东莞市房地产市场报告

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速东莞市商品住宅销售收入[亿元]东莞市商品住宅销售面积[万平方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房开发建筑面积总额按镇区分[1998-2000年]描述城区常平樟木头篁村东城其它商品房开发集中于东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区1998年至2000年底，商品房实际投入资金23亿元共推出楼盘231个，建筑面积455.7平方米樟木头、常平、附城、塘夏、黄江等镇区集中了90%的港资房地产开发商新开发的商品房楼盘集中在东城区和篁村，开发类型以多层和小高层为主，楼盘质数较高，开发理念在东莞市属于中上水平1998年至2000年，商品房开发集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区在未门来五株年内前，多磨层和桐小高怒层仍佛是商裁品房财开发念市场原的主恭流，奔新开纽奉发的闸多层迎和小来高层权主要榴集中窑在东览城区继、篁利村区铜和城嫌区多层贡和小刺高层别墅高层19慎98态-放20举00硬20呈05E12狸%84温%6%8%91接%1%东城篁村城区塘夏其它19你98但年以紧后新魄开发洞的多荷层和横小高折层地俩域分衡布虎门商品剑房立拌项开电发类粉型比芬例[按蜻开发奏建筑桂面积篇]樟木毒头常平预计帖到20血05穴年,茫每量平方探价格细在2薪50堡0元以侧上的雨中高恳档商此品房宵将占跌据市糕场8埋6%很的份奴额描述东莞太市商脑品房臂开发男档次迅逐步鉴提高东莞酒市政晶府对弃城市锯进行扯总体木规划明，改孕善居偏住环略境，贯提升锁房地行产开援发的令质量由于隔政府蜂严格岩控制磁土地银批租比,土辜地价爸格上乱升较梳快居民盲住宅作消费仙观念乔由商跟品住会宅理兽念的漏接受按者转碑为理驰念的押领导凯者,链需求症品位尼提高金融托机构愤对住叔房消寒费支轻持不穴断增伍强、肢按揭迅条件报放宽材，刺但激住正房消效费需纱求市资场的孤增长东莞启市新园的房益地产照开发雾商纷垦纷进喷入2兴50泻0以抛上的镰中高耗档房歼地产缝市场影的竞宪争,仙如吼:新戒世纪汗豪园检,比新石铸竹,袜雍着华庭炸,七尺宝一例居等13持%50邮%20机%10熊%20植00别墅35喝00宽元以泪上*25明00输-3逮50进0元瞎*25匙00扩元以牺下*总额8%60俗%26溉%6%20础05E*除别手墅外商品叔住宅此销售姜总面夺积[万宿平方享米]11概1.渴220披0.仁0+1拾5.额7%p.伙a.东莞趁房地佳产市将场竞匆争格风局可乞以从锈内部达竞争菌状况嫩等五到个方歼面分订析消费平者潜在公的进水入者房地规产开骑发专业央服务信提供终者替代辽品政策抹壁垒滴强坡–蛾较强稿的地昆方保觉护主个义，役早期占外来输的房趁地产梨开发务商和换民营亿企业脆必须除挂靠刑东莞遵市各按区镇毒房地器产开甜发公宽司，低合作映开发拥房地陶产经济士壁垒营弱荣–房酬地产街开发阿商尚众未形佛成房滨地产臭开发网的绝映对成酸本仿优拣势和电先进声的商抓品房辆差异谋化概容念大多银数消风费者由消费胡观念肤尚处爷于商初品住板宅理材念的密接受市者主力叙消费非群不匆明显商品俭住宅姿50鹿%为去本地下消费星者，略3谣0%哑为港量澳台课消费持者,度2稿0%滥为省蔬内和谱外地滴消费淹者房地惯产开饱发商窃纷纷努聘请机专业循的房宜地产亲策划漠和广醉告公域司，押提高遣商品扬房开吸发和公营销史质量聘请掌物业稳顾问山公司泳，提怖高商烧品后柏续服室务质参量商品雄房替嚼代品报几乎勤不存逗在，未安居亡房只咐占1房诚%的敌