2009年市阳光海岸小镇项目可行性研究报告

PAGE目录TOC\o"1-3"\h\z第一章项目基本情况 11.1项目概况 11.2项目单位简介 21.3项目技术经济指标 31.4报告编制依据 3第二章项目建设的背景和必要性 42.1项目建设的背景 42.2项目建设的必要性 5第三章投资环境分析 83．1总体宏观经济分析 83．2国家政策及土地市场分析 103．3房地产市场分析 143．4商业地产市场分析 163．5写字楼市场分析 193．6酒店类物业地产市场分析 21第四章区域市场分析 244．1中关村地区商业地产市场分析 244．2中关村地区写字楼地产市场分析 254．3中关村地区酒店类物业地产市场分析 29第五章项目市场定位 315．1中关村地区市场总体分析 315．2项目业态组合 315．3项目客户群分析 32第六章项目选址及建设条件分析 346．1项目用地范围及自然状况 346．2市政配套条件 356．3社会人文环境 35第七章项目建设方案 367．1项目总体规划 367．2建设规模及概况 377．3项目建设风格 377．4项目外部配套建设方案 39第八章项目节能、节水、环保、消防 418．1节能 418．2节水 438．3环保分析 448．4消防安全 44第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 469．1编织依据 469．2安全与劳动保护 469．3卫生防护 479．4安全保卫及消防设施 479．5项目建设对环境的影响及处理 48第十章建设进度安排与工程管理 4910．1项目进展情况 4910．2项目进度安排 4910．3工程建设管理 52第十一章项目招标组织 5311．1项目招标目的 5311．2招标原则及招投标方案 53第十二章投资估算与资金筹措 5512．1投资估算说明 5512．2投资估算 5612．3资金来源与运用分析 59第十三章项目财务评价 6113．1销售收入估算 6113．2成本分析 6113．3利润分析 6213．4财务指标分析 6213．5现金流量分析 6313．8结论 64第十四章项目社会评价 6514．1对就业效益的影响 6514．2对环境效益的影响 6514．3对政府财政的影响 6514．4对区域发展的影响 65第十五章风险因素分析 6615．1工期风险及防范 6615．2工程质量风险及防范 6615．3环境风险及预防 6615．4利润临界点(盈亏平衡)分析表 6715．5敏感性分析 68第十六章结论 72基本报表1****************全投资现金流量表 73基本报表2****************资本金现金流量表 75基本报表3****************损益表 77基本报表4****************资产负债表 78辅助报表1****************投资总计划表 79辅助报表2****************销售收入与经营税金及附加表 80辅助报表3****************资金筹措计划表 81辅助报表4****************借（贷）款明细表 82辅助报表5****************还款付息表 83附件 84第一章基本概况1.1项目名称**阳光海岸小镇建设项目1.2项目承办单位及其概况1、单位名称：**阳光世纪房地产开发有限公司2、住所：**市海滨西路25号3、法人代表：曹严伟4、注册资本：壹亿元5、公司类型：有限责任公司6、经营范围：房地产开发经营7、承办单位概况：**阳光世纪房地产开发有限公司位于**市海滨西路25号，公司于2009年3月注册成立，**世嘉旅游置业有限公司出资8200万元（其中货币出资1200万元、土地作价入股7000万元）曹严伟货币出资1800万元。1.3可行性研究报告编制单位1.4可行性研究报告编制依据1、**阳光世纪房地产开发有限公司关于委托山东宗汇工程咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；3、国家现行有关技术设计规范和标准；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、城市居民住宅规划设计规范；6、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）7、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业出版社）；8、建设单位提供的基础数据资料；9、山东省建筑工程综合定额；10、山东省安装工程综合定额。1.5可行性研究的范围本可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场分析与建设规模3、建设地点及场址选择4、总体规划方案5、设计方案6、项目节能方案分析7、环境保护8、组织机构与物业管理9、工程及销售进度安排10、投资估算和资金筹措11、经济评价1.6可行性研究工作概况山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与**市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。1.7可行性研究项目概述1.基本概况近年来，随着**市国民经济的快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。项目承办单位**阳光世纪房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行**阳光海岸小镇建设。2.