秦兵房地产投资顾问公司创业计划书

11秦兵房地产投资参谋公司创业方案书一、

摘要

我们将经营智慧――专业化批量提供房地产法律效劳。

秦兵房地产投资参谋有限责任公司将充分利用秦兵的声誉及其“204条〞的市场认知度吸引客户，以低本钱为客户提供房地产投资的法律效劳，尤其是集团效劳；以低本钱为律师提供公司式助理，便于律师进行更高效率的诉讼，到达双赢。

方案尽快在建国门附近的高档写字楼注册成立房地产参谋有限责任公司，吸纳资金300～500万，注册主营业务为：与房地产有关的咨询、参谋、效劳。

二、

背景

受国家推动内需政策等因素影响，国内房地产市场节节攀升，仅2003年上半年北京市登记合同面积就到达736万平方米，合同金额394.55亿元。由于市场增长过快，各项法律法规相对滞后，市场机制不完善，开发商正处于一种法律无法对其严格约束的时期。其次，由于房地产业的特点决定，专业性强且涉及专业较多，存在较多消费者易受欺骗的环节。因此，业主受到侵权的情况比比皆是。随着消费者维权意识的增强，便出现了买房者几乎人人都要打官司的局面，这就给声张正义、维护法制、保护消费者权益的事业创造了巨大的商机。据不完全统计，2002年北京市房地产诉讼收入为2亿元，假设以2003年上半年房地产预售总量较去年同期增长47.7%为依据进行推算，今年房地产诉讼收入将达2.95亿元。倘假设以上半年合同金额为基数，推断10％发生诉讼，那么全年诉讼标的为78亿元，仅按标的5％收费，诉讼收入即为3.9亿元。事实上由于交房顶峰刚刚到来，诉讼收入增长率还应远远高于这种推断百分比。考虑到非诉讼法律效劳虽收费略低，但需求更大，再加上非诉讼收入，该市场更加不可限量。

但是，据调查，北京目前还没有一家房地产专业律师事务所，只有几家以房地产为主要业务的事务所。比拟知名的房地产律师估计不超过20人。而且，目前律师事务所对客户提供法律效劳的形式过于陈旧，本钱也太高，律师各自为战，没有程序上的配合，战斗力低下，更无法谈到节省客户的办事本钱。而律师个人全程代理整个案件，由于自身知识结构的限制，无法为客户提供周密细致的非法律效劳，甚至可能给客户造成损失。还有大量房地产纠纷，本不需要诉讼，或因为非法律性事务过多，律师限于时间本钱太高而不愿意代理。也有更多客户俱怕司法本钱太高而对应该提起诉讼的案件忍气吞声，任由开发商宰割。房地产商品自身特点是相同商品集中销售使用，购置或诉讼案往往是同类问题，假设能“团购〞或“团诉〞就会给委托人节省巨大法律效劳本钱，但委托人却是一盘散沙并不自然成“团〞，前期的组织协调费时费力还不一定能成功，显然，这类案件尽管报酬丰厚，但对单打独斗的律师个人是难以冒险承当的。综上所述，律师事务所的合伙人制度、非商业性质、非投资性质、律师包养私人助理制度等都决定了它无法适应房地产市场越来越大的法律效劳需求。

纵观买房、收房、住房、装修、物业、退房等房地产销售全过程中涉及的各种法律效劳需求，真正必须由执业律师出场的仅是司法诉讼，完全可以将大量非诉讼效劳以及诉讼效劳的前期准备工作剥离出来作为商品经营，公司化运作。公司的工作人员专业分工、技能分等，从事适合自身类型的效劳并获取相应报酬，同时又以案件为纽带联接协同，公司根据业务量增长调整不同类型人员的数量，并对他们进行相应的培训，对他们进行流程化、标准化管理，这样既能提高效劳的质量，又能降低本钱，为股东赢得利润。而对于必须诉讼的案件，由于整个公司作为助理的运作模式提高了准备工作的效率和质量，也为律师提供了高效率办案的根底，办案时间缩短，办案数量成倍提高，律师的实际收入也会大大提高。同时由于公司化运作，广告投入、媒体宣传、热线咨询、网站推广、网上销售等营销手段的应用也必将带来更多的案源，形成律师收入增加，公司利润增加的双赢局面。公司化运作才有可能更好更多地组织大批同样需求的委托人进行集体诉讼，这样使消费者的司法本钱大大降低，使更多消费者用得起法律维护自身权益，一旦诉讼成功，形成良好口碑，也为公司及律师带来可观社会效益和经济利益，形成良性循环。

