阜阳市皖西北城市商业广场可行性研究报告

阜阳皖西北城市商业广场可行性研究报告PAGEPAGE103阜阳皖西北城市商业广场可行性研究报告目录

前言 5一、报告编制目的 5二.报告编制说明 6三、特殊说明 6第一章总论 7一、项目基本情况 7二、经济技术及财务指标 9三、结论、存在问题与建议 10第二章项目建设背景与开发商、发展商概况 12一、项目建设背景 12二、项目建设的必要性 13三、项目建设的可行性 15四、项目可行性研究的依据 16五、开发商简介 16第三章市场分析与预测 18一、社会经济状况 18二、房地产市场宏观形势分析及预测 21三、项目的市场情况分析及预测 34第四章建设条件及选址 39一、区域概况 39二、自然条件 39三、公共服务设施 41四、工程地质 43五、水文地质 43六、地址选择 43第五章规划设计方案 44一、规划设计方案的指导思想 44二、规划设计方案的原则 44三、建筑规模及规划设计方案设想 45第六章营销策略及方案 53一、营销策略 53二、营销方式 55三、销售节奏与策略 58五、租售计划 64一、环境保护 65二、劳动卫生与安全 66三、项目内部安全保护 69第八章物业管理与劳动定员 69第九章项目实施进度与管理 72一、项目管理 72二、项目监理 73三、项目建设工期和实施进度 74第十章节约能源 75第十一章项目投资估算及资金筹措 77一、投资估算的原则 77二、财务测算报告： 78三、风险分析 89第十二章结论及建议 91一、结论 91二、存在的问题及建议 92三、特殊说明 94阜阳—皖西北城市商业广场可行性 分析报告前言一、报告编制目的1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。二.报告编制说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。本可行性研究报告的计算时点为2008年9月。三、特殊说明在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。第一章总论一、项目基本情况1、项目名称：皖西北城市商业广场2、项目单位：开发商：阜阳巨龙房地产开发有限公司3、项目负责人：康勇4、项目建设地点：颍泉区皖西北商贸城中心广场，沿街东西宽134米；南北长104米，占地面积22亩，约14000平方米。5、开发目的：①发展泉北城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力；②带动皖西北商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。③招商引资，推动泉北新区城市经济快速发展。④提高皖西北商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。⑤提高企业自身经济效益，加快企业发展。6、建设内容：该项目占地22亩（14000平方米），总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米（含人防和设备用房5000平方米），办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。皖西北城市商业广场项目从功能上分为三部分，地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方；裙楼1～4层为商业服装及小商品批发商城，约40000平方；5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方基地容积率7.0，建筑密度70％，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。7、项目总投资：3.5亿元人民币。二、经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表1序号项目单位指标1规划总用地面积平方米140001.1其中建筑用地面积平方米100001.2公共占地面积平方米40002总建筑面积平方米1100002.1其中住宅建筑面积平方米02.2写字楼建筑面积平方米700002.3餐饮娱乐建筑面积平方米02.4商铺建筑面积平方米400002.4.1其中负1层商铺建筑面积平方米50002.4.2底层商铺建筑面积平方米100002.4.3二层及以上商铺建筑面积平方米300003建筑密度%704容积率6.005绿地率%206销售收入万元450007建设投资万元356588投资利润率（税前）%19.87%9投资利润率（税后）%13.32%10全部投资财务内部收益率（税前）%30.07%11全部投资财务内部收益率（税后）%20.62%12全部投资财务净现值（税前）万元328513全部投资财务净现值（税后）万元153414全部投资投资回收期（税前）年1.1515全部投资投资回收期（税后）年1.14项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。三、结论、存在问题与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、皖西北城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和阜阳市对该区域的发展规划。2、皖西北城市商业广场项目开发商：阜阳巨龙房地产开发有限公司；均具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章项目建设背景与开发商、发展商概况一、项目建设背景阜阳市位于安徽省西北部、黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望，是安徽省重要的陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，阜阳市步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“十五”期间，阜阳市的主要经济指标年均增速达10%以上，煤电工业、物流贸易以及房地产业等是该市的支柱产业。但由于该市经济底子薄，历史欠账多，城市发展相对较为落后，作为城市支柱产业的物流商贸及房地产业，规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的人民物质文化生活的需要。为了进一步发展阜阳经济，确立阜阳区域中心城市的形象和地位，阜阳市委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。市政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”；建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。作为本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个最大的集商业、餐饮、公寓式写字楼为一体的商业广场。