某某商服中心开发项目可行性研究报告商业中心项目建设可研报告

PAGE84-商业中心建设项目可行性研究报告项目名称项目类别房地产行业代码7290承办单位沂水某某房地产开发有限公司编制单位项目简介扩大国内需求是近年来特别是金融危机以来中国经济发展的基本立足点，房地产业作为国民经济的第三产业，其发展对国民经济增长有明显的放大作用。房地产业特别是住宅产业因为关系到“便民、利民、为民”，关系到提升老百姓生活质量。因此，在“扩大内需”的宏观经济政策引导下，首当其冲的成了新的国民经济的增长点。它对于构建和谐社会、促进社会稳定具有重要作用。贷款500万元，综合分析研究，项目符合国家房地产开发的一系列产业政策；项目的财务评价结果显示，项目基本具有可以接受的盈利能力和债务清偿能力，项目经济费用效益评价结果良好，项目拟采用的污染防治措施有效可行，从财务和国民经济评价的角度考虑，该项目建设是必要的也是可行的。目录第1章申报单位及项目情况 -5-§1.1项目申报单位概况 -5-§1.2项目概况 -5-第2章发展规划、产业政策和行业准入分析 -41-§2.1发展规划 -41-§2.2、产业政策分析 -42-§2.3、行业准入分析 -43-第3章资源开发及综合利用分析 -44-§3.1、建筑垃圾的的综合利用分析 -46-§3.2、生活垃圾的综合利用 -53-§3.3、雨水利用 -53-§3.4、再生资源的综合利用-太阳能建筑一体化 -54-第4章节能方案分析 -55-§4.1用能标准和节能规范 -56-§4.2、能耗状况及能耗指标分析 -57-§4.3、节能措施和节能效果分析 -60-4.3.1、建筑设计 -58-4.3.2、建筑热能 -58-第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 -64-§5.1、项目选址及用地方案 -64-§5.2、土地利用合理性分析： -64-§5.3、征地拆迁和移民安置规划方案 -64-第6章环境和生态影响分析 -65-§6.1、环境和生态现状 -65-§6.2、施工期环境影响分析 -65-§6.3、营运期主要污染物及控制处理措施 -70-§6.4、主要污染物排放控制标准 -70-§6.5、生态影响分析 -70-§6.6、清洁生产分析 -71-第7章经济影响分析 -75-§7.1、经济费用效益或费用效果分析 -75-§7.2、行业影响分析。 -76-§7.3、区域经济影响分析 -76-§7.4、宏观经济影响分析 -77-第8章社会影响分析 -78-§8.1．社会影响效果分析 -78-§8.2．社会适应性分析 -79-§8.3．社会效益分析 -79-§8.4社会风险及对策分析。 -80-第1章申报单位及项目情况§1.1项目申报单位概况1.1.1企业简介沂水某某房地产开发有限公司（原沂水县裕丰房地产综合开发公司）位于沂水县城南郊，是一个集开发、建筑、建材、装饰、装修为一体的综合性企业，公司拥有资产总额4200万元，固定资产3400万元，职工36人，有职称人员25人。公司自1994年10月成立以来，相继开发了裕丰小区、裕源小区、玉秀花苑、山庄小区、后小河住宅小区、某某花园等，房屋施工面积达28万余平方米，工程合格率100%，优良率占40%以上。为我县居民提供了配套完善、功能齐全、优美舒适的居住条件。公司始终坚持“质量为本、管理为先、理性开发、永创精品”的宗旨，用超前的理念，本着实用、经济美观的方针，以高标准规划、高档次设计、高质量建设的原则，不断完善小区的配套设施，围绕“创安全文明小区、建温馨幽雅家园”的目标，建设出令住户满意的房子，做到二十年不落后，三十年可改造。同时，注重巩固阵地建设，强化普法宣传教育，增强居民的法制观念，广泛开展争创“五星级文明户”、“文明楼院”等精神文明活动，提高了居民的道德意识，培养了小区居民健康向上的精神风貌。临沂市规划设计院、市经济研究中心等十几家单位来裕丰小区参观时，一致称之为“风水宝地”。该小区开展了创安活动，实行“大开放、小封闭”的防范形式，狠抓“人防、物防、技防”措施落实。1997年，裕丰小区被省委、省政府命名为“安全文明小区”。公司96年以来，多次被评为“明星企业”、“全面质量达标单位”、“青年文明号企业”、省级“重合同守信用企业”等。裕丰房地产综合开发公司实力雄厚、人才荟萃。多年的诚信经营，在社会上赢得了良好的声誉。“创建舒适、安全、文明、方便的居住环境”是某某人的不懈追求和永恒的信念！某某人将以高起点的服务、规范化的管理、高素质的员工队伍和社会各界朋友共创美好明天！现房地产开发资质等级四级，年开发能力50000平方米。1.1.2、资信情况1、营业执照：注册号37132318001972、资质等级：四级，编号1540233、主营业务：房地产开发与经营4、法人代表：侯爱涛5、法人代码：16857385-7§1.2项目概况1拟建项目的建设背景房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。房地产业因为关系到“便民、利民、为民”，关系到提升老百姓生活质量。目前房地产还处在恢复性发展阶段的上升通道，钢性需求仍在。住房问题既是一个政治问题，又是一个社会问题，它关系着社会的长治久安和和谐，房地产业的发展是国民经济发展的晴雨表。随着社会的进步、经济的发展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化，城市房地产市场也进—步细分和提升。