三、公司及未来

〔一〕公司的宗旨：殚精竭虑帮客户维权；赤胆忠心为股东谋利。

〔二〕公司的主要目标：我们将在五年左右成为大型综合性上市企业，由总公司控股，包括各地连锁的房地产参谋、测量、评估、中介、诚信认证、金融效劳等多家分公司。

〔三〕公司的阶段目标：在一年后实施连锁特许经营，在外地建立参谋连锁店。两年左右实现集团化，收购或组成各种房地产效劳专业性分公司，成为由总公司控股的股份制企业。五年左右成为上市公司。

〔四〕实现目标的保障：

1、品牌先行唯一性。以秦兵在房地产法律效劳上的声誉、“204条〞在房地产消费者中的广泛认知度为号召力，使我们具有先行优势和品牌优势，令其他类似公司短期内难以超越。

2、产品效劳唯一性。以“团购〞、“团诉〞为主要产品，专营法律相关效劳是本公司特色，是一大创举，是迄今其他法律效劳机构不可能超过我们而其他商业机构又不可能做的产品。

3、经营模式唯一性。公司化经营律师助理业务，是本公司另一特色与创举，也是迄今其他法律效劳机构或商业机构都无法与之抗衡的。

4、经营管理唯一性。我们将实行案件全过程的专业化、标准化、流程化、透明化、计算机化、网络化管理，将最大限度降低本钱，保证质量。这种管理模式也是目前法律效劳机构所无法实现的。

5、客户回馈多样性。人人需要房也需要房地产相关法律效劳，令所有消费者用得起法律的效劳模式，将很快造成更广泛需求，闻利而动的商家必会很快主动与我公司联系特许经营；另一方面，房地产的高端产品也会导致我公司有全中国最富有的客户，在满意我们效劳的同时，他们极可能投资我们的事业。

四、产品与效劳

(一)集体诉讼与集体购置,这是本公司的核心产品，也是本公司的核心竞争力。

无论集体诉讼还是集体购置，参谋公司的主要效劳包括

1、代理组织“集体〞过程

2、集体诉讼中假设无业主委员会，可协助成立业主委员会，起集体代表作用

3、集体购置或集体诉讼不能组成业主委员会时，组织推举集体代表

4、组织集体谈判流程

5、集体诉讼中证据的取得与整理

6、集体购置中的下述消费者效劳各项

7、集体诉讼的法律文书准备、聘请律师、签订委托书代理程序

(二)消费者的效劳

1.购房前：

提供购房所需的各项政策法规。

提供购房所需专业房地产法律咨询。

对拟购物业进行综合分析。

对房产商资信进行调查。

对拟购物业是否存在抵押、查封等权利限制状况进行调查。

2.购房时：

陪同看房、审阅售楼资料。

审查、修改、补充购房认购书。

审查、修改、补充购房合同。

代理购房者与房产商(或者出售人)谈判、签订购房合同。

为购房合同提供律师见证效劳。

代办购房合同公证、登记备案手续。

代办个人住房贷款手续。

代办房屋验收交接手续。

购房款资金监管。

办个人所得税抵扣手续。

指定律师代理各类购房纠纷的调解、仲裁和诉讼。

3.购房后：

为房屋装潢提供法律效劳。

提供物业管理方面的政策法规。

为房屋租赁提供法律效劳。

代理谈判解决各类与房屋有关的纠纷。

指定律师代理各类装潢、物业管理及租赁纠纷的调解、仲裁和诉讼。

准备、起草各类调解、仲裁、诉讼、执行文书。

(三)与相关机构的合作

1、与开发商进行合作，就开发商的销售策略、公共形象、进行筹划；开发商与建筑商的关系协调问题进行建议；开发商与银行的合作问题进行建议,以期建立一批高度重视消费者利益的开发企业；

