江苏房地产住宅项目营销策划简案板砖营销

2012年度

“板砖营销”简案目标一：2012年上半年，利用回归价格引爆销售，加大力度回款（销售任务）目标二：预留部分优质房源，待2013年初楼市回暖、房贷宽松另行定价，集中热销（增值任务）目标三：建立开元四季在徐州的准现房、高质耐久、配套完善、绿色宜居等口碑（形象任务）目标四：实现开元四季的高质量、高品质、高信誉品牌形象，提开元房产的品牌价值（品牌任务）“板砖”目标“板砖”怎么拍“板砖”怎么来的“板砖”后遗症"板砖"是什么“板砖”策略板砖，城市扩张、建设阶段，最常见施工材料；街头一族最喜爱斗殴工具。“板砖”策略寓意最简单、最实用解决问题方法，不扯淡、不矫情！“板砖”怎么拍“板砖”怎么来的“板砖”后遗症"板砖"是什么

“板砖”由来看完北京看南京，房价全国一片“合理回归”声！没有最合理，只有更合理！房产保值、增值“板砖”由来温总理在喊话：

开发商要有道德血液！大势所趋：

顺者昌，逆者亡！生存法则：先活着，再活好！砖家论调：

“楼市如股市，入手请谨慎”“板砖”由来“板砖”论调：

“楼价如股价，发现更合理入手价格！”“板砖”由来“板砖”价格：

“房不同，价不同，时段变化，售价变更！”彻底摒弃：

“保值、增值”作茧自缚的论调！到什么年头，唱什么歌！“板砖”由来“板砖”房源：

高层、小高层、多层；

毛坯房、特价房、精装房。推售时段：4-5月，9-10月旺季、2-3月，7-8月淡季“板砖”由来“板砖”思想：

买房如买股，风险与机遇同在。没有绝度抄底，只有相对合理！“板砖”策略：

制造阶段潜力股、绩优股，抛弃绝对涨价、升值理论；市场决定房价，开元提供好房！

改变被动降价的态势，制造新售房理论！以股市风险理论，摆脱被动困境！“板砖”策略“板煮砖”份怎么限拍“板广砖”死怎么辫来的“板岔砖”眠后遗始症"板堵砖"侄是什惧么“板绿砖”喝拍法20杂10年“值国十面一条悄”、剧“国黄十条荷”、坏“国扬五条效”、20算11年“幅新国湾八条兵”以田及72个一嘱二线医城市浊的限艘购令堪先后坡出台达、步黑步紧舱逼，馅一系别列政蒜策的孤出台借，表烦明了易国家旺抑制王房价游快速胖上涨榆的决成心，起必然湖使楼斑市价很格回童归理故性；在20秩12而年限扇购、膨限贷佛等政浆策继坚续加惕紧，愤这无可疑促膊使市撒场提师前进茧入寒确冬。对于挎本案论来讲绝，准剪现房胀发售买，高岭质量袋的产典品，脾如果亡价格椒回归阻到购死房者辞能接广受价引格，妨再加肆多渠工道销感售模龟式，旱必将慌在低串迷的蜘市场肌中创滑造一院个理跨想的光结果显。顺应——宁地产闸大势覆、政重策趋吃向开元滚四季魂，响导应政罗府号签召，“做烦徐州茶最具狐道德稍血液流楼盘钢！”成为偶：价栋格合曾理回晴归楼享盘典葵范！“板旨砖”探拍法“价鼻格合颤理回垒归楼也盘典你范！眼”含义诵：（1溪）绝唐对响倚应政慕府号熄召，蝴配合蚂房价稻“合还理回华归”今要求麦。（2钱）绝图对迎炕合最渔大多扰数人屑民意援愿，测“没毫有最踩合理顽，只俊有更绞合理哑”，耍根据海回归鸽状况番随时差调整慢销售自价格的。（3团）2恒01材2年央房地驰产市狭场将施迎来织一个柜理性环的调沾整期誉，开奴元四冠季以丑更先菌行一遇步的距姿态扬，率头先实挺现徐秘州房旦价大胖幅度倡“合势理回固归”支！“板蹈砖”批拍法高调公亮相·强势胖出击·瞬间唉引爆阶段蚊主题势调整树立xx中高询端形溪象及丛销售叶信息厨释放现场越进驻持续愿活动头制造沙人气探促进累现场冰氛围渠道迈通路主动军出击氏，挖贯掘客丹源媒体欣全面吼启动采取健非常芳媒体串组合塔，瞬浑间引不爆市辉场“板遍砖”典拍法整体炉营销陈策略“板缘瑞砖”但拍法A、刀锋--卖点切入短期内推出低于市场合理回归价，与时间赛跑B、迫势—市场空间制造楼盘热销氛围，吸引顾客及早下定C、塑造—完整形象逐步塑造完整楼盘形象D、刺激—事件营销利用线下活动互动迅速传播信息拉近客户距离E、品牌—逐步拔高城熟→价值→产品，逐步拔高，作为推广暗线F、热度—媒体维系阶段媒体跟进，利用政府导向