受到城市居住空间与居住环境的限制，城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返璞归真的心理日益强烈：反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、景观化发展，特别是—部分对生活品质要求较高的收入阶层，追求舒适、安静、有内涵、有特色的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流!在商业不动产中，社区商业直接反映着城市的宜居指标，有不可缺少的特性。中央出台9000亿保障性住房建设计划，是商业地产的利好，商业中心上的不动产，更是聚合城市资源，其抗风险性强。再加上中央“繁荣商业，繁荣市场，繁荣商业地产”的扩大内需战略部署等种种利好，率先走出金融危机的将是商业地产行业。随着国家宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策等救市政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产也奖迎来新的发展机遇，随着中国城市化进程的不断加快，中国二三线城市的房地产业及商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间。二三线城市，正处在商业结构升级的大发展阶段，作为三线城市的沂水，商业地产有着很好的发展前景。1、金融危机下的房地产政策调整由美国次贷危机引发的全球金融风暴，使世界经济陷入颓势，而中国经济也很难独善其身。在这种背景下，中国房地产市场持续低迷，并对经济增长产生了一定影响，而经济增长的下滑，又进一步加深了房地产业的调整当前，全球金融风暴正通过多种渠道冲击中国楼市。次贷危机和全球金融风暴对投资中国金融业和房地产业的信心，已经产生了极大的负面影响。据统计，美国次贷危机以来，全球金融市场已经蒸发掉了超过27万亿美元的资产，相当于2007年美国、日本、德国、中国和英国五个大国GDP的总量，也接近于2007年全世界60万亿美元GDP总量的一半。与此同时，中国股市指数也是一路下滑、“跌跌”不休。上证指数从2007年最高位的6124.04点，到2008年最低位的1664.93点，跌幅达70%以上，其间中国金融资产也已缩水约24.6万亿元，相当于2007年中国的GDP总量。这既是因为股市出现非理性繁荣、积累了大量泡沫，也与金融危机下人们对中国宏观经济的基本面走向不明、投资和消费信心下滑、中国金融体系内部存在大量的制度和体制遗留问题相关联。金融市场动荡不安，资本市场大幅缩水，加上国际楼市低迷，极大地伤害了中国消费者和企业家的投资信心，以至于对中国金融业和房地产业的市场预期十分悲观，这种情绪仍在进一步恶化之中，因而短期内难以打破房地产市场的观望气氛全球金融风暴发生后，必将引发全球金融体系的重构，导致国际资本流动的格局发生变化。短期而言，由于发达国家流动性的局部紧缩，将导致资金部分流出新兴市场国家；但长期来看，全球流动性过剩并未完全逆转——由于近期美国等国家货币政策的持续放松，还可能为未来全球流动性的进一步过剩埋下种子。这种国际金融环境，使中国面临短期资金大进大出的风险。大量短期资本的流入，一方面将加剧国内过剩的流动性，促使国内资产价格泡沫的形成；另一方面，如果美国次贷危机好转，美元开始重抬升势，这些短期资本可能会在很短的时间内流出，给中国金融市场形成致命的威胁。总体而言，中国房地产市场仍是一个不成熟的市场。当前的产业周期性调整行情，为国际资本提供了极好的投机机会。如果国际资本大量流入和流出中国房地产市场，势必使中国房地产市场的波动更加剧烈，调整幅度更大。2007年，中国的外贸依存度已经接近70%，出口依存度高达40%，均为世界第一。由全球金融危机引发的世界经济放缓将导致中国外部需求明显下降，出口已经面临重大挑战。次贷危机以来，全球金融市场的动荡，对世界一些发达国家、新兴国家和转型国家的经济产生一波又一波的冲击，这已经开始影响到这些国家的实体经济，进而影响到许多国家对中国出口产品的需求。中国政府及时做出了扩大内需的政策选择。2008年11月，中央政府决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，在2010年底前投入4万亿元拉动内需。这些政策措施对于提振企业家、消费者的信心能发挥一定的作用，但是并不能从根本上改变企业盈利下滑和国内消费需求疲软的局面。中国经济增长仍将处于一个慢性下滑的通道。而这一波中国经济增长下滑，导致居民收入增长减慢，将直接对住房消费需求产生负面影响。房地产业调整的内因在于其周期性规律，而全球金融风暴和中国宏观经济周期性下行趋势的双重因素叠加，进一步加剧了房地产业的周期性调整，这将使房地产业调整的程度更深、时间更长。其间人们预期的改变，以及由此产生的羊群效应（指处于相同时期的人会有相似的想法并做出相似的判断），可能导致房地产市场出现一定程度的非理性低迷——尽管支持房地产市场发展的国内经济基本面没有发生根本性变化，但人们的心理已经发生了变化。在多种不利因素影响下，全国许多城市的房地产市场出现了消费者不敢轻易下手、开发商减慢开发速度、银行尽量少放贷款的局面。如何防止房地产市场进一步恶化，已经成为摆在人们面前的一道难题。2008年9月以来，从中央政府到地方政府，在对房地产市场的宏观调控过程中，都进行了相应的政策调整，逐步取消一些抑制房地产市场的政策，不断推出促使房地产市场回暖的新政，特别是鼓励普通商品房的消费。但是，目前效果却是相当有限。一方面，从房地产业的周期规律来看，短期内很难改变房地产市场探底向下的趋势；另一方面，房地产产业政策和宏观环境依然不宽松。政府有必要对上一轮房地产市场宏观调控的政策作一次全面的梳理，从根本上调整抑制房地产市场的政策，灵活运用宏观调控手段，阻止房地产市场非理性下滑。