物业管理基本制度与政策复习纲要

1物业管理根本制度与政策复习纲要第一章物业管理概述本章要求：掌握：?条例?对物业管理的定位，?条例?的指导思想以及确立的根本法律关系。熟悉：物业管理的根本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，?条例?确立的根本制度，?条例?涉及的主要问题。了解：物业管理的产生和开展，我国物业管理制度建设的历史沿革。本章考试知识要点：1.?条例?对物业管理的定位2.物业管理的特征3.物业管理的市场化特征4.市场原那么作为物业管理活动的前提条件5.我国物业管理的产生和开展6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7.物业管理在社会经济中的地位和作用8.我国物业管理制度建设的历史沿革9.政府在我国物业管理开展中的特殊地位10.?条例?公布前物业管理制度建设的主要特点11.?城市新建住宅小区管理方法?12.?条例?公布后物业管理制度建设的主要特点13.?条例?的指导思想14.?条例?创设的法律制度及其内容15.?条例?的主要内容16.?条例?法律责任的特点17.?条例?确立的根本法律关系；一、物业管理的概念〔掌握〕1.物业管理定义

?物业管理条例?第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。线切2.农物业测管理膛定义菠的含亏义

拢良①遥物业厌管理采是由氧业主糠通过议选聘良物业乔管理盈企业岔的方摇式来眯实现链的活瓦动

爆些②脾物业虽管理需活动菊的基脖础是裤物业舍效劳厘合同

伸填③季物业际管理墨的内构容是向对物扫业进隐行维沾修、置养护绳、管锣理，施对相址关区看域内犬的环光境卫何生和誓秩序甚进行谱维护凭于3.赌?物傍业管勤理条惑例?酸调整侨的范驻围

醉串①目既调递整住槐宅物低业的个物业赌管理葵活动粮，也妥调整火非住晕宅物粥业的塔物业炮管理票活动

廊载②枝既包宜括城定市，洪也涵霞盖乡排村暑慨4.瓶物业肉管理矿的特赶征

经鼓社会如化、手专业特化、敌市场潜化是膝物业窗管理酷的三轿个基徐本特悔征

拒叶①昌社会晋化

漂煌社会讲化有凶两个获根本办含义庭：一慎是物斩业的屈所有回权人蚀要到圾社会认上去闷选聘副物业登管理妄企业钥；二届是物机业管轮理企摄业要置到社系会上圈去寻品找可叼以代调管的尾物业滑。

凤纯物业篇的所虚有权春、使片用权视与物债业的卖经营躬管理全权相墨别离砍是物嫂业管盯理社娃会化放的必理要前穷提。

墨公②厌专业扇化

冠效专业茎化是杜指专耍业物收业管炒理企贞业通术过合劲同或傻契约蠢的签谜订，绢按照标产权僵人和燥使用锋人的芦要求候去实禾施专陶业化辫管理污。

出断③碧市场锯化

花着市场钻化是盘物业匀管理末的最唐主要休特点盲。在屯市场芽经济强条件篇下，崭物业富管理撞的属涛性是镇经营壁，所厘提供冶的商辟品是比劳务顽。

揪闯物业猎管理米企业景向业毫主和伴使用菜人提斤供劳图务和填效劳嘉，业乱主和恢使用嘱人购率买并至消费旋这种雾效劳天。瞒基二、劳我国协物业该管理素的产替生与橡开展沸〔了溪解〕己1.船伴除随着为建筑赠技术熟的不牧断进融步，状高层赖建筑救附属办设备障增多经，结撒构的社复杂音，日考常维筋修养研护和停管理峰事务遍的繁义琐复索杂，他孳生辛了物航业管暴理行六业

性扭2.执我栋国物坏业管柱理是辉在城乖市房傍地产揪综合亦开发撕和住怎房制奴度改灿革背拖景下访，通诚过实菠行住拿房商他品化腊制度废而逐市渐发厘展起芬来的

闭奋3.居1掌98商1年祖3月酷10提日，邀深圳激市第所一家饥涉外肆商品疲房管蜡理的称专业撕公司找——统—深并圳市湖物业云管理忠公司勺挂牌毁成立刃。

杂愚4.艇1狐99巡3年盾，深怠圳市示人大外颁发笼了全壁国第绿一部戴物业剪管理权地方势性法列规—畜——茂?深叶圳经帮济特感区住俘宅小聚区物址业管啊理条罢例?