建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积99887平方米，其中，住宅楼建筑面积82736平方米；车库建筑面积16908平方米，附属建筑面积243平方米。本项目规划总户数940户，居住人口3290人，车库900个。本项目住宅楼为多层建筑。3.建设地址项目建设地位于**市城西，西临**阁西苑风景旅游区。该项目工程规划总用地99887平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合住宅小区的建设，地理位置优越。4.建设特征与结构本项目住宅楼为多层建筑，结合**市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用桩基础形式。5.环境保护本项目选址在**市城西，西临**阁西苑风景旅游区，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。本项目承办单位在施工期及运营期采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准和质量标准，本项目建设从环境保护的角度考虑是可行的。6.投资估算经测算，本项目总投资估算为31000.00万元。7.工程进度本项目计划建设期为2年，从2009年2月初开始至2011年1月底建成。8.资金筹措方案本项目总投资31000.00万元。项目资金来源渠道为：（1）自有资金筹集11000.00万元，占总投资的35.48%；（2）申请银行贷款资金13800.00万元，占总投资的44.52%。（3）商品住房预售款项筹集6200.00万元，占总投资的20.00%9.借款及还本付息项目在建设期第一年借款13800.00万元，借款利率为年利率5.40%，开发经营期第1年末一次性还清。10盈利能力分析本项目销售收入50757.60万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额15443.20万元，税后利润11582.40元。投资利润率为49.82%，投资利税率为63.73%。全部投资财务内部收益率税前为23.1%，税后为18.3%；投资回收期税前3.42年，税后3.61年。11.主要经济技术指标见下页表1.8可行性研究结论本项目建成后，可对**市广大居民提供优质商品住房，同时对推进**市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为**市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进**市经济发展，加快**市城市化进程，改善**市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。表1-1主要经济技术指标表类别编号项目单位数量备注建设指标1总用地面积m2998872总建筑面积m2998873住宅建筑面积m282736多层建筑车库建筑面积16908附属建筑面积2434规划总户数户9405规划总人口人32906规划车库数个9007绿地率%388容积率1.09建筑密度%18.55经济指标10开发建设投资万元31000.0011资金筹措万元31000.00其中自有资金万元11000.0035.48%预售款万元6200.0020.00%银行贷款万元13800.0044.52%12投资利润率%49.8213投资利税率%63.7314投资回收期年3.61税后15财务内部收益率%18.3税后16财务净现值万元3139.42税后第二章项目提出的背景及建设必要性2.1项目提出的背景居住房地产，是所有房地产中占比重最大的一类。根据市场需求，采取有效措施加快商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，是目前我国房地产发展政策的主要内容之一。“小康不小康，关键看住房”，居民的住房条件和居住质量，是衡量一个国家或地方人民生活水平的重要指标。党的十六大确立了我国全面建设小康社会的奋斗目标，为住宅与房地产业的发展指明了方向。居住房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。1、住房消费趋向于提高住房质量。目前我国政府的各项住房建设、规划、管理的改革仍将全国的住宅发展限定于解决城镇居民住房的增量和扩大住房面积的阶段。虽然政府计划在2010年使人均使用面积提高到18平方米（居住面积约12.5平方米），但随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求却已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。2、住房消费需求存在较大的增长空间。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。从消费意向看，在准备买房的居民中，34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。3、城镇住房需求量持续增加。近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在800万～1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个方面：一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。4、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中指出要进一步鼓励普通商品住房消费，重点发展面向广大群众的普通商品住房。