2021年天津房地产市场半年度研究报告-2021.7.9

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道市道市出品方丨道市2021年天津房地产市场半年度研究报告市道市道道市2021.1-2021.6道市道市道市道市目录 道CONTENTS市道市

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道市政策资讯：政策大事件（全国/天津）土地市场：土地供求、房企拿地道市商品住宅：新房市场、二手房市场楼市预判：天津预测市道市道市道市道1政 策 资 讯道市道市政策大事件：全国/天津道市道市

道市道市2021年半年度房地产市场▶政策大事件：全国道市全国政策多重手段并施，核心“强控房市价、稳地价、鼓励生育、税收规整”等道道市涨大方向不变，除此之外在土地端、金融端、人口端新规频出。2021年1月金融政策加码，“两道红线”严控银行涉房贷款比例。道市

2021年4月4月30日，中央政治局会议召开，会议首次提出防止以学区房等名义炒作房价，强调“房住不炒”，增加保障性租赁住市道急转弯，积极的财政政策要落实落细、稳健的货币政策要保持流动性合理充裕。

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2021年6月市明年起，国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用权四项政府非税收入，全部划转税务部门征收。2021年1月两会再提房地产：三令五申“房住不炒”，“解决好大城市住房突出问题”“旧改”拉开大幕

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2021年2月国家自然资源住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，一，集中发布出让公告，且不能超过3次。二是集中组织出让活动。

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2021年5月道市中共中央政治局5月31日召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。提出一对夫妻可生育三个子女。2021年半年度房地产市场▶政策大事件：天津道市市道市人才、“两集中”、一城一策、设计规划等组合拳出击未来针对性政策如：挂地即配建一定比例租赁面积、外地人购房政策等。天津政策大事件梳理2021.2.22房地产政策宣讲会

2021.2.23道 “市两集中”土地新政

市道市2021.道4.92021.4.252021.6.03交房即交证 滨城民宅建筑规划设计房企、中介不得提供房抵经营贷等金融服务大变革政策在做铺垫，大基调不变，放松信号明显，重点人员购房政策等相关政策

3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告集中组织土地拍卖活动道市

全面开展商品房“交房即交证”活动，即商品房交付购房人的同时，购房人即可领取不动产权属证书。道

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滨城发布民用建筑规划设计管理创新指导，从建筑立面设计、阳台设计、共享空间设计等七大方面进行创新突破。

天津银保监局等多部门联合发布公告：房地产企业、房地产中介机构不得提供房抵经营贷等金融道市人违规使用经营用途贷款资金，借款人可能面临提前还款、核减授信额度和上报征信记录等风险。市道市道市道2土 地 市 场道市道市土地供求、房企拿地道市道市

道市道市2021年半年度天津房地产土地市场▶城市排行道市道市2021年，房企依旧重仓一线及二线热点城市，上半年土地市场天津排名有所进步道2021年上半年，天津各类型土地合计成交市137宗，总价675亿、位列全国第十四。25002000150010005000

2021年半年度全国土地成交金额排行榜成交金额(亿元)市20081979道市道141913161244道市10451040864748712699697690675632584542538533519道市道市杭州上海北京广州南京武汉重庆宁波成都郑州温州长沙苏州天津西安佛山厦门长春绍兴盐城道市统计范畴：2021年上半年全国招拍挂市场纯住宅、商住、商办、工业、综合及其他用地总和。450400350300250200150100500

2021年半年度天津房地产土地市场▶成交结构道市工业地、宅地双比重，天津道土地市市场的结构化调整需进一步改善市2015-2021年半年度天津招拍挂土地成交幅数统计道天津土地成交结构总体趋势613纯住宅&商住商办工业其他4n2021年半年度含宅地块（纯住宅+商住）成交回升，相较去年同期增长11宗。75道道市191n23717市道178主力。190117市n上半年住宅+商业合并挂牌情况较多，相比纯371商办用地比重则呈明显的缩减之势。4438652971n道15510897107113道市增长，3月“两集中”土地新政，土地市场热8359度回升，房企开启抢地模式。道8市156790…200000022021年半年度天津房地产土地市场▶基本特征道市市道市宅地供销量涨“两集中”新政发布，土地供地成交量量集中爆发，相较去年同期有明显上涨。道市道市房企上半年开启抢地模式，土地市场热度较高。市场温度回升道市地价稳中有升稳地价政策基调未变，主城回归趋势明显，优质地块地价+溢价较高，拉高平均地价。局部热点板块地价引房企争抢，溢价频现，尤其是主城区及环城热点板块。道市