二、项目建设的必要性1、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了皖西北商贸城市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。中国是世界上最有潜力的消费市场，而以阜阳为中心的皖西北地区又是中国人口最多的地区之一（980万），具有强大的消费潜力。近年来随着经济的发展，皖西北地区物资交易量快速放大，各种交易市场的发展迅速。遗憾的是，现时能够满足商家需要、满足消费者需求的高水平的集吃、住、玩等于一体在大型商业广场，在阜阳却未出现。绝大多数物流商贸企业规模较小、辐射范围不大、市场发展潜力有限。因此，适应商家和消费者需要的多功能、高档次物流中心具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合商家和消费者的需求，在城市商业摩尔这个主题上，走“大规模、多功能、现代水平”的路线，强调商业广场的产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市商业中心区建设一个标准高、环境美、现代化的商业广场。这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合销售商、消费者的需求，填补了阜阳这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2、项目的建设对推动阜阳发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。历届政府领导曾多次指出，阜阳应加快物流贸易的发展，以形成“阜阳价格”，更好地发挥阜阳现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表阜阳皖西北中心城市形象的商业广场。项目建设的这一指导思想与阜阳发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升阜阳市场的总体水平方面做出突出贡献。本项目拟建的皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动阜阳市新一轮发展规划的实施。3、项目的建设将有利于繁荣阜阳城区经济，提高阜阳城市形象；由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对阜阳经济的发展带来积极的影响。一方面，皖西北城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，商业广场的发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业的发展，如房地产业、仓储业、运输业、其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。4、项目的建设将进一步扩大阜阳物流商贸行业的辐射范围目前，阜阳物流商贸企业的辐射范围主要是阜阳市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，一是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强阜阳物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域地位。5、项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业、物流、贸易，目前已建成了30万平方米。本项目建设在皖西北商贸城中心广场，一则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。三、项目建设的可行性1、区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。2、本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。6、项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。四、项目可行性研究的依据1、阜阳市城市规划方案2、项目建议书编制规范和要求3、阜阳市经济社会统计资料4、皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案；5、安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。6、《阜阳市收费明白卡》7、委托方提供的其它有关资料；8、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。五、开发商简介阜阳巨龙房地产开发有限公司简介：阜阳巨龙房地产开发有限公司，注册资金4500万，是一家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工40余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有18人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等；在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管理资历。目前公司正在开发建设的项目百合康城占地35亩，规划建设面积165000平方米，总投资额2.85亿元人民币，总建22幢楼房，其中16幢为多层，预计08年12月前多层楼房可以全部竣工；6幢高层为28层建筑规划地下停车场6800平方米，目前正在施工中，预计2010年竣工。雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。第三章市场分析与预测皖西北城市商业广场项目由办公、商业、餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析阜阳市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。一、社会经济状况1、中国社会经济状况根据亚洲开发银行的评估，中国在2007年的经济增长率约为12.03%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，2008年中国经济增长率应保持在10%左右。2、阜阳市的社会经济状况改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入2003年以后，在市委市政府、区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影、非典疫情、洪涝灾害等多重影响，负重爬坡、奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定、人心思发展的转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升、再到两位数增长的转变，走过了最为艰难的时期，步入了快速发展的前期。（1）综合经济实力不断增强。2006年全市生产总值突破370亿元，增长13%；财政收入超过32.2亿元，增长木1.8%；完成全社会固定资产投资151亿元，增长20%；粮食综合生产能力达到449万吨，小麦、大豆、玉米、禽产品等主要农产品产量稳居全省前列；煤电、化工、农副产品加工等行业生产能力不断增强；刘庄煤矿、阜阳电厂等一批重大项目建设进展顺利，为阜阳市的快速发展奠定了坚实基础。

