浅谈住宅设计与开发的效益的关系

浅谈住宅设计与开发

的效益的关系

迈入新世纪以来，中国的房地产建设进入一个新的高潮。在目前的房地产建设中，住宅建设占有相当高的比重，住宅建设由数量型向质量型转变。对此，国家建设部将构建住宅技术保障体系：住宅建筑体系；住宅部品体系；住宅质量控制体系和住宅性能认定体系等五大体系。有效保证住宅质量，推进住宅产业现代化。我省住宅建设的发展也和全国一样，住宅建设也开创出旺盛的局面，新兴的楼盖一个接一个、一个赛一个大量涌现，并向全省相当的地级市县辐射延伸。对拉动云南的经济起着重要的作用。尽管如此，目前还存在诸多的问题和矛盾，需要在不断的开发中积累经验、吸取教训、头脑清醒的一一加以克服和解决。由于我是设计出身的，并且所学和从事的是工程结构的设计，对建筑经济设计的优缺点，好与不好的观点，绝对不如建筑师们的评论，但是干这个行业50多年，多少得到一些体会，积累了一些经验，今天和大家坐谈的内容就只能是工程结构和住宅结构方面的内容，谈谈看法和体会。不当之处请包含指正。一、规划理念与开发效应的关系借用“劲酒”的广告词，“80年代喝味道，90年代喝品质，现在喝健康”。房地产开发、住宅小区的建设也一样“70年代讲有无，80年代将面积，90年代讲品质，进入新世纪后讲环境讲健康”。一切落脚于规划。也就是首先要从规划上来体现。规划理念的发展和更新决定了住宅小区的环境与品质。“低容积率高密度”的路子是必造成以牺牲环境达到效益目的。“高容积率低密度”的路子才可能创造出环境宜人和健康。人与自然和谐的规划，才可能达到适宜人居的住宅小区。容积率直接关系着开发效益。高密度的路子是走不通的，只有走低密度的路子才能创造理想环境，人与自然和谐的适宜最佳人居环境的住宅小区。二、常见的不规则住宅平面类型（见图1及图2）1、单体内房型面向景观设计，设置转角窗。由于景观要好，单体设计中经常存在着转角窗，或较大的外墙开窗面积。转角窗，由于水平抗侧力构件（转角柱或剪力墙）的不连续，导致扭转不规则，该处的一些节点楼层的最大弹性水平位移大于该楼层两端弹性水平位移平均值的1.2倍，即楼层位移比不满足。2、居室的直接采光及自然通风要求，平面形成凹槽。高层住宅建筑中一般为一梯3户或两梯3户以上，由于房间有直接采光、自然通风的要求，经常带来单体设计存在着较大凹槽或凸出。导致结构平面凹进或凸出的一侧尺寸经常大于相应投影方向总尺寸的30%，是结构存在凹凸不规则和楼板不连续的主要原因。3、为了达到直接采光和自然通风的要求，又使同层户数更多的目的。设计经常采用中央楼电梯间核心筒的四个角延伸4块（4户）致使平面总体为细腰形。同样使结构存在凹凸不规则，楼板不连续，核心筒两个方向典型剖面有效楼板宽度小于总宽度的50%，结构平面突出部分超过连接宽度等多项平面规则性超限。随之经常伴随着计算出现扭转不规则，对抗震十分不利。4、迁底部倒大空刻间框善支剪度力墙去结构鞋。由于疮底部啊（1乓～5绸层）窝作为辱商场美等需面要大搜空间扫的要穴求，拆迫使姑底部架设置援框支摘上抬弊剪力庭墙结筛构，违带来辨抗侧宗力构窝件竖泡向不着连续坛，成待为复恩杂的窗抗震舱结构锦。5、倾跃层沸建筑根的设么计跃层担建筑散形式牵较多积，有序的顶畏部两劣层至系三层废是跃合层，南有的姻是多怕层跃剑或高款层跃粒层：盾喜欢诉客厅楚为两蒜层空孩间，妇甚至寸有的积起居物客厅衰下沉跪45扎0m贼m。温此类毒建筑脏对应沃跃层扛处存狸在楼塑面尺田寸或演平面丧刚度瘦急剧垫变化章，楼泰板不膏连续梢侧向然刚度默不均吧匀等君等问哲题。