关于商业地产经营管理的

关于商业地产经营管理的探讨2010年3月29日Part.1公司商业地产整体概况1、公司商业地产的业态分布商业地产业态购物中心酒店会展酒店式公寓写字楼合计商业地产预计总建面（万平米）61.95（28%）50.24（24%）19.37（9%）17（8%）67.77（31%）216.33（100%）其中：目前已建成物业面积（万平米）32.499.5119.3713.9075.27商业地产预计总投资（亿元）37.71（20%）40.25（22%）21.73（12%）11.27（6%）74.61（40%）185.57（100%）其中：目前已建成物业投资（亿元）16.946.0021.7311.7556.42

公司各种商业预计总建筑面积将达到216万平方米，预计总投资额将达到185亿元（未含高尔夫球场），公司商业地产已逐步形成了较大的规模。从建筑面积来看，购物中心、酒店、写字楼分别占商业总建筑面积的28%、23%、31%从投资金额来看，写字楼投资逾70亿，占总投资金额的40%，而购物中心与酒店的投资均逾35亿。公司名称球场占地（亩）预计总投资（亿元）目前已投入使用的片区（如南片区）投入使用片区的占地面积（亩）投入使用片区的目前投资金额（亿元）重庆高尔夫球会有限公司2,6312.32北场18洞2006年6月完工/南场18洞2007年12月完工26312.32保利(包头)房地产开发有限公司1,2221.46后9洞(北部区)6000.76南昌铭雅欧洲城实业有限公司1,3000.53全部13000.53保利（成都）实业有限公司3000.2整个3000.2合计5,4534.51

4,8313.811、公司商业地产的业态分布

目前已有重庆、包头、南昌和成都四个地区设有高尔夫球场，球场占地面积超过5000亩，总投资将逾4.5亿元；其中重庆、南昌高尔夫球场已全部投入使用。2、公司商业地产的区域分布公司目前在12座城市涉足商业地产运营。但除保利国际广场、保利中心、南海水城及酒店已具备经营条件外，大部分商业物业要到明年，甚至后年才能进入经营阶段，到进入稳定经营期估计还需要更长时间。广佛区域为公司发展商业地产的核心区域，预计总建筑面积达121万平方米，占公司商业总建筑面积的56%。图：公司商业地产区域分布情况单位：万平方米Part.2商业地产经营模式的探讨1、“产权持有”经营模式“产权持有”的经营模式有以下几个特征：（1）对开发商的资金实力要求较高。由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的培育过程，投资回收周期较长，开发商需要有足够的资金实力。（2）对开发商的专业团队要求高。商业地产涉及的招商管理、运营管理、收益管理等均需要开发商有一支专业化程度较高的队伍进行运营管理。（3）该模式按照合作参与者的不同可分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局是指以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成；产权持有的三元格局是指以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人”形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。1、“产权持有”经营模式

这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。但是，很多著名品牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。1、“产权持有”经营模式“产权持有”的经营模式下开发商可持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。这种模式的优势在于：（1）便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险；（2）物业租金逐年递增，利润稳定；（3）可将物业抵押融资，等待增值。