（2）经济发展思路逐步清晰。市委、市政府立足市情，审时度势，提出了“建设皖西北中心城市”的发展目标和“优化一产、强化二产、繁荣三产”的经济发展思路，确定事关我市经济发展全局的“6611”工程，作出了“振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起”的重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心、优质安全农产品供应中心、商贸物流集散中心为主要内容的区域性中心城市。

（3）皖西北中心城市正在形成。“十五”末，阜阳市区建成区面积已达50平方公里，城区人口总规模达50万人。交通枢纽地位进一步凸显，产业集聚能力进一步增强，上海华源、香港华润、江苏大亚、南京雨润、河北顶大、国投新集集团等一大批企业入驻阜阳。商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。

（4）工业化与城镇化进程加快。2006年全市规模以上工业销售收入达到203亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长的稳定性和内在动力增强。城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，2006年全市城镇化水平达31%。

（5）社会事业全面进步，人民生活继续改善。2006年农民人均纯收入2350元，城镇居民人均可支配收入8817元。社会保障覆盖面进一步提高，城镇登记失业率控制在4%以内，生态市建设全面启动。居民消费结构加速升级，住房、通讯、交通等成为新的消费热点。2002～2007年阜阳市GDP见下表年份GDP总额（亿元）增长率(可比价)20022094.1%20032171.0%200426310.4%200532410.3%200637013%200746013.6%二、房地产市场宏观形势分析及预测1、国内宏观市场分析（1）市场回顾政策成为影响2006年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键变量。在始自2006年4月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。如：加息：4月27日和8月21日，央行上调各档次房贷利率；国六条：5月17日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕；九部委“十五条”：5月29日国办发(2006)37号文对“国六条”细化，提出90平米、双70%标准；二手房征营业税：5月31日，国税发74号文规定，6月1日后个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税；调控住房结构：7月6日，建设部发165号文，明确90平米标准；限制预售：7月6日，166号文要求开发商获预售证后应在10日内开售；外资限炒：7月11日，171号文加强对外资开发经营和境外购房管理；土地督察：7月24日，国办发(2006)50号文规定，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，纳入九大土地督察局监管；强征二手房所得税：7月26日，108号文规定8月1日起，统一强制性征收二手房转让个人所得税；规范外汇管理：9月5日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。加强土地调控：9月5日，国务院发布加强土地调控有关问题的通知。11月7日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。从上述密集的调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之内，其目标都直指房地产行业的投资过度和价格的快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大、房价上涨过快，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力的双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房的价格普遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常，暂且抛开“房地产泡沫”破灭与否的争论，一个更加市场化、集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。中国房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的90%以上都是个人消费者，2002年个人房贷只有8258亿元，4年后的2006年达到2.4万亿元，增长3倍之多。首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多大，这个问题没有从根本上解决。当前房地产业发展的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。其次，目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调，特别是对金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等）大多缺乏系统深入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。最后，对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传统利润阻挡行业整合。（2）2007年①保持发展且稳健的行业基调在的中央经济工作会议上，中央对2007年的经济工作提出了八项主要任务：1、坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头。2、坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。