养老地产项目规划设计及市场报告案例

养老地产规划项目专题研究报告目录前言一、国外养老地产案例分析二、国内养老地产案例分析三、养老地产经营模式分析四、养老地产规划项目设计要求前 言全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2010年全球老年人口已达到6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。全球人口老年化问题未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加中国人口老龄化趋势我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点二、国外养老地产案例分析建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产——德国“照料护理式住宅”不来梅老年住宅护理理念环境理念建筑理念国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外言养老里地产——美国60炮年代星末美标国进里入老械龄社沟会，资截止源到2役00系2年建，6很0岁截及以馒上的锤老年墙人口学比重化已占丛美国松总人恐口的骡16腾%。经济株实力真强，慕70哀年代侍中开忍始社机会养大老设另施的价兴建随和老充年社块区的爬开发吊。据统付计，盗家人验同居厘的老售人很姓少，盟75丈％的靠老人吓拥有哗自己耻的住寺宅，隆因此吓只是田到年江龄高起到生绞活无裙法自卵理时请才进慎入社沉会养晚老设默施。独立炎式住段宅老年氏公寓产（集燃合住腔宅）养老鲁院护理译院老年隔养生渴社区斑（综便合老俱年人管住宅淡小区法）美国永老年仙住房市五种换模式国外脚养老鸦地产——美国老年扎人的译“梦敢之城晌”独立朱式公厨寓各种母配套斤设施冰完备功能臣完善折的医扛疗设款施美国太阳腥城国外优养老首地产——日本截止晴到2摇00届2年敢，6洞0岁兆及以讨上的甩老年雅人口夹比重裁已占予日本户总人用口的纵24渴%，洽日本迎是世赶界上监人口谈老龄筝化速除度最孙快的袖国家耳之一野。目前侨，9武0％侮以上傍的老涂年住茄户现台有居水住的候住宅宅标准择高于茶政府爆规定弯的日互本最替低居羞住水盘平，济95竭.5负％的友老人搁在家眼中养需老，缩慧4.森2％微的老捐人住释在疗验养院朝和老植人中待心等箩老人戒福利鲜设施欢中。日本攀虽有鼓与子昌女同叙住的恶习惯课，但划近些附年在长逐步宋降低殃。日本铅老年齿住房该三种哀模式在宅越养老机构复养老“两舅代居凝”国外翼养老悬地产——日本日本都老年盟住房姻“两狡代居饼”模蛛式国外忠养老庆地产——日本同居唐寄宿拒型同居独分住披型邻居脖和住赠型完全斯邻居裤型日本稍老年农住房哀“两寻代居趋”模左式国外程养老植地产——日本通过瓣道具番使参箭观者勇模拟顶到老红年的萍生理塌状态徒，体中验积惹水在霸住宅注的各召个功偷能空百间中银针对遮老年难人设钻计的哗设计设细节刷。结论把老洒年居惠住建艰筑的抖规划睁纳入丙居住栏区的誓规划池当中煤，是侧老年捞住宅葬的发脚展趋仓势。日本详、新秘加坡漆的老沈年建淋筑模低式对误中国支的老陵年住咐宅规庸划设特计更纯具有鱼借鉴脑意义网。老年莫住宅挽设计缠不仅雄关注吐老年衫人的氏居住换环境忌，同容样关汪注老释年人捆的心晓理感紧受。老年敢住宅鼠设计棉应注艺重周源围配仁套设育施以乎及护挥理体鱼系的气完善拍。在财素富积等累充毒分、郑社会能保障技体系爆健全孕的情摄况下策，以广政府百通过墨政策愚引导跌为主残的方辛式解唐决老敬年人泪的居押住问仔题。企业庸需从脊建造畏以人扯为本导的人开居环陷境的批层面沿上重偏视社崇区中挥的老默年问励题，较并从娃专业恭上解费决老事年住毒宅实美施中逆的技乔术问渐题。二、国内养老饶地产案例殿分析第一鹊类轨单体锻的养怜老机橡构概越念：专门博的养倒老院哥或者病老年属公寓身，不婆属于钻房地广产开讨发项逐目，饥由专扬业的躬养老机竿构负件责运洞营。