政策选择之一：根据扩大内需和刺激经济增长的目标，制定和实施引导住房理性消费的政策居民的短期消费能力。同时，住房消费能够对家电、装饰材料、汽车等消费需求产生巨大的拉动。因此，引导和扩大住房理性消费对扩大内需意义重大。中国城市居民存在改善住房的强烈愿望，房价上涨一定程度上正是人们对住房需求强烈与需求不能得到有效满足这一矛盾的集中表现。因此，从长期来看，宏观经济政策要着眼于增加房地产有效供给，满足人们合理的房地产消费需求，并抑制和打击房地产投机需求科学确定土地的底价。对政府储备建设用地底价的确定，要综合考虑土地价格走势、房地产市场的活跃程度和容积率因素等。对企业改制或原划拨土地转让，土地底价的确定要进行第三方评估，以规避委托人自行报价随意性大、可信度低的缺陷，使土地得到节约集约利用。盘活存量土地。政府应当组织国土、监察、财政、城建、规划、工商等相关部门联合清查土地违规交易和长时间闲置行为，协调各方面的关系，整顿土地市场秩序，以提高土地利用效率。增强土地市场信息透明度。加强土地市场信息统计分析工作，不断提高土地市场信息的质量。把土地出让的价格、数量等相关信息及时通过网络、媒体等渠道公示，实现信息共享，严惩内幕交易等暗箱操作行为。需要强调的是，地方政府要做好城市土地市场的“守护者”，但这种干预应在尊重市场规律的前提下尽可能采用经济手段。政策选择之三：在确保金融安全的基础上，实施适度宽松的房地产金融政策为了化解中国宏观经济下行的风险，中央政府近期明确提出了实施适度宽松的货币政策。中国人民银行大幅下调存贷款利率和存款准备金率，保证银行体系流动性的充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。在此背景下，房地产市场的金融环境更加宽松，适当降低首付款比例、下调购房贷款利率、增加货币信贷量等，将对房地产市场产生积极的影响。与此同时，必须加强房地产开发商的信贷管理，制止开发商使用银行贷款囤积土地和房源，防范各种形式的房地产金融投机活动，实现金融安全。在全球化的条件下，汇率政策对房地产市场有着相当的影响。根据目前的实际情况，在汇率政策和国际资本流动方面一个可行的选择是：保证货币政策独立性，维护国内物价稳定，在实现经济基本面良好的前提下，不断完善汇率制度改革，使汇率水平逐步趋向均衡汇率，进而建立灵活的汇率制度，在汇率调整和对外资的进出监管取得充足经验的基础上，确定资本项目开放的时间表。这种汇率制度改革的思路，可以为中国房地产业的成长和稳定创造一个良好的开放经济环境。政策选择之四：实施轻税、减税政策，大幅度降低房地产市场的交易成本在上一轮房地产市场宏观调控过程中，为了抑制房地产投机，政府对房地产交易环节征收高比例定率税。事实上，在房地产需求价格缺乏弹性的情况下，征收高比例定率税会造成卖方向买方的税收转嫁，并导致房价上涨。因此，在房地产市场繁荣期，应采取征收所得税的方法，抑制房地产投机；在房地产市场低迷期，尽可能降低各种税收，鼓励房地产交易。在目前的情况下，取消房地产交易环节的定率税，实施轻税、减税政策，降低房地产市场的交易成本，可以提高房地产市场的交易效率。政策选择之五：制定科学、合理的房地产业政策，规范房地产开发商的行为政府必须继续采取多种措施，对房地产开发商的定价行为进行规制，努力实现稳定房地产价格的目标。（1）增强政府对房地产市场的引导职能，针对房地产价格剧烈波动的现实，政府应该实行价格指导，供房地产开发商参照。（2）加强行业自律，防止建立任何形式的价格联盟。（3）严格执行房地产销售登记制度，整顿市场秩序，杜绝房地产开发商的炒作行为。（4）注重房地产价格等市场信息的搜集、加工和处理，严禁虚假信息传播，健全信息披露制度，尽可能消减房地产开发商的信息优势，确保房地产市场的信息公开、透明，为购房者提供客观、准确的市场信息，消除信息噪声，合理引导消费者的心理预期。政策选择之六：在规范房地产市场的基础上，建立健全多元化的住房保障体系解决住房问题不能全靠市场，市场调节必然导致一部分中低收入阶层的房地产消费需求不能得到满足。因此，有必要建立健全多元化的住房保障体系。具体而言，一是增加普通商品住房，中低价、中小套型商品住房的供应量，以满足夹心层的住房需求；二是重视经济适用房的建设、供应和管理，合理确定建设规模、套型面积、销售价格、供应对象、上市交易条件等，提高经济适用房的社会效益；三是进一步完善廉租住房的保障对象确认、申请批准、收回等规定，将城市外来务工人员纳入廉租住房的保障对象，确保廉租住房供应的资金来源22008年中国房地产市场回顾和2009年预测（一）、2008年中国房地产市场整体情况2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。图1：2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响），2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图6:2001年-2008年11月销售面积及增长情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。表1:2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数表2:2006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数数据来源：中国指数研究院2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求仍在强劲增长。