某地块投资可行性

1番禺区龙歧地块投资可行性分析恒昌地产研究部前言

2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区〞。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗俗之处请行家指正。

本次分析主要分为：根底分析、市场分析、工程定位、本钱效益、结论及思考五个局部。

一、根底分析

1.地块背景资料

眯2.丧区位垒分析纸

熟洋1)兰随着板德兴溪大桥填的通苹车、像西丽绣大桥乱的动侄工，文阻碍顶南区精社会鼓开展掠的交破通问巩题得委到缓扫解，协规划趣中的抵路网络、桥孝梁的滤建设帝也正抱如火柱如荼隆地顺捡利进垫行，坛令市偏民可臭充分赏享受枝市桥隆城区售的生嫁活环准境，痒使该报区域馋的城房市化馆进程弓加快脊。

武掩2)吩南区冷及沙棚湾是揭市民瓦公认逗的教取育资毒源配用置最健丰富绪、最遵完善健的区慎域，叮番禺暂的棍“枪高等捆学府兆〞知根本遍上都炊在该伟区域廉范围伪内，派教育消配套蠢从省玩一级帝幼儿闲园、穷中小申学到窄职业涨技术豆学院爆等完孔全是导“箭一条虚龙鸭〞扩，这刊使该洁区域煤住宅颈的吸思引力定有较父大提浓升。愿

钳维3)截该区熔域近王两年款开展仔快速棵，生牢活氛划围日梅渐成液熟，腔大型侮的批疫发市请场、骄花卉寿市场普、综歇合市种场等联的启权用，谋辖区卧内的庄楼盘害以大秃型项担目或慧别墅轨工程亿为主谷，而让且新悲建楼晃盘在拦整体折规划赵上都猴有较瘦高标著准，率使该曾区域具的生面活设坚施和讲住宅先配套且日益弦完善姻，促斗使该链区域太成为盲番禺罗未来励居住舌中心厚区。夏

五哄4)巨目前薯工程风周边坛的公击共配勒套尚陶未完清善，擦除中续小学稠和一堵些中姿小型争商铺秒外，覆其他复方面唐的配呜套有弃待改紫善，默特别永是公队共交蚁通、杂市场骂、医岛院等扔方面羽。

红二、患市场称分析运

聚抱1.妻区域靠住宅锣市场政分析春

鉴育1)读供给皮量：灶以旧如盘新罩货为症主

妨昌由表祥2可局以看效出，堆南区慧及沙初湾的底楼盘创的供趟应情协况可讯分为称两大贫局部陕，一魔局部艘为一您、两计年前臣的产译品，魂现剩驱余少孩量尾裳货在昨售，弊另一法局部枯为大烟型楼式盘的租新组乳团。排

根胳单从蛇市场耽供给鲜角度额分析南，估阅计现程时该宅区域翻一手明住宅轰的总拍供给本量约赶为1辣50拣0套秒。

牲2)麦产品侨：迫大盘虫大户断型占落主导照

晒类现时鱼该区歌域市建场上令以小释高层牧和多猜层两傅种住甜宅为棒主，偷高层怜住宅闻的供希应量半较少扩，而稀且番鄙禺的俊别墅鸟也较水集中托于该碧区域仙，因侦此住碰宅小稍区的著密度止较低绿，楼后盘占嫁地面盛积和宅建设上规模铜较大梅，多虎在7各~4判0万捷平方匪米。娃

倒农楼盘感建设平较有汗特色正，如交番奥须以运趣动为森主题即、海笼伦堡庙和御脏院以台欧洲挤水景躁为主酒题，沸内部念依靠坐造景育能形誓成较应好的桌社区荡人文众环境陆，使规该区奥域的沙整体盲素质寇得到迹提升恨。

寿御住宅概户型厘偏大包，1衫00屯平方素米以街上的辨单位逼占六柿成；锦以1蠢00调~1翻20赶平方甲米的拐3房左为主伏，约放占五接成；滴其次烧是2舟房和虑4房洲单位狠，这哨反映疗出客追户在携该区怨域购孕房是孕以自糠住为护主。牲

惜资料课来源米：珠踪江恒肺昌代消理三奸部实简地调哲查

穿注：仪上述狮数据拒以户新型的委面积倒为量日化标秩准

贴3)效价格东：唤上下躁两极赚明显由，中母档盘鞋少

盆铺南区承及沙私湾现只时在玩售的绍一手末住宅身，单桂价集具中在关20崖00网~2稻50纯0元欠/m征2的救范围寨内，汤总价涛集中甲在2堆0~奥30欲万元闻的范摇围内策，分敲别约趁占三纺成。赶

帜些该区疏域的矮楼价逐两极览分化形明显年，单电价最井低低聋于1敏60终0元坏/m仰2，敲最高房价高貌于3菌50夜0元据/m纽2墓，相涝差超纯过2编00姥0元帝/m根2，团例如灿御院冶和华左荟南值景园蜻、番青奥和腿朗陶彩居，膨都是节相隔斥一条颂马路俘但均狭价却凑拉差鞭10冤00应元/反m2挺，使稻同户赤型住欠宅的念总价汤相差汪10被~2望0万缺，令捎该区举域集迟中了辜大量框高端洒和低组端的累客户闪。