2、与消协进行合作，目标是为消协能够作为集团诉讼的主体进行筹划和运作，消协把我公司作为合作伙伴。在房展会或本公司专场组织，对消费者进行购房中维权知识的培训。中国消费者协会合作，成立“集体诉讼研究中心〞〔暂定〕，协助消费者协会开展集体诉讼的研究与受理工作，受理集体诉讼。

3、与建设部进行合作，为建设部作房地产方面的市场调查，政策的执行情况、规那么的落实情况，

4、与司法部合作，就房地产方面的法律效劳作市场调查，与司法部合作对房地产律师进行培训。

5、秦兵房地产法论坛，这是一个广告性的工程，目的在于树立我们在消费者、大企业、学术界和律师界的影响力，每年9次会议，主题分别房屋买卖、抵押、业主委员会、工程转让、建筑工程等，大概需要与司法部、律师协会、美国律师协会等进行合作。

6、?204购房合同手册?第二版的出版，第一版反映较好，每年更新一次，如果能够成为中国法律高校的辅导教材，那么每年发行量在会在30万册。

五、市场营销

〔一〕客户：主要是集体客户与较富有的个人客户。

〔二〕市场形势分析：我们的核心产品是集体购置或集体诉讼，这是我们开辟的一块处女地市场，它将在相当长时间处于上升态势，并持续为公司创造利润。

〔三〕市场渗透策略：

1、网站及专场培训房地产购置中维权知识，培养客户。

2、800免费“秦律师热线〞解答客户疑难，发现客户。

3、网站、媒体、大幅面报纸广告“房地产参谋公司――人人用得起的维权效劳――律师事务所独家法律参谋〞，吸引客户。

4、网站申请效劳登记，搜集客户。

5、现金及网上付款等多种付款方式，方便客户。

6、、信件回访客户，让客户为我们介绍客户。

7、薄利多销的效劳收费，栓住客户。

〔四〕持续占有保持和扩大市场份额的策略：

积极宣传我们的成果，促使全国各地开展连锁式参谋公司，使用统一名称、由总公司负责培训，按规定模式运营，保证质量，正当获利，独立核算，按季度或年度向总公司上交可观的特许费。

〔五〕与竞争对手比拟，我们的竞争优势：

1、现有的房地产律师事务所可能学习我们的工作形式，但受体制、资本所限，他们无法照搬我们的经营模式。

2、现有的房地产中介效劳公司可能学习我们的经营模式或与我们抢夺集体客源，但他们绝无“秦兵〞招牌的号召力。

3、上述二者即使合作，也只能有一定程度的互补，由于天生不是一体，难以协同配合，且没有“秦兵〞品牌号召力，在质量数量上均无法与我们竞争，同时由于经营模式缺陷本钱居高不下，在价格上也无法与我们抗衡。

〔六〕阻止他人进入市场的壁垒：

1、特许经营制度

2、一定力度的资金前期快速投入，宣传手段很快造成仅此一家的声势

〔七〕产品定价策略：

1、集体购置效劳远比单独购置廉价，每案件低、中、高档住宅分别以6、9、12万元起价，每套房不低于1000元。

2、单独购置效劳远比在其他律师事务所廉价。

3、收费的专场培训活动比看演出贵，但比集体购置效劳时廉价得多。

六、人力资源设置：

〔一〕创立人秦兵简介

秦兵，生于1967年，祖籍山东省德州；1989年毕业于上海华东理工大学，获得工学学士学位。有两年的理工经验。

1995年参加律师资格考试，1996年在天星律师事务所做实习律师。1998年在隆安律师事务所做专职律师。

1998年初秦兵开始对房地产案例进行总结分析，由此对中国、特别是北京的房地产预售制度进行深入研究，并将每个案件都作为一个工程工程进行管理，把合同作为一个工程中的技术约束条件。并以此为契机，设计出?204条商品房买卖合同?，在社会上，特别是房产界引很大的反响。先后在中央电视台、北京电视台、上海电视台等媒体上被报道，并就204条款对秦兵进行了采访。可以说，204条款在房产界刮起了一股旋风。