3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%……地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看，11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。（二）、2008年中国房地产市场热点问题1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前中国的房地产开发企业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投资方面占据了非常关键的位置。2008年1-11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当然这里说的是一个整体概念），2007年1-11月销售额高于投资额2371亿元，1-12月则是4324亿元；2006年尽管1-11月销售额低于投资额274亿，但1-12月销售额仍然是超过投资额1127亿元。图7:2007年11月-2008年11月销售额与投资额差值情况数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；数据来源：国家统计局、中国指数研究院由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽增长了12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度，1-11月房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%,其中定金及预收款下降了11.2%，而自筹资金增长了3172亿元,同比增长了30.9%。房地产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益紧张。2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近５０％都是以底价成交收场，更有１０％左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。如南京苏宁房地产开发有限公司退回2007年８月拍得的总价44.04亿元、楼板价6.69万元／平方米的全国最贵“单价地王”。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗。而地方政府损失地价款在140亿以上。土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急遽缩水。房地产市场的回落甚至增速放缓，从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。各地政府也在积极探索地方政府债券的发行，以避免土地财政的渴望。3、保障性住房增长，但限价房处境尴尬2008年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近三个月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有拉低的作用，同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量、价均有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患由于市场逐渐转向供过于求，按照经济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自8月连续下降，正是这种理性行为的表现。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，部分开发商的降价促销由于引发了与老客户的矛盾而困难重重，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。从市场的角度来看，购买商品出现价格下跌，并不是退货的理由。房价涨跌对于那些属于自住型的老客户其实并没有实质的影响，而对于投资或投机性客户则有较大的影响，而这部分购房者完全属于市场行为，应该风险自负。从市场的一些反馈来看，一些退房风波的主要发动者就是投机客户。其实从美国的“次贷危机”来看，以小搏大的投机者比例过大的房地产市场，是不可持续的，房价崩盘之前只能涨幅越来越大，否则即使房价不跌，只是涨幅缩小，也会因为房价涨幅无法弥补投机成本，导致市场崩盘。所以对于退房风波要区分对待，无论是市场还是政府，对于投机者，都是无法保护的。但对于自住型购房者，他们是以前高房价的受害者，尽管市场经济买卖责任自负，但给予适当的引导和矛盾缓解仍很有必要。退房风波关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。但简单地维持房价不跌或增长并不是最好的办法。另外，部分购房者选择断供，使金融机构面临坏帐风险，所以银行要高度关注房价深度下滑带来的的信贷风险和适时多频次评估判断房价的变动方向。（三）、2009年中国房地产市场预测1、房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。2、开发投资增幅将进一步下降，房地产企业债等融资手段将大行其道由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成2007年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经开发企业的一个重要的资金来源。