经戴营模鼠式：大部开分为男公办现民营蛾，采维取出乱租或垃会员屿制形乐式案晨例：北京瓦汇晨吃老年围公寓泊、上王海亲辈和源xx老年亦公寓宪案例温介绍1、项夺目概虽况项目摩是北扇京市模属公跃办民封营综约合性奶养老啄服务终机构嚷，位挠于昌加平区悦北七虾家镇晃八仙非庄。追规划帖用地54听.2批1公顷厅，总块建筑扒面积维约50万平丈方米振，共瓣规划沸为2期。啊一期钞工程14粪7亩，俯设计幸床位71杀2张，采于20规07年10月31日投辣入使川用。意二期锐工程个计划榴于20贤11年下企半年肾动工蹦，床滴位超煌过一副万张让。2、项球目配醉套设夺施•综合攻服务数中心符：为批老人果提供优日常舰休闲莫的场固馆，钻包括槐台球刻厅、弓舞蹈管厅、仗健身瘦房、麦卡拉OK厅、阀书画喊室、地阅览幼室、筋网络晨教室缘瑞、多廊功能满厅、温餐厅亿、医忧务部殖、超消市•温泉锦会馆炒、游摘泳馆项目愉鸟瞰枝图3、经章营模屈式项目勇由北李京市踩民政盛局投熔资兴寺建，拥由汇甘晨进娱行运宰营管鸟理。名汇晨洒是专泻业的扶养老展机构茫运营公婚司。4、养获老服来务内致容（1腔）基印本服场务：冈房屋贿整理迎和日截常房问间整浙理、酷定期搏换洗抄床上效用品愁和窗抛帘。（2踢）营祥养餐尺服务骡：根程据老遍人身锐体状言况和园偏好祥进行删配餐眯和送注餐服欺务。做另外股，健蛇康讲笼堂特聘百营养分专家到现场统讲座启和交舱流，债向老钥人和议家属报提供悼健康青饮食酷建议厌。（3季）健袖康管稳理服肠务：烛由专开业医植护人奖员为挖老人信提供仆健康坟管理泡服务文。（4贸）文钞化生盈活服倘务：瓣包括怨文化战娱乐保活动膊、休就闲健担身活舰动、别DI贤Y体够验种芝植和搅认养突。（5灶）特幼殊服俘务：腊应老势人之竹需，设提供剪理财纲、陪锻护、累陪游禾、保饭健按淋摩等隔服务榜。医务喂部多功数能厅舞蹈猴厅、难KT拾V餐厅上海xx案例殿介绍1、项猪目概敞况xx坐落白上海枕浦东炼康桥同小镇坛，一亲期工嘴程占辽地8.奶33公顷摔，10万平市方米证建筑读。亲花和源凡老年山公寓有12幢多猛层电敢梯住击宅楼狂组成秃，楼挖与楼效之间吗有连雹廊相长接。异老年烟公寓奏设83累8套居颈室，洗可供16盖00位左忆右的老贴人享雷受其塑中。亿居室豆建筑扛面积准约五兔十八农到一评百一袖十九绪平方歌米不眼等，六室内枝橱柜然床椅仿、家怀用电沿器一应俱鲁全，方有线金电视惧、宽厘带网旦络、颂电话乒全部宗开通材，冷固暖水冤二十彼四小厦时供恒应。2、项厕目配瓦套设耻施•健康彻会所畜、老尤年护栗理院么、公旗共服丛务大匀楼、合养生博餐厅笔、医诵院/药房否、颐戚养院与。3、经厌营模歇式会员矮制，粪分A毁/B秒/C柜三种雕会员越卡。A卡永久省使用娇权。喷可指数定符音合条件老滴人入棒住入会诸时一撞次性星支付塘入会买费根据侦选择案的房武型大碌小每贵年支付不职同年洁份可继申承、但可转春让B卡终身胀使用杠权。疼未住顾满石15润年，辉按年贴限退还住依满尽15扯年后期，只问需继匹续缴杏纳年荣费根据侍选择付的房唯型大六小付乳不同菜入会罗费入会序时一雪次性其支付黑入会山费不可挎继承份，不祥可转评让C卡50亿年产脂权根据誉选择翠的房永型大公小付不衔同入晚会费入会咬时一容次性蓝支付脊入会费不可曾继承罗，不赤可转到让房型豪华预房（银月旅/间餐）包房读（月非/间蓝）三人拾房（懂月所/人爬）四人屿房（奔月终/人肚）床位温费45裤0035芒0013弓0012争00护理俯服务独费50卖0045偶0018鞠0015康00合计95心0080痒0031换0027辩00餐费气自订虑；入竿住颐怨养院系收医疲疗保粮证金合1敏00鹊00隔元搁，出德院退输还。收费赠标准异：4、养柄老服冤务内脖容•提践供生浪活管开家、年健康招管家书和快诸乐管糕家三衰大板妈块服值务。•养晓生餐乳厅、津健康挺会所遣分别雪由专则业的瞒索迪闲斯和暂美格掘菲两乎个专朴业运勿营机运构进冈行运犬营。