溢价频现道市道市2021年半年度天津房地产土地市场▶供求情况道市道市上半年土地金643亿元，第一批次，45宗地，揽金高达498亿元！占比77%。2021年3月31日，天津首次市 “两集中”挂出58宗地，挂牌起始金额超近569亿，最终第一批次，停牌10宗，底价成交16宗，竞价成交道 29宗，合计总成交面积520万方，成交总金额498亿元。一次卖出了去年整年约54%的量。2021年…2020年2019年2018年2017年2016年2015年0

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近年天津宅地出让金额（亿元）走势图道643道市市92312369601140道市道市12505004006008001000120014002021年半年度天津房地产土地市场▶供求情况道市道市“两集中”新政发布地价回升两极分化溢价频现Ø道市量：天津市近年住宅用地市场年均供应量达1598万㎡，年均成交量达1319万㎡，供求基本持平；2021年上半年供应宅地856万㎡，成交726万㎡；2021年供应120宗，供应量1430万㎡，同比减少37%；成交113宗，成交量1369万㎡，同比减少24%；供求比为1.04，,宅地供求量均稳步上升；Ø价：18年起楼面价呈现明显回落，17年为近五年楼面价峰值10315元/㎡；18年楼面价为7126元/㎡，环比下降30%；19年楼面价6831元/㎡，较道市市18年溢18年下降4%；20年楼面价6742元/㎡，环比微降1.3%，2021年上半年楼面价8862元/㎡。溢价率17-18年大幅下降，宅地竞争趋于缓和，道价率仅为4%，环比下降75%；19年溢价率回升至7%；20年溢价率回落为4%，2021年上半年溢价率再次迎来新一轮高点为11%。5000.00道2015-2021（上半年）年天津市纯住宅&商住用地供求价走势200001031557666742712668310.00201520162017201820192020.7-道市道市0675456630.00

市道20202021（上半年）929700

02000002020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年半年度天津房地产土地市场▶供求情况道市道市

道市道市道市道市道市道市道市2021年半年度天津房地产土地市场▶区域分布道市道市道市1201142021年上半年天津各大区宅地成交体量及走势100成交规划建面（万㎡）成交总金额（亿元）成交楼面价（元/㎡）8061496068604045市40312632272420019道市道9市92321道000…港平西开东北桥丽青南辰清州海坻河沽……港港和河南河河红东西津北武蓟静宝宁塘开生空临东大

400003000020000100000500…沽滨汉市内六区9宗环城四区26宗远郊五区16宗滨城8宗Ø道市2021年上半年天津土地市场“环城四区”占主场，累计成交26宗地，北辰区成交最多9宗，津南、西青，土地热度持续高涨，溢价频现。道Ø道市2021年天津土地市场回归主城趋势愈发明显，累计成交9宗地，南开区地块遭房企争抢，旭辉、招商、绿城高溢价摘得优质地块。Ø2021年上半年，滨海新区累计成交148万㎡，主要聚焦中新生态城、开发区、空港，从去年热度延续今年，滨海新区改为滨城，土地热度拉升更高，成为拿地热门区。远郊区域成交16宗宅地，宝坻成交量最高，武清热度持续高涨，大部分为高溢价地块。2021年半年度天津房地产土地市场▶区域分布道市道半年土地市场崛起市，主城区市场回归溢价频现，各区土地市场两极分化道市北辰半年度宅地成交宗数最多，主要聚焦热点板块南仓，除此之外，主城区房企回归趋势明显，市场高热，环城西青持续高走20000002021年半年度天津各区域成交宅地规划建面2002021年半年度天津各区域成交宅地总价10000000