2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很多的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。房地产行业将进一步整合，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。3、自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场生力军2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。2008年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。4、国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，但手段更加灵活审慎在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长调结构促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。3、社区型房地产投资开发随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展，商业房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注，在投资收益的驱动下，商业房地产已成为房地产行业投资开发的重要组成部分，如何投资开发好商业房地产已成为房地产开发企业的重要课题。房地产开发企业必须充分了解商业房地产项目商业经营的特点，才能保证相应的投资、开发建设、招商以及经营管理工作的顺利进行。国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所

过去社区型商业房地产开发形式大多为单一的以住宅底层物业为主的配套商铺，开发过程与其他形式的房地产在操作中基本雷同，包括建设开发、分散销售等程序。而现在开始出现的社区型商业房地产形式是一种为区域性居住社区服务的中小型商业房地产，其业态具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的实施复合经营的商业类型，是由具有1—2万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。

商业房地产开发在开发经营模式上有着其他形式房产产品（如住宅、办公等）开发所没有的特殊性。房地产开发一般要经过前期、开发建设，最后实现产品销售、交付使用这几个过程。投资开发的房地产产品大部分在建造后分散销售给消费业主，完成产品销售并实现相应的产品功能后，投资开发工作就算基本完成了。开发企业往往只考虑满足消费者的使用功能，而不去考虑该物业的商业经营行为。而商业房地产恰恰需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动，面对的客户结构是经营商与在该物业消费的客户。商业房地产根据其最终为商业经营活动、满足消费、实现商业经营价值目标的特点，需要与市场经营方式、业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品相比，社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售，需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现，开发企业需要考虑长期的经济和社会效益，最终实现投资物业增值，得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时，必须对商业的区域因素综合考虑，确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围，符合该商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能，通过商业房地产的开发，营造出一个与周边环境和市场需求、辐射范围相适应的商业氛围。

基于商业房地产的特点，其开发投资回报通常从以下三方面来实现：

一是商业物业的租金回报；

二是商业房地产实现物业销售的回报；

三是商业经营活动收益的回报。商业房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处，其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报，仅需要注重产品本身及相应的产品功能，只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别，往往要在注重产品本身之外，更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化，使该商业物业价值增值得以体现。

从商业房地产投资的回报分析，商业物业销售的回报最直接，获利速度很快，通过销售，在短期内可以获得利润。这种方式和其他形式房产的开发形式相同，如果房地产开发企业未统一规划商业物业形态就进行销售，销售出去的商业物业经营就无法得到有效的控制，商业经营活动只能由分散的个体产权业主来决定和实施，造成商业业态的混乱，形成恶性竞争、经营利润下降、商业物业租金、价值下降的恶性循环，甚至严重影响该物业的有关商业经营的正常进行，使具有产权的商业运营业主的购房投资回报得不到保证，造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险，对商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。