•颐鹿养院哄提供毯：基神本服雹务：技生活旷照料黄服务码、医客疗康厦复服腹务、姑康乐屯服务特桂色服冰务：践提供砖养老敲介护呢服务贴扮心服府务：絮陪同咸就医受就要妈、老佩人贵胡重物侮品及触钱财侨的保冻管的情服务某、代湾买代品办服垒务颐养尾院休闲室空间风雨届连廊休息狭室餐厅房间骡实景第二评类发养老狗服务丛嵌入蛮式的纷住宅趁小区概驰念：属于施房地品产开怀发项钱目，幕无专枪业养团老运剥营机燥构提赤供服寨务。徒项目经中养陵老服务拳主要泡是为鸡老年燥人提烤供一困个活硬动的塞场所转，从险精神放层面上关怀连老年帮人。钻项目甘中设置技的老益年人谜活动旅场所问一般您规模痕不大胃。经厉营模染式：养老箭部分膝不以最盈利烟为目惹的，臂通过生住宅浸销售弦来平刺衡养盏老服夏务支怖出案甘例：北京茅怡海凳花园北京xx案例苏介绍1、项枪目概耕况xx花园游是一淘个大浮型住奖宅小赢区项零目，抓位于周西南汤四环刷路的个交接扮处。临小区粉占地73母3亩分工六期伐建设库，总建脾筑面滩积11久0万平耳方米袜，规啄划住览户80敌00户，已规划诉人口30皱00拍0人。2、项叉目配鼓套设月施•教育搭：北剩京第君二实鞠验小续学怡驶海分后校、弟北京勤市第沙八中罢学怡笨海分跨校、50篮00平方甘米幼小儿园烂、现浊代化奔教学楼、嚷形体趣馆、滥天文捉馆、开水生秀物馆困、蝴孔蝶馆颂、计钉算机世中心•商业会金融绍：华脉润超亩市、册餐馆聚、娱绕乐休云闲、脱老年浙活动街中心拆、金裁融服店务•运动枪：国攻际标行准游伍泳馆摇、室探内篮邮球馆舌、人厅工草绪坪运永动场娱、网疑球场苹、足脖球场3、经亏营模爆式项目药由北食京怡庆海房路地产哀开发环有限受公司围进行豪开发码并销钥售，羡由北励京达唉丰物蛾业管做理有烟限公司浩提供陷物业孟服务表。4版、养粉老服傍务内维容本项瓶目是啄居家乌养老筛，主宾要通旁过建世设老毯年大恳学为身小区算内居仗住的条老人月提供熔休闲袖娱乐妙的场所及追组织形社区则内老刘人参端加丰邮富多疗彩的或活动斜，对筝老人疾年进叔行心恼理上拾的养智老服戚务。老年绳大学亚活动小区播实景们图老年鞋大学域活动小区百实景待图第三请类迁综合夫型的葱养老艘社区概障念：属于枪房地集产开后发项驳目，个项目湖中的开养老港地产贴由开酬发商野自行区运营拆或由摧专业的魄运营链机构肯负责便运营蜜。经乌营模脊式：养老权地产扫部分幕持有仅、部东分销盯售案微例：北京xx城北京xx案例无介绍1、项合目概毅况北京钟太阳鸭城占恼地总留面积42万平渔方米模。建胶筑面东积30万平虎方米冈，其集中：守住宅芽式公吨寓和斗租住悬式、恶安养式招银龄箩公寓苏共23万平某方米珠，商映业配佳套设膜施7万平肾方米追。北均京太绑阳城尼集医渔疗救市护、慎生活倾照料备、精公神赡养民三大灾功能贫于一红身，缩慧为老斩年人蔽制定佣了全州程化冈的养银老服盖务模疼式。伸不仅必接养概身体主健康枕的老每人，郊还接养生帝活半调自理弯、无钞自理峰能力裙和需歇要临谋终关蔽怀的假老人五，涵猴盖了颠老年浓人必形经的惠四个除阶段场。2、项介目配巾套设捎施•购物斗中心照、太边阳城撞医院低、文朗化宫泥、国洒医堂万、幼董儿园•奥林拢匹斯兆俱乐触部：射温泉携会馆湾、假织日酒掉店3、经梯营模岁式由北萝京太赢阳城土集团量投资钻兴建己并自养行运额营管妖理。再项目灯采取增住宅此公寓叹及别或墅出剑售，延养老公乡丰寓（隶银龄历公寓娇）出挽租两加者相序结合樱的经暴营模堵式。4、养炒老服幅务内绿容•住粮宅公吸寓及匙别墅脉：为纷购买寄了住底所的这老人览提供艳医疗错、购丧物、躲送餐营、家漠政等党上门咸服务祖。•银芝龄公推寓A栋、越帝阳童公寓抵：是皇安养顾护理肉公寓良，主绝要针溉对生茎活半臂自理坑和不您能自就理的夕老人采用刻医护喝人员泰24屡小时据巡诊害制度冠和护俊理人级员2番4小恳时特境别看唯护制公度。舒而需恳要临叠终关锹怀的煌老人是宣由北卧京太仍阳城仇医院逃负责棍接收恼，老婚人临胳终时彻，将撑有医梳生和劝护理私人员骨全程竿陪护拌。•银择龄公裤寓B拢栋伟：租胞住式霜老年润公寓摸，主职要接叶养身沈体健炸康的佳老人记。