（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。（2）房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。综上所述，住宅建设的发展与现阶段我国经济的发展相适应，是人民生活水平提高的需要，对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响作用。我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。本项目建设主要进行普通商品住房建设，符合国家房地产发展的总体要求。2.2项目建设的必要性1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。2、本项目建设符合**市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完善人居功能要求。**市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进一体化发展中第二项提升城市承载功能中指出：完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造“人居**”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。到“十一五”末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到30平方米。3、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。本项目主要是住宅楼的建设，项目实施后，可以更好的改善一部分居民住房条件，促进当地的发展，促进当地房地产业的发展，符合经济发展的要求。4、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位。实践证明，房地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输、商业服务、邮电通讯和金融等行业的发展，对冶金、化工、轻工和机械等产业也有极大的推动，在解决就业、繁荣经济、增加财政收入等方面所起的作用是其它产业所无法替代的。本项目建设将极大地促进当地和相关产业的共同发展。本项目建设在为**市当地居民提供优质住房的同时，也推动了当地房地产业的发展。同时房地产业关联度大，能够有效带动相关产业发展，因此该项目建设对促进当地经济的发展起到一定作用。第三章市场分析与建设规模3.1房地产市场发展分析1、我国房地产市场发展总体态势。我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。我国房地产市场发展在住房供给、供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势：（1）住房供给方面在住房供给方面，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。（2）供应结构方面在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。（3）土地供给方面土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。2、我国房地产开发及商品房销售现状（1）我国房地产开发完成情况我国2008年1-10月，全国完成房地产开发投资23917.71亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资17482.35亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为73.1%。其中，山东省2008年1-10月，完成房地产开发投资共计1541.84亿元，同比增长了29.5%，商品住宅完成投资1223.92万元，同比增长了32.1%。2008年1-10月，我国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%；同时，我国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；完成土地开发面积1.9亿平方米，同比下降2.5%。（2）商品房销售和空置情况

2008年

1-10月，我国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。其中，商品住宅销售额下降18.2%。山东省商品房销售面积3737.41万平方米，同比增长了11.7%，商品房销售额达到1124.26亿元，同比增长了16.0%。