规划建筑面积（㎡）道…道南市桥海开州西河滨宝坻北辰西青东丽武清津南蓟河北河东河宁和平红静

道市100成交总价（亿元）市0青滨…辰开丽红桥武清津南宝坻东河北西州海河和平西北南东河河蓟静宁40000200000

2021年半年度天津各区域成交宅地平均楼面价平均楼板价（元/㎡）道市

50道市2021年半年度天津各区域成交宅地平均溢价率道市平均溢价率（%）0南开河东西青河北河西红桥东丽津南武清北辰滨…蓟州宁河宝坻静海和平南开宁河武清津南西青东丽滨…蓟州宝坻北辰河北河东静海红桥和平河西2021年半年度天津房地产土地市场▶成交“4宗最”道市道市总价之最融创中国/49.6亿单价之最绿城/35857/㎡市道元【西青侯台】津西青香（挂）2019-080号、【南开广开】津南南（挂）2021-021号津西青天（挂）2019-081土地用途：商住土地用途：商住规划总建面：5.02万㎡规划总建面：29.226万㎡住宅最大容积率：2.70住宅最大容积率：1.47道市道市溢价率：33.33%溢价率：11.96%楼面价：35857元/㎡楼面价：16971元/㎡市招商蛇口/48.76%面积之最亿利/32.3万㎡道溢价之最【南开天拖】津南保（挂）2021-010号【宝坻京津新城】津宝（挂）2020-015号土地用途：商住土地用途：商住规划总建面：98.67万㎡道市道市规划建面：32.3万㎡住宅最大容积率：2.9住宅最大容积率：1.75溢价率：48.76%溢价率：0%道市楼面价：1449元/㎡楼面价：30303元/㎡2021年半年度天津房地产土地市场▶房企拿地道市道市抢地大战重启，大型房企表现惹眼梳理品牌房企半年度在津拿地情况——融创中国、中交、新城控股分别以118亿、75亿、57亿位列拿地金额榜前三；融创中国、道市新城控股、中交分别以86万㎡、79万㎡、53万㎡的新增土储规模领跑拿地面积榜。“两集中”土地新政首次落地执行，房企拿地迎来新的挑战，资金上、投资把控等方面，大房企有更多选择权和容错率。天津2021年半年度品牌房企拿地金额榜天津2021年半年度品牌房企拿地面积榜排名企业名称新增宅地总价幅数布局区域排名企业名称新增宅地建面幅数市布局区域（亿元）（万㎡）道侯台/梅江南/南仓侯台/梅江南/南仓道1融创中国11871融创中国867青光镇/空港/海教园市青光镇/空港/海教园2中交地产753大直沽/陈塘庄/咸阳北路2新城控股796杨村/南湖/宝坻城南/南仓道6市杨村/南湖/宝坻城南/南仓3新城控股573中交地产533大直沽/陈塘庄/咸阳北路4绿城中国433南开/广开/西青大寺4金地集团342西青/大学城/东丽金钟公路5旭辉集团354南开/广开/东丽程林庄5亿利集团321宝坻/京津新城6招商蛇口301南开/天拖6金新城置业301生态城市7金地集团282西青/大学城/东丽金钟公路道道中海地产261河北/南口路88合景泰富291开发区市9绿城中国283南开/广开/西青大寺万科地产191开发区10金科集团281武清/商务区统计范畴：2021.1.1-6.30品牌房企在天津招拍挂市场买获的纯住宅&商住地块市道市道市道3商 品 住 宅道市道市新房市场、二手房市场道市道市

道市道市2021年半年度天津房地产新房市场▶市场综述道市道市

道市01 02 03

04供求关系罕见发生转变，供求比为0.98。购房者、市场、开发道商三者博弈放松

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刚性需求依旧占主力，价格敏感度高，总价门槛降低，小面道积产品出鞘。80㎡以下产品占比增加。改善出场，产品为王。

