季度物业项目安全检查评估报告课件

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大区物业第三方检查评价三季度报告

华润置地·沈阳大区2014年9月2目录一

二

商业物业及酒店项目三季度安全检查评估三

住宅物业三季度安全检查评估物业项目三季度评估概述四

物业项目安全管理建议3目录一

物业项目三季度评估概述4一、季度检查概述安全管理状态分为六个维度来进行检查，对在现场项目中不适用的方面在计算得分时做缺项处理；当天检查当天反馈检查发现，根据反馈意见进行梳理形成最终报告；各分项报告以《华润置地沈阳大区安全隐患动态监控表》形式呈现；5三季度共检查15个物业项目，其中万象城及华润大厦1个，君悦酒店1个。住宅物业项目13个。业态序号项目检查时间商业物业1万象城及华润大厦2014年9月11日-12日酒店1君悦酒店2014年9月13日住宅物业1沈阳橡树湾1期2014年9月1日2沈阳橡树湾2.1期2014年9月2日3沈阳凯旋门2014年9月3日4沈阳置地公馆2014年9月4日5沈阳悦府2014年9月5日6沈阳奉天九里2014年9月10日7长春橡树湾2014年9月15日8鞍山橡树湾2014年9月16日9大连海中国1期2014年9月17日10大连海中国2期2014年9月18日11大连海中国3期2014年9月19日12大连凯旋门1期2014年9月20日13大连星海湾1期、3期2014年9月21日一、季度检查概述6目录二

商业物业及酒店项目三季度安全检查评估7二、商业物业及酒店项目安全检查评估万象城及华润大厦安全管理状态较前两个季度比，有明显的下降，特别是在物业消防和设备设施的管理上存在较多的不足，消防、电梯存在较多隐患，主要表现在：各个管理人员对现场设备设施不熟悉，万象城内的卷帘门、声光报警、非消防电源切断等功能自开业以来从未测试过，对其功能能否实现不得而知，也无法做联动测试；电梯存在轿厢缓冲器安全开关无动作，安全门违规短接等现象；各个设备间管理混乱，卫生环境较差；对检查问题整改力度不足，前两个季度检查问题三季度重复出现。8二、商业物业及酒店项目安全检查评估三季度检查主要问题说明——沈阳万象城：

监控系统有63个故障摄像头，监控系统维修保养未能及时跟进

现场大量安全疏散指示损坏、故障

设备机房内放置大量杂物，管理混乱，卫生环境差

消防管网有多处阀门人为关闭，多处管网内无水9二、商业物业及酒店项目安全检查评估三季度检查主要问题说明——沈阳万象城：

部分消火栓测试无水，喷淋末端无水压风机房内发现很多风阀未接入信号线的现象多处烟感防护罩未摘除电井内未做防火封堵，电井内垃圾杂物较多10二、商业物业及酒店项目安全检查评估三季度检查主要问题说明——沈阳万象城：

B2层4分区联动测试：风机未动作，无消防广播，4个卷帘未动作大厦楼顶高位水箱间压力表无压多个电梯井道安全门有违规操作将门锁触点开关短接情况一电梯轿厢缓冲器安全开关无动作11二、商业物业及酒店项目安全检查评估沈阳君悦酒店：沈阳君悦酒店安全管理状态三个季度以来稳步提升，对现场检查问题整改力度大，运营区的物业消防、电气设备、治安管理管理较好，但在安全标识、设备设施维护细节上有所不足。12二、商业物业及酒店项目安全检查评估三季度检查主要问题说明——沈阳君悦酒店：