么2.会目标斜住宅此市场约分析揉

暑本区隔域住疫宅目款标市紧场分麦为二狱类：袜

跨赛第一驼类为缴高质敢素楼毁盘目呀标客侦户：尽客源减分布孤区域贞广，锋包括率本区昏域及膀市桥迟、周疲边各和镇等助地区椅的中棉、高链收入柴人群浮，他哄们对肆住宅叉质素毒要求秆高，着对价雷格考挎虑少挡，住念宅消更费潜买力大两。可欠接受衡楼价削在2喷80飘0元炸以上族，对幕户型男需求料那么从碑两房踪到四匠房均构有一东定比橡例。议

作色第二脊类为坟低价销楼盘楼目标第客户众：客吃源主佣要集伙中在干本区计域，肤主要秀考虑鼠价格帮优惠邀，对垫户型迅需求腾偏小父。

糕三、杨工程暗定位库分析笛

盗钳优劣亭势分干析

比挠s优保势:揭享牲有河们涌绿屑化带不资源届，周袜边环据境良嚼好；狮位处薄重点康开展迷区域帖南区哨；周泰边生涉活配枕套规礼划前饱景好钳，教车育资祥源丰象富；解邻近渣旧区泛，四采周均蒜有吐40援米夸或盗50框米渗的规墓划路茶,交禾通方表便。院

哥促w劣轧势：烘南箭郊偏超西方奶向，寸存在式一定面区域窄门槛搂；现会时交庄通不申便，度生活叔配套穿设施绪未完码善;赞四周针规划污主干右道造优成噪辣音污追染;疼河涌钓绿化偏带横友穿地环块,奶影响迎规划赶布局掘;项诵目规女模小龟。

海冲o机皂会：座南区爪规划扮建设馒全面节铺开歼，有坊力促边进房荷地产哗开发单；南始郊居童住气伍氛日池益浓息厚，袖置业极前景肃理想沉；区坐域存谜在中胞档楼罪盘缺睁口。辰

宜际t威逢胁：馒御苑艺、番仿奥、裁金沙铸湾等泽大型侄成熟梳楼盘猾存量杀较大锹，阻鼻碍项恋目发贵展；恒南郊那尚有牌较多狠待开蹈发土臂地，产竞争增剧烈社，而牌本次鞋拍卖甘北斗氏大桥诚地块蔽规模敢大、励本钱伪相对帆较低渗，对引工程乡构成柴直接呀威胁卧；项虫目地亦价成黑本高透，利炮润空否间不否大。板铸

算晴市场咸定位星

荷荒根据所上述赢SW介OT颈分析习，项虫目应怠以自眉身规信模垮及河救涌绿仰化带行为基劈本立冶足点面，从繁弥补况区域螺中档盏市场括空白给点，漆寻求事楼盘恐差异遵化出走发，钱确立懂工程学市场孙定位旗。

招现产品偿定位画：中炭偏高格档的养生态择、高铲尚精倦品社购区；除住宅督类型筋以六巡层、陡九层波洋房意为主远，并烫可利泥用良嫌好景超观资务源配其置少炮量叠态层别穿墅；哑户型肠以二旬房、碑三房蹦为主捞，主膨力户使型面帝积7菠5平咐方米收~1旗10净平方映米，技充分宵考虑希小二督房、蜻小三独房配职置。跟

师辛消费宇者定盾位：附本区职、市坚桥及少周边谦各镇椅有稳栏定收脚入的忙中产渣阶层厅买家街为主断，户旋型要敏求实连用，沉楼盘牛质素矩、品粥味要蔽求高扰。

栋卧价格罗定位侧：朴六层土洋房她均价柱26上00酱元/税M2纳，九符层电仗梯洋绳房均懒价2郊90职0元棒/M驴2，控又叠调层别士墅均胳价3旷50乌0元急/M微2，析洋房因总价名主要干控制等在2井5~董30才万元子之间呈〔市尝场空旱白点长〕，暗别墅泉总价历控制革在6霞0万裂元左苏右。权

般汗形象扇定位隙：脖中产李者的更高尚码社区彼——笋城市鸭中心里水岸步家园茎

胆四、颗本钱低效益初分析剑

拐腹1.铁工程档方案尚建议脂

仁需工程慎建议奋由1个0%蒸叠层涝别墅随、5过0%谈多层浪住宅句、4位0%议高层前住宅处组成廉。地徐上建猾筑面猾积为督92目06量5平沫方米侄，设柿置1絮层地政下室繁，面何积为补10窗00骑0平尼方米游。配绪置2茎50辰0平下方米政会所孤面积边〔含抽规划权指定誓的公初建配偏套〕光。车播库分纯别设岁在地慎下室承和地孕面空盖地，跳共2掩43医00框平方门米。际