公仿寓对曲居住最在这烟里的迷老人实牺行特帽色服萍务：疗一是仇在生帜活照哀料上违制定谁了一连整套瓣服务脚流程矛，每投日为朽老人知清扫疤房间换、由值装班医狠生对锅老人勺进行使巡诊废及服据务员放叫早柔等。分二是沾餐饮绢服务权由营手养师习提供楚营养堆配餐殿；为身公体不袖适老搏人送垫餐到侄房间棋等。锋三是纷组织漠老人艇开展孤丰富社多彩淘的文钱化活跌动。奥林灵匹斯蜻俱乐悟部超市武和邮票局太阳珍城医岗院文化芬会展竞中心别墅罪区住宅桂公寓帝阳辛公寓银龄亦公寓北京xx案例兄介绍1、项隔目概掉况以“泉开退用休社旧区之累先河访，立烤晚年献幸福规之标陶准”馋为目粉标的妨东方遣太阳忧城，工坐落遵于有僚东方阔莱茵葱河之园美誉六的顺惠义潮挺白河烧畔，选70馅00漠亩浩逼瀚林珠木自姻成天惭然绿句色屏润风，史占地狼23源4万颜平米监，建润筑面水积为80万听平米，配委套公竟建5予万平烘方米。七个率风格肆各异研的小樱区，凝约16万平茧方米侵人工却湖和75万平怜方米攀的景挖观绿警地。花全社址区无钩障碍夸设计泽，红咱外无萄线安板防、罩水源/地源冷热泵柄等高影科技还智能尸产品仪应用率于社鉴区各冻项安代全保贝障与绍服务刃设施铅。2、项庸目配翠套设腔施•高尔谋夫球脖场•俱冤乐部•商业旋街3、经平营模替式借鉴垮国外币老年秧住宅钳的先拒进经童验提荒出“蓄第三龄养老塘模式桶”，萝即家庸庭养杆老与还社会杀养老践相结核合，渗其运芽作思首路：士老年辜家庭嘱买房遮的方援式按著揭或料付清东房款凤，一伴经交感付即抄可入亭住；睬开发电商从蜘次年齐起，培逐年右向业兵主回狭购部观分产嫌权，换以解胡决老兽年家傍庭的捎养老户金、消医疗馋保健易费。捕如果歼业主持较早伶过世浴，而陵开发项商还至没完赔全回惠购产街权，顿子女普可继虹承住抗宅的易部分休产权助；如倦果业满主身预体健遵康长飞寿，跌而开睬发商念已经骂全部牙购回雹了产占权，马开发放商承帮诺无狭限期瓶免费疗居住帮下去街。3、养老乖服务徐内容丰富雾社区奴生活砍，东塌方太宋阳城根乒乓婚球俱询乐部房诚、太其极拳赞俱乐蹲部、咳棋牌阶俱乐唉部、建钓鱼紧俱乐猾部已惯于2说00识3年啊7月产份正暖式成应立，轨今后缩慧还将勇根据辟广大弟业主大的不苍同需带求和注兴趣竿爱好事，成提立各片种各恳样的袄俱乐傅部，宅为业槽主们诊创造稼相互锅交流各的平收台，尿使整电个社林区沐洒浴在缩慧和谐零欢愉置的氛希围中馒。用“冒我运摇动，是我健甩康”准的快附乐感矛染居组所中焰的每撇个人盛；先远进完赖善的乱医疗块服务郊机构冰和“册持续客性照政顾计祸划”透，为呼每位律业主呼建立苹的健么康跟冤踪档翼案和疼科学吉的照淹护体灵系。娃位于夫中心次会所嘱内的域老年着大学奏，环艺境优厕美，朝教学夹设施默先进煎，旨势在丰病富老假年人忧的精万神、谜文化蜘生活姜，为裂老人鹊开辟修一个颜学习廊、交劲流和灾增长按知识垮的场尽所。辈课程瞎设置缠形式玩多样求且不父拘一封格，竿含盖明陶艺永、绘衬画、性摄影渣、雕志刻、总京剧厘、酒千类品侧鉴、趣文学雀、地恋理学败等课傍程，搁让每维个有伙兴趣域和特覆长的撒业主经都可劣以参壶加进慎来教索学相垄长，王营造螺了一及种积浅极向绣上的骗生活独氛围闸和健筋康愉议悦的往生活五态度言。商业逝街高尔县夫球旱场俱乐爽部欧式注风格吴，塑叨造田猫园式高社区翅。三、养转老地抄产经营菜模式臂分析美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图枕所示寺，美张国太寒阳城机中心鞠的收益魔主要膏来源袜于一重次性筑销售进收益训以及亭长期路性收因益包溪括公渐寓出古租收济益及旺配套爹设施树的使暗用收迅益。值得愤指出回的是闷，太阳双城中设心的坡长期妖性收柜益是注太阳露城中跳心的苏重要傲组成躲部分，仅蝴以每淹年配厦套设况施的歇收益港为例勇：会所代费用袋：16柳00抖0人×丽14季0美元/人=2浴24万美肝元高尔淹夫球耕会费朽（按1/球3居民签入会叉计）辉：60半00人×岛15归00美元/人=9颈00万美抽元合计处：22遮4+调90应0=散11竞24万美智元。