3、坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极促进产业结构优化升级。4、坚持提高自主创新能力，加快建设创新型国家。5、坚持落实区域发展总体战略，推进城镇化健康发展。6、坚持深化体制改革，加快形成落实科学发展观的体制机制保障。7、坚持互利共赢的开放战略，提高对外开放水平。8、坚持以人为本，不断促进社会和谐。我们看到，这八条中几乎每一条都与2007年房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业则很有可能被用来作为实现这种调整的工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；当前对于房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜，必须实现各行业全面协调和可持续发展。②土地市场化配置成为趋势国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中、始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的、经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响到了投资和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”的角色已经是不争的事实。在2007年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台是政府对房地产行业进行调控的主要手段，我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。③加息从负面影响供求房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。加息将限制开发商开发速度和商品房供给。④品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。2、阜阳房地产市场状况分析及预测（1）市场回顾2000年以前，阜阳经济发展较为落后，房地产投资基本停滞，市政设施得不到改善，房地产开发以“沿路剥皮式开发”和“零星开发”为主，房地产价格一直在低水平线徘徊。2000年以来，随着经济建设的快速发展和城镇化进程步伐的加快，阜阳市实施了大规模的城市基础设施建设和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激房地产市场的发展产生了积极的影响。2000年开始，商品房的成交量开始大于上市量，市场正逐渐消化前几年积压下的房源，商品房开发快速增长。2006年房地产开发投放25.5亿元，增长42.6%，占全市固定资产投资的16.89%。近几年，阜阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，一定程度抑制了阜阳房地产市场上的投机行为，挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分，一系列的政治风波也促使阜阳房地产行业操作日益规范，阜阳市房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。纵观阜阳市近几年的房地产发展历程，随着城市化建设的逐步加快，随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘，随着居民有效购房能力的快速增长，在今后的5至10年内，阜阳市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。（2）当前现状及未来发展商业地产市场分析目前，阜阳商业网点主要集中在人民路与颍州路两侧，并以人民路与颍州路交叉口为坐标点，向南1000米，向西1000米为核心商业圈。这里汇集了阜阳百货大楼、阜阳国贸商城、千佰意购物中心、绿色步行街、浙江商贸城、盛世衣庄等商业场所，约占阜阳商业零售总量的45%。众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应，进一步带动了周边地区的人气，使之成为阜阳市重要的商业中心地带。到2006年，阜阳商铺总保量约为700万平方米，其中：中心城区约200万平方米，约占商业物业的28％；外围区域约500万平方米，约占商业物业的72％。目前该区域商业用房底铺日租金在3-5元/平方米·日,区域底铺平均售价达3万元～4万元/平方米。该区域主要商业设施情况详见下表：序号商业名称规模（万㎡）业态距本项目距离1国贸商城1.8零售1000米2百货大楼1.2零售1000米3和华仟百意2.2零售1000米4阜阳商厦2.6零售1500米5盛世衣庄0.4零售800米6绿色步行街0.9零售1000米7浙江商贸城0.9零售1000米2006年是阜阳商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前的情况来看，在阜阳的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，二环两侧的商业用房得到较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。总之，今年阜阳商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。餐饮娱乐地产市场分析随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。2006年全社会餐饮业营业额超过1万亿元，同比增幅超过14％，保持了连续15年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了一些巨大的变化，比如快餐和休闲餐饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮和烹饪受到很大挑战，餐饮的标准化、工业化正在兴起等等。随着中国快速融入世界经济的步伐，在今后几年，中国餐饮业将会以更快的速度向前发展。预计2007年餐饮业仍将保持高速增长，年营业额将突破12000亿元大关，增长幅度将达到17％左右。在阜阳市场，餐饮企业营业额更是直线上升。2006年餐饮业营业额达20.5亿元，比上年增长20.3%。随着阜阳经济的快速发展和人民生活水平的普遍提高，在未来几年，阜阳每年的餐饮营业额都将新增4亿元左右。娱乐市场快速发展始于90年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，从1994年到1997年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。从1998年以来的8年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大都集中在大中城市及周边地区，因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。