业工程睛由2革00遗4年栽1月狗〔假戴设时别间〕映开始泪进入爪筹建逆阶段吩，2寨00特4年影7月贵～2剖00踢6年哄6月岂为工庭程建蓬设阶蛇段，令预计泳在2朱00甩5年禾1月束开始粒预售辛。

浇注：菜1〕图、利鸽用河饮涌绿贿化带姻建设吼小部那分别启墅，牵可增兆加项蓝目经籍济效湾益；含

滑德2〕榨、考膨虑电楼梯洋袄房为蹲大势挺趋向柴，因欲此后法建建巩议以旅九层齐电梯祝洋房寨为主挽，且粱可节送约用叼地营违指造绿愿化空享间，候提升御楼盘刃档次虫；

箱栋3〕绍、设俘置一测定规遇模的卵主题浆会所壮，增拢加项关目附引加值散。

捡2.爷工程异本钱干及效争益分左析

找本钱垮估算姑：

般灾根据保初步物估算巧，项议目开晒发所瓜需投初入成仓本约唤为2搜18习71塔万元颗，其沾中竞君买土笼地的狗支出霞占总牧本钱羽的3导2.扎87荣％以饭上，姥土地疮本钱钢明显模提高雷。为臭营造榜工程糖质素志，园昆林绿嫌化及焰广场怨本钱袜应适倍当增客加，疯因此彼红线田内外苏工程缘费适斜当增笨加，卸但对仪工程赛总体湾本钱昌影响泊不大缎。

烦法工程好销售恭总收揉入约坟3.脊1亿筋〔不姐包括培会所士经营雾收入看和车座位的粮租金昏收入涨〕。芹多层矿洋房联均价匀为2谦60线0元涂/平鼓方米抬，九着层洋扬房均馆价为诉29驱00酿元/骗平方甜米，蹦后者帽均价坊高3爷00酱元，德其一拐为电起梯房声，其怨二为稠后期眼销售文，因胡地价秘拍卖释本钱励提高光，估饮计后估期楼绝价会凉逐步远提升录。

岸效益犬分析川：

灶歉工程止在前骡述建穿议的泳开发染方案片与售仰价的馆前提母下，静税前概、税仰后的恳资本第收益膛率尚搂属理刊想，名在扣巾除所挡得税君、贷浆款利瓶息后属利润条约为旗33泥28钻万元芬。

喷3.巴盈亏腥平衡购分析岩/敏书感性竟分析痒

肢请1〕乘忽略茂售价煮变动款因素咬，且批考虑责销售缩率为宽90戚％的伸情况吊下，骡当地畏价为碰87绒80零万元针时，颜资本丽收益叙率等塞于零歇，投闻资刚阀好保次本。悟

苦各2〕卸忽略蠢地价朴、建鸡筑成退本变尊动因恒素及稻车位秧、商鼓铺售终价变垦化，虏只考浙虑洋叫房均凶价的坦变化还，当退六层梅洋房洲均价陡为2鹿60禁0元械，九拒层洋赵房均雾价为凑29往00构元时料，销楼售率诊为8纷2.棵6%努时，残资本闯收益艺率为绝零，乐盈亏询平衡糟。当阔洋房疑均价悠下降垄20渠0元我，销滚售率亮为9阻0%寻时，尝工程蛛勉强森保持贯盈利握，具凑备一搬定抗饥风险户的能止力，谣但抗低击力思较弱术，特嚷别是羡目前改地价抗尚有敢可能搏提升愈。〔乞盈亏些平衡庭分析诊表略背〕

慧五、词结论慰及思确考

泽妄结论缝

码总结物以上纱分析秧，按铁目前探69演80蛾万元茶拍卖汉底价煮，该胞地块场进行放住宅案开发畜存在梨一定斤利润环空间聋，但拒抗击津风险割能力讯不高府，因仅此，威地价恳不宜痕再大险辐提伤升，铺最好虏能控股制在蜂10廊%的剖升辐窃范围奋，以洽减少标投资正风险姑、增嫂加利咸润空慕间。画同时膀提高笑工程比质素阀，创鞋造差折异性活产品社，提抖升项兰目价樱值，乒是发震展商护能获店取更慧多利置润的醋最正确村方法届。

残抬思考库

难医纵观翻本次洒分析李并结胖合土颈地拍嫩卖的允经济院效果躁得出推以下巧几点继：

织召首先牛，本欺次土塌地拍麦卖价门较之担前大辜辐提述升，正说明勒在众逝多利汤好政暂策的音支持背下，松番禺秧土地捷已明崖显增影值。玉地价我本钱驳提高岁，为参创造对更多肝利润漆空间牢，必沉然要兄求发疤展商扒提升淋楼盘密质素腾，增赌加楼嫩盘附稿加值胀，而讽楼价户随之惑上升客是必悦然趋宅势。巴

假设怎其次沈，土融地拍岂卖提防高了俗房地塘产开悲发的祥门槛涌，对岁于实蹄力较悬弱的餐开展享商难填以单李独开求