房地产新政讲义

近年我国房地产市场实态

房地产“新政”与困惑

各界对房地产发展形势研判的差异

1321.近年我国房地产市场实态

1.21.31.1房地产价格指数

房价与房价收入比

百姓讲坛1.4房地产投资

1.5房地产泡沫概述1.1百姓讲坛房奴房奴万恶的房价1.2房价与房价收入比

全国37大城市房价泡沫排行榜1.3房地产价格指数

1.4房地产投资

1.5房地产泡沫概述房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。1.5.1房地产泡沫的概念1.5.2房地产泡沫的成因★一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：⑴土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。⑵投机需求的膨胀是诱因。⑶金融机构的过度放贷是促成因素。

⑻习政策四因素⑺厨结构箱性矛炮盾⑹撑银行努信贷及的非尊理性竿扩张⑸鞭房地覆产投将资的播过度烦增长⑷社会姻资金瓣盲目啄投向闻房地至产⑶非理恨性预爆期和黎过度爪炒作⑵除信息达不对锣称⑴励地价吨飞涨★跃产生哗房地四产泡斯沫的米具体用原因1.5.思3房地性产泡雷沫问垄题的属解决县办法解决誉房地舱产泡鹊沫问涂题可怀以从木供给音和(草或)鹿需求富方面驶着手浸，往缸往通聪过行趴政力何量的晒深度网参与蹲，通街过挤压志法、吸收雨法、转化按法和综合须法等方废法解精决。房地拐产泡呢沫挤压边法指的妈是通要过降符低房锹地产适的市场价的格来宅降低巡寿房地纷产的痛泡沫翁程度届，使疼房地年产的倡市场宁价格泪更接涝近其漂内在宽价值恋。挤盾压法识采取夏的措直施主屿要增加释供给灰和限黎制消扯费两类促。增姐加供家给的窑措施绵主要总有增才加土得地供单给，宿增加疼中低具价格油产品评的供位给，笋限制摄消费贞的措诵施主卷要有象增加驱消费幕税费刃、限污制房害地产迹金融挣等。需这两萄类措拾施往寸往可罪以综涉合使跌用。房地剃产泡聋沫吸收昆法指的培是通股过提内升房狂地产归内在价久值方许式降且低房要地产特的泡愁沫程冠度，弯使房逝地产蚊的市灿场价堆格更困接近名其内泊在价久值。吸收存房地缸产泡炕沫的惭措施录主要陶可归在纳为描优化熄宏观妖经济闸环境联、优迈化房昏地产侦产业卡环境娃和优眉化房肺地产恶市场贺运行李，这面些措扛施的定实施怖能提高灿房地柜产的亿内在俩价值，使罗社会葛和企未业对港房地注产价吩值的鼠增加烫有更水好的垃合理序预期修，获尘取房您地产轰收益席的风秆险相牢应降任低，缎房地扫产泡艰沫程政度下虽降。房地申产泡吐沫转化抱法指的线是降悼低社引会资镰源在房逢地产馒行业报配置忍、将资泽源从横房地轰产行寄业转嫁化到湖其它您产业粱领域征，从砖而降没低房哄地产腿泡沫蓝的方级法。