王牢5.冷建允设部泄在认怠真总偏结深泛圳和仓广州他经验边的基拿础上崇，于决19没94很年颁刷布了总?城伐市新堡建住合宅小级区管地理办阻法?询，确定立了拾物业盖管理栏新体裳制

聚叙6.湖四次抄全国望物业虎管理哭工作划会议

狡蜡①喂19璃95茅年，某建设政部在末青岛深召开养了全色国第拉一次录物业痛管理偷工作珍会议惩，推婚广青旅岛对锯住宅妇小区榨实施咽物业闻管理收的经斧验。

室架②萝19柱97眼年，砌建设粪部在强大连国召开嗓全国针事二繁次物僻业管提理工忙作会候议，茄推广锻大连住整治烫改造阿旧住标宅小劝区，阁推进陷物业拴管理傲的经终验

鞠碗③喉19订99煌年，君建设抓部在脂深圳授召开甲了全革国第封三次懒物业彩管理间工作葵会议稻，推秋广深买圳物树业管表理项州目招棉投标闲制度耻和经印验

描婚④州20佩03恼年，舌建设粱部在等北京捎召开效了全家国第址四次咱物业全管理严工作待会议链，贯丝彻落进实宣窜传?宿物业擦管理走条例邮?

漠找7.党2偿00呀0年盈，中盆国物厘业管岔理协所会成耍立，挤对加百强行看业指防导和涌行业应自律鹿起到唯了重保要作历用

幕啄8.喘2齐00骆3年兽6月究8日液，国絮务院趴公布团了?驰物业坦管理感条例望?，筐标志闭着我垦国物冶业管成理进基入了布法制宅化、潮标准油化发正展的说新时沸期肠痒三、主我国灰物业扒管理剧制度长的历泳史沿各革〔雕了解上〕裕从我只国物仔业管彩理制豪度建径设的书历史拐沿革该来看足，可拐以?哭物业恐管理锤条例插?为闭分水慎岭，窝划分脱成?剂物业损管理夫条例爽?颁赔布前熔后两拿个阶廊段，永两个允阶段险既存眯在着牧承继猪的关砍系，奔也各惩自具抵有鲜乞明的无特点

卧应1.堂从2御0世乱纪9塌0年受代初岔到?给条例良?颁厘布前逗，对秩于物赤业管扛理这么一新池生事塞物，学无论廊国家暴还是停地方雨都尝无试通坚过制鬼度建各设加霜以推隔动和挺标准末。

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蓝右二是忆过渡魂性，子主要淘考虑祝传统斧房管循模式隆的根渡深蒂拘固，嘴采取确渐进受式的求方法驻进行小改革邪；

纺肚三是鸣针对邮性，片主要戚是针柿对当剩时当许地物盟业管系理实常践中肾出现璃的问羊题，狗选择哨应对辟性的弓政策歪和方础法

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谋繁?城帆市新奸建住拒宅小吹区管通理办稿法?碎是我虹国第松一部嫩系统挤标准服物业诱管理原制度茄的规抗范性咬文件窃，是氧推动汤我国蹲全面沉开展狡物业咬管理乘活动蜻的基工石，珠对我漆国建吃立物而业管拖理活读动秩吹序产撕生了助重大炎影响暗。

曲将?全观国优枯秀管罩理住嫁宅小误区标齐准?

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扬舒?关贵于修世订全辣国物抓业管骗理示警范住匪宅小何区〔齿大厦缠、工浅业区拦〕标惰准及附有关贿考评极验收贪工作霉的通包知?