市场县份额内部士竞争签状况城区求、常傅平和皆樟木机头集卸中了蠢70厦%的读房地刊产开部发市场沙集中决度高丹，市角场领抵先者义较为绞明显页，如添：中积信、中光大传等内资乖房地散产开砌发比嚷例逐面年提床高，德由1慕99摆8年荐的4层5%良上升拣为2兆00陈0年袍的6鼓7%消费详者购秋买商位品房蹲考虑编的因掘素价格房型地理林位置学和交么通开发端商品胁牌建筑刷物质帜量建筑检物外枣观环境配套垮设施保安秀和物勉业服弄务重要艇性考虑义因素12345本地迷消费迁者旅外茂地消西费者描述50丸%为秒本地禾消费滩者，语3谦0%然为港白澳台熔消费滩者，茄20皮%为说省内守和外迈地消箭费者袄；常度平、优樟木喝头地推区港世澳台绸消费覆者占检90友%东莞宽本地档消费混者在漆选购很商品蛮房时喊首先枕考虑求环境搜和保代安服诉务，陆其次惊是户搬型，普显示框了本市地居辞民对啊自身疯安全趣和周禽边环没境(刑包括推教育货)较革高的辟要求对于悼东莞岩本地乘人，画自用画房的铜建筑溪面积邀在1港00墨-1撇30削平方顽米的窜中大抢户型丈较受掌欢迎比；购闪买8锹0-赏10塔0平预方米骨的小中户型刷，用匪于投洁资和亩出租利的较膀多外地夫消费把者在焦考虑很购买墓商品答房时嗽，优疾先考凶虑价众格，配其次初是房膀型、倾交通谨的便家利和幻玉物业似管理记，同召时较距重视点开发遥商的成品牌港澳捷台和药外国途消费拾者把阴环境鸦、地陡理位姿置、岸配套品设施祸、保寸安和汉物业慎服务涛列在严考虑慢购买虎商品抖房的扶首要光因素获，价醒格敏面感性治不高越来较越多纵的消钥费者武更加搅关注融环境斤和配滴套设桨施港澳尝台和悠外国疗消费融者不同失消费词群在炭购买杂商品仍房时裙考虑况因素笛的优它先顺甜序不壶同由于玻开发防商市斑场定阵位不梳准确炒，未径能充艰分满盟足消工费者每的需供求，经造成矛东莞踪蝶市商某品住也宅的较空置洞面积观较大闹，并喇逐年车上升东莞疾市商爷品住卖宅空择置面创积[万伏平方兵米]描述商品含住宅牛空置狸面积外大，阔20毕00奏年底甜达到瓜15利1.经6万胀平方饲米商品宗住宅斤空置悉率高设。2勾00刑0年辜，新建推出欠商品政房建遮筑面波积为丧17拔8万刚平方病米，依但平昨均销乔售率看只有誉48屯.6棒%，截新增透空置闪商品僵住宅贡面积迟73鼻万平模方米房地住产业祝发展爸初期粗，存稿在盲龙目批侧地、宰批项鹅目和卷对商锐品房概预售吊款监雕控不歇严的恼现象罢，出婆现了肥太平农广场糕花园浓、湾雕景台倒、崇问商花番园、滋世外愁桃源辅等“兼烂尾尽楼盘氧”，浙阻碍纵了房职地产便业的牵发展大量萝空置匆楼盘毒造成荡了建吓设资挖金沉躺淀，箩部分辅银行叔贷款戴不能业及时刻收回19甘9819福9920阻0040榴.078只.315蛮1.背6+9狸4.庭7%p.稀a.由于卷政府距今后汇对土夫地批宋租的揭严格运控制竹，短炎期内驶商品神住宅倡开发恼的增宰长空乓间有浇限将建蠢立土逼地储局备中坐心，严格疑控制铺土地堡审批规范诞土地含交易在行为恢，逐量步实现公联开、虹公正迫、公躁平的趋土地梳交易市独场行姑为必须屿通过谋土地仍拍卖免方式岭才可窜获得房谷地产凤开发帆土地摘使用针权商品椅住宅开发裹增长空间培有限严格弓房地铲产立基项程胜序，语由房钩地产车项目鸣先立狱项后撕申报警土地踏再规片划的贺程序缸改变虚为先位规划默后取朱得土捕地在压立项贺开发根据省积压关商品栏房数追量和乓商品袜房销擦售情栏况，线严格吸控制懒新项垦目立木项和托开工录，对设除市葬、镇则中心鼠区外答，其淘它地呈方原所则上舞不再株审批割新的罪房地酒产项飘目如果丛开发宿商积藏压商沟品房载面积谎超过决企业唐近3跌年累码计竣斯工商这品房叙面积旨的2化0%舟，将节停止椒审批沾该开值发商精新项疲目立划项土地南批租房地钞产立梨项总体扣上说跨，推竭动东交莞房通地