发电机房七氟丙烷灭火气罐压力表量程无符合要求，读数显示不明显配电柜开关标识设置不清晰规范锅炉房有2个水喷雾喷头被上漆堵塞安保巡更工作未能开展13目录三

住宅物业项目三季度安全检查评估14三、住宅物业项目安全检查评估平均分：86.63排名项目1大连海中国2期2鞍山橡树湾3沈阳悦府4大连海中国1期5大连凯旋门1期6沈阳奉天九里7大连星海湾1期、3期8大连海中国3期9沈阳橡树湾2.1期10沈阳置地公馆11长春橡树湾12沈阳凯旋门13沈阳橡树湾1期15三、住宅物业项目安全检查评估——第一名安全管理状态点评大连海中国2期项目物业消防用电安全设备设施危险作业业主装修交通安防及其他得分大连海中国2期959790//9894.63项目各季度排名检查项目三季度二季度一季度大连海中国2期111鞍山橡树湾1期2610沈阳悦府3109大连海中国1期422大连凯旋门1期513/沈阳奉天九里68/大连星海湾1期、3期753大连海中国3期8114沈阳橡树湾2.1期935沈阳置地公馆1096长春橡树湾1147沈阳凯旋门1278沈阳橡树湾1期131211大连海中国2期安全管理长期以来一直保持良好的安全管理状态，前三个季度均排名沈阳大区住宅物业第一名，物业消防、用电安全、设备设施管理及交通安防等方面均保持较好的管理状态。专注到各个管理细节，将安全管理落实到日常管理中。16

水泵房内消防管网图上墙，各个区域标识清晰，方便管理消防水池观察口设置盖板并标识警示色，防止虫鼠进入及降低水泵房湿度消防管网标识清晰车库卫生状态较好，施工垃圾设置多处固定存放点并及时清理三、住宅物业项目安全检查评估——第一名安全管理状态点评大连海中国2期——亮点展示17三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第一名安全管理状态点评沈阳橡树湾1期项目各季度排名检查项目三季度二季度一季度大连海中国2期111鞍山橡树湾1期2610沈阳悦府3109大连海中国1期422大连凯旋门1期513/沈阳奉天九里68/大连星海湾1期、3期753大连海中国3期8114沈阳橡树湾2.1期935沈阳置地公馆1096长春橡树湾1147沈阳凯旋门1278沈阳橡树湾1期131211沈阳橡树湾1期安全管理状态一直不理想，三个季度的安全管理状态检查得分几乎都在垫底的位置，物业消防、设备设施及交通安防处在问题较多。其主要原因有：施工遗留问题较多；后期维护不到位；管理工作不落实。项目物业消防用电安全设备设施危险作业业主装修交通安防及其他总分沈阳橡树湾1期698976/957770.9018

橡树湾1期，共241个监控，有35个黑屏，另外有33个位置码不对，有12个被拆除有多个存储录像数据画面很模糊北门及外围的录像存储器故障，无法存储录像数据录像最多可以保留28天，部分只能保留20天三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第一名安全管理状态点评沈阳橡树湾1期——主要问题说明19

消防主机火灾报警达166个，主机故障较多，主机主板经常损坏（已申请更换主机）消防电话主机未对消防电话编号进行物理编码，2处故障长期未处理，现场也无纸制版地址编码消火栓点检不及时，点检日期到7月份地下车库排污水泵故障较多，部分水泵被拆除，部分水泵故障无法启动三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第一名安全管理状态点评沈阳橡树湾1期——主要问题说明20

29#楼1楼装修现场未见施工许可证29#电梯井地坑有较多积水多部电梯呼叫电话无法接通消防控制中心L区配电室内配电柜内接线不规范，N线与PE线反接三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第一名安全管理状态点评沈阳橡树湾1期——主要问题说明21三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第二名安全管理状态点评沈阳凯旋门项目各季度排名检查项目三季度二季度一季度大连海中国2期111鞍山橡树湾1期2610沈阳悦府3109大连海中国1期422大连凯旋门1期513/沈阳奉天九里68/大连星海湾1期、3期753大连海中国3期8114沈阳橡树湾2.1期935沈阳置地公馆1096长春橡树湾1147沈阳凯旋门1278沈阳橡树湾1期131211沈阳凯旋门安全管理状态三季度有较明显的退步，特别是在物业消防管理状态上问题较多。主要表现在：

消防水系统计划在瘫痪状态；联动测试设备故障较多；未能落实消防设备设施的日常管理工作；工程遗留问题长期未能处理。项目物业消防用电安全设备设施危险作业业主装修交通安防及其他总分沈阳凯旋门518493//9875.6322

测试地下1区2分区联动，消防广播没声音，有4个卷帘门没下降。3期2分区卷帘不动作，广播不响风机未动作13#楼内联动测试：声光报警程序有错误，手报报警未动作，烟感报警后才动作（其他楼层非如此）14#楼高压水箱在停运状态，消防管网无水无水压消火栓末端无水压三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第二名安全管理状态点评沈阳凯旋门——主要问题说明23