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排趣一是郑配套碧性，寒主要匠是以党?条垦例?漆的配艳套性绳文件斩和实辞施细亡那么的湾方式彩出现界，以兆贯彻责落实障?条速例?奋为基摸本指迁针；

鸡客二是骄经验牙性，教主要临是总隆结物丰业管毫理实辽践的波经验绵教训斯，有贱针对邻性地守作出止制度骡安排滋；

诞购三是蚂操作肾性，探主要页是将跳?条巡例?摘中的验根本拼制度循和原丛那么规累定予壮以细店化，讯使其抱在现狼实操香作层搅面上戴得以芝实施童。

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迫众〔2肯〕2闯00胀3年肾9月饮，建澡设部桶发布闯?前万期物埋业管践理招火标投革标管浪理暂馋行办千法?企；

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支交〔8透〕2崇00坛5年梦11旺月，公人事粗部、在建设柏部发公布?芒物业舅管理砖师制勿度暂至行规宁定?充、?积物业键管理朴师资践格考贺试实风施办挤法?竞和?装物业并管理卷师资贝格认静定考缎试办兔法?说。嚷孩四、冲?物灭业管毁理条凑例?派〔掌粒握并义熟悉涌〕诞1.汪?物简业管浙理条群例?只的立规法过早程

挑据19喂99谨年4倍月，叹建设耍部成脊立?兆物业艳管理仅条例扬?起阔草小料组

齿图20衬01沈年3耗月，粗经建本设部贿常务击会议珠讨论献通过驳，形丝成?屈物业芽管理鸦条例蓝?〔氧送审铺稿〕闯，提坡请国页务院内审议

猎切20蝴02丙年1归0月革16援日，六经国状务院至同意津，国唱务院奴法制式办将斑?物营业管托理条披例?援〔草释案〕愤登报浆公开海向社父会征浑求意笛见

倾松20句03单年5额月2米8日予，国蚁务院浑常务方会第兵九次想会议废审议征并原傻那么通单过了便?条僻例?伙〔草稿案〕

翠叫20异03野年6形月8年日，狠国务导院总饺理温余家宝另签署攻中华辣人民胃共和童国国家务院标37搅9号宁令颁辆布了剥?物计业管纤理条黎例?

刻取20咽03判年9刃月1些日，溜?物盖业管佣理条尝例?讽正式挤实施败税2.丧?物脾业管靠理条融例?珍的指凡导思劈想

国荡?物敏业管字理条扁例?咏的立聚法指嫌导思号想，掩主要取表现斜在以柳下三此个方股面：

坡诉一是肾强调乘保护亮业主座的财雄产权斑益，谨协调西单个套业主路与全萄体业而主的脂共同拦利益蒜关系娇；

唱籍二是芹强调打业主蚂与物塔业管采理企虽业是屈平等稳的民价事主迫体，琴是服踩务和著被服比务的蝴关系配；

君证三是素强调捧业主具与物堵业管椅理企谈业通纹过公渠平、京公开茂和协乞商方裙式处啄理物钢业管宝理事尊项。标寺3.辆?物另业管弟理条萝例?抹的立识法原给那么

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丽持创设络了业薪主大番会、淋业主价公约匆、前翻期物竿业管霸理招旷投标阴、物盐业承闸接查散验、瓦物业钞管理辟企业蜘资质风管理余、物坡业管播理从竭业人救员职进业资辣格、模住宅算专项装维修让资金晓等七忠项物展业管粘理的乓根本首制度辈〔具束体内强容见日第三致章〕裁奥5.遮?物茂业管礼理条具例?任的主包要内或容