因此，如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。

首先，社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目，在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析，具体来说，就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点，了解该项目商业经营商的需求，以商业经营活动的形态要求和目标为导向，制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途；社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复合型的商业经营产品，在项目开发的前期阶段，把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合，设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么，这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所，更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求，使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值，并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。

在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时，作为房地产投资开发企业，应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上，开发企业一般会通过开发商自己组建的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上，作为社区型规模的商业房地产，在一般情况下，应该选择出售返租经营和出租经营的模式（笔者不赞同选择单纯出售分散经营的模式）。如果开发企业急需回笼资金，也可采用出售返租经营模式，销售物业时，采取“出售产权、统一经营、租约回报”的形式，在租约年限内，根据市场情况每年给予产权业主一定的租金回报（目前市场一般为购房总价的8%左右），这是一种相对短期的经营模式，租约年限其满以后的商业经营活动还须纳入今后物业管理中进行业态统一控制。简而言之，这是一种出售产权结合统一经营的模式，开发企业可以先快速获取短期的物业销售回报来解决短期资金需求，但这种模式存在着统一经营的经营风险和承担相应的商业经营回报（租约回报）的风险。

从商业房地产项目投资的经济效益和社会效益二者有机结合起来考虑，房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业，能够更好地为商业经营活动提供服务，开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者，在产品使用上有着不可替代的优势，能够充分体现开发建设时的初衷和定位，可以长期地、有效地控制物业商业活动，并根据商业活动的时效性，不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整，选择定向的商业运营客户群体，提供有效的商业服务和物业配套。经过一段时间对商业物业的经营（通俗地说就是“养铺”），可以形成一种适合该商业物业的运营模式和业态结构，这种模式要与区域商业的市场客户需求以及市场环境相匹配。一方面，开发企业可以从持有的物业中获取稳定的长期的现金受益，不断完善开发企业的产品收益种类和全面战略发展要求，做到房产开发的长线产品与短线产品相结合，保证企业的长期现金收益，形成企业的可持续发展。另一方面，成功的商业经营活动能使商业物业增值，又可以为开发企业的资产运作、融资创造条件，这是一种先统一商业经营再实施产权资产运作的回报模式。笔者认为，社区型商业房地产可以采取上述两种经营模式，并应优先考虑第二种经营模式。

商业房地产在我国房地产行业中的起步较晚，市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型商业房地产作为商业房地产中的一种形式，也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力，更好地开发经营此类型的商业房地产，真正地、最直接地服务于社区居民，完善城市商业功能，提升整个区域的房地产价值。