即每娃年这醋两项狡配套娘设施徒的收冰入就踩达10嗓00多万朱美元乓，相滥当于圈卖掉50多套剩别墅肃（按吵均价17糠.5万美出元计冠），毯并且伏这两帜种设图施是近对社不会公闪开经券营，拣这部毛分收妄入还占未计康入，班因此这种涂长期孔性收锣益是捉太阳折城中中心的锡重要炊收益督来源恒。目前载国内判开发敲商在茶老年伴住宅率的开晚发上辛在收添益模票式方减面有三种伏形式：“出争售”也、“插出租僻”和安“出敌售与蚕出租宵相结伪合”；对强于大缺型综饶合性扑老年刃住宅钓社区婶则存谅在住宅敬建设谷与经挡营管扩理相很结合的经能营模祝式以退及住宅隶建设门与经荣营管撑理相绢分离的经职营模屋式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离老年龄住宅猪销售会的定浓价策花略除产衬品本灰身外俱、细致鸡入微射的物轧业管次理与侮服务才是拖老年稼住宅渠项目最大苏的卖纷点，产品滋的价术格定简位，纱应该唤高于轮同地栏段同队类型柳的普如通公年寓产厌品。物业穷服务爸赢利敞策略物业旺服务怕费由于鞠老年再社区娃的种君种服吉务形腰式有简别于世其它荡普通精社区门，因梳此，阅老年牛社区饥的物圣业服卸务费尼的收架取标急准可芒采取相对柄高价狱位的形渠式。各种亮单项助的服柜务费包括朵日常绒的定呀菜送挣菜服谢务、栗厨师录服务恩、清王洁卫亩生服搁务、份病人丑看护假服务劈燕、家衔庭保灾姆服度务、永收费考钓鱼抄服务庄、收茧费娱梳乐服特务、满收费搂健身晚服务尿、收渡费社系区活拆动服王务等辟等。物业禽服务死中的石租赁压服务这种垄产品乳的居析民平有均居般住年议限较郊短，倘后期冲房产流继承彼者存刊在过声户或土者再失次租镜赁的而问题弟。国内延目前缝对于秆老年艇住宅金的物障业管约理还薪停留尘在养滋老院挺、敬斩老院华的管伞理模谜式上厅，对于泳市场怜化的率管理掩老年春住宅胖的模组式，仰还处补在起目步探给索阶括段。老年恒住宅誉物业类管理否的收网入结悟构、窜盈利旁预测收入墨结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000×30%×100030万元老年住宅会所收入1000×80%×100080万元注：以居住人口为1000人的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000元/人·年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利始预测由于丛老年鸡人的雁生理捕及心衔理特站征，娇他们养对配萝套设带施的胳使用叔率将讽大大担高于粉普通耀住宅著。如释果经雨营得客当，烈其盈炉利能均力将恭高于夕普通锄住宅森（如捎下例代）。老年锅住宅可社区弹服务此的供匪应及雅收费啄方式社区跑服务粉内容参照作国内丧外现横有老蓬年住碗宅的仙社区比服务滑内容住，针练对老膊年人尖生、淋心理艰特征腊的老裹年住劣宅服串务应潮包括泄下列贸内容踩：医疗奥护理禾方面——医院严、诊匠所、孩社区绿护理陪中心体育径活动脸方面——适合爸老年帽人的拔各类尊运动蛛如门讨球、汤保龄股球、棕高尔灵夫等锡；休闲否活动摊方面——如棋蒙牌、资书画遇、钓艳鱼等教育骆配套渡方面——老年蜡大学谁、图尤书馆中介摇资源街提供——家政颈服务塌中心混、旅裤游服烟务公原司、构房屋岁中介挖、婚果介所寺等社区稼活动蜡的组寄织——如各予类表射演活礼动、谱交友极活动龟、聚朝会等洽。收费冤方式费用药收取杀应包篇含以菌下方早面：日常仓物业丈管理灿费用兔，按耕物业寺建筑萝面积访收取燃；专业受物业志服务血内容垂，专绣项收减取；配套拉设施鞠使用零费，五按会顽员制慈收费哗或使锡用次准数收伟取。收益诞模式埋：产品奴出售湿与出黄租相善结合支的经已营模代式，连保证会部分吐投资心的迅勿速回己收，立又可因取得舟长期稳怠定收领益。经营皮管理项：可以凤聘请解专业拘的老姜年公届寓经谋营公瓣司负忽责经拳营管福理，石或则多跟专剧业公趣司联冈营，叼以实现折长远叛的经陡营收吐益。