼构成了整个项目的视觉焦点，起到了标志性建筑的作用。中央会所选用钢筋混凝土框架结构，独立柱下基础。2、会所及配套服务用房会所及配套服务用房均选用古典欧式风格，高度为2～3层，结构形式采用砖混结构，条形毛石基础。3、建筑装饰要求项目内外墙均采用高级涂料涂刷，中央会所外墙局部采用花岗岩装饰，屋顶均采用红瓦坡屋面。内、外窗均采用铝合金窗，外门采用实木造型门，内门采用空心木门，除中央会所外，其余建筑物原则上不设吊顶。为充分节约能源，建筑物原则上不采用落地玻璃窗，建筑物外墙、屋顶均进行隔热处理，玻璃窗采用中空玻璃或隔热性能好的无色热反射玻璃。绿化系统项目内绿化系统分为三级体系：公共绿地、景观绿地和房前屋后绿化。公共绿地以大面积草坪为主，边缘地带种植乔木和灌木带，绿地间布置人行小径。景观绿地根据位置不同，分别采用林地、灌木从等种植方式。在建筑物的房前屋后适当种植灌木和乔木，辅之以草坪点缀。林地主要在建筑物之间、临近道路、广场等处布置，以展开观海视线，靠海面一侧主要以草坪和灌木为主。在广场边缘、入口处，种植大树冠乔木，营造林下空间。环岛中绿化以灌木和盆载花卉为主，以防止遮挡视线。本项目所选用的植物种类以耐寒、根系发达的物种为主，靠近护岸的位置，选择耐盐性较好的种类，以抵御因越浪而产生的短时间海水浸泡。海域建设方案1、航道及锚地开挖工程在滨海大道围堰内侧、项目北侧与二期工程之间的水域为规划的游艇锚地，围堰外侧通向鳌山湾的水域需开辟船艇进出海湾的航道，需进行疏浚开挖，开挖深度应满足低潮位时一般船型的进出，同时应将海底淤泥清除，露出沙地，保证抓锚的牢固性。地质资料表明，开挖土质主要为淤泥和粉细砂，根据规范要求，淤泥层边坡为1：8，粉细砂层边坡为1：5。本项目海域开挖工程拟选用非自航全液压式抓斗挖泥船，该船型具有操作简便、运行可靠、性能良好、挖泥生产率高等优点。另配备泥驳装卸淤泥。2、挡浪坝在靠近湾口与鳌山湾连接处，滨海大道的下方已建有挡浪坝。坝型为直立式挡浪坝，主体采用浆砌石墙结构，坐落在厚300mm的碎石垫层上。本项目建设时，按照景观要求对挡浪坝的部分坝体进行改造，在顶部前沿设机刨花岗岩路面步行道，利用跨海大桥底部的空间，形成一处“亲水平台”。步行道总长度为800m。3、码头在主港湾内设7处栈桥式游艇码头，系船泊位采用浮码头，由栈桥接出。栈桥采用钢筋混凝土结构，外包经防腐处理的木材，顶面及栏杆均采用木材。栈桥总长度800.0m，宽度为4.5m。在内陆港湾内共设21处小型栈桥，主要用于垂钓、休闲观光，可兼做停泊小型船只，采用钢筋混凝土结构，顶面及栏杆均采用木材。栈桥总长度630.0m，宽度为3.5m。栈桥基础采用碎石抛填。主港湾的停船泊位采用钢制浮箱，周边包裹橡胶防撞层，共计有70个浮箱。内陆港湾中，船只直接系留在栈桥上，不设浮箱。公用工程给水工程1、水量计算（1）常住人员用水量本项目常住人员规模为1300人，日用水量标准取200升/人·日，生活日用水量为260m3/日。（2）管理、服务人员日用水量本项目管理、服务人员规模为85人，日用水量标准取100升/人·日，日用水量为8.5m3/日。（3）绿化保洁用水量本项目仅对大面积的公共绿地考虑集中浇灌，其它绿化由自然降雨浇灌。公共绿地总面积为78200m2，绿化用水指标取1.0升/m2·日，日用水量为78.2m3。（4）不可预计水量不可预计水量取前三项水量之和的15％，为52m3/日。（5）日总用水量合计项目日总用水量为398.7m3，最大小时流量为33.22m3/时。2、给水水源本项目现状无给水水源，虽然目前在温泉镇驻地有自来水供应，但供水能力仅1000m3/日，且距本项目位置4.5km，不能满足项目使用需求。据此，本项目给水拟采用淡化海水解决生活用水。在项目南端滨海大道北侧设淡化站1座，内设海水淡化装置1套，淡化能力为400m3/日淡化后的出水通过水泵加压后，送至社区内各用水点。给水加压泵房、水池与淡化站合并建设，采用沉井式钢筋混凝土泵房、水池。为保证给水安全，地下水池拟贮存8小时用水，为140m3。淡化后的高浓度盐水，经管道回流至挡浪坝以外的外海中。3、给水系统室外给水管网在道路下或人行道下铺设，给水管材选用加强型塑料给水管，管网按照远期与鳌山组团城市给水管网连接的要求设计，室外干管管径均为DN100。在项目用地北端预留两处接口。各单体建筑物给水管就近由室外管网接入，室内给水采用PPR给水塑料管，在管井内暗装敷设。排水工程1、污水（1）污水量污水量按照给水量的85％计，为338.9m3/日。（2）排水系统本项目周边现状无排水管网，陆域的三个区域中各设一套污水处理装置，东、西两侧区域内的污水处理装置处理能力为100m3/日，中央地块的污水处理装置的处理能力为150m3/日。污水处理装置采用地下式，处理工艺为接触氧化法，处理后的出水经管道排放至挡浪坝以东的外海中。污水处理装置布置在物业管理用房附近，考虑到本项目地处海边，距规划的城市中心区较远，远期规划实施后，污水难以保证靠重力自流入鳌山组团的排水管网中。故在布置污水处理装置时，适当预留部分空地，远期改造成污水加压泵房，将区内污水通过水泵输送至北侧的中央污水泵房，再提升输送至城市排水管网，排入城市污水处理厂集中处理。室外污水管拟采用钢筋混凝土污水管，素混凝土管基，沿区内道路敷设。室内污水经管道收集后，排入室外管网，管材选用塑料排水管。为保证整个社区的景观效果，在进行单体设计时，建议对室内排水系统按照不设通气管进行流量较核，所有建筑物均不设屋顶通气管。2、雨水（1）降雨量项目陆域占地面积496670m2，降雨重现期取三年，根据青岛市暴雨强度公式，项目计算降雨量为8044升/秒。（2）雨水系统项目不设纵向雨水干管，地面径流经地面雨水口收集后，通过横向管道，就近排入临近的水体中。供电工程1、用电负荷项目用电负荷详见表5-1。表5-1项目用电负荷计算表项目单位数量单位负荷（W）装机负荷（KW）中央会所m215500901395.0会所座260150003900.0海水淡化装置套1200000160.0给水加压系统套12200022.0污水处理装置套13000030.0污水处理装置套21850037.0路灯盏22225055.5景观照明灯盏39020078.0码头灯塔座14200028.0预留负荷200.0合计5905.5项目总用电负荷为5905.5KW，共用系数取0.7，项目计算负荷为4133.9KW。2、电源项目设集中变电所1处，位于中央会所内，变压器选用两台2500KVA干式变压器，并联运行。为保证供电可靠性，由外部供电网接来两路10KV（或35KV）