截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。表一2008年1-10月房地产开发投资完成情况地区房地产开发投资额（亿元）商品住宅投资额（亿元）房地产开发投额比去年同期增长（%）商品住宅投资额比去年同期增长（%）全国总计23917.7117482.3524.627.4北京1315.29682.02-7.3-4.5天津487.66329.3228.333.3河北813.15653.6642.640.0辽宁1636.641265.9842.443.4上海1123.07701.443.61.3江苏2418.421847.8225.027.9浙江1538.701098.3116.914.8福建896.02625.645.211.1山东1541.841223.9229.532.1……表二2008年1-10月份房屋销售面积及销售额情况地区销售面积比去年同期销售额比去年同期（万平方米）增长（%）（亿元）增长（%）全国总计44722.96-16.517590.03-17.4北京830.83-49.61049.60-43.5天津826.57-22.0495.30-14.8河北1520.452.5448.7114.7辽宁2722.092.81020.4810.0上海1813.12-40.41514.32-38.6江苏4000.49-26.01672.12-23.1浙江2220.83-35.31437.52-26.8福建1238.34-30.0566.00-31.8山东3737.4111.71124.2616.0……由以上分析知，山东省房地产开发完成投资、商品住宅完成投资及商品房销售面积、销售额呈稳定增长态势。因此，本项目建设具有良好的市场发展空间。3、城镇住宅市场展现出强大发展潜力。随着我国经济发展，城镇化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年～2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房改善的需求；城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；现有110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。因此，我国城镇住宅市场具有强大的发展潜力。通过以上分析，可以看到今后较长时期我国房地产和商品住宅发展的良好发展前景。3.2**市房地产市场山东作为全国的一个大省，还正处于房地产市场发展的初期阶段，市场发展蕴含巨大开发价值。而**作为山东仅有的几个沿海城市之一，其房地产市场尤其是旅游地产的市场更是前景广阔。一个城市房地产市场发展往往是基于城市的发展，房地产市场的发展与经济发展密切相关，近年来，**市经济稳步增长、人民生活水平及城市化进程不断提高为当地房地产市场的发展提供了有力的支撑。为了满足市场的实际购房需求，解决目前的供需矛盾，稳定住房价格，**市按照“合理布局、整体开发”的原则，通过市场化运作的手段，降低房地产门槛，积极引进国内外有实力的房地产开发商，开发建设高档住宅小区、普通商品房、农民新村、旧城改造和经济适用房等项目。重点开发了一批有代表性的住宅小区。**市房地产开发不仅实现了为市民提供舒适的居住和生活环境，开发商赢得合理的利润回报，政府赢得城市投资环境的改善的“三赢”效果，还增加了政府收益，满足了大量农村和外来人口向城市集聚，拉动三产、度假旅游等消费，促进了全市经济快速发展。综上所述，**市房地产业在**市稳步增长的的经济条件、人民生活水平及城市化进程的不断提高的大背景下，房地产市场发展前景广阔。3.3建设项目竞争优势（1）政策环境优势**市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中指出：完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造“人居**”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。到“十一五”末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到30平方米。**市国民经济和社会发展规划中提出要完善人居功能，鼓励普通商品房发展，本项目建设符合**市相关政策要求。（2）自然环境与地理区位优势本项目所在地**市，坐落于美丽的渤海、黄海交汇处，素有人间仙境之美誉，该地区四季分明，气候宜人，风景秀丽，**阁旅游景区闻名全球。本项目位于**市东关路东、富民路南，属**市非常有发展潜力的黄金地带之一，空气质量优良，商业、交通便利，各项基础设施配套完善，升值潜力巨大。项目建成后，不仅为当地居民提供舒适的居住环境，而且促进当地房地产业的发展。本项目借助于得天独厚的自然环境与区位优势，适应目前**市房地产市场需求，具有广阔的市场前景。（3）产品优势本项目所开发的产品，自始至终站在“以人为本”“健康、环保”的出发点上，从总体规划到空间布置处处体现着适用性、安全性、舒适性和健康性，从设计到施工遵循《健康住宅建设技术要点》（2004年版）的要求。从规划布局来看，能够满足居民的生活需求。本项目小区内物业管理先进、综合配套设施完善，整个小区环境优美、休息健身、社区广场各种公建设施应有尽有，符合居民休憩健身等需求。（4）营销优势本项目建设秉承“以人为本”的设计理念，力求环境优美、方便、舒适，实行一级物业管理，结构强调院落，强化人车分流，满足多方面的需求。区内住宅设计新颖，追求人与自然的和谐统一，创造富有个性的理想人居。该项目建设主题明确，开发定位合理，有大量的目标客户群作保障。本项目生态、舒适、方便的居住条件、完备的生活及市政配套，高标准的物业管理成为购房者的首选因素，这些都为项目的正常市场运作提供了有利条件。3.4建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积99887平方米，其中，住宅建筑面积82736平方米，车库建筑面积16908平方米；附属建筑面积243平方米。规划总户数940户，居住人口3290人，车库900个。第四章建设地点及场址选择4.1建设地点1、建设地点本项目建设位于**市城西，西临**阁西苑风景旅游区，规划总用地99887平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。