14#楼消防联动测试，23层正压送风阀门未动作，电梯未迫降水泵房内消防泵全部在停用状态监控中心燃气报警在停用状态高压电房门口有大量积水三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第二名安全管理状态点评沈阳凯旋门——主要问题说明24

儿童游乐场所防护板螺丝脱落用铁丝捆绑发电机房无应急照明无安全出口标识柴油发电机房内风管风阀没接入控制线路水泵房消火栓点检不及时（检查现场较多消火栓长期没点检情况）三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第二名安全管理状态点评沈阳凯旋门——主要问题说明25三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第三名安全管理状态点评长春橡树湾项目各季度排名检查项目三季度二季度一季度大连海中国2期111鞍山橡树湾1期2610沈阳悦府3109大连海中国1期422大连凯旋门1期513/沈阳奉天九里68/大连星海湾1期、3期753大连海中国3期8114沈阳橡树湾2.1期935沈阳置地公馆1096长春橡树湾1147沈阳凯旋门1278沈阳橡树湾1期131211长春橡树湾三季度安全管理状态较为不理想，因交付不久，工程遗留问题较多，消防设施存在人为私自变更或破坏，联动测试，设备故障较多，安全管理不到位。项目物业消防用电安全设备设施危险作业业主装修交通安防及其他总分长春橡树湾579679/1009779.7826

消火栓、喷淋控制柜未在自动状态湿式报警阀下端无压力，测试警铃无动作多处电梯前室正压送风口被人为封堵车库排烟风管风阀安装位置错误，应安装在排烟风机上端三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第三名安全管理状态点评长春橡树湾——主要问题说明27

设备机房内消防设施点检不及时且点检内容错误，消火栓柜内无手报此项2#楼内测试多处手报与烟感均无联动动作园区北面一水泵接合器人为填埋联动测试卷帘有故障，风阀未动作三、住宅物业项目安全检查评估——倒数第三名安全管理状态点评长春橡树湾——主要问题说明28三季度检查物业消防及设备设施问题项占总问题项的79%，物业消防及设备色素管理问题较为突出。各项目中一些典型问题重复出现。三、住宅物业项目安全检查评估——典型问题说明29三、住宅物业项目安全检查评估——典型问题说明典型问题说明——物业消防

沈阳大区所有项目二氧化碳灭火器点检方式不正确，大区使用的都是干粉灭火器的点检卡，点检项目不全高位水箱间稳压系统维护不到位，多个项目高位水箱间内稳压罐无压力卷帘、风机、风阀维护不到位，联动测试，多个项目卷帘不动作或无法复位，风机不联动或反向旋转，风阀不动作或未接入控制线路预作用系统无充气系统或未在使用状态（所有使用预作用系统的项目，只有鞍山橡树湾预作用系统正常运行）30三、住宅物业项目安全检查评估——典型问题说明典型问题说明——物业消防

消防主机故障较多未能及时排除，存在项目施工时未能制定有效的保障措施现场消防设备设施维护状态不理想，有部分缺失、损坏现象消防设备点检，特别是设备机房的设备设施点检不及时或管理职责不清无人点检，且存在记录作假现场大多数项目上都有烟感、温感保护罩未摘除现象，部分烟感、温感未在使用状态31三、住宅物业项目安全检查评估——典型问题说明典型问题说明——设备设施

多个项目上电梯底层厅门旁无急停开关部分项目地坑存在积水现象多个项目上电梯导轨支架电焊处未上防锈漆，支架有明显锈蚀电梯机房内未张贴盘车说明和平层说明（主要在沈阳市项目）32检查内容物业消防用电安全设备设施危险作业业主装修交通安防及其他各项目总平均分77.892.689.2/96.995从各个项目三季度总体得分情况看，我们在物业消防与设备设施的管理上比较薄弱，本次检查共发现问题共316项，物业消防及设备设施问题250项，占总问题项的79%。三、住宅物业项目安全检查评估——总体评价33平均分：86.63大连各项目平均分：91.04大连城市公司整体安全管理状