政策偏移，新房市场市热度较高，二手房市场量增价跌，同时加之二手房房贷额度紧张，实现反转较难

道市板块分化严重，甚至下沉到同片区项目，南热北冷、较强产品出线，库存风险依旧较大，区划周期冗长。供不应求刚需主场新房热改善释放道市二手房艰难道市

道冰市火两重天库存风险隐忧2021年半年度天津房地产新房市场▶供求价走势道市道市半年度供求关系反转，供求比达0.98，行情走势向好2015-2021年各半年度天津商品住宅供求价走势近一年天津商品住宅供求价走势市成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交均17157价（元/㎡）181651400道1596416030159501602218000300供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）12001285816000250174641729011461140001000200169961200016823163891644516693800100001639816570166816008000道市400100市4000200市2000道50000……………789112010234056半半半半半半半年年年年年年年..0........11111220000002200000111110100000002222222222202222222

1850018000175001700016500160001550015000n量：梳理2021年天津楼市，半年度供销量较为可观，“小阳春”提前而至，2月即出现明显迹象，3月拉升至高热状态，下半年5月迎来高峰，市道楼市行情回升。道市道n价：全市2021年半年度价格稳步攀升，1月、2月、3月房价变化不大，基本属于平稳运行状态，4/5/6开启暴走模式，最新成交均价在18165元/㎡，同比上涨5.23%，环比上涨5.07%。对比2015-2021年各半年度价格表现，2021年半年度成交均价刷新记录，再创新高，整体为17157元/㎡，同比上涨7%。核心原因一：无大部分以价换量，市场向好，价格锚定。二、市区及部分热点区域做精装出溢价项目较多，拉高均价。10080

2021年半年度天津房地产新房市场▶区域成交道市道市环城市场迅猛，远郊以价换量，主城强势回归道市2021年半年度天津各区商品住宅供求价走势对比供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）

60000500006040000市3000040道市2000020道道和平河北河东河西红桥市开辰东丽西青津南塘沽汉沽大港发区态城空港疆港临港新区宝坻蓟州武清宁河静海南北开生东高目前回归主城趋势明显，市内六环城四区半年度仍为天津远郊五区成交量与环城四区基本滨城成交量146万㎡，同比上涨28%。区成交量同比前几年半年度成交市场成交扛把子，成交量相当，209万㎡，同比上涨11%。区域内城市资源分配不均，分化较量有明显提高，虽价格仍处高位，达230万㎡，同比上涨23%。武清供销量价都是远郊的引领者，为严重。主要集中在塘沽城区和生上半年成交量76万。静海、宝坻市但成交起色，改善需求激活，累半年度，区域成交量上涨态城，故成交也集中在以上片区。计成交63万㎡，同比上涨40%。明显，津南表现颇为突出，道两区域以价换量明显，半年度发今年高新区、开发区市场依旧活跃，半年度，河西、、河东、南开主单区域直逼90万㎡，东丽力较足。其他区域如宁河、蓟州，道道竞争激烈，是除上述两个区域外成发力，聚焦板块新梅江、二号桥、垫底。主力成交板块集中属于远郊后置位，半年度成交量老城厢，和平区学区效应继续释市交最高的两个区域。不足20万方。在大学城、咸水沽、国展放，高价格支撑者。下半年，主西、海教园等热点板块。城高端项目持续加码，成交量会进一步上升。n

