上海房地产估价师经营与管理房地产权益融资的特点模拟试题

上海房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于预算，下列说法错误的是（）。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化2、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起日内办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。A：10B：15C：20D：30E：执行层的组织协调3、建筑物净收益=义建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格4、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。A：居民收入增加B：房产税征收C：人民币升值D：居民消费价格指数上升E：工业用地的监测点评估价格5、房地产估价机构组织形式中，出资人以其为限承担法律责任。A：个人财产B：个人房产C：出资额D：出资人家庭财产E：执行层的组织协调6、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A．50B．60C．70D．807、根据消费者__的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C购买动机D.购买行为8、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。A.不再产生收益B.不再发生成本C成本等于收益D.收益超过成本9、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。A：总供给B：总需求C：总保障D：总内需E：执行层的组织协调10、某建筑物的建筑面积为2000面，占地面积为3000近，现在重新获得该土地的价格为800元/近，建筑物重置价格为900元/近，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/面.则该建筑物的成新率为。A：44％B：50％C：67％D：94％E：工业用地的监测点评估价格11、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章12、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C资本金利润率D.资本金净利润率13、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格14、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径E：工业用地的监测点评估价格15、根据现行房屋登记收费规定，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。A：10B：20C：80D：550E：执行层的组织协调16、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。A.土地管理局B.房屋面积鉴定机构C.城市规划行政主管部门D.房产测绘单位17、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.相互作用的D.相互无关的18、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。A：投保单B：保险单C：暂保单D：批单E：执行层的组织协调19、工程成本控制的主要对象是主要费用的。A：变动费用B：固定费用C：材料费用D：人工费用E：借款合同20、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。（题干中假设土地出让合同未约定不可续期）A：35B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格21、影响房地产价格的环境因素不包括__。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境22、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同23、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调24、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值最大C.流动性差和价值最大D.不可移动和用途多样25、不属于引起房地产价格上升的原因是。A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。A.职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B.上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C.职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D.每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日2、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策3、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。人：客观收益B：实际收益C：有形收益D：无形收益E：潜在收益4、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。A．536B．549C．557D．8166、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋C：列入拆迁范围内的房屋D：共有房屋E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋7、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的__比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型8、基准地价系数修正法的基本原理是__。A.收益原理B.替代原理C.地租理论D.区位理论9、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性8：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性10、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。A：地籍测量B：房产测量C：地质测量D：城市工程测量E：码头测量11、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A.债务融资成本分析B.资金占用费分析C.资本金与债务资金的比例分析D.担保费分析12、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降13、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。A．75%B．79%C．81%D．84%14、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由__等组成的整体物。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.建筑文化E.风险理念15、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。A：商事活动B：产权转移C：权利许可证授受D：人事管理E：外事活动16、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。1999年8月1日至2002年4月12000年10月1日至2002年4月1日1999年8月1日至2002年10月12000年10月1日至2002年10月1日17、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有A：可出租面积B：基础租金C：室内装修口：客户类型E：出租单元面积规划18、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求19、房屋的建筑等级分为__方面。A.建筑物的耐久性等级B.建筑物的抗震等级C.建筑物的耐火等级D.建筑物的环保等级E.建筑物的重要性等级20、业主公约由制定并修改。A：业主大会B：业主委员会C：一半以上业主D：全体业主和物业管理企业共同E：执行层的组织协调21、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有__。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性22、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。A．10%B．9.5%C．11%D．10.65%23、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。A：要