2、拟建场地分析（1）区位适宜，属**市房地产升值潜力较大的区域之一；（2）紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，施工便利；（3）水、电、暖供应均有保障；（4）交通方便。拟建项目周边的交通条件良好，有公交车及城市环城车通往该处。4.2场址选择1、建设地点社会经济现状**，位于山东半岛最北端，渤海、黄海在此浩荡交汇，与辽东半岛、日韩隔海相望。**是我国著名的海滨旅游城市，是我国综合实力百强县市和“全国科技实力百强县”。域内历史悠久、物产丰富，现辖5个街道办事处7个建制镇1个经济开发区581个行政村，总面积1128.6平方公里，2007年末全市总人口44.49万人。**市内交通发达，通讯便利。基础设施完善，公路遍及城乡。**港为一类对外开放口岸，并开通了**至旅顺的客货滚装航线，**新港万吨级深水码头投入运营；与全国各地和世界180多个国家和地区开通了传真和直拨互联网等通讯业务，紧临的烟台港已同世界一百多个国家和地区直接通航。已形成海、陆、空立体交通网络。**市发展旅游有着优越的地理位置和环境。**市经济势力亦非常雄厚，形成了以黄金、机械、电子、建材、化工、轻纺为主导的工业生产体系，其中，旅游、黄金、酒类、饮料、木材、医药化工已发展成为五大类主导产业，与美、英、法、德、日、韩等世界上20多个国家和地区建立了经济合作和贸易往来。由于立足区位优势、园区优势、资源优势、产业优势和人文优势，国民经济和社会事业取得快速发展和全面进步，人民物质生活水平和精神文明素质都有了大幅提高。**市先后荣获中国优秀旅游城市、全国综合实力百强县、全国科技实力百强县、全国文化先进市、全国体育先进市、山东双拥模范市、山东省信访工作先进市等荣誉称号，连续多年保持全省社会治安综合治理模范市荣誉。2007年全市实现国内生产总值242亿元，同比增长16.2%。第一产业实现增加值18.92亿元，增长2.9%;第二产业实现增加值153.78亿元，增长15.4%;第三产业实现增加值70.24亿元，增长22.5%。三次产业比重为7.8：63.3：28.9。大力发展特色经济，培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系。2、建设条件（1）工程地质条件①地形、地貌及地下水场区总的地形为南高北低，最大相对高差为6.9米。区域地貌为丘陵坡地与山前冲积平地。场区内未见稳定的含水层位，但在岩石的风化裂隙中会有少量的风化裂隙潜水，水量不丰，其来源主要为大气降水的渗透补给。②场地地层结构及工程地质特征据钻探资料表明，场区内的地层结构主要由杂填土层（Q4ml）、粉质粘土层（Q4al+pl）、含砾粉质粘土层(Q4al+pl)、砾砂层（Q4pl+al）、卵石层（Q4pl+al）及风化砂岩层（KW）构成，现从上而下，由新至老依次分述如下：1层杂填土层（Q4ml）场地内均有分布，层厚0.3～1.3米不等，物质成分以粉质粘土为主，少量的植物根茎及玄武岩碎块、砂岩碎块，结构疏松，无层理，切面粗糙，易碎。2层粉质粘土层（Q4al+pl）场地内均有分布，伏于杂填土层之下，顶面埋深一般在0.5~1.3米之间，层顶标高7.83~14.50米，层厚1.6-6.1米，其分布趋势由东向西逐渐变厚。土黄色，可塑状态，高压缩性，湿，切面较粗糙，无摇振反应，见较多的植物根茎及少量的长石、石英颗粒，局部见玄武岩砾及粉土透镜体。3层含砾粉质粘土层(Q4al+pl)场地均有分布，伏于粉质粘土层之下，顶面埋深2.4－6.7米，层顶标高在3.57－12.9米，层厚0.3-6.9米，北薄南厚，棕红-黄褐色，可塑状态，中等压缩性，切面较光滑，无摇振反应，粘性强，混较多的长石、石英颗粒，云母片细小。4层砾砂层（Q4pl+al）分布于场地的中北部，南部缺失，伏于含砾粉质粘土层之下，顶面埋深6.3-10.50米，层顶标高0.8-3.48米。层厚1.4-6.9米，在场地的北端最厚。灰白-灰黄色，饱和，稍密-中密，物质成分以长石、石英颗粒为主，混少量的玄武岩砾，泥质少量。5层卵石层（Q4pl+al）青灰色，顶面埋深13.2米，层顶标高-4.77米，层厚0.3米，物质成分以玄武岩块为主，次棱角状，砾径一般在3-5cm，泥质少量。6-1层全风化砾岩层伏于卵石层及砾砂层之下，顶面埋深0.7-2.8米，层厚2.5米。紫红色，岩芯风化呈砂土状、碎块状，其成分以石英砂、泥质为主。岩石坚硬等级为软岩，岩体完整程度为破碎，岩体基本质量等级为V级。6-2层强风化砾岩层场地内均有分布，是构成场地的基地岩石，顶面埋深0.3-13.5米，钻孔最大揭露深度为4.1米，该层由南向北埋深逐渐增大。紫红色，岩芯呈碎块状、块状，矿物成分以石英砂为主，泥质胶结。岩石坚硬等级为软岩，岩体完整程度为较破碎，岩体基本质量等级为V级。③地基土承载力特征值按照《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002），结合当地建筑经验，综合确定各层地基土承载力特征值fak(kPa)如下表：层号岩土名称承载力特征值fak(kPa)1杂填土层（Q4ml）)2粉质粘土层（Q4al+pl）1503含砾粉质粘土层(Q4al+pl)1804砾砂层（Q4pl+al）2005卵石层（Q4pl+al）2006-1全风化砂岩层2506-2强风化砂岩层300=4\*GB3④场地的地震效应评价拟建场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组，该场地土类别为中软土，建筑场地类别属Ⅱ类，场地液化等级为轻微液化，为对建筑抗震一般地段。=5\*GB3⑤场地稳定性和地基适宜性评价场地地貌单元为丘陵坡地与山前冲积平地共同组成的复合地貌单元，该场地地层种类稍多，场地内不存在震动液化土层。