而根据统计，2006年阜阳城市居民家庭人均可支配收入为8817元，人均消费支出为6930元，其中文化娱乐服务消费为786元，约占11%。由此可见，休闲娱乐业在阜阳的蓬勃发展。目前，阜阳市餐饮场所主要集中在文峰路两侧、清河路两侧。文峰两侧主要以中低档小酒店为主，单铺营业面积平均在200多平方；而清河路两侧主要以中高档大酒店为主，单铺营业面积平均在500平方以上。而娱乐业除清河中路、颍州南路两侧低档练歌房外（单铺营业面积平均在200多平方），主要以国会、英皇、钻石年代、钱柜档次为高，单铺营业面积平均在500平方以上，但较为分散。而在堪称阜阳CBD区域的人民路商圈，只有国贸大酒店一家餐饮场所，娱乐场所没有，功能配套明显缺失。阜阳经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发展。办公楼市场分析2004年以前，阜阳经济对外开放度较低，经济总体较为落后，写字楼市场较为萎靡，租售价格一直落后于住宅市场。以致近几年的房地产开发市场，写字楼开发量一直处负增长态势。但随着阜阳经济的快速发展和对外开放程度的加快，写字楼市场自2004年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。阜阳GDP已经连续15年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外来商家的投资信心，为阜阳写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长，更多的企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。此外作为皖西北经济的领头羊，阜阳吸引了众多的区域内企业，其中民营企业也是一个不可忽视的生力军。与外来企业相比，区域内企业更愿将写字楼作为一项资产投资。调查显示，目前市场上的主要买家为国内的一些金融、投资和贸易机构。阜阳写字楼市场过去3年的新供应量分别为：2004年4000平方米，2005年5000平方米，2006年7000平方米。虽然写字楼市场新供应量不断增加，但在阜阳租赁媒介上，仍有寻租启事随时可见报端。由此可见，供应量相对不足，供应结构不合理，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降，与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从2004年的每天每平方米0.35元，回升到目前的每天每平方米0.56元，涨幅高达60%。现阶段阜阳写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.56元，高端市场每天每平方米0.80-1.00元，低端市场每天每平方米为0.30-0.40元，年收益率约为6%-9%。2006年度在阜阳经济运行状况良好的背景下，省内外企业对阜阳的投资信心逐渐增强。写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年，随着新供应量的萎缩、使用需求的升温，租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求，估计阜阳写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在阜阳市区境内呈有规则的分布，主要有二大块：人民路－－颍州路板块：由于是阜阳市最重要的商业中心，颍州路是进入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼的一个主要分布区，阜阳市将近一半的办公楼都集中在这一带。清河西路――阜王路板块：由于阜阳市政府及许多机关事业单位处在这一板块，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业的发展，区域内写字楼得到快速发展。住宅市场分析阜阳房地产市场的区域市场可以大致划分为：中市区、南城区、西城区、泉北区、河东区、开发区。本项目地处中市区，在阜阳市属上游水平。经对今年各类房屋交易情况分析，阜阳市住房市场呈现以下几个特点：价格逐渐上涨，居民对商品房价格的心理承受能力逐渐增强。2004年，阜城商品房均价达1431元/平方米；2005年均价达到1789元/平方米；2006年均价达到2300元/平方米，2007年均价达到2700元/平方米，个别高达4000元/平方米。价格的不断上涨，丝毫没有阻挡居民的购房热情，商品房成交量不断放大，居民对商品房价格的心理预期不断提高。住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年显著提高，其中购买单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提高了8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了7.34个百分点。经过几年的发展，目前阜阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。房地产投资需求升温，投机需求受到打压。在当前股市风险较大、存款利率较低、阜阳投资渠道不宽不畅的情况下，受房价持续上涨、投资回报较高的吸引，房地产投资、投机需求加大。但受近期国家及地方宏观调控力度不断加大的影响，投机需求受到打压乡镇、县城购房者渐成主力。随着阜阳城市化进程的加快，阜城周边乡镇及县城居民以子女教育、做生意、追求城市化生活为购房目的的消费需求呈递增趋势。2006年、2007年在阜城商品房销售面积中，乡镇及县城购房比例高达27%和25%。金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2007年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例达71％。此外，2006-2007年阜阳住宅市场显著特点是所谓“买涨不买跌”，房价的快速攀升正成为拉动消费者入市的一种动力。刚性需求得到提前释放，受当前房产市场供不应求状况的影响，许多原本可以延缓几年置业的人群出现了需求提前释放的状况楼市中“一步到位”型置业十分普遍，合理、有效的“梯级消费”模式得不到认可从2006年中央政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策调控力度仍在加大，中小户型的政策性导向强力推行。但由于住房消费是启动内需的重要因素，是地方政府的重要财政来源，所以中央及地方政府仍将进一步推动住房消费，拉动经济增长，但为了保证房地产市场的健康、可持续发展，为了平息因房价过高日益沸腾的民怨，政府仍将会在多方面采取措施，以保证未来几年房地产市场的持续健康有效增长。