当房改地产烫泡沫弹到一屯定程痰度后患，整致个行秃业的削收益精风险渣比下巡寿降，您市场画的自草发力狗量将臂引导望资源馅由房饥地产秩行业今转移策到其蛾它收热益风案险比形更高享的领答域。艘在市琴场机砍制失物灵时澡，也滚可以依使用亿政府主调控袭的手王段促跑进这客种转珍化。较金融片市场朽的兴带旺和色产业以投资朵机会食的增椅多，况无疑妹能引彻导资私金从遍房地蛾产领南域转村移出律去。欢在实挎现房剑地产负泡沫侍转化溉时，望可以毒采用东市场乳和行腰政相长结合崇的手尾段，可但市氧场手坑段应惰该占带主导走地位切。综合保法指厦以上逢三种血方法啊的综动合使朱用。当房兄地产坑泡沫遇比较端严重概，特找别是侧出现掩泡沫饮经济需时间纵，或访者要份求在鹅短期侍内减款少或丑消除孝房地荣产泡埋沫时旬，可作以采汗用综北合法堂。1.5.位4其他队国家摩或地录区的借房地央产泡涛沫香港任房地誓产泡乔沫日本秘房地让产泡刚沫美国舞房地陵产泡浇沫据日狱本国介土厅付公布感的调初查统衡计数践据，19欢85年，苗东京梯都的食商业闸用地熟价格诸指数停为12拿0．1（19案80年为10齐0），妥但到延了19厅88年就杀暴涨控到了33计4．2，在盘短短欠的3年间谈暴涨纸了近子两倍手。日本凭六大染城市他的地西价指并数，淘在上曾世纪聋80城年代意的1六0年躬间上游涨了颂5倍磁，地渠价市古值总国额高定达4矛00革0万跪亿日辣元，允相当亲于美忌国地牢价总言值的格4倍替，土低地单欣价为优美国补的1锤00逗倍。况19客91熄年以很后日被本地曲价暴杠跌，学房地僵产市学场崩南溃，外遗留玩下来店的坏赤账至轿少高菊达6延00侧0亿顺美元眠，日互本从氧此陷罩入通柄缩深怠渊。日本澡国土佛交通墓省20艺06年3月23日发丘表的庆今年1月1日的葛“公捡示地州价”叫表明算，尽季管东粱京、挣名古全屋、苹大阪技等大劲城市疮部分伞区域麦的地晴价出熄现了咽上涨遍的势垦头，爱但全处国的炉平均借地价展依然荐在继栽续下邻跌。汁其中很，住锁宅用头地价但格同移比下从跌了4．5％，教商业伐用地请价格膀同比塞下跌汪了5．6％，亮连续14年下壁跌。警与19绳91年相敬比，欣住宅肆地价朵已经仓下跌价了46％，呼基本低回到衬了地宅产泡尸沫产窑生前畏的19济85年的绪水平膨。商祥业用葵地下始跌了钳约70％，狐为19侮74年以捷来的护最低抓水平绩。日本消国土摧交通谨省公逗布的捏这些减数据场表明途，日呢本不恳动产疤市场沟虽然强经过塌了长蛾达14年的斥艰难夺调整哄，但状不动铁产泡什沫至横今还购没有喊被挤扔干，狗使日肾本经姿济陷疑入十仆多年震低迷支不振齐局面姜的负岛面影滨响至侮今依揉然存逆在。日本骡还未礼恢复盆！！扭！2.稳各挂界对剥房地臂产发叨展形井势研纤判的这差异中央政府房地产开发商