后期傅管理察：由于躺老年免产品去使用辰周期圆相对湖较短府，后岔期空匪置产肃品的呆处理侨上也击要考长虑，定可以妨采用回口购产俭权或掏使用搞权，练再进寄行统粱一销驻售或虽出租击，使记其良扣性发鸣展。配套当设施稠：资源躁共享学，向劳整个马项目乔的住音户开疾放，嗽获取透经营败收入放。在金充分匆满足侍住户吗的前旁提下，撤可以肿考虑侨向周睛边楼剧盘或公社会饼开放禁。老年歌公寓辉是住火宅与摄服务叨型商员业的瘦复合泰地产汗，除呆产品得的销千售（折租赁办）外页，其张配套抬设施铅、服盟务等感等是腹都是纸收益店的重艰要来位源。诞因此瞒，更驼要从毅长远舍的眼罢光经纹营老谊年公泰寓。三、养老焰地产岁规划同项目塌设计滋要求1）丸老年剪住宅阔应当优配备近的基谈础设岸施明昆细表一、闯规划雀要求2）错住宅汗选址界与场打地设今计选择交环境旗质量由良好毅、交魂通便锅捷的横场地斑，作序为规水划的丘先决墙条件馒。靠近订基本跌的社抢区公舱共设每施，用同时雄远离全喧闹糊的文烂娱场轰所。场地绒内的劈燕合理能规划柳与设品计尽可郑能在贴楼内纳外为茄老年肆人提板供各间种邻械里交痛流、智人际较交流扑的公荷共交季往空瓣间和逼环境费。场地趋应有煮足够裳面积树，以罪满足仆开展驴户外戴活动调的要变求。居住污区内继路网锁设置窃合理刊，人偏车分慎流，悠来自冒主干栗道的赵噪音奴少；处理龙好合哪设或梨邻设渠的其桐他设红施与岛住宅脸之间薄的关挖系，库既提咏供公件共交完往空演间，欣利于库老人馅开展否体育酱活动酷，又躺方便忘生活承。容积宏率在枝1.戚0～拳0.冷1之鸡间均这可进惰行老闸年住广宅开循发；合适哈容积句率的定用地障可做举“两莲代居另”皇模式株的老梳年住倘宅开挨发；低容楚积率卧的用糠地适辟合低角密度楼的老暖年综居合社称区的拼开发穷。入住岩对象财的多株样性建筑默形式铃的多钱样性老年氧公用凉建筑江等设填施服务吊医疗楚人员禾的配融备3）阴容积滩率健康原老年窄人日约常活沿动半雷径的山设置执为4纹50蔬米，暴以此生设置酬服务妨设施冻。小区困内专每为老域年服招务的矮公用困建筑撞的设如置。宵例如逐以下撕：护理农室：腰护理调与日背常监职护活筛动基靠地。机能佛回复逗训练衰室。医务忽室：渣包含航日常兼健康返管理脑、咨椅询、盐诊察膝、配谊药的绳设施赏。4）窜配套访设施空间另布局翠体现连老年萍人自取立性窗、健垄康性庭、安亦全性构。设备蒙与设贫施按摸老年施人的获人体旋尺度括和心链理、炭生理历特点冬进行东设计阀。体现飘适用哈性，渠兼顾舌老人匙与照喂顾者裹的使碧用要真求，逢空间邻具可杏改造亚性。二、涂建筑酱设计2.容1睁住宅捧公共俱空间腥的设泳计要归点2.泰1.柳1住阿宅的佩坡道送无障属碍设海计要跌点在有群台阶遥的地赌方应禽设置凶坡度饰平缓与的台册阶和蜡斜面矛，标仰准见栗下表贝。在坡题道的嫂起点默及终铁点，矮应留吩有深行度不趴小于奸1.版50肺m的骨轮椅偷缓冲选地带均。坡道灶侧面真凌空馒时，北在栏都杆下从端宜诊设高棵度不攀小于连50软mm裂的安却全档依台。设置宪斜坡引道滴有台税阶时看应设勾置斜罗坡，诱斜坡汁的宽姥度应认为轮揉椅可巧通行饼的宽冰度，免斜面嚷坡度英应平末缓。设置辈扶手楼梯交和斜腹坡应佣设置菊连续欧式扶西手，肌扶手戒应安软装牢膀固，栗同时荒还应窃注意挥扶手汗的手扎感和伍耐久漆性。坡度厅平缓严的台领阶踏步右踢面矩高不房诚宜大松于1吓20丧mm菜，踏墨面宽粮不应翼小于纵38通0m延m。设置片房檐出入呈口及础斜坡梦上方勿宜设钟置房孕檐。铺设厨防滑狠地面饮材料地面认铺设孟应平螺坦，傍不应条出现友积水剥现象夕，使袋用浸瓜水也筒防滑核的地赚面材饱料。辜设置沿排水砍沟时能，应紫配水故沟盖申，水建沟盖棵不应龙妨碍纷轮椅呜乘坐寺人的伶通行还。2.悲1.盆2袋楼厅醒和电劫梯的摸设计告要点留足弦轮椅疤可转猜身的遗空间地面捞铺设忠防滑帆材料地面朋铺设每浸水识后也胡防滑段的材为料，躬地砖脏之间缘瑞的缝虎隙不堪应过凳宽。方便刘的出逗入口宽度顽要确切保轮雾椅可肉以通钳过，无门宽悉大于棍等于胜80再0m葬m，煤出入凭口不关设置辉台阶肾，宜康选用宿推拉饰门、率自动柔门。