随着城市用地的日趋减少和政府批租土地的控制，土地价格仍会不断攀升，而且随着人们生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求不断增大，需求的拉动、成本的推动，必将使房地产的相对价格稳步上升。三、项目的市场情况分析及预测1、项目整体素质分析项目优势项目区位极佳，市场认可度较高。项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。项目位于商贸城中心地带，西侧是生态元，北侧是区政府，南侧是泉河风景带景观资源较为丰富。项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有3000多家合作厂商。项目劣势：投资较大。公寓办公还具有一定的风险性，市场可选择空间小。威胁分析：已有外来投资商敏锐地觉察到皖西北商贸城缺乏类似皖西北城市商业广场这样一个综合型的商业MALL，他们正处于市场的初步调研阶段，并有意向投资于本类物业。皖西北商贸城目前已有约20万平方米的商业铺面，本项目开发成功不但拉动了这些商铺面，同时也给该项目销售及商业整体运作带来了威胁。该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险机会分析：皖西北商贸城中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称阜阳之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。本项目由阜阳巨龙房地产开发公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在省内乃至全国批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。阜阳人口众多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。阜阳经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。综合评价：结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，皖西北城市商业广场项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领阜阳商业地产市场。为了将本项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问题：在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。2、各物业类型分析商业本项目地处界首路与北京路交叉口处西北侧，处于皖西北商贸城商业中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看：西邻三环路至太和、界首、商丘方向，东邻二环路至市中心、火车站、利辛、涡阳、蚌埠方向，阜阳南北、东西通道大动脉要道口，对于阜城及周边城市交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前皖西北商贸城已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、手工艺品等、主要客户来源：市区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高沃尔玛大卖场正在筹备。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了皖西北商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。餐饮本项目处于皖西北商贸城的中心地带，周边围绕着众多的商业设施及商业批发及零售私营店主，周边住宅小区逐渐增多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。从现状来看，皖西北商贸城商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和商业人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。写字楼本地块处于皖西北商贸城商务板块，但这一地区办公楼市场的发展相对滞后，规划设计较为落后，档次也不够高。随着本项目的拉动，外来客商逐步增多，原有的皖西北商贸城私营店主也逐步活跃起来，使得办公用房需求量增加，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中高档办公楼，以弥补该区域办公楼供应的不足，利于该区域商业、办公品质的提升。随着该区域的开发和建设，该地区对中高档办公楼的需求将进一步增加，本项目办公楼的功能定位为：为办公人员提供高质量的服务，功能上力求完善、先进。主要客户为周边地块入驻的工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠商业中心的地理优势及便利的交通条件，吸引外省市企业在此设立公司或办事处，市场前景看好。4、竞争项目调研本区域内没有能与皖西北城市商业广场形成实质竞争威胁的项目。第四章建设条件及选址一、区域概况阜阳市地处黄淮海平原的南端、安徽省西北部，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区，52个乡、113个镇、4018个村。面积9775平方公里，耕地58.5万公顷，人口932.8万人，是安徽省人口最多的市。二、自然条件阜阳市位于安徽省西北部。东接淮南市，西连河南省驻马店、周口二市，南隔淮河和六安市、河南省信阳市相望，北靠亳州和河南省商丘市。地理位置阜阳市地处淮北平原的腹地，安徽省西北部。北邻齐鲁，西连豫鄂，泉河、茨河、颍河交汇于此。市区地理坐标东经115°47′54″，北纬32°52′56″.周围是颍上、阜南、临泉、界首、太和、利辛等县。地形市区地形平坦开阔，地面标高一般为29—31米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为0.00013。气象阜阳地处暖温带南缘，区内气候温和，太阳辐射量年均120.6千卡∕平方厘米。大于0℃的活动积温多年平均5446.2℃；大于10℃的活动积温多年平均4857.1℃，年日照时数2200～2500小时，无霜期220～230天，日照时数长，无霜期长，适合大豆、小麦、棉花、水稻等多种水旱作物种植。水文全市年平均降雨量820～950毫米。境内大小河道纵横交织，河沟稠密，主要河流有淮河、洪河、颍河、泉河、茨淮新河、黑茨河、西淝河，其中颍河和泉河是本区最主要的河流。该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。土壤土壤主要类型为砂姜黑土、潮土、水稻土。其中砂姜黑土占68%，有机质含量1.35克∕公斤，含氮1.02克∕公斤，速效磷11毫克∕公斤，速效钾150毫克∕公斤。