劣势则在于：（1）专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报；（2）资金回收周期长；（3）初期投入资金压力大。2、“租售并举”经营模式“租售并举”模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该模式有以下两个特征：（1）“租售并举”模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。（2）主力目标商家属于大面积租赁的类型，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。2、“租售并举”经营模式这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。2、“租售并举”经营模式开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利，这种模式的优势在于：（1）业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；（2）出售部分物业使回报期缩短。（3）主力店使物业增值快。劣势则在于：（1）对主力店招商能力要求极高；（2）资本回报周期较长；（3）初期投入资金压力大。3、况“产权解出售”经旋营模危式“产烛权出勿售”起模式掌是通货过整桃体或涨拆零蕉销售全，达走到迅遍速销铺售、堆迅速餐回笼己的目粪的，呜其形抄式包崭括整价体销革售和遗小单环元出渗售。该模论式的斤优势登在于庸：（1舱）短蛙期可馒有回子报，死资金趁回笼芦较快昆；（2技）整惕体出替售销叉售周尽期较菜长，羊客户叶少；劣势战则在躬于：（1蚂）丧芬失产齐权，荡开发铲商失晶去了拐获取祖长期锤回报寨的机繁会。（2但）这件种模从式可谈以实居现的榴销售毯价格障一般浑是有氏限的茧，远校无法域与成亚熟商聚业相直比较丈。（3齿）缺捏乏统师一经肥营管蜜理，算商业付品质架由此阀降低榜，经谱营者暂风险害而随印之增猎大。Pa掉rt弄.3掩商烈业地板产经闻营考无核的丙探讨1、昂商业君地产列绩效谱考核命体系考核硬周期抹：项姻目总女周期哥考核夺和项诉目阶和段考础核。因此钓，考奴核指悦标分艘为两叶类：狠时间刷、质弱量、护成本科总关渐键绩苦效指枣标；喘阶段辛时间退、质锈量、另成本俱关键梨绩园效指夫标。考核脆对象税：对经圈营团云队的俭绩效卫考核锯，和田对团秩队成货员的候绩效疼考核碰，团续队绩神效的扇被考臭核人壤为团臭队负集责人铺。表：令考核督指标榨体系候示例考核跑维度困：商业如地产流绩效喊考核麻体系尾应以时间使、质弟量、嗓成本为考趴核维徐度，欺分别途设立莫目标揪考核绩。2、邮商业并地产泽各阶尚段绩蒙效考韵核（1浓）商蔬业地扁产前帆期市耳调阶储段绩兄效考婆核（2践）商革业地绢产推捎广阶验段绩兴效考驶核2、句商业酸地产执各阶愉段绩妙效考步核（3拒）商忌业地攻产招伪商阶批段绩村效考眼核（4为）商泼业地睁产进泳场阶势段绩窑效考蛛核3、夸酒店禽绩效迷考核眠模式收探讨短期果内酒妄店管粥理公票司的切业绩递考核由于扮酒店水行业曾的经坏营特扎点加渐上区赚域市桃场与污每个宴酒店慨的情剥况不肢同对霞于经雾营团没队的共绩效复考核撤应作类出相减应的敢调整馅，而络不能模单纯识以营甚业额饱的高歉低作励为唯核一考角核标盆准；区位现阶舍段项售目主溜要以浴城市期郊区判和二功线城始市为傅主，预影响富房价添水平尽与入辛住率铃。培育悲期酒店拾开业麦后通帮常需盏要2咱-3民年的星市场筋培育璃期，遇通常裕新开轨业五畜星酒醋店的鸦入住慎率只再有2赖0%能，第恩三年跨才能凑达到馒50止%的桂行业短平均庆水平景；增长邪空间酒店府物业棵同商愤场购鲁物中妄心物爸业相迟比增仙长空研间有踢限，哄成熟缸后年壶入住视率基扶本维晕持在蛮60调%左杰右，拉房价深达到景区域踩平均代房价拆水平鲁即可奥。4、状购物纺中心土绩效古考核物模式自探讨现阶缎段商粗管公樱司的顽运营骄模式第一终类：竿处于板城市搭核心灭商圈留，商遇业成勺熟度谦高，楼培育孟时间继短商管易公司更负责们日常饼的运蹄营和跟管理遮，收绳取管烘理费片用和就租金满。管便理费状用归忠商管散公司胖维持乐日常朱的商恳场运嘴作，阅另各储地地友产公悔司按喉照不靠低于锐5%糟的租昌金收炸益作闭为管度理佣椅金支救付予铸商管刘公司嘉。并致按照旬租金捞的逐从年递塘增情捉况，病逐步散提高战管理滋佣金残的支比付比同例，壳且对洒于超医过一愿定金圈额的学租金书收益携进行危额外榨奖励共。商援场内证的各狱类的益广告受、场崇地租恭赁、院临租鸭收益致归商俗管公糖司所汉有。现阶趣段商久管公烤司的禽运营眨模式第二洗类：歉处于什城市柳新兴钢区，肝城市蠢开发她程度粘低，抬需要浅较长迅的市屑场培奸育期球。商管娇公司显负责匠日常箭的运海营和碰管理启，收格取管毫理费恳用和晨租金插。管排理费健用归冻商管政公司庄维持械日常碑的商献场运休作，兽另商掘管公历司在描不超仙过5年的窜培训被周期铺内，屯按照剧年度殿向各滥地地右产公手司提葵供预讨算，统地产骄公司泼按照增预算勿的额骄度向饱商管活公司曾支付厦培训秃期内民的各混项支皱出，泥以保揪证以嫁商业详提高君住宅皮价值支的目淋标实蒸现。粱在培芝育期渣后，挂恢复借如一烛类物都业运翻营机荒制。5年内枣的开崭业及食收租遮参考悔值为织：第四一年化分别闻达到60挣%和30瓜%；第仰二年择分别民达到75柔%和50萄%；第渔三年页分别楼达到85忍%和70收%；第蕉四年遍分别祸达到90氧%和85禽%；第娘五年模分别爷达到95味%和90它%。4、曾购物屡中心店绩效幅考核门模式闯探讨商业跑管理印的考忽核机捧制对于勉商管悼公司甲的考罩核，错第一责类物餐业按礼照物剖业年被度资质产价唉值评世估的而增长玩为依束据；染第二止类物惊业在大培育扫期内白则按叔照对斩于审扬定的浴预算齐执行灯情况猛进行浆考核她。4、臣购物圣中心劈燕绩效索考核既模式毯探讨Pa烦rt萝.4畜商爹业地如产的删未来票发展蕉方向商业泥地产撑的未亦来发卵展方某向1、脱中国竞经济惧的快秘速增段长，骑城市财化率输与人敢均可吹支配父收入继的提崖升都汽为商炼业地硬产的