，维系楼盘热度G、对策—边角差户难销单元户型及早预测，做出具体对策1、崇抓市裙场“板冶砖”甜拍法a、圈定—重点推盘b、套定—让利政策c、传播—重视口碑d、强销—重点片区e、恰谈—逼定技巧f、销控--深度分销g、体验—制造亲切瞄准重点城市区域，占领目标群体集中的渠道限阶段购房享受最合理回归价格销售谈判、销售中的诚信管理、售后的客户服务、销售案场的形象管理等各个方面拉动小数量团购，刺激购买；实行客带客，加速楼盘传播，增加购买群体；走平民路线，拉动圈层团购；实行重点推广，针对特定客群，等等销售人员的精神面貌、客户谈判的语言技巧、客户跟踪的适当态度，等等。提高成交率根据楼层、位置、面积、户型、景观等各个特征的不同，制定特定的相应策略城熟便利生活体验、看房车、样板房、客户赠品2、抓客户合理回归楼盘典范！暖春季体验季畅享季感恩季20同12年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月策略品牌带感恩过回馈+促销搜去化产品麦升级柱价值段塑造+实景邮体验年终究回馈稀缺怪多层+低总来价全牢景高召层开元榴发现秀之旅——龙印感雪红开元姜发现亩之旅——龙吟纪云谷开元犹发现王之旅——最后自的多脏层开元奔发现迎之旅——醇美才溢彩“板许砖”陕拍法病执袭行阶款段暖春季体验季畅享季感恩季20突12年xx公开销售1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月xx高层体验盆区公开“板枯砖”宇拍法xx组团合理翁回归唇楼盘锁典范渗！以xx组团损推售补为契亲机，茂根据姜市场颈竞争窗对手史的最累低报漆价，军制定帝项目存报价臣，以践区域蜘最低善报价括价格耽，吸灰引客哗群。xx拍法仁推标广思鸦想云龙认谷xx组团棋，作疾为首秃个纯狗高层鹿产品灰组团础，与甲周边叉竞争嗓项目玩相较觉，产予品优扁势不袭明显狮，只贵有价哭格才胀是竞为争的采唯一呜最具泼杀伤昌力的废突破惑口。“板除砖”寺策略扩，最爪简单警、最货有效屯；通兄过“合理钢回归败楼盘概典范潜！”的堤打造栏，结未合极存具杀座伤力坐的销赤售报赚价，务打破撑市场辅僵局磨。20枣12年开坡元发附现之胁旅从xx开始养发现“价思格合幸理回老归楼梳盘典泻范漠”开元宪四季7年建叹城大辫业，做宏图墓绽现饮；20渔12年云腿龙谷xx顺应匀国家砍大局蒙要求创，（1）绝疗对响恩应政嚼府号和召，品配合肥房价北“合煤理回耕归”矮要求裳。（2）绝亚对迎赤合最细大多始数人质民意士愿，周“没样有最心合理聚，只杯有更峡合理顽”，脖根据认回归歇状况不随时饮调整赢销售宿价格蓝。（3）开隐元四稳季以虽更先归行一葬步的充姿态养，率锁先实欠现徐耽州房哈价大怠幅度信“合勉理回杆归”片！主标避：2化01面2年荒将抄狠底进议行到洒底！副标观：三互期xx水景访高层何86寒-1麻50爹㎡高夏层，铜38魄万起栗！分锋秒递叹减中希！随文传：幸部福年匀、万穗家情羊，新庄起点糖、心到行动条，3拴8万刺抢住面90敢㎡小而三房切，2陆01葛2入尾住xx，有惧家有贯业有便未来唤！体验季畅享季20晋12年xx公开销售4月5月6月7月8月9月10月xx高层体验尾区公开xx组团岭营销纷执行络节点碑1合理辣回归织楼盘塘典范目！4月仁，启派动“惕合理胆回归徐”媒扩体渲速染、背造势路活动悠；抢鲁占市顽场舆驶论关膛注制零高点惹，制阁造市迷场焦芽点中墨心；裹预热梢市场秀！回归奇渲染应期体验季畅享季20寄12年xx公开销售4月5月6月7月8月9月10月xx高层体验处区公开xx组团搞营销娘执行溉节点掉2合理毙回归晶楼盘享典范哑！5月钉份，卖启动穴“回狸归第稳一季精”进炒行批xx房源有推售峡；根壁据市钢场反漠应，黎有针须对性丽的调俱整营李销方享向。回归币第一摧季xx拍法端主题20克12猴年发费现开提元四吃季，从xx开始搜！发现“价蜓格合京理回拘归楼杏盘典背范！共”xx推售沟房源碌梳理xx推售渐房源牢梳理楼号面积（㎡）套数8697110117121147152167合计F31419712

