全业态中央商业城项目阶段营销建议

xxx广场阶段营销建议报告目录营销回顾营销主题与核心动作一三二产品消化率思考

3.163.173.183.193.203.213.223.233.243.253.263.273.283.293.303.31总计来电48524641513332515039445174553749753来访403651657481813434513869751163736918认筹

22

7010131153月16日-3月31日

16天总计来电753批：来访918批；4天认筹115批

来电情况分析

来电客户认知途径：楼体41%、路过27%、网络13%梅华路户外12%；

关注房型：3房40%、2房31%、4房24%、1房5%

来访情况分析

来访客户认知途径：路过64%、楼体10%、友介9%、关系户9%、网络4%；

关注房型：3房46%、2房25%、4房24%、1房5%

小结按照现有营销速度，预计截止4月18日累计来电1600批，来访2000批，认筹700批.完全无法满足我们的既定目标，因此需要继续加大推广力度，增加媒体渠道需要加强现有高效媒体（户外、网络等）投放力度，并进一步提升项目自身展示动线（销售中心、楼体条幅等）与线下客户拓展进行市场撬动；中小面积产品受客户关注度较低，将成为我们的去化难点报告目录营销回顾营销主题与核心动作

一三二产品消化率思考价值传输

项目第一期广告形象出街，市场对项目本体已有大致的理解与关注；接下来需要对项目核心价值进行分阶段传输，从买方角度出发，传递核心价值点满足客户的需求，拉升项目形象与项目预期，以便于引发抢购；核心价值

1：规划理念：76万超级综合体，集合社交体验购物中心，艺术酒店，主题办公中心，mall，燕都社区；容纳12大主题规划；2：居住理念：年轻健康的生活方式，社交情感交互生活方式；3：地段稀缺：新香洲稀缺地段，市场供应量稀缺，一席难求；依托商业拉上住宅价值并对住宅稀缺价值做直入传播第一阶段：4月1日-4月18日；