所重?物陈业管抬理条嗽例?缴分为其七章朴70旨条熟泉6.妹?物远业管凯理条芒例?手确立娘的基诉本法锣律关悦系

暑劫①斩业主少相互浙之间龟的关酱系

雁红②贴物业明管理丹企业洗和业啦主之邻间的躺关系

辛跨③肯开发贿企业梳与业大主以曾及物孩业管誓理企税业之慎间的层关系

步硬④赌供水急、供租电等缴单位恶与业玻主以炕及物爸业管柱理企智业之达间的鸟关系

充胃⑤度社区怜居委歼会与奴业主请、业知主大馋会及虾物业鹅管理秋企业旁的关货系

宰寇⑥定物业司管理叶各方匹主体傻与政肤府之僵间的暗关系面乔五、络涉及巷?物暗业管会理条垮例?主的有档关数柏字知烂识汇炒总〔冰掌握羞〕逢泄〔一草〕时株间数拢字倾酒1、宋?物弟业管怕理条竹例?酷经2腹00医3年库5月街28葱日国蹦务院寨第9肺次常货务会罪议通冲过，差20纺03晨年6词月8便日以抓国务枣院第岁37茅9号染令公讯布，萍自2锹00趋3年近9月金1日父起施趋行。绘?物横业管胸理条尿例?或是我架国第乓一部粒物业解管理玩行政街法规确，确漠立了赠一系色列重卡要的趣物业壮管理割制度请，对诞业主肆及业两主大仅会、药前期估物业挖管理享、物乡业管铜理服瓜务、税物业猜的使灶用与齿维护计等方岗面作览了明钥确规窃定，稿并明蔑确了古相应挨的法访律责殖任。

掌贺2、失筹备慧组应品当自昂组成访之日揉起3文0誓日内小在物锤业所喜在地童的区务、县式人民涨政府箭房地腾产行亡政主挨管部菊门的洒指导身下，王组织降业主派召开瓦首次挂业主盼大会琴会议时，并舞选举报产生叹业主祝委员急会。

桑娱3、鞠召开猴业主忍大会邀会议键，应押当于删会议数召开无15热日以刻前通股知全湿体业御主。刑住宅之小区罩的业半主大晕会会健议，竹应当矿同时习告知叮相关匹的居量民委拦员会迁。

袍瑞4、难推选迹业主介代表喷参加圈业主厌大会套会议捉的，桨业主酬代表竞应当晋于参遣加业勾主大疫会会鬼议3绒日前捞，就甲业主腾大会漆会议志拟讨比论的假事项省书面救征求蝶其所源代表屋的、亮业主米意见模，凡界需投滔票表脂决的酸，业遥主的饱赞同服、反如对及辟弃权焦的具拌体票皱数经厕本人般签字片后，篮由业糕主代莫表在驴业主狮大会可投票当时如惨实反妙映。

毒竭5、守业主主委员英会应促当自兔选举黎产生促之日瞧起3弄0日酷内，尤将业信主大电会的睡成立且情况肉、业内主大著会议炼事规临那么、涨业主害公约践及业忧主委净员会赛委员虾名单堆等材粱料向授物业储所在悟地的询区、薄县人近民政鸦府房些地产谱行政盆主管摆部门半备案于。

弟愉6、余业主爬委员亲会应雅当自寻选举餐产生阔之日起起3躺0日蒜内，障向物胡业所捞在地掀的区挠、县煌人民筝政府晕房地蹈产行适政主弹管部社门备罩案。

哭案7、角原业场主委赖员会伸应当适在其招任期耕届满边之日制起l餐0日慨内，慨将其证保管灿的档遥案资冰料、挽印章瞒及其尾他属哲于业貌主大粗会所界有的锅财物趁移交轰新一艰届业耗主委刻员会纪，并坚做好孝交接呼手续叼。

蚁榆8、上业主同委员歌会委伍员资哗格终采止的纱，应价当自困终止扇之日仿起3屯日内眉将其腿保管篇的档浑案资鸟料、僵印章渗及其惯他属糟于业督主大沾会所泳有的罚财物从移交贷给业通主委夸员会生。

律栋9、表业主政委员甘会任恰期届怎满2刻个月恒前，预应当适召开鸦业主绢大会各会议随进行暮业主氧委员塑会的错换届依选举妨；逾赖期未宫换届量的，妙房地灭产行掠政主泡管部怠门可乡以指办派工喝作人脆员指稳导其割换届需工作趟。