产大市场细发展州的因怠素大挎于阻执碍其是发展吗的因掉素20叶01巩年到国20效03源年，魄政府言严格畏控制哪土地亮批租确，并舟成立端土地扰储备委中心亡，调珍控房悦地产旺市场刘，短周期内胁将会各影响长房地蜡产市夕场政府敲严格家控制的房地扣产开源发立刻项审应批主力产消费努群不挪明显空置冻商品蜜房面嘱积高送，到考20双00调年底贵为1稳52显万平贝方米东莞塞将城则市定顶位为根“制离造业策名城枣“，段树立树“城狡市牌阔、外音资牌古和民犹营牌梅”，六并将个出资拨20升0亿队元建名设新狂东莞痕，进文行有番序的另城市霞总体笔规划抬，提宋升城雾市总子体环算境东莞虎房地辱产发勿展与扔东莞腰在整社个珠汽江三券角洲哥所处炼的经盲济地烈位不霞相匹托配，段发展斤空间各较大东莞唐招商呆引资抖保持钻增长商态势消费屈者对柱居住嫌条件隐和环障境的穗要求受日益茧提高人均屈可支挖配收仅入是毅全国贩平均忍水平拍的2数.1筋倍，溪广东圾省平减均水峡平的环1.倡3，国并以阳每年疯17皆%的销速度抢增长加入WT墨O和近工年来身，香昌港、泡澳门览的回就归将旦推动弓外销铲市场政府框有意酿对外停地人帆才采阻用购怪房入忆户、孕投资滥入户桌政策民营躲企业筐将可墓以注糖册公帮司形俩式，印独立覆开发以房地俭产项咱目阻碍森东莞督房地碗产市侨场发津展的猜主要及因素推动桐东莞模房地费产市锻场发膛展的字主要吩因素东莞猫市住矩宅产被业发爱展以梦住宅疮智能喜化、河现代封化为白主要验特征汪，并柏以进瞧一步幅完善从金融锐体系陪为保神障以高迁品质嘴的规币划、脉设计阁和施偏工，辅贯彻禁以人算为本市的住裁宅发眉展方佛针扩大死住宅验按揭深市场融规模引用中新技香术、采新材瞧料，钱以提识高住低宅产炕业化狠水平通过歼以住阔宅抵陕押贷剪款证紧券化仁，改根变房灭地产虚开发受领域馋的投烂资、乳融资钢体系推动蜘住宅碑产业丑科技势化，破推广浴智能丝式化小缠区重环翅境和法配套镜的大台中型霉住宅纯小区与当爱地政胳府良饭好的杨关系懂，以移取得优质岗、价巧廉的传土地开发辆商的锣品牌擦和信逐誉开发管适合跨市场的需求班的商寺品房开发计大规盒模的柏居住逐社区畅，营怕造良步好的征居住母环境与优便秀的体房地画产专芬业服系务提用供者绍合作对市吹场机南会、返进入摇时间阀和市恢场风谎险的沙把握表示迎不重舟要表示碧十分尘重要开发吉适合俗市场膝需求微的商盗品房提供费优质泉的物昼业管拳理服社务房地果产开辞发商喂在东叼莞房宾地产趋市场棉上取为得成饿功的蠢基本粗要素成功植的基辨本要王素目前障重要眯性重要萝性趋蹈势A2掩.2镜.仰建筑捕安装纱市场膊分析广东阶省建愈筑安述装工习程市伶场的谣投资偶额平止均每勇年以先8.似9%拿的速振度增哑长15费0715豆1116牧8819里6021职2519保9619贝9719烧9819晌9920漏00+8股.9瓦%p.狼a.广东杜省建鞭筑工际程投暂资额[亿侍元]广东五省建嘉筑安矿装工概程市研场是餐竞争洞集中庙度非猎常低早的市母场，锐并且狗越来叮越分貌散19丈9619胃9719巷9819膀9920氏009%7%8%5%4%描转述广东角省建绍筑安杂装工筋程市答场的评集中平度由贪19辰96蚀年的巨9%变下降化为2专00侵0年痛的4之%，么市场辞竞争现格局卧分散20银00俊年，等排名择前三唤位的凤建筑罚业企罢业分僚别是倍：广颈东省网长大平公路桐工程排有限消公司拼、江柄苏省者建筑池安装渴工程虎股份眨有限超公司比深圳繁分公也司、季深圳洞市市锅政工波程总陪公司乎；产爹值分扮别达谢到1稳2.含5、躺9.厌1和延7.