（强调项目商业的独特性，阐述项目整体规划价值）

价值传输建议一：

革命一座城市的商业体

—37-119平互动空间，火热认筹

价值传输建议二：

向传统说no

尽享76万互联网综合体

—37-119平互动空间，火热认筹

价值传输建议三：

一座综合体

一座小型城市

—37-119平互动空间，火热认筹第二阶段：4月18-4月底；

（强调项目时尚前沿的开发理念，强调项目互动式社交生活）

价值传输建议一：前沿力量

开启无龄化社交生活—37-119平互动空间，火热发售价值传输建议二：来了！

就是城市最智慧的人—37-119平互动空间，火热发售价值传输建议三：智慧综合体生活

随时随地随享—37-119平互动空间，火热发售第三阶段：5月初至5月中旬；

（强调项目火爆热销，一席难求）

价值传输建议一：新香洲智慧生活

一席难求—37-119平互动空间，火爆抢购价值传输建议二：新香洲综合体生活

再无虚位—37-119平互动空间，火爆抢购核心密动作【核心嫁动作1】通过【找朋盗友】活动针对魔专业趁市场固、重库点社珠区、痛企业垃单位涌、重睛点商平圈拓尺展跟叔进；目的坚：在捕蓄客锁期间促，通细过张危贴海忧报，屋拉条川幅、纸竖展越架等爬形式串释放拨项目刻信息监，并膜进行骨意向膜客户登记位；拓展形式抬：重暑点单略位、赴专业搂市场继、重裹点社博区、做重点色商圈念持续停拓展操作要点：（1）4家代苗理公愤司分狡别成械立自数己的系拓展热小分项队，设置室外忧固定促巡展冬点，绣通过卷展架朝、海眯报等替展示遣世邦登品牌暴、项观目形钓象和绸价值迫点，阵同时通过陈找朋金友活跑动做饥客户某吸纳丘（2）诚强意客傅户重点惹跟进君，意摆向客听户通垮过看紧房巴比士集宗中接包往售虽楼部河看房。分头握行动斗，专蚁费支煤持，鲜画地糕为牢核心慈动作【核心壳动作2】组建Ca疲ll客团辱队，青再次宪搅动阵世邦肾及世板联客狮户资顷源，记购买摸各商嚷会、吧银行报、4S店等封电话隶资源欺；目的最：在偏蓄客阿期间却，通过敏不断办的Ca窜ll打市畏场客喝户，里形成呀项目红声音卧的有抢效传忘播，妙同时涨拉动姐诚意真客户柔上门壶；拓展形式：外承协ca童ll客小杰分队择针对导资源狼进行厘筛选操作要点：（1）4家代粱理公冠司分上别成论立自平己的ca猛ll小分延队，设开毫发商僻提供垄相应牢人员翼与设择备成宴本费因用，漫进行阵内部家客户落资源饲与外员部客喷户资哲源的佣持续Ca诉ll打（2）诚陵意客辛户重点怀跟进胳，意燃向客止户通托过看寇房巴捉士集誓中接酒往售烛楼部用看房。外协汁团队加，分吴头行聪动，叙横扫小珠海核心吊动作目的：不帅断的犹把握舌圈层拔客户桑，不旺断的雨放大叮圈层市价值陵，不贺断大区的营渣造老搂带新签；操作要点：（1）4家代隔理公浪司分铲别针洒对现自有已辣经认叹筹的途客户暮资源悠进行锦梳理健，并单通过ca担ll客，饺派单耐不断捉形成铜新的燃关注些客户法；（2）通啄过专租场体度验会散的形要成，乘打造柜一个里老带身新上任门的股平台颈机会范，让紧客户舟集中雅到场棕体验至，并壁促进怀认筹储成交。【核心牺动作3】整合膛世邦顾、世奖联客糠户资腔源，隐定向著推广威，强握化圈则层效识应；圈层那平台怎，病升毒传伐播，堆持续酸扩大胆老带宝新与轻口碑秤传播核心侍动作【核心你动作4】借助辞互动熊动作多，须通过尼上门斗有礼句等方厦式吸防引客往户到死访；前期扑在各赴大卖咱场通股过找女朋友悬活动辱增加热项目唱推广栋微信判界面工，锁锦定客缸户，受二维跳码扫守描参际与抽友奖活畜动，榴吸引故客户捧关注招。后期传所有相推广不物料视，户纹外、贺现场拨、宣垂传物剩料、素小礼恳品等话均印子制公舞众订龙阅号每二维秃码；小礼股品建育议是雕目前装比较沃新颖泥的一某些科少技产润品：椒比如利小米贼盒子套，苹思果手讨表等送等；暖场网活动宾，小衣恩小级惠，亏吸引红上门报告目录营销回顾营销主题与核心动作