价雁10裙、新摘设立法的物痛业管快理企误业，补其资撕质等他级按奥三级仍资质打核定勇，并趴设一斑年的亡暂定奔期。

质位11恩、物勤业管斧理企炎业发铺生变图换时毅，代长管的维专项躬维修余资金热帐目蝴经业通主委故员会明审核至无误押后，远应当磁办理丑帐户缝转移遮手续扔。帐筑户转罗移手肺续应不当自窜双方忽签字垦盖章讨之日顺起l谨0日溉内送助当地她房地为产行悉政主见管部运门和圆业主买委员蜂会备任案。响刚〔二亦〕人嘉民币柏数字们1、举物业巷管理寸企业蓝的条肺件中酷，一绩级资威质注误册资肥本人理民币类50叠0万艺元以棋上；猛二级咐资质卫注册束资本扁人民间币3程00澡万元诞以上烈；三竹级资樱质注也册资华本人桥民币光50胜万元京以上赏。

悠毙2、损住宅萝物业己的建戴设单碌位未供通过遵招投畜标的拍方式互选聘屯物业赤管理滩企业丸或者退未经丘批准明，擅侮自采稠用协体议方凶式选壶聘物屋业管券理企粱业的翁，由湿县级弯以上切地方干人民垒政府漏房地盯产行教政主添管部缠门责它令限逐期改爪正，会给予节警告历，可躁以并劣处1贺0万塌元以拳下的爆罚款包。

壮脉3、醉建设毫单位靠擅自这处分抹属于晓业主考的物恐业共誓用部恨位、毛共用弱设施拣设备争的所哥有权本或者垦使用千权的烧，由近县级碎以上茶地方借人民孝政府坡房地新产行帆政主阀管部蚂门处觉5万版元以娃上2悬0万押元以痕下的首罚款纺；给极业主惊造成怠损失佳的依栏法承便担赔棉偿责沉任。

昆腾4、穷不移旦交有茄关资污料的刮，由海县级锤以上善地方控人民作政府犹房地蚀产行扔政主休管部秒门责见令限沿期改垃正；坡逾期历仍不扶移交背有关祥资料炎的，庸对建迫设单际位、同物业检管理轨企业跟予以牲通报窗，处箭1万劲元以已上1哀0万聪元以票下的锡罚款痕。

烂羽5、迅未取笛得资潮质证朽书从蒙事物迹业管乔理的浆，由容县级朝以上阳地方鼓人民晓政府印房地骗产行夸政主功管部派门没笋收违固法所微得，药并处繁5万哈元以异上2刃0万及元以讽下的斤罚款蹈；给礼业主却造成末损失去的，绵依法钉承当督赔偿挑责任慌。

绸忆6、犬物业直管理蚂企业垃聘用伏未取拦得物不业管累理职镰业资掏格证繁书的靠人员顾从事肚物业蝶管理劈活动慨的，捉由县票级以辛上地抚方人宰民政瓣府房作地产帝行政广主管稳部门执责令结停止朽违法寄行为阀，处换5万震元以伐上2性0万墨元以拆下的堤罚款符；给穷业主炕造成啦损失懒的，垂依法梁承当业赔偿攀责任简。

筛蠢7、收建设鸣单位枕在物乞业管汤理区液域内持不按益照规鼻定配仇置必押要的加物业爽管理课用房国的，跃由县剧级以佛上地谢方人棍民政愧府房插地产巴行政俯主管均部门缘责令剪限期爽改正企，给赛予警遵告，挡没收弱违法就所得详，并置处1闷0万舱元以弦上5每0万淋元以伤下的恼罚款期。

摘射8、盈未经盒业主正大会榜同意飞，物箭业管择理企骨业擅馋自改倾变物连业管躬理用皱房的秤用途寸的，问由县锋级以鸦上地集人民杏政府鹿房地秃产行备政主居管部舰门责勒令限花期改危正，龟给予诸警告服，并灵处1里万元摄以上砖10渔万元锣以下邀的罚泊款。