144F41519711144F84841722798合计48296351623272186房源视分析夺：三期欢一标蜻xx佳高层驼7月缴2日浪开盘打，推粒出F伤3、链F4股、F葡8共心23势0蔬套，如截止习到1立2月请31亏日已篇经去辱化44套，鹿剩余租186套，帽其中叔86吉㎡剩剩余4杜8套非，9懒7㎡怀剩余茄29套，涨11坡0-见12箩1㎡渴剩余弦57央套，鸭14异7-控16按7㎡牧52潮套。楼层口分布讯：F3拿/F窗4/萝F8叫剩余肥房源葛主要纪分布勿在1耳-1莲7层片的中攻间户蒜及西江户,卷其中症F8别的1火单元材中间梦户，筋86迎㎡共她去化先8套桃，东怀户1编52即㎡户店型共延去化去7户楚，2鞠单元衰总共狂去化明10酬套。价格牌分析牧：F3剩余触房源宏最低酸价格68治00元/㎡，最薪高价曾格75猪10元/㎡，均呢价72拔08元/㎡；F4剩余消房源爹最低沈价格66拼80元/㎡，最煎高价哀格75沙10元/㎡，均耐价70迁99元/㎡；F8剩余嫁房源桶最低丝式价格65魂25元/㎡，最喘高价优格71役45元/㎡，均肆价68门49贼.3元/㎡；F3新/F椒4/强F8剩余睛房源振销售猪均价69掀92元/㎡米.参照阻案场馆正常贤折扣裙，贷辉款9.主4折优宏惠后F3销售踩均价攻为67仗75筝.4梨4元/㎡景F4销售粱均价凯为66阿72鹿.6元/㎡摇F8销售刺均价芽为64均38返.4元/㎡。一墨次性坚付款9.耳1折优醉惠后F3销售望均价晌为：65鉴59颂.2元/㎡崖F4销售场均价梅为：64它59彻.6元/㎡锯F8销售杜均价刑为：62辟32王.9元/㎡，按超照正激常贷拼款折拴扣F3总价甘范围略为62稻-1飘04万，F4总价乡丰范围沉为61朋-1事03万，F8总价立范围齿为52尖.5绑-1机04万元捷。xx推售车房源臣梳理给出你一个盼市场员最低娇价制定博一个欣销售五最高某价实现冬一个挠销售储平均票价xx价格旁策略以低于市场回归价格入市。1、宏观环境的不确定性。全国楼市降价的波动，影响消费心理。2、徐州楼市现状。11年楼盘放量激增，交易量急剧释放。12年开发量依然巨大。3、项目本身体量较大，推盘顺序应考虑整体项目。合理回归价格小步快跑高走边销边拉升价格的手法。始终给消费者施加心理压力，造成楼盘紧俏、脱销的心理暗示，逼迫消费者缩短思考观望周期，促进和刺激销售。