2021年半年度天津房地产新房市场▶区域成交道市滨城、远郊市场两级分化严重，环城市场热度再飙升道市道市2021年半年度天津商品住宅市场各区成交占比16.00%14.00%13.56%12.00%11.70%10.00%9.22%道市8.00%8.08%7.66%7.55%道市7.18%6.00%道市5.10%5.57%4.00%4.09%3.27%2.68%2.99%2.00%2.47%1.85%1.59%0.87%1.03%1.05%0.93%0.66%0.21%0.00%0.64%051015202530和平河北河东河西红桥南开北辰东丽西青津南塘沽市高新区市宝坻道大港开发区生态城空港东疆港临港蓟州武清宁河静海市道道需两旺，区域成长性较好，占比11.7%。区域、板块热度不一，分化加剧。2021年半年度天津房地产新房市场▶最新房价地图（6月）宝坻城南南湖团泊东道市道市13109元/㎡13084元/㎡9149元/㎡蓟州区道市成交均价咸水沽商务区大学城/精武镇12888元/㎡12650元/㎡17237元/㎡21900元/㎡团泊西蓟州新城海教园成交均价12424元/㎡10921元/㎡19460元/㎡11123元/㎡成交均价宝坻区宁张家窝塘沽湾天嘉湖市13248元/㎡19765元/㎡12941元/㎡9749元/㎡河道武清区区道淮河道东丽湖宜兴埠成交均价成交均价16401元/㎡11964元/㎡18906元/㎡市17589元/㎡8787元/㎡道海洋高新区市北辰成交均价大张庄黄庄16782元/㎡东丽10258元/㎡15839元/㎡12574元/㎡成交均价24299元/㎡西青成交均价15292元/㎡北仓港东新城小站小淀桥北新区梅江南滨22590元/㎡13899元/㎡市津南14806元/㎡9146元/㎡44663元/㎡道海市静海道市新道区国展西胡家园葛沽成交均价14010元/㎡22612元/㎡18937元/㎡19760元/㎡9894元/㎡11855元/㎡11337元/㎡成交均价市道15874元/㎡北闸口金钟公路大直沽新梅江新立辛庄10912元/㎡17115元/㎡40557元/㎡39870元/㎡21652元/㎡17704元/㎡

瑞景23425元/㎡宝坻城北11560元/㎡华明镇15660元/㎡高铁新城10835元/㎡下朱庄12402元/㎡老城厢46725元/㎡宾西51261元/㎡南京路50983元/㎡2021年半年度天津房地产新房市场▶成交结构变化道市市道市天津城市道“刚性需求”凸显天津刚改、改善需求相对稳定，但需求已明显释放2015-2021（半年度）年天津商品住宅面积段成交走势2015-2021年（半年度）天津商品住宅总价段成交走势2021年半2021年10%23%19%13%11%9%6%6%23%26%21%11%6%4%年度半年度2020年10%22%18%13%11%10%6%6%2020年24%29%19%11%6%4%2019年道市20%8%21%19%12%13%11%6%6%2019年24%31%11%5%3%2018年道市8%21%19%11%11%11%6%6%6%3%2017年道市2018年24%31%20%9%13%19%21%8%9%10%7%6%2017年6%3%32%25%17%10%2016年13%21%24%8%7%7%6%6%2016年4%3%2015年47%22%11%7%10%21%26%9%6%8%6%6%2015年4%%253%21%9%7%0%20%40%60%80%100%道道0%20%40%60%80%100%80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡市100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180㎡以上道市300-350万350-400万400-500万500-800万800万以上ü2021年半年度市场80-90㎡户型成主力成交产品，其次为90-100㎡。80㎡以下产品成交依旧保持10%的硬性占比。110-130㎡产品成交微降，目前还是刚需、刚改产品走量；成交总价段主要以100-150万为主，150-200万需求增长，200-250万，250-300万需求基本保持稳定状态。高总价段依旧持续“低位”徘徊。半年度有100万以下的刚性需求成交比例占比依旧高。2021年半年度天津房地产新房市场▶热点板块道市市“配套资源”红利期35道市2021年半年度天津热点板块供销价走势302520道市15道市10市5道0

450004000035000300002500020000150001000050000大学n

精…新城南湖务区泊东教园水沽新区泊西新城游区兴埠嘉湖河道发区展西梅江坻商团海咸高团州旅宜天淮开国新城宝海蓟海滨滨道市道市2021年半年度，各板块两极分化，热点板块绝大部分处于供不应求的发展态势，蓄力爆发。天津成交量高企的热点板块前三名依次为大学城市/精武镇、海教园、宝坻新城，前三大热点板块成交量均近30万㎡。通过各重点板块供销价走势，可看出，板块分化愈来愈严重，多聚焦环城及远郊，尤其环城，半年度表现强劲。这里单提一下国展西板块，新晋热门板块，项目现入市道3个，待入市1个，半年度成交量9万方，爆发力长期看好。以及热爆的新梅江，半年度去化量15万方，高端项目的新赛场。6.005.00