普通百姓及部分学者

地方政府正方酒（代谈表人慕物）魂：学矮者——稿走入满迷途靠的中拼国房叠价指卖掉票上海救可换曾大半幼个美即国反方疤（代菌表人却物）千：房沿地产江商、走政府抹部门铸、部可分学粗者中间务观点探（代彻表人枣物）迹：部找分学删者——赖中国榴房地船产整她体无度泡沫3.分房奋地产蔑“新侧政”示与困践惑国务内院国六条旧国八条

新国八条房改新政20晌05滤年3判月2著6日错，国如务院宽下发返了《关侵于切满实稳历定住炊房价尤格的答通知鲜》旧国第八条20饥05工年5秀月9没日，填七部贪委联够合施揪行房秒地产寇新政辆，即倒《关漂于做倚好稳裙定住腥房价眠格工汁作意浩见的旋通知测》中央财二套例“经质济半刃小时燃”栏著目在骡5月祝30迁日、骡5创月3项1日包、融6月民1日值三天林分别统播出贡《杭抹州不父再是吗炒房辟者的旁天堂浇》、芹《南界京炒社房者救“泣驳血卖验房”切》、巧《上属海房总价能坑否软舰着陆逗》。新国咱八条20价05暴年5洽月2惠7日安，举《国衬家税已务总经局、纺财政距部、升建设含部关背于加屠强房呼地产己税收庭管理抵的通党知》各地底区公跨布的株享受耀优惠臣政策停的普株通住贩房标渗准营业旋税新递政实亡施对率二手衫房转贝售成明本的着影响三部紫委再谣次出栽击国六帜条(一夹)惕切实心调整在住房终供应贡结构重点救发展激中低黎价位旁、中饭小套影型普法通商百品住挤房、租经济构适用靠住房旦和廉侨租住裕房。激各地勺都要通制定店和实逮施住采房建玻设规塌划，支对新蛾建住框房结退构提复出具尊体比午例要湿求。(二音)迹进一死步发娇挥税腊收、廊信贷开、土氏地政寇策的盘调节桐作用严格比执行惕住房意开发脾、销巡寿售有夺关政绞策，墙完善首住房必转让鼠环节丸税收潜政策脾，有县区别财地适做度调袖整信羊贷政角策，增引导屠和调经节住脚房需喇求。六科学沃确定近房地盏产开拴发土德地供梦应规掀模，狡加强院土地模使用先监管感，制群止囤驱积土声地行棉为。20顽06备年5叶月1肢7日什，温家犁宝主蜜持召晒开国哥务院只常务棋会议赤，研捞究促调进房政地产拒业健翻康发彩展措母施。义会议山指出衬，根地据当假前存举在的胖问题的，进聋一步奖采取胖有针种对性浪的措因施：(三幼)肆合理祖控制冶城市末房屋宅拆迁授规模膝和进谋度，探减缓渗被动便性住碑房需持求过拆快增些长(四凭)卸进一剂步整英顿和甩规范伯房地胶产市陆场秩仙序加强屡房地昼产开飞发建创设全故过程父监管公，制贺止擅行自变娱更项研目、伐违规卵交易酒、囤慈积房错源和摆哄抬鸦房价品行为产。(五边)每加快柏城镇备廉租槐住房慎制度做建设骄，规封范发鼓展经调济适狡用住忍房，亦积极厦发展红住房士二级必市场滴和租碑赁市同场，短有步否骤地躬解决芒低收醉入家悔庭的善住房键困难沈。(六祥)完宇善房敲地产酸统计狱和信蛙息披醋露制冲度，映增强挪房地闲产市中场信显息透拍明度辨，全耀面、域及时扶、准腿确地银发布箱市场半供求妄信息喘，坚况持正米确的次舆论哀导向峡。国六慌条20傍06苹年5舰月2闪9日饭，九茂部门坡分布《关捡于调仪整住驼房供奖应结愈构稳洁定住瓦房价找格的对意见个》抄——驴国六里条细暮则国十策五条7.醉13建设常部《关于故落实叮新建矩住房村结构诱比例续要求粒的若丢干意堡见》建设闪部20起06年房报产政丧策汇撑总颁发单位时间政策建设部20060113建设部《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》建设部20060516建设部《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》国务院20060517国务院关于《促进房地产业健康发展的六点意见》国务院20060524国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国务院20060630国务院办公厅转发发展改革委等部门《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见的通知》建设部20060706建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建设部20060711建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》国家税务总局20060716国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》银监局20060720银监局《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》国务院20060831国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》国家外汇管理局建设部20060901国家外汇管理局建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》调控暗效果蜘？？房改犁新政国务勒院关催于解尖决城舟市低执收入跪家庭学住房勤困难劳的若变干意侄见－20腔07甩.8俗.1么3中央码房改睡十年仓艰难皇回归甲－20衣07剩.8翅.2琴4起来歇，不疏愿做停房奴思的人新们！央行展、银古监会邪关于邪加强纵商业策性房物地产上信贷配管理摩的通盒知－20刊07述.9榆.2锣9廉租诉住房棵保障脑办法—2蛮00洁7.线11堆.8经济缩慧适用屑住房谜管理教办法—2抖00宗7.玩11白.1屈9房地悼产金繁融－笼－利童率房价遍下跌梦！！退房化潮断供转潮房价则倒挂时间央行基准利率商业银行优惠利率备注五年以下(含五年)五年以上五年以下(含五年)五年以上1996050114.94%15.12%

1996082311.70%12.42%

199710239.90%10.53%

199808259.72%10.35%

199807017.65%8.01%

199812077.20%7.56%

199906106.03%6.21%5.31%5.58%

200202215.58%5.76%4.77%5.04%

200410295.85%6.12%4.95%5.31%

200503175.85%6.12%5.27%5.508%下限为基准利率的0.9倍200604286.12%6.39%5.51%5.75%下限为基准利率的0.9倍200608196.48%6.84%5.51%5.81%下限为基准利率的0.85倍200703186.75%7.11%5.74%6.04%下限为基准利率的0.85倍200705196.93%7.20%5.89%6.12%下限为基准利率的0.85倍200707217.20%7.38%6.12%6.27%下限为基准利率的0.85倍200708227.38%7.56%6.27%6.43%下限为基准利率的0.85倍200709157.65%7.83%6.50%6.66%下限为基准利率的0.85倍200709277.65%7.83%8.42%8.61%第二套及商业用房：同期同档次基准利率的1.1倍贷款50万元，贷款期10年，加息对月供的影响调息日期年利率月利率贷款总额月还款额月还款增加额累计月增加额200202215.04%0.420%500,000￥-5,313.