生物生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米、水稻等。经济作物以棉花、油菜、芝麻为主。畜禽品种有牛、驴、骡、马、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约有30余种。地质为第四纪地层，主要发育自上太古界五河群、新老界第三系。基底构造属华北凹陷南缘，工程地质土质为粘土、亚粘土、亚沙土及部分淤泥加人工填土，容许承载力为160至260kpa。三、公共服务设施1、行政办公市区集中的行政办公用地主要是清河路的市委、市政府大院，市属各委局多分散办公。商业市区商业网点主要集中沿颍河路、人民路、颍上路、颍州路两侧分布，并在颍州路与颍河路、颍州路与人民路交叉路口形成中心，老城区内部零星分散着一些近年新建的部分商业设施，批发商业主要集中在本项目周围。文、教、卫全市现有公共图书馆6个，群众艺术馆1个，文化馆8个，文化站180个，博物馆2个。市区现有阜阳市台、阜阳有线台、阜阳市教育台三家电视台。现有阜阳经济广播台、阜阳人民广播电台及阜阳日报社、颍州晚报社等两家电台两家报社。全市现有高等学校两所，中等专业学校11所，职业中学175所，普通中学415所，小学3272所，幼儿园257所。医疗卫生机构325家，医院床位10786张。城市道路市区城市主干道东西向的主要是由人民路、颍河路、清河路、文峰路、北京路、二环路、三环路等组成，南北向主要是由颍州路、颍上路、河滨路、向阳路、解放大街等构成，主干道的红线宽度分别为50米、40米、36米、30米不等。城外有二环路环绕全城，断面形式以三块板为主。公路阜阳市是华东地区的西北大门，是未来的皖西北中心城市，公路四通八达，通往外地的九条干线，与鲁、豫、苏、鄂等连接，同时与省内各地区的交通畅通无阻，东连京沪高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路，长途客运车通达北京、上海、广州等全国各大城市。铁路与航空阜阳交通便捷，四通八达。大京九铁路穿越2县3区，与漯阜、濉阜、淮阜、商阜四条铁路在阜境内构成“米”字型布局。京九铁路阜阳编组站是京九线上最大的铁路枢纽，自动化程度居亚洲之首，4C级阜阳民航机场可起降波音737、麦道82飞机。1998年以来，已开通北京、广州、合肥、黄山等航线。水运和通讯境内淮河、颍河、泉河、茨淮新河等10条通航水道可入长江、东海，是中原通往华东的水运要塞。全市已全部开通程控电话、移动通讯及宽带网，大部分乡镇也实现程控联网。地震国家地震局1987年对百年内可能发生地震的地点和强度进行了预测，将阜阳预测为6—6.5度地震危险区，地震烈度为7°区。故本工程按8度设防。四、工程地质地质构造成为第四纪近代冲击岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为8—20吨／平方米，大部分地区为12-15吨/平方米。五、水文地质该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地表水主要有颍河闸调节库容。地下水质好，矿化度小。一般每升0.4～0.6克，盐度每升小于10毫克当量，碱度每升小于4毫克当量，适于农灌、饮用。市区地下水较丰富，水质良好。一般静水位1.4米。全市地下水浅水层开采量为15～20立方米／平方公里·年。六、地址选择阜阳皖西北城市商业商业广场选址在批发市场中心广场，北二环和北三环交接口，商业批发集聚的核心地段，也是商家必争的绝佳地段。综合评价：综合以上几个方面，该区域的市政配套和服务设施相当完善。该区生态园的环境配套设施，已为建设中高档商贸、办公为一体的大型生活广场提供了良好的基础。随着阜阳市经济的发展，该区域基础和服务设施将会更加完善。第五章规划设计方案一、规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及阜阳市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。二、规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及办公环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。部分人防设施本着平战结合的原则宜设为地下停车场。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。三、建筑规模及规划设计方案设想今天的办公建筑空间已不单纯为公文交换的场所，而成为更注重体现人与人的思想感情交流的媒介环境与生产信息、加工信息的“信息工厂”，以至“高技术、高情感”逐渐成为办公建筑空间质量的评价准则及体现设计作为信息媒介，强调设计的交际功能的观念内容，办公建筑形态的环境文化信息含量将随之不断增强。大空间的布局形式适应了现代办公内容、方式以及管理体系的不断变化，为办公环境的合理安排提供了最大的灵活性。同时，人工智能、现代通讯技术及办公自动化的发展，以及为建筑构件、设备、室内家具和工作设施等建立的一整套体系设计都为提高办公效率、增强办公室的适应力提供了雄厚的技术条件。一个充满绿色、阳光和空气的生态空间，已经成了世界写字楼设计的一种流行趋势，在最近挪威的一个高层写字楼设计中，英国著名建筑大师罗杰斯煞费苦心地设计出了一个使各层都能看到室内绿化的智能化写字楼。这种绿色空间的存在，实际上是目前生态空间的一种表现形式。之所以这么做，其更深层的原因是为了借此来改善写字楼本身的环境，来达到提高写字楼内工作效率的目的。还包括楼层内的休闲会所、公司吧、氧吧，这种带有交往性质的公司休闲空间，不但能使员工放松神经，还能够让他们在相互的交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工作的创意。从中我们不难看出，这些新型配套设施的出现，都是写字楼人性化的一种趋势，它表明了现在的写字楼开发者，更为注重从人的角度出发，来营造一个信息时代的效率空间。基于上述原因，提出本项目的规划设计思想方案：1、市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，皖西北商贸城市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业大厦，与阜阳生态园遥遥呼应。这一定位内涵是：皖西北城市商业广场商业批发和高尚办公公寓综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。皖西北城市商业广场为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。皖西北城市商业广场的卖点在于批发集聚点、人文关怀和智能化服务。