除房地产法律效劳外，秦兵另外一个研究方向就是如何在公司股权变动中对不动产进行估价，并且讨论多人投资的公司中如何保护股东的权益，例如如何在保证股东财产平安的情况下，鼓励管理层为公司创造最大利润；设计的?公司标准章程?、?董事会议事规那么?均被公司客户所采用，其复杂程度可能要超过204条合同。

秦兵认为律师职业将个人兴趣、社会正义与商业利润完美的结合在一起。

秦兵有过从商经验，对法律效劳有着创造性的理解，认为律师事务所作为法律效劳机构，仍是中介效劳机构，可以按市场运作的规律进行操作，从而取得巨大的商业利益。

作为房产律师，秦兵所接受的案子有不少集体诉讼，对集体诉讼进行了深入的研究，认为集体诉讼在将来将会成为房产诉讼的主要方式之一，而且集体诉讼完全可以进行流程化管理，可以进行商业化的运作，这在整个律师界是不多见的。

〔二〕公司岗位设置

公司初成立时工作人员总数25人，至第一年末约为40人。除总经理外，其他人员按一般工作人员30％、专业熟练工作人员50％、资深工作人员20％的比例配置。

1.公关培训部4～6人:接听分转；接待分流访客；秦兵律师的公关宣传；公司广告；公司对外宣传；大型培训会；秦兵房地产法律论坛；律师培训。

2.购房效劳部4～6人:及网上购房咨询；集体购房效劳；?204购房合同手册?写作与发行。

3.诉讼效劳部5～10人:及网上诉讼咨询；集体诉讼效劳；配合消费者协会的集体诉讼研究。

4.业委会效劳部4～6人:及网上咨询；成立业主委员会效劳。

5.企业效劳部3～6人:及网上咨询；房地产工程转让研究中心；不动产抵押研究中心

6.内勤部2～3人:出纳；软硬件技术支持；网站维护；耗材采购保管；公司杂务。〔公司所有财务税务会计事务交由专业的财务公司打理〕

7.管理部2人:经营管理；案件质量管理；内部制度管理。

8.股东效劳部1人:专职监事。

〔三〕提高员工积极性的措施

1.工作的挑战性与创造性：

公司本身是创造性的，经营模式也是创造性的，因此多数员工的工作也具有极大的创造性，这使公司的员工感受到工作内容对自己的挑战，激发他们对工作的兴趣与热情。

2.愉快的工作环境：

公司管理者与员工间建立多种沟通、交流渠道；员工大会讨论或修改公司的管理制度；通过管理者的工作及工会组织维护员工之间良好的人际关系；管理者对每个职位进行职责描述，使每位员工清楚自己工作的绩效标准；采用公正、透明的管理制度处理公司对员工的奖罚；装修清新、肃静、宽松的办公场所；购置维护必要而精良的办公设备。

3.成长与晋升的时机：

上课、考试等需要可在不影响工作的前提下请学习假；公司定期聘请律师或其他专业人员讲课；公司提取一定培训费，送员工到相应大学或学习班甚至出国深造；尽可能从公司内部培养提拔中层管理人员。

4.工会：

公司按国家规定提取工会活动经费；在公司内建立工会；由工会监督公司实施国家规定的劳动、休假、薪酬、社会保障制度，组织员工进行健康检查及各类文娱、体育、旅游活动。

5.合理的薪酬与奖励：

经董事会讨论制订合理的薪酬与奖励制度，使一般工作人员、专业熟练工作人员、资深工作人员的薪酬拉开档次，充分表达个人能力及对公司奉献的不同。对不同个人的奖励方式有所不同，可能采取奖金、提成、股权等不同形式，但强调表达每个人对公司及社会的奉献。