设置客信箱车和留音言板设置绳位置雁不应持妨碍泰通行蕉，使臂用高伴度要南方便持所有题用户下。设置臂电梯超过只3层懒要配遥备电涛梯。电梯鹿尺寸贪要适云应担是架的地长度盒。电梯堆与楼望面无丹高差筛。电梯墨最小何尺度跟14品00问mm校(w狸)X劫13桨50佩mm丸(D笑)设置到休息损椅可设侧置椅块子，置方便狼等候捕电梯搏时，嘴可以弟坐下革休息画或放找置行广李。电梯患内部帜设置轿厢毕壁上尺离地之0.戴9m方和0蓄.7妈5m枕处有汗扶手哈设置闯；正铸对电们梯轿捐厢门陈的壁咳上悬够挂倾贪斜的速镜面省。电梯弹按钮楼操作亮盘设料在适船合乘裂轮椅才者使嘴用的冬高度碗，且载两侧璃都可饺进行葵操作化。电梯域开门塌时间姿较长所，且堂门口挑装有凝光电历管装敌置，罚防止忽夹伤袍。2.堪1.歉3献公用快走廊航设计标要点设置帜连续葛扶手在0艇.9沸m和群0.己75朽m高财处宜坊设圆村杆横廉向扶爹手，皂扶手镇离墙已面4吼0～锡50情mm弱。防滑网地面使用挪浸水诞后也岗能防胖滑的映地面烫材料两。窗门千不应阴妨碍惯通行门、敬窗的伴开启叹扇不刷应妨敲碍走胀廊的旨通行卖。无突兼出的域墙壁灭火斥器、眉留言渴板等搬应设钢置在按不妨雪碍走席廊通捐行的法位置闷上。无台歌阶地锯面取消粘电梯惑到电毕梯厅末的出鞭入口转以及眼门厅恶部分惩的台半阶，店地面链存在屡高差培的时很候，嚷应设弯置斜搬坡。走廊姜宽度叫设置考虑胞轮椅胸和行牲人并字行通弹过，超因此共宽度涌不应较小于询1.库2m漫。2.酱1.岩4报公用漫楼梯秀设计卫要点易识枝别的界台阶肾面为避董免台怎阶面船产生作阴影熔，应罪考虑坑采光立与照租明的著情况娇，改嚷变台僵阶的灿颜色温和材微质，吩可便裳于识会别。设置崇扶手楼梯怪的扶萍手应坑安装沫牢固约。采后用近选似圆朋形的仿扶手迷，沿抛楼梯配两侧察连续盈安装惧。端母部向挖下方脉或墙存壁弯慕曲。泰如果屑有可场能最增好与艳走廊寄连接思在一盟起。坡度办平缓吼的楼四梯为尽险可能扒缩短忌万一敲跌落新下来同的距肺离，转可采苹用带恒平台缝的折绕跑楼雾梯。售踏面傻高度结不应厨大于秒15讨0m春m，怖踏面对宽度达不应改小于岛30夕0m娇m。楼梯培的宽柳度充雾足考虑熄楼梯误可并虫行通漆过使诱用拐厉杖的既老人璃和搀秘扶人掌，宽荐度约研12勒00责mm张。踏步艺的防夹滑措诱施台阶边面使垫用防艳滑材抚料，团台阶吊面边夺沿设冶置防氧滑条槽，要洽和台临阶面贪保持伟在同别一平宅面。2.搬1.歉5妙院落定设计尸要点防滑抱地面权材料恼的铺挂设引道敲和台值阶斜垮面的枯地面育铺设择应平法坦，反不应清产生皱积水垂情况终。注意莲铺地饮材料聚选用押浸水体后仍蝇防滑蛛的材匠料。路中石央设跃置井序盖时晚，不念应突孤出地剥面，轮注意年井盖残不要夹突出汁。设置悬车库车库叼应设姿计在坚户门作附近匹，从争车棚挽到大农门处界不被兽雨淋钱到。房檐洞的设扶置在户饥门处茎可设狮置宽去大的最房檐破。充足东的照旅明门廊递要保王持充俊足的侄照明黎，为了银防止歪楼梯支上产基生浓档重的昌阴影偷，注慈意照根明的嘴位置兵和角萍度，熊可设迫置低圾位灯愧。设置钻对讲叙话筒设置泪扶手台阶思边应有设置谣连续旬式扶它手。坡度答平缓响的台行阶存在惑地面丈高差蔬时，满应在脱台阶羊附近摘设置陡斜坡含。2.包1.石6肃细部邀空间筒设计易要点1）你墙壁墙壁悔转角考部分筛作圆蚂角处疏理除扶锯手外曲，墙正壁上句无凸愤出物姻。消夜火栓烘埋入巨墙里疾。扶手弟连续夺性处舍理，孔距地糖高7蔽00此～8殊00支mm赞,采蝇用手荣感好元的材荷料如斥木材幅，截宽面直门径4蜘0m紧m，魂转角添也要顺作圆咬角处制理。转角圆角处理墙面无凸出物2）揭地面选用脚吸音菜浸水钟后也如防滑猜的材袄料；耐磨次损。2.旷2允住宅贡室内鼻空间助的设童计要斥点2.垦2.房诚1门猎窗的伪设计毙要点门的陵宽度称满足医轮椅肾进出时，不秒设门伍槛，贞外门逃净宽偶不得柿小于晶1.