棕通9、泊有下史列行等为之张一的缠，由武县级涝以上参地方之人民猴政府魄房地平产行乒政主映管部马门责临令限撤期改新正，陕给予梁警告下，并韵按照璃规定组处以宪罚款浇；所撤得收身益，驻用于阵物业饿管理夜区域腿内物昏业共抚用部系位、献共用委设施疯设备对的维器修、壮养护后，剩哲余部惩分按窝照业欺主大蛛会的领决定刘使用归：乘〔1赔〕擅绣自改打变物倒业管咐理区娱域内陵按照姐规划线建设拿的公贼共建衣筑和闸共用情设施蔑用途遮的；饭〔液2〕烘擅自厅占用叙、挖劳掘物孤业管古理区急域内岔道路讨、场抄地，稻损害征业主腰共同升利益迫的；日〔早3〕锈擅自抵利用贴物业天共用狭部位郊、共艺用设态施设闹备进呀行经球营的谦。个箩人有户以上章行为齐之一借的，扮处1枯00瓶0元撤以上罚1万服元以汉下的斧罚款米；单本位有荡以上联行为犬之一肆的，幕处5园万元娘以上薪20谅万元胡以下帜的罚碍款。签〔三编〕百德分数撕及分缎数数汉字扮1、镰业主混大会礼会议洪可以买采用做集体海讨论章的形罪式，止也可累以采营用书厅面征置求意雀见的仅形式到，但勤应当柴有物况业管特理区随域内晴持有票1／豆2以光上投软票权跑的业笋主参匆加。

葬隐2、体业主门大会枕作出恳决定死，必迷须经渠与会杏业主绍所持酒投票房权1中／2垫以上燥通过勺。业搅主大稍会作剑出制述定和券修改床业主侦公约杠、业英主大宗会议旷事规丑那么，播选聘槽和解失聘物肥业管诊理企扔业，竹专项授维修水资金海使用急和统退筹方掘案的伸决定照，必涉须经窝物业仗管理扶区域熊内全证体业们主所尿持投舅票权丈2／变3以强上通聚过。

熊风3、镰有下米列情控况之抄一的下，业必主委叹员会香应当食及时园组织胁召开灶业主主大会龙临时救会议狮：减①邮20农％以抹上业辛主提垃议的晃；豪②删发生槽重大队事故名或者锣紧急赔事件纽需要冠及时潮处理列的；脸③坛业主办大会详议事盆规那么功或者额业主老公约怪规定稍的其跨他情盏况；

仇咐4、予经业简主委阶员会伏或者柏20截％以汤上业您主提庙议，深认为高有必独要变壮更业户主委笑员会颗委员计的，佛由业肆主大尖会会驼议作隐出决底定，鲜并以泄书面涛形式芦在物战业管父理区耀域内球公告静。

歪豆5、苏经1贷／3欲以上乖业主智委员御会委冷员提伤议或慰者业柄主委齿员会摘主任悠认为防有必夏要的树，应锈当及姻时召趴开业待主委顿员会牢会议受。业蜘主委首员会希会议减应当鸦作书锣面记图录，买由出蹈席会屈议的韵委员乱签字弄后存命档。

槐街6、拨物业益管理尤企业丹的条朝件中鼓，一腐级资遭质管稼理两歉种类管型以岩上物键业，数并且简管理再各类贴物业睁的房礼屋建材筑面脆积分吗别占僚以下字相应丰计算丽基数纪的百隔分比准之和任不低首于1胀00众％：毒

例鱼〔A领〕多葛层住生宅2牙00婶万m数2；锡

店丙〔B肢〕高挎层住农宅1肠00洪万m宗2；廊

堤瓦〔C私〕独雪立式午住宅祸〔别童墅〕碗15签万m菠2；筛

裤苹〔D魔〕办情公楼拥、工丘业厂乒房及窄其它滚物业封50跪万m近2.县还二级日资质我管理厌两种纵类型营以上温物业拴，并览且管恨理各虏类物蜘业的史房屋摊建筑雄面积秀分别津占下终列相郑应计包算基秩数的样百分维比之纵和不动低于滩10穗0％右：

盘者〔A寒〕多村层住互宅1晓00设万m雁2；挑

沸裕〔B楼〕高宿层住蛋宅5引0万匆m2垄；

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