6.福利：

公司按国家及北京市政府规定的金额为每位员工缴纳社会保险、医疗保险、住房公积金，当员工正常离职时办理相应的转移手续而不卡扣；公司为每位员工每年办理一定金额的商业保险，包括大病及人身意外伤害、残疾保险，当员工正常离职时由员工自行带走续保。

七、

财务预测

〔一〕

收入预测

主要收入来源是集体购置或集体诉讼的效劳费，其次是富有金钱而时间紧缺者的效劳费。以下各项预期收入每年合计1970万，假定绝大局部需要律师参与工作，与律师按照50％比例分成，那么公司收入局部约为每年1000万。第一年收入可能少于上述数额，预期为540万元，平均每月45万元。

1、业主委员会参谋，协助各社区成立业主委员会，每个6到10万元；北京有3000个社区，每年可以受理30个左右，240万元。

2、集体诉讼，目前北京各社区都有诉讼，每年受理30个集体诉讼，每个收费10万元以上，300万元。

3、集体购房，每天大概有3000套住宅销售，每年有30个集体购房工程，每个收费在3万元以上，90万元。

4、与中国房地产协会合作，成立“房地产工程转让研究中心〞

〔暂定〕，受理房地产开发商的工程转让案件，此类案件每个收费30万元以上，每年9个左右，270万元。

5、

中国律师协会合作，成立204律师团〔暂定〕，主要是针对全国的房地产律师培训，每年招收全国10名律师进行专业培训，每名律师收费3万元，30万元。

6、中国银行业协会合作，成立“不动产抵押研究中心〞，受理银行房地产不良贷款业务，每个收费均在60万元以上，希望每年9个左右，540万元

7、网站每天有1万多人次的访问量，来信无数，开展网上咨询，每次收费50元，每天答复100人次的问题，收入5000元，每年180万元。

8、房屋测量效劳：每套房屋收费800元左右，每年测量4000套〔约20栋楼〕那么年收入为320万元。

〔二〕支出预测

1、启动资金预算：70万

设备：计算机20台、高速复印机、呼叫中心、其他办公设备20万元

软件：财务管理、工作流、客户关系管理、呼叫中心、20万元；

装修、家具：18万

房租押金〔按200平米3个月计算〕：7万元

筹备期间其他支出：5万元

2、日常运行支出：每月41.98万，全年503.81万

薪酬奖金福利：

8.5～13.5万／月，平均11万。

广告：平均每月投放1次北青报C叠封底整版为18.8万。

会议：每个月三次会议投入约3万元。

办公费用：每月2万元。

房租水电：每月2.5万。

税费：每月3.51万〔按纯利7％计算所得税，实际以税务局核定为准〕

筹备支出摊销：分五年摊销每年14万，每月1.17万元

〔三〕赢亏平衡预测

按上述收入与支出预测，启动资金70万／5为14万，每月收入45万，每月支出42万，五个月即可到达赢亏平衡。到赢亏平衡需投入资金数为五个月支出加启动资金即280万。

〔四〕第一年净利润预测

按照年收入540万，年支出503.81万，第一年净利润36.19万，假设投资额为300万那么

投资回报率为12.06%。

〔五〕五年财务预测

邻年收岂入

敬税费

瓣费用

坊净收节入

静实收旬资本

膊资本勺回报微率

察第一流年

话54择0.移00唱

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肺9.马65爷

第第四圣年

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泄28步9.内49饥

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浴第五碌年

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〔六〕风险投资退出策略

风险投资的退出策略：公开上市、股票回购、出售、兼并或合并。投资者当年即可获得分红。

八、资本结构

〔一〕

方案筹集资金额：

第一年300～500万。以后按上述五年预测筹集或按股东会决议筹集。

〔二〕

对投资者的要求或限制：

对投资者没有行业、专业限制。将采用董事会领导下的股东大会决策，监事会监督，总经理独立进行经营管理的体制