炒1m秩，内述门通袍行宽怨度不狠得小袍于0俩.8谁mm反；门轻盏易于皇开启胳，宜庭用推仅拉门旧代替赞平开缎门，跟不许泽使用密玻璃板门；门的颗把手萍应选豪用旋抬臂较夏长的肠拉柄螺，拉急柄高惩度在给0.镇9m芳～1立m之湿间；居室取窗台疾的高叫度在歪75狮0～色80贷0m枕m左温右；窗台蚊的宽葡度要是适当洽增加局，一盼般不屡少于阻25秋0～以30裙0m央m；矮窗缎台里廉侧应绒当设败置高五0.趁9～脊1m基的安视全栏初杆易开廊闭的根户门当平典开门跪时，功应考批虑调译节自绿动关矩闭装挠置，突拉柄哑易于廉老年板人的狸操作迟，避残免采睬用圆瞒形拉罪柄。适当乳照明触和易隆操作海的开贯关考虑现换鞋划和上荒下台仍阶，议门厅誓具有乱足够随的亮中度，者不应律产生凶浓重怎的阴轿影部崭分。采用盖醒目产的开浸关。扶手资的设陡置为了问方便最换鞋疼和上牌下台释时，歪应设悟置扶熊手。扶手坏的断幻玉面采抚用易闹抓握己的半挣圆形革。台阶船的处族理台阶革上下扁采用埋不同嘱的材顷质和岔颜色滴，以范便识历别。防滑飘地面采用爸浸水伟后仍指防滑蜘的地检面材牲料。地砖半接缝们不要瞧太宽遍。户门雁门槛危高度捐处理户门古门槛舒高度这应控正制在柏2c田m左滤右。2.抄2.克2门惕厅的秃设计久要点2.冶2.裁3树室内古走廊数的设焦计要钉点连续羡扶手使用结近圆飞形的谋扶手份。扶手坑端部醒向下嚼方或贪墙壁辨方向易弯曲脆。光线夺充足奔的照资明设栏计不应亚和其苗他房妙间产垃生亮撕度差贺。洗手朝间入到口和亮有台时阶的姓地方委应设临置位萄置低越的壁芹灯。使用昆方便孟的开击光装盯置应设萌置带晒指示植功能奥的大亮面板陪开关钉。走廊凯长的婚房间戴，应谈在多晌处设棵置控死制开书关。便于罢使用芝的扶急手高外度和赤材料设置辟扶手挠高度饲约7巷00毫～8哲00六mm坏，注意个材料努的手渐感和件耐久陈性。防滑忆地面地面逃使用腾防滑稼材料岗。考虑裤跌到挺的可遍能性仁，避吓免采您用坚质硬的肠材料剃。宽敞杰的走详廊方便校老年澡人依尽靠拐巴杖或拨与搀退扶人冶共同撒通过誓，宽泡度不铁应小读于1肉m。进房挑间的蓄入口阵的宽烂度不运得小纷于8透00承mm么。无阶竖差地缓面地面袄应无笋阶差慌，各冒房间判地面鸟的高评差应节控制屈在3狮mm亿以内必。2.蚕2.背4楼梯乏的设刺计要或点楼梯多的宽娱度不祖应小踏于12叉00枣mm，满辩足两锄人搀善扶通偶过；平台箭净宽惜不应狗小于锹楼梯批净宽洽，踏榆步沿结口不棒应突衔出，淡作成腰圆角孕，楼勾梯带张有50叔0～60惜0m搭m的暗饼示区刊；扶手槽半径毅以30～40庆mm为宜咽，扶滩手与蛛墙之记间应万有40～50捕mm的空咬隙；扶手圣可设幅置为加双重宇高度腿（90扮0和75机0m阔m两种敬）宽敞伞楼梯楼梯驰可并认行通偶过使马用拐服杖的女老人终与搀沈扶人袄。扶手亦的设贴置安装耐牢固暂，近奔圆形祝的扶赤手沿坏楼梯夺两侧墨安装舱。扶手五端部蛾向下赏或墙凑壁弯极曲。台阶赴面和松台阶患高度台阶尼面使叮用防粪滑材困料。设置床防滑雾条时逼和台料阶在现一个税平面烧上。台阶正垂直案部分键应设距置挡世板，锦台阶更边沿货不应线突出剑。方便原的开懒关除感昂应灯服外，迅安装弟带暗印示功死能的赌大面抛板开渣关，恰使用上上下策楼两匪侧都胃可操锯作的谱双路象开关扰。充足衫照明为了概不产恒生浓隶重的兆阴影悄，可弄设置搏多个展照明精灯具蓬。楼梯村形状楼梯磁坡度四平缓胞，宜杂带休涛息平准台。避免衡上层愁楼梯悬缩进厚走廊槐或下捡层楼洒梯露膝出走蹈廊的颈情况填。浴室停设计尾要点开关甘方便迹且安介全的摆门最好何采用芹拉门黄或折厚叠门存。门上昂应安扎装安装全玻阁璃等慌不易动破碎逃的玻汁璃。看护崇用空旬间浴室缘瑞应保奋证看爹护时缎必要武的空尽间。防滑芝地面趣材料应选维用防斯水防纱滑地移面铺寇设材榴料。设置鸽扶手浴室骑出入圾口附滨近、熟浴缸蠢边以普及水恰龙头颤一侧贺的墙赢壁上泛应设栏置水皇平和揭垂直乖扶手鞭。操作款性好聋的水疼龙头垮喷头安装逗在触细手可际及的亏位置渣，选紫择使尸用方合便且毒可调浴节水疼温的蛋水龙甚头。设置视紧急父告警冻装置为了遮便于挑安装