都0亿凑元20反00追年，租排名框前1聋0家务的外伤省建宜筑企晶业有局2家栋：江抹苏省过建筑锻安装挎工程淹股份虎公司幻玉和中屈建四求局前1尼0家砌建筑储企业垦业务矛起伏诊大；宰19端99袖年排赠名前慰十家衣的企离业中滨，只裁有六相家能吹在2名00水0年赛保持理前十族位前十狂位产锄值最使大的坛建筑仇业企滤业施工倍产值搞占市放场的厌%随着避城市随化进裳程和咬引进立外资吵的不溜断加残快，裙东莞扫市建器筑安宗装工橡程市拣场容路量不遵断上震升东莞魄市建标筑安酒装工幸程市评场保错持稳医定的昆增长棉态势饮，增孔长速条度略泡高于缠广东串省建两筑安优装工间程市声场的亡增长掀速度引进拨外资条是推浩动建熄筑安窗装工蓄程市眼场的束主要降因素日本洲、欧追美企就业不执断加越大投能资，其用欲于建烤筑安致装工名程的阔投资猜额也校不断敲上升增，2锤00御0年笨-2强00勤5年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要巾任务强是计搜划、犬监督敏、实甚施和扰控制优势有利售于企济业形阅成稳泰定的么业务风运作较体系对价珠值链英的各棕个环绢节进花行控毁制和该协调有利侍于培缺养企瞧业的木组织株优势隔和核块心竞重争力劣势对专定业人古才需步求高楚，人渴事成胳本较制高无法料充分撒利用舅外部贯专业计化公犯司的稠专业直经验小和能筒力部门假之间恒协调啦要求失高管理贸成本住较高目前辆国内仔建筑谁工程四企业灶主要床有两庆种发衔展模戏式项目奥公司独模式公司闲的核伏心优纺势在船于获笋得工针程项吹目公司弄自身点不拥锦有设翠计，疑土建没队伍与设灾计公歪司，籍施工葡队建俱立紧情密的反合作巾关系拥有闭良好苹的项披目管沿理人可员工程伴多采职用分粒包形孤式来斑完成建筑谦安装系公司火模式描述公司悔拥有邻自身汽的设兆计，拜土建沾队伍建筑钱安装涝业务四完全胖由自尺身完限成公司谋经营小灵活彻性大公司她固定害成本驻小可以贪实现农优势肾互补资金简需求距小优点公司题易于戏控制劈燕质量彼和成临本拥有贯各方鸟面的饼专业扔人才对其休它企其业的樱依赖录性大质量括控制下，成赵本控匠制难它度较变大缺点公司黄固定绸成本缝较高资金捕需求惊较高经营蹦灵活促性较较低战略明方向互的确贩定决看定了喉企业刘组织捆结构摆的选国择适应发展战略的组织结构设计原则有利市于房陕地产灶业务和建还筑安筐装工告程业务娇的迅叹速发心展组织照结构对市乱场的亏快速滚反应消速度以”申最大顽限度滋满足炕客户根需求观“南为目吨标有利贸于公匀司内图部核直心团屯队的页培养高效梨而精捏简保持东和强网化公代司的誓核心象竞争挥优势构建喇符合蚂战略盈发展众目标断和市巡寿场竞餐争环殖境的伟组织胀结构弹是实撤现AB战略床目标弱的前洞提房地宣产业贱务以乖操作衬管理越为主掉的管柿理模惩式建筑鼓安装出工程动业务西以战鹿略管钥理为挺主的绿管理芽模式有效蚁的决额策,腥业铜务计庸划,拴财务循监控摧体系合理循的集晓分权管理坟模式合理株的部物门设鸟置明确却的部竿门任策务、绞功能开、职李责界帅定清晰处的人段员岗爪位编烫制以记及职哑责、窗权力插、能查力要赔求界旋定充分赴考虑悉保持瓶和利第用现甘有的衡核心换竞争遵优势以客商户为爽导向巴并且怕加快债市场顾反应雅速度组织都结构构建茂符合应集团庭战略怒目标摔和市场拍竞争油环境剪的组愿织结炭构确立AB公司魄的管托理模椒式，骗建立稍一整筑套明怎确的速管控典体系建立灭相应代的决泽策和薯监督瞒流程重新役设计情组织喂架构怕，强驳化薄头弱的水功能扛，纠肉正职榨能错堡位界定首明确姜的部糊门任数务和廊责任明确骨管理序幅度业务荡流程而再造究系统崖考虑承四个寇领域顿，从曲而达释到战裙略目导标对叫流程遮的要签求消除例非增单值活垮动活动延间等随待不必蒙要的到活动过量识的库捞存重复窝的活似动不同气部门汤重排泼的格抖式反复侍的检批验跨部辩门协酿调增加送/重静排环甘节企业万用以洽规避良风险价的关塌键点企业联用以角强化屿控制树的关架键点有利听于提母升顾感客满向意度抵的流最程环延节可以意减少摆重复躁