进、退自如！！（1）如果市场整体出现转弱迹象，由于项目本身定价偏低，则可以维持相对强势，不必被动调低价格，避免消费者受买涨不买落心理的驱使而对项目失去购买欲；（2）如果市场状况能够维持现状或出现好转，则可以迅速拉升定价，利用消费者买涨不买落的心理，迅速达成销售目的。xx价格语策略xx回归换价回归览价：精装死房6哨50灶0元弟/平结方米貌（起娱）观景扒房6允30堡0元跪/平尿方米男（起顽）毛坯稠房5尾00储0元肢/平亏方米斜（起肢）特价诞房4凑80铃0元碍/平溉方米政（起拴）合理奔不合坦理，工全看更你自剥己；多种驾价格穴，多疑重选锈择！建议湾：分进批次搜推出歉房源漏既定凶合理刻回归哨价首批遇房源线推出xx崖F8肯#5鼻2套房掉源。单元特价房4800元/平方米F82单元(7折合理回归价）室号04030201楼层面积(M2)单价(元)总价（元）面积(M2)单价(元)总价（元）面积(M2)单价(元)总价（元）面积(M2)单价(元)总价（元）2F157.264651.573149585.984553.539151085.984567.5392714119.714651.55568313F152.354672.571185585.984616.539692785.984616.5396927119.714616.55526414F156.384644.572630785.984644.539933485.984644.5399334119.714644.55559935F152.354665.571078985.984665.540114085.984665.5401140119.714665.55585076F156.384700.573506485.984700.540414985.984700.5404149119.714700.55626977F152.354714.571825485.984714.540535385.984714.5405353119.714714.55643738F156.384777.574710585.984777.541076985.984777.5410769119.714777.55719159F152.354805.573211885.984805.541317785.984805.5413177119.714805.557526610F156.384826.575476885.984826.541498285.984826.5414982119.714826.557778011F152.354840.573745085.984840.541618685.984840.5416186119.714840.557945612F156.384861.576024185.984861.541799285.984861.5417992119.714861.558197013F152.354847.573851785.984847.541678885.984847.5416788119.714847.5580294xx回归急价舆论茶:我们厚还是季要制否造舆档论氛卵围；先制横造人盖潮，嫩再实怎现销宾售！xx推广赖渠道体验挥季xx废“板砖驴”推馒广渠晒道暖春季体验季畅享季感恩季20弊12年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月策略合理刑回归瞒价值秧典范推广渠道稀缺搂多层+低总淡价全鼓景高戴层开元贞发现座之旅——龙吟鸭云谷开元宜发现岩之旅——最后木的多芬层前期选以舆沟论造启势为菌主、鸡通过俩电视胜、报蜂纸、枯网络霸渲染效开元代价格角回归煮主题毅销；结合携户外袄、高江炮、持短信监、电彻台、跳公交载站台芳、D黑M。（全竖媒介丹推出姻合理薯回归珍主题奴，变邻被动畜应对果为主桌动调衬整！炼）舆论菜主题开元裤房产默，以触更具茄社会宪责任孕感和持使命违感的弱企业冠精神慎；以xx为起肝点，舒响应组政府惩号召见，迎抬合民繁众期掩盼；轰房价阅合理消回归闻！xx成为尝20耳12惭年合理慢回归溜价值稠典范燃！产品卖价值歉渲染xx，合繁理回令归价游值典负范！xx，价省格回翠归，难价值织提升求！云龙轰谷作煤为开振元四摧季三孟期力眼作，言随着洗区域慰市政比配套物的完桌善和锋发展纺，项恐目版姨块生站活环刑境，夸日臻恳完备格。xx独有东的1锯万㎡净水系洗、架却空层医设计那、楼的台面颗积赠误送；浩更凸牺显出赖其产泡品价铲值的者进一盾步提齿升；陡在价穗格回兽归的乌大背陶景下饥