一三二产品消化率思考产品匠分析刚需瘦自住爪产品投资串性产傅品88平79平98平11慨8平68摊-7耻0平37恐-3民8平40平46平58平项目侮产品略丰富,投资柄性产业品与造刚需剃自住伙型产脏品占罪比相席当产品扛分析11印8平紧稀凑4房,满足汤大部跪分刚察改型技客户,按照1.模8万单廉价测爱算,首付墨需63万,月供88均18元;产品宋分析88平紧求凑小昼三房,满足稀大部确分刚穗需自些住客,按照1.渔8万单蓝价测稳算,首付果需47万,月供65荣76元;产品副分析70平2房,满足摘大部轰分刚箭需客铜户,按照1.忌8万单竞价测乱算,首付怎需37售.8万,月供52刚31元;产品随分析58平2房,满足疗大部桌分刚动需客地户,按照1.圣8万单驰价测皆算,首付子需31撑.7万,月供43例92元;产品逐分析38平1房,主力垃为投蹲资客殖户,按照1.霸8万单盼价测馆算;首付6成需41万,首付3成需20万;客户丛分析客户:王小折姐;年龄:4蛙5岁;关注:1房单相位;置业龄目的:投资;居住稠区域:新香比洲;客户牺关键泥点描惜摹;王小谨姐45岁,在新巷香洲归有自贵己居反住的扛房子,手中昆有部逢分闲颂钱,想要旷拿来疫投资,之前坛都是姻购买寻风险闲降低翼的银傲行基带金产夕品,觉得填房地纱产的缺投资贿稳定,且风芝险性析较小;核心炒关注琴点:5楼一逝下产游品,关注项最小骗面积,产品鸦舒适闹度不尿作为秒主要导关注固点,最主涨要总录价可滥控制;关注划付款骆方式,贷款添问题,因为顿按揭佳至少迎要去鬼到6成,考虑毫用孩恳子名轧义买,但担麻心浪伤费孩相子购志房名睡额;总价晶可控;付款痒灵活;意愿挣不迫夕切;客户属分析客户:周先边生;年龄:3庸0岁;关注:3房单新位;置业祥目的:自住;居住毅区域:新香块洲租抵房;客户抢关键疾点描充摹;周先少生30岁,在新劫香洲租蚀房子,2锣11本科密毕业光生，并目前浊就职祸于国期有单西位，单薪水宽万元骗左右盒，公帖积金冰非常脂高，田一直淡想在浪珠海肺买房呢，但报新的篇有社堵区的怜物业雹不多顺，也本在关哈注2手房借子，弟但2手的车税费赠也很膛高，梁且手持续比宋较繁虎琐，轨所以杂更倾纲向于1手房脏，看色中户茂型与昂社区判品质允，对您价格神有较故高成粗熟能售力；核心关注扔点:一定零要买套三房眨单位裕，考浅虑未茧来和泥父母鹅一起里住;一定域要有赢社区旱，户嫂型比贫较实渴用，近精装债修要牛过得女去，拥不要不带来尽后续姥的麻百烦;要有钞社区新房按揭辰条件悲好意愿裂很强换烈;中大助户型交，按饿照1.洞8万，坑首付40串-5誉0万主绪流按蓬揭在50是00左右软；自夏住产江品稀钱缺，叹市场颂接受殖程度规高小户蚁型，抱按照1.刘8万，警起投20万，护资金尚占用熟高，零与其厕他金粗融产钻品竞妖争投资情产品尘竞争仓大，腥购买疤不迫疮切如何贿让小禾户型亚成为惜爆款,不库怖存?完成早整体斗目标?核心涛问题顷与突虽破策码略房型分类面积段（㎡）阳台面积占比套数（套）总套数（套）比例一房一厅一卫35.92-39.0517.8-17.9%18021010%二厅一卫42.3730两房一厅一卫45.11-46.04180117054%二厅一卫54.57-69.32720二厅一卫（带入户花园）75.03-84.31270三房二厅一卫87.49-88.7827063029%二厅二卫（一套间）92.15-105.50360四房二厅二卫（一套间）110.85-116.771501507%就客误户需疲求而狂言,刚需村自住亮与改抵善自押住作蛙为首镜要,小户善型关株注度哀低;就产杏品供霸应而爆言,4房产喘品供请应最杆为稀霞缺;鸡肋育产品现金排流产袖品明星蹄产品就市千场而度言:珠海骑市场索中小煌户型登供应肠稀缺,需求林量大,受供午求关丈系影难响,未来秋市场换空间越大,销售亏有所戏保障;核心恭问题杰与突碌破策致略户型面积房型价格策略设定总价调整单价市场总价37-45㎡1房问题产品，主打拎包入住概念，既保障走量，也匹配高端客户需求54-67万14800元/㎡66-81万51-54㎡2房回迁房，低价走量，赚噱头81-86万16000元/㎡80-100万65-69㎡2房现金流产品，踩准市场主流畅销价格，快速走量110-117万17000元/㎡110-120万76-77㎡2房产品与60㎡有内部竞争，户型基本一致，建议比60㎡价格稍低125-127万16500元/㎡110-120万79-88㎡3房明星产品，市场稀缺，但供应主力，价格适当平均146-162万18500元/㎡140-150万96-97㎡3房明星产品，市场稀缺，价格适当调高182-184万19000元/㎡160-180万114-116㎡4房明星产品，套数少，比准市场高端同类产品定价228-232万20000元/㎡230-250万核心布问题唤与突励破策津略价格匀结构秧性调读整，浅明星届产品淘立高震价格打，公甚寓产胶品走那底价闪；总价赶诱人,如何谅更广皱准入?引进勉家圆扎云贷条，使旷世邦嫩中央松广场宗总价浴优势顽更为吵明显轧，一矛举引陈爆市蜻场引爆降市场勒、促袍进成忧交、偶快速央回款家圆排云贷风是一餐种帮骑助小衣业主纲快速胀筹措测首付例款的寻信用痛贷款总价暗：35宣*1搂48迁00元/㎡=5纠18醋00雷0元首付怨：首次慨置业呼：51丑80胖00元*3察0%牵=1们60嚷00虏0元二次平置业食：51勺80波00元*6叙0%谨=3乏20洽00圆0元引入拍世联鱼云贷床：首次专置业8万，直二次爱置业16万以35㎡两厦房为缩慧列：户型

（面积）房价置业类型云贷可贷额度具体贴息方案利息承担返面价贴息时间（月）贴息比例总利率开发商贴息金额购房者承担总利息（月利息）总价单价35㎡518000首次购房800002450%16.80%1344013440（560）2.6%384二次购房/一次性1600002425%8.40%1344013440（560）2.6%384备注：1、贷款额度：首套云贷借款房价的15%；二次购房/一次性云贷借款房价的30%；(全部取整数)2、所有户型的贴息方案均以24个月为期限，进行核算开发商的贴息成本，24个月月利息为1.4%；3、按置业类型将购房者分为首次购房和二次购房两种，首次购房开发商贴息比例为50%，二次购房或一次性付款的开发商贴息比例为25%；以客弄户云标贷借隐款两针年期搅计算掌，开瞒发商按贴息1年，辛贴息泼成本吸总计13押44耗0元，苏利息拖成本季支出楼