4、沂水县房地产市场概况从近几年沂水县经济发展来看，沂水已经进入工业化初级阶段并已进入加速过程，但第二产业仍是支柱产业，第三产业开始逐渐增长，城乡居民储蓄余额、金融机构贷款余额在大幅增长，沂水县未来旅游、房地产业将有大的作为，沂水县城市性质定位为沂蒙山区北部工贸旅游次中心城市和现代山水生态旅游中心城市，近几年来，随着沂水县城镇住房制度改革及住房分配货币化等相关政策的推动下，住房消费得到有效起动，房地产市场日趋活跃，呈现供求两旺的发展态式，房地产开发及相关行业发展势头基本是好的，房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改善，商品房价格出现上升势头，市场销售形势平稳，沂水县房地产行业的发展处于快速发展阶段。但随着土地招标拍卖挂牌制度的实施，沂水县的房地产业发展进入又进入了一个展新的发展时期，竞争剧烈，房地产价格上升势头强劲，房地产产业开发的机遇与挑战并存，土地招拍挂制度的实施，土地拍卖价格过高导致了房地产价格过高，特别是近几年尤其是国家对固定资产主要是对房地产进行的压缩投资规模和限制住房贷款等的宏观调控，，我县的住房需求大面积户型出现下降趋势，小面积户型有所上升。2009年以来，沂水县深入学习贯彻科学发展观，全面落实市委、市政府提出的“又好又快、好中求快、能快则快、突破沂水、争创强县”发展战略，深入开展“学习诸城，争先进位”活动，全县各级、各部门进一步解放思想，坚持以招商引资为总抓手，充分挖掘和发挥基础、资源、区位等各方面优势，全县各项事业进展顺利。今年上半年全县实现生产总值115亿元，同比增长19.9％；地方财政收入3.45亿元，按可比口径增长21.8％；农民人均现金收入3715元，增长25.9％；规模以上固定资产投资47.1亿元，增长75.9％。成功引进了一批投资大、附加值高、带动力强的大项目、好项目，共引进投资过千万元项目192个，其中过5亿元项目2个，过亿元32个，过5000万元52个，工业经济不断壮大，坚持以项目为抓手，一手抓总量膨胀，一手抓技术含量提高和高端市场开拓，1-6月份，全县335家规模以上工业企业累计实现产值160.3亿元，利税14.8亿元，同比分别增长20.8％和20.3％，16家企业利税过千万元；共实施投资过50万元技改项目380个，总投资规模86.9亿元，已完成投资21.2亿元。城乡建设全面推进，坚持高点定位，着眼长远发展，运用市场化手段，全面实施“六城联创”，全县总投资20亿元的36项重点城乡基础设施建设总体进展顺利。从而也为沂水县房地产又好又快发展奠定了基础。目前，沂水县的住房价格从2000年900元/平方米左右，上升到了现1800元/平方米左右，商品房价格变动的主要影响因素：①是居民收入在不断提高，②建筑材料价格上涨，上涨约20%③土地招标拍卖挂牌制度实施，土地价格与以前相比，上涨400%④人们对未来的良好预期，居民买涨不买落。以上因素中土地招标拍卖挂牌制度实施是主要的影响因素,在沂水县商品房价格的上涨主要是受成本推动造成，地价上涨推动了房价的上涨，成本中最主要的是土地成本和建筑安装成本；商品房购买的对象，主要是城镇居民和企业事业单位的职工，富裕的个体户，以及小城镇实施后的农民入城人员和在外地打工人员，多数是25-29岁的年轻人及个体工商户和高收入人群；随着部分居民经济收入的提高和消费理念的变化，出现了一部分卖老房换新房的人员，从户型、面积上看，中等户型三室两厅(95m2-135m2目前，随着我国房地产调控政策的实施和金融危机的影响，我国的一些一线城市的房价有所下降，但对于沂水这样的三线城市，房价却无大影响，其楼市好坏的关键在于供求，由于城市化人口增加及步入婚龄的青年群体购成了对住房的刚性需求，由于房屋老化，结构不合理，配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房的改善性需求是主体之外的极力补充，在沂水县，中档商品房市场同质化比较严重且供应量较大，面临着很激烈的市场竞争，尽管有很大的刚性需求，但在观望气氛浓厚的当前，市场销售的压力较大，由此可看出，从长远来看，由于沂水县的房价基本接近成本，无泡沫，在沂水县房地产明显下降的可能性不大。在沂水县的房地产市场发展中，也存在着一些问题如1）、房地产开发项目因资金等原因，规模小，户数少，形成不了原有的大规模住宅小区，不利于社区的综合配套和发展，容易造城旧城改造的盲点，不利于城市的综合协调发展。2）、土地拍卖挂牌制度的实施，虽然有利于当地的财政收入和公平竞争，但却造成了商品房价格的居高不下，已超出居民的家庭收入水平，不利于解决人民群众的住房问题，与政府的初衷相违背。3）、开发企业较多，目前已到11家，资质较低，实力弱，缺乏足够的竞争力，鱼龙混杂，恶性竞争，开发的楼盘，土地面积小，规模小，缺乏必要的配套和公建设施，楼盘品质较低，处于房地产开发的初级阶段，与我县的房地产市场发展不相适应。4）、开发企业资金筹措困难特别是央行121号文件及近几个月的清理固定资产投资项目和限制住房消费贷款的实施，开发企业无法筹措资金，不利于开发企业特别是房地产业的发展，不利于解决人民的居住等社会问题。5）、房地产二级市场交易复杂，手续多，费用高，特别是在契税方面存在着重复收税的现象。如房管局对同一房地产收一次，土地局再收一次；另一方面，土地局对已出让的土地再收土地出让金。不利于二级市场的发展。6）、村街在集体土地上进行变相房地产开发，存在大量集体土地房产交易现象，干扰了正常的房地产秩序。7）、同沂水县其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。8）、近来，中央采取一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年；紧缩房地产开发信贷等。尤其是国土部门限制了土地供应，银行限制开发贷款和购房贷款，上上下下搞一刀切，特别是限制购房贷款，直接限制了购房需求，容易造成房地产业的大起大落。9）、房价过高，超出承受能力户型面积偏大，相当一部分套均价在18-20万元左右，过高的房价与居民收入水平差距过大，远远超过居民承受能力，目前随着沂水新一届县委县府对城市建设思想观念的转变，即将建设一部分高层住宅，但成本在2200元/平左右，套均价在20-25万元左右，价格太高，也超出了居民的承受能力，在多层向小高层转移过程中，高层物业费高、水二次加压、电梯单独收费等使很多人在观望、等待，小高层住宅适应沂水县的消费市场将是一个较长的过程。