场地内地下水在干湿交替条件下对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋中腐蚀性，对钢结构具中等腐蚀性。根据区域地质资料，拟建场地内无隐伏活动断裂构造，建筑场地类型为Ⅱ类，场地土类型为中软场地土。因此，拟建场地较稳定，适宜拟建建筑物的建设。（2）市政公用工程条件=1\*GB3①供水本项目水源为城市自来水，由**市自来水公司，为本项目提供居民生活所需用水。=2\*GB3②排水排水采用雨污分流。雨、污水分别排至场区雨水管网和污水管网。能够满足本项目小区排水需求。=3\*GB3③供电本工程设10KV电源由市政道路引入，电源为两路10KV电缆埋地引入。④供热**东海热电厂对本项目各住户集中供热，可满足用户对采暖的需求。⑤供气本项目供气采用管道天然气。住宅区内新建燃气调压站一座，即可满足用户用燃气的问题。3、地址综述项目选址**市城西，西临**阁西苑风景旅游区，交通网络四通八达、基础设施日臻完善、道路宽敞畅通、供水条件优越、排水自然通畅、电力设施齐全、通讯设施完备、宽带上网便捷、有线电视到位、热力供应保证、燃气条件具备、土地自然平整，并且社会稳定、环境幽静，非常适合小区建设，是理想的居住场所。第五章总体规划方案5.1规划依据1、建设单位提供的用地红线图和地形图2、建设单位的设计委托书3、《城市居住区规划设计规范》4、《城市道路交通规划设计规范》5、《住宅设计规范》6、《建筑设计防火规范》7、《通用设计通则》5.2规划指导思想1、规划定位整个规划以**市总体规划为依据，以面向广大群众需求为出发点，以推进**市房地产业健康发展为指导思想，以加快**市城市化建设提高居民居住水平为目的，同时根据**市生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标。本项目住宅楼为居民提供舒适居住环境，将本项目定位为优质、生态住宅小区。2、规划理念充分挖掘地方特色，展现“绿色生态社区”的主题，贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。充分体现绿化景观“均好性”的规划设计手法，注重组团“院落”空间的塑造。创造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代化社区。重视人文环境，一是传统与潮流的体现，二是健康生活的倡导，三是以优质的物业管理与服务体现对人性的尊重。5.3规划目标环境优先是本次规划所倡导的理念，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、文化社区。环境与文化是本规划主题，本规划的总体目标是：基于文化、塑造环境。1、结合市场需求及项目特点，确定以“绿色生态，健康生活”概念为项目主题。使本小区成为适合居住的家，追求人与自然、人与人的和谐，社区环境营造一种幽雅舒适的居住空间使居住者尽享生活乐趣。2、本小区体现人与自然和谐共处的做法是接近绿地，亲近、热爱绿地；使居民进一步了解自然，热爱自然，以便更好的保护自然。另一方面，将绿化赋予人们喜欢的文化品位或艺术风格。最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然景象和自然情调。3、营造绿色生态的要求营造生态园林，注重绿化氛围，创造出绿地、漫步小径等相互搭配而协调的新型景观。在总体布局上，与自然地势相互协调，既考虑满足日照要求、留足绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。5.4规划方案**阳光世纪房地产开发有限公司拟在**市城西，西临**阁西苑风景旅游区，建设优质、生态的住宅小区。本项目建设规划总用地99887平方米，总建筑面积99887平方米，包括住宅建筑面积82736平方米，车库建筑面积16908平方米，附属建筑面积243平方米。具体规划方案如下：1、总体布局规划在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域进行合理布局,详见建设项目总平面图。在整体规划中，项目形态协调对应，体现规划的整体性，尤其是在空间、形态和尺度上，项目规划具有延续性。在规划中，突出了方正严谨而具有围合感的特点，讲究对称之美，通过大组团绿地，与区域整体的大气的规划尺度相呼应，积极地融于整体规划的形态之中。本项目规划区域内部共建住宅楼33栋，为5+1F、4F格局，由西向东依次排列。与基地周围的建筑、城市道路、环境景观和谐相处，相得益彰，最大限度地满足城市设计、城市规划的要求。2、公共服务设施规划本项目配备建筑有1处调压站，1处供热配电室，以满足居民的生活需要，小区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化。按规定60-80米的服务半径设置垃圾收集点。3、道路交通规划道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。整体依据居住区道路通畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。结合地形特点与空间布局，形成良好的道路景观效果。同时，道路设计与绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。具体规划如下：（1）出入口的设置规划在本项目小区南侧设一个出入口，与周边道路相连。（2）车行系统规划区内道路断面分三种方式：进入社区的干道，红线宽度8米；社区环路，红线宽度7米，宅间路，红线跨度2.5米。（3）步行系统合理的人车分流体系是创造人居和购物环境的重要因素之一。