2、形象定位皖西北城市商业广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位，通过对阜阳房地产市场的调查及对该项目详细分析得出：项目形象定位为：泉北新城区内商务区标志性智能大厦支持点：（1）该项目位于皖西北商贸城，也是阜阳商业繁华集聚区域之一，以此强调人们的商业思维定势，同时强化位于颍泉区政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独特性。（2）皖西北城市商业广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。3、业态定位本案位于颍泉新城区皖西北商贸城，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此将本案定位于：领袖风范、商贵首选。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：（1）地理位置优越。（2）交通动线充足。（3）市政与小区配套皆较为齐全。（4）社区规划合理。（5）智能化水平高。（6）有强大的升值潜力。（7）户型实用、舒适。4、经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选（1）理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。（2）领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、5A级智能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主皖西北城市商业广场经营和办公而自豪。5、客户定位（1）从企业性质定位境外跨国企业，尤其是知名国际企业国内中大型国有企业国内有实力的私营企业（2）从企业类型定位房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业、高科技术企业。（3）从目标客户的来源定位对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户15％，即现租户之60％转为买写字楼。不过要使现有租户60％转为购买即需要有一套比较优惠的措施。投资客50％，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。自用型买家35％，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。6、建筑设计定位楼层：11层（不含地下一层）功能：地下一层主要为停车场、商业用房，部分为人防及设备用房。地上1-4层为商业中心及餐饮娱乐用房。地上2栋5-11层为大开间式塔式写字楼7、项目建筑技术经济指标序号建筑类型楼层分布层数总面积㎡1地下室－1150002其中车位及机房设备40004商业用房1～55350005餐饮娱乐1～3350006写字楼6～292410000室内交通：商场扶梯4部/层、写字楼4部/幢直升客梯（可考虑观光电梯），1部专用消防电梯，另设步梯通道2条，宽1.2米。智能化：皖西北城市商业商业广场具备5A级智能系统功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）。空调设施：国产或进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。给水设施：给水水源由市政水管网供水。市政水管网有预留接口在皖西北城市商业广场附近，设计二根DN200进水管与室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水设施：排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设1部直升全程消防专用电梯供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计：(1)小区通信线路由市话网直接引入。(2)酒店式商务公寓设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)小区CATV电视系统由光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。停车场：地下两层共80多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。节能：本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要措施有：(1)所有设备选型尽量采用节能型。(2)为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。(3)设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主题。目前阜阳市各类物业中高档写字楼还是市场空白，建议采用新技术、新材料，打造在阜阳市适度超前的智能化、生态化、环保型写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。功能元素建议：呼吸幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。板式写字楼：牺牲一些容积率和电梯距离，换来更多自然采光和通风也许并不失算。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。第六章营销策略及方案一、营销策略本项目总建筑面积6.5万平方米（含5000平方人防地下室），其中商业面积4000万平方米（含餐饮娱乐地产），占总建筑面积的67%，而从物业价值上讲约占总物业价值的85%。所以本项目的销售重点是商业地产（含餐饮娱乐用房）。1、价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，为二期、三期的销售打下坚实的基础。2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立楼盘高端形象。3、宣传推广策略：卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。活动(事件)招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。(1)举办“皖西北城市商业商业广场·关爱弱势群体”慈善捐款活动，邀请市、县领导、新闻媒体、知名企业参加，由民政部门牵头举办。宣传“购房产、献爱心、共和谐”，公司按已收房款的0.3%做为购房者慈善捐款，并征得购房者同意后，定期在在电视台发布慈善大使名单或在设置慈善大使墙一块，铭刻慈善者名录，作为小区独特的景点展示。达到一次活动，持续营销的宣传效果。(2)购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。宣传时机：奠基、公开发售、封顶、竣工、入伙、答谢。组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于