沂水东临青岛港、日照港、岚山港三大口岸；北靠胶济铁路、济青高速公路，南依兖石铁路、日东高速公路；西连京沪高速公路；东接同三高速公路。一个城市带、三个经济圈环绕，六条省道贯穿全境，发达的交通网络，迅猛发展的经济条件让沂水人的生活一天比一天富裕，而相对落后的商业配套无疑成了制约当地经济发展、居民消费的重要因素。在上述背景下，沂水某某房地产开发有限公司依托沂水县经济社会迅速发展繁荣先机，决定在建设某某置业商服中心项目，筑总面积16419.48平方米，其中主楼建筑总面积9932.4平方米，商业2908.36平方米，贮藏室2228.56平方米，阁楼1350.16平方米，可规划建设商住宅楼1栋，住宅楼4栋，商业楼1栋，层数2-5层，可居住109户，绿地率30％。1.2.2、建设地点1.2.3、主要的建设内容和规模建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。1、.户型选择小区规划以中档多层住宅为主，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。该项目的主要市场对象是城镇居民和企业事业单位的职工，富裕的个体户，以及小城镇实施后的农民入城人员，，根据以上消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：楼型户型格式面积（㎡/户）数量（套）位置2室2厅1卫1厨1阳台79-9089户3室2厅2卫1厨1阳台110-14020户合计109户在房型平面布置上，根据本地居民的生活习惯及气候特点，将起居室及主要卧室布置在南侧，辅助房间及次卧室布置在北侧，明厅、明室、明厨、明卫，采用全明布置以及大部分户型采用起居室与餐厅组合南北窗的形式，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。住宅内以起居室为活动中心，将睡眠、用餐、休息等功能分离开来各自安排相应的空间，减少相互干扰，满足不同功能的要求。2、社区商业的布局与设计。一般社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。3.技术设备条件（1)住宅1)装修：a.内墙：仿瓷涂料，厨房高级瓷砖到顶。b.顶棚：仿瓷涂料，厨房铝合金扣板吊顶。c.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。d.窗：户外窗用彩铝窗。e.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。f..厨房：套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。g..卫生间：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。h..楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。i.外墙：采用面砖装饰。j屋面：坡屋顶带阁楼。2)配套设备：a.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。b.电气配置：开关、照明、插座、电表。c.煤气：煤气管道安装到厨房。d.给水：变频式供水系统，每户独立水表。e.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。（3)商业：1）装修：a.内墙：水泥砂浆墙面。b.顶棚：水泥砂浆顶棚。c.地面：水泥砂浆拉毛。d.窗：户外窗用铝合金窗或塑钢窗。e.门：一层为无框玻璃门或铝合金门，内门为夹板门。f.楼梯间：水泥砂浆墙面和地面。g.外墙：外墙涂料，局部采用面砖装饰。h屋面：平屋面。2)配套设备：a.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。b.电气配置：开关、照明、插座、电表。c、给水：变频式供水系统，每户独立水表。d.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。（3）道路系统该项目为商服中心项目，主要出入口设在靠近中部的东部长虹路上，出入口的宽度为10米，主要通过街楼的方式解决。2、建设规模：根据目前的房地产产业政策，结合沂水县的商业市场状况，该项目主要的建设内容和规模为：3、建设内容3.1、项目总体规划构思3.1.1贯彻“以人为本”的规划设计思想，规划与建筑设计充分满足使用者对安全、舒适、经商的要求，创造高品位、现代化的“人居环境”。3.1.2整体设计体现小区的环境特色，在造型与色彩方面，注重使用者的文化品位，渗透使用者的文化精神，达到建筑功能与文化精神的和谐共融。3.1.3注重景观设计和交往空间氛围的营造，利用景园设计手法，使公共空间贴近自然意趣，公共设施完善，形成高标准的生活空间。3.1.4将地块的整体性作为视觉秩序与生活秩序的原则来组织功能性的建造素材，包括建筑布局、景观环境、视觉心理等，强调空间景观的连续。3.2、环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多项目的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及项目的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术