社区步行系统通过建筑中间开放式、枝状林荫步行道，实现社区人车分流的交通体系。（4）静态交通为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织，在住宅楼规划停车位，采用植草砖铺装，形成生态型停车带。4、绿化景观系统规划环境是住宅区生活品质的重要构成部分。随着建设生态住宅、绿色住宅的呼声日益高涨，人们愈来愈注重整体的环境质量，对于建设高品质住宅区，提高业主择屋购房的吸引力起到相当重要的作用。本规划在整体规划结构布局的基础上，坚持因地制宜的绿化设计基本原则，强调以绿为主。设计以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使人们能获得重返自然的美好享受。规划采用林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，形成适合人体尺度的公共交流空间。林荫步行道为开放空间环境，给人以强烈的中轴线感觉，具有空间的导向性。林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，体现了“均好性”的设计理念，以使尽可能多的住户临近绿地，创造事宜的人居和购物环境。5、规划指标主要规划技术指标见下表。表5-1主要经济技术指标类别编号号项目单位数量备注建设指标1总用地面积m2998872总建筑面积m2998873住宅建筑面积m282736多层建筑车库建筑面积16908附属建筑面积2434住宅户数户9405总规划人口人32906绿地率%38.007容积率1.08建筑密度%18.55第六章设计方案6.1建筑设计1、主要设计依据《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计标准》《城市居住区规划设计规范》《民用建筑照明设计标准》《建筑设计防火规范》《民用建筑隔声设计规范》工程建设标准强制性条文工程建设地方标准强制性条文建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准2、住宅单体设计在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向，景观和通风。各房间布置紧凑。住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。在对立面整体的把握方面，力图在最终的效果上是“清鲜，自然，健康”。（1）平面布局住宅单体为5+1F、4F格局，设计集中突出合理性、创造性和科学性。合理性表现为明确的内外、动静、昼夜分区；厨房卫生间使用、设备、管线的合理设计。创新性表现为不同住宅形式的新的探索。科学性表现为高科技和成套产品的应用。①功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区的设计，以提升楼盘品质。②户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。③其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。如：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。④建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。（2）户型设计户型的设计是决定项目开发成功与否的关键之一，一定要新颖而合理。应采用多阳台处理，观光、娱乐、实用面面俱到。该项目住宅楼主要户型有两种：（1）两室一厅一厨一卫，（2）三室一厅一厨一卫。住宅楼面积由72m2—109m2不等，其中90m2以下的户型占85%，户型及面积种类繁多，给客户较大的选择空间。（3）建筑外立面运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台凸窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辑性的表达方式，将门窗，百叶，栏杆等元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出丰富的视觉效果。并且与周围原有建筑风格相协调。6.2结构设计1、设计依据（1）设计规范国家现行的结构设计规范，规程和构造手册。《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑地基基础设计规范》50007-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-94（2）自然条件:基本风压值:0.60KN/m2基本雪压值:0.35KN/m2最大冻土深度:0.5m建筑场地类别属Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。本工程为现浇钢筋混凝土框架结构，抗震等级为三级。2、结构设计（1）设计使用年限、安全等级及混凝土耐久性规定①结构设计基准期：50年②建筑物安全等级：二级（2）结构选型概述结构设计须根据建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、层数、设防烈度，本着安全、适用、经济、技术先进的原则进行结构选型。本工程包括住宅楼，采用框架抗震体系，现浇混凝土框架结构体系。框架抗震等级均按三级设计、构造。内外墙采用加气蒸压混凝土砌块砌筑。工程基础采用独立桩基础。（3）建筑材料材质和强度等级①混凝土：C25，基础垫层：C10。②钢筋：HPB235钢筋fy=210N/mm2HRB335