2021年半年度天津房地产新房市场▶热点板块道市2021年半年度热点板块供求比道市2021年半年度热点板块价格涨跌比道市5.1980.00%67.71%70.00%4.0060.00%3.0050.00%道市40.00%2.00道市供应过量1.581.6430.00%1.26市1.151.000.850.870.920.00%供不应求0.780.9410.96%0.740.67道0.678.69%0.540.390.2410.00%3.55%3.32%0.000.72%大学城/精…宝坻新城南湖商务区团泊东海教园咸水沽国展西新梅江滨海高新区团泊西蓟州新城滨海旅游区宜兴埠天嘉湖淮河道开发区涨1.55%0.29%0.00%道市跌-0.32%-10.00%-1.99%-1.57%-1.92%市-10.04%道-20.00%道市n 2021年半年度热门板块大部分属于供不应求发展态势，少部分上货集中，相较于去年同期，大部分板块如大学城、武清商务区等均有不同程度的价格上浮，个别板块如咸水沽、海教园、团泊东、宜兴埠、淮河道、天嘉湖板块房价有下探，以价换量较为明显。2021年半年度天津房地产新房市场▶房企排行榜道市道市道市天津房地产企业销售面积TOP10排行榜天津房地产企业销售金额TOP10排行榜2021年半年度2020年2021年半年度2020年成交面积成交面积排名企业名称成交金额排名企业名称成交金额排名企业名称排名企业名称（万㎡）（万㎡）（亿元）（亿元）1融创77.71融创163.41融创37.01融创84.434.4道市70.22保利48.22万科131.02新城控股2新城控股3新城控股47.93新城控股95.03保利26.23碧桂园66.14万科44.24保利80.64碧桂园25.24万科62.3道市5中海44.05旭辉78.05万科22.15保利54.66远洋36.26碧桂园77.36远洋20.06旭辉49.07旭辉33.67远洋76.97富力19.27富力43.38中国金茂31.38中海65.78旭辉18.48远洋42.517.6道市35.19碧桂园29.69金茂64.29世茂9蓝光道市17.334.410泰达建设29.010金地55.810中海10雅居乐道市统计范畴：2021.1.1-6.30/2020年品牌房企在天津商品房销售金额（备案数据）统计范畴：2021.1.1-6.30/2020年品牌房企在天津商品房销售金额（备案数据）n 2021年半年度房企榜单，排名相对稳定。保利、新城控股、金茂三家品牌房企排名有大幅度提升，各房企竞争加剧，半年度，融创以77.7亿成交额，37万㎡成交量霸居销售金额/面积榜首。万科排名下滑较为明显，从前几年前三位，甚至前二位滑落至四五位。2021年半年报天津房地产新房市场▶项目排行榜道市道市道市2021年半年度天津商品住宅项目销售金额TOP102021年半年度天津商品住宅项目销售金面积TOP10排行项目区域成交金额(元)排行项目区域成交面积(万㎡)1南开·宸院南开17.011天津富力新城静海8.952融创梅江壹号院西青15.782未来城北辰7.993保利和光尘樾西青7.883保利和光尘樾西青15.67道4融创星耀五洲津南7.794未来城北辰15.30道5红星天铂湾生态城7.32市5城投华润天津瑞府河西14.756富力又一城津南6.87绿城·天津诚园道6河西12.167世茂国风雅颂武清6.507中海天空之镜河西11.618融创观澜壹號生态城6.418天保天成华境开发区11.15道市9中海国际公园城津南5.639融创观澜壹號生态城11.03道市10红星天铂湾生态城11.0010锦绣香江宝坻5.602021年上半年项目成交金额排行榜，主城品质楼盘突围，上榜四个。南开道市·宸院以17.01亿元位居榜首，第二/三/四名相差毫厘。项目销售面积榜单，天津富力新城以价换量，以8.95万㎡登榜首。无论是金额榜还是面积段相较去年同期上浮较大，但比2019年还是略有逊色。整体市场的行情并未实现大热，基本常规性表现。2021年半年度天津房地产新房市场▶库存道市道市天津住宅在售存量自19年起始终居于高位，目前去化周期约22个月道市近一年天津商品住宅库存量（万㎡）走势图2700