图2故设转峡角窗悬、凹腐凸不睁规则鞠细腰薯形平饱面图三、幼建筑羡规则耕性的巧规定1、罚建筑摸抗震迅设防严的目就标“小茄震不取坏，达中震跪可修架，大芽震不丢倒”小震泪：低岔于设辆防烈羞度1惰.5缠度，稍超越顷概率心为6篮2%又称升为多引遇地昆震，乓发生惕时要象求建铅筑不破坏阿，或躺仅有辽微小留损坏间，稍玻加修伤理或勿需挎修理笨可以芳连续笼使用敲，称却为“唉小震不坏愧”。中震存：相当柜于设躺防烈养度，仇比小垂震的土地震法强度系数产高2犹.8副倍，那超越腊概率毅为1稀0%豪的地芹震发生惰时，妹建筑专结构尺可能订损坏假，但瓣经过修理斧后仍捐然可小以使如用，疗称为熔“啊中震可修册”。大震凉：比哪设防风烈度养高一第度，沾超越全概率接为3辣%，比愁设防雨烈度博的地桐震力筑大一民倍的党罕遇地搬震，香或称谊大唯震，阻要求献这样主的地震发借生时俩，结舍构破召坏，狱但要槽求不药倒塌，嗓称为侵“大邪震不皱倒”怜。2、害地震祝震级括与烈岗度震级侧是地押震释仇放的佩能量商一般吧≥6谢＜7幕级为短强震仪。烈州度是使地震蕉造成坏地面竿的破芝坏程轮度。竖一般善定为挂1～吧8级重。震级示又因岸为存蜂在“碍深沅保、中禁远及鹊浅沅恋”的响地震屋，也裙就是美震沅仙深度播不同程，距瓣震中徐的远两近地壮面的诵破坏活程度愧也不鹊同，害因此岸烈度摊最终辰是设谦计的蝴依据仿的原菠因。3、俯为了寒保证概抗震贱设防龄目标盘的实女现，谈我国敞现行你的抗嫁震设徐计规词范，格包括纺高层纪建筑帅抗震风规范轨在内冻，作纠了相促当多窑的规堆定。结构闯设计帮的规辞则性算规定屯，是前保证纤建筑播结构兆抗震型设防评目标翁实现揭的重亩要环仔节，后下面症分别雄介绍顽建设棉部的货规定膝和上家海市铁在建双设部挺规定泉的基萌础上叶将其牢细化线的规要定。建设客部状关于熊印发《超限感高层嚼建筑躁工程骆抗震陷设防骡专项岗审查玩技术柏要点温》的通咐知第七秧章穴附猛则第二冻十三育条本技予术要附点由炭全国免超限略高层唇建筑女工程祸抗震被设防笨审查张专家蒸委员鸭会办卵公室订负责冒解释泰。附录堆一：超限晨高层顿建筑滴工程皮主要旅范围命的参扬照简叠表一、映房屋今高度谨（m悟）超浙过下度表规比定的梨高层椒建稠筑工龙程注：板平面抛和竖别向均面不规锅则，卫或Ⅳ孟类场承地，共按减测少2米0%债控制份；6线度的炮短肢巩墙、滨错层损结构父，高纸度适炮当降煮低。二、比同时资具有耕下表邻所列享三项筑及三轧项以杰上不医规撕则坛的高防层建邀筑工校程三、判具有蛛下表换所列熄某一劫项不唐规则跑的高负层尸建部筑工针程四、哑其他驻高层探建注：雅表中击大型异建筑母工程费的范侍围，涛参见灿《建戏筑工别程抗挎震设架防分另类标厅准》溉GB贷5秧02爪23锹-2棚00码4上海强市对页超限截高层臭指标都界定奴细化1、尺建筑屡高度捆超过柏高规羽规定热限值渣的高占层建彼筑迟为祖超限政建筑张。2、余同时唐具有尼下述矩三项泰及其俘以上洲不规柄则的耽高层称建筑堂为超周限建史筑：1）梳楼层判的最户大弹未性水腿平位漆移大脏于该暴层两瓜端弹怪性水杜平位庄移平叙均值毫的1侮.2嘴倍。2）易建筑搅平面算长宽虏比、尖抗震岗设防唱烈度狗7度宇时大轨于6愈，8锈度时过大于单5。3）勇结构讨平面香凹进乳或凸壮出的劳一侧溜尺寸够（从种抗侧库力构筝件截辛面中那心算稿起）涂大于执相应岂投影亩方向傅总尺偏寸的存30居%。4）库结构累平面灰突出麻部分炼长度红超过捡有效群连接馅宽度绪。5）蒜楼板合的尺狗寸的覆平面厅刚度瓶急剧篇变化柄。典衡型剖臣面有佣效楼青板宽法度小询于总附宽度览的5列0%树。楼腾面开帅洞面活积大佳于该枪层楼挪面面穿积的岛30野%。6）扬等效甩剪切穗刚度粗小于蔑相邻祖上层唱的7腾0%揪或小哑于其充上三疫层的倾平均河值的亏80天%。7）沾除顶谷层或史裙房羡高度颗小于糖主楼荷20胀%外挡，局展部收尸进的用水平宿尺寸令大于环相邻价下层撒的2伯5%摇。8）旱下部鉴楼层某水平训尺寸购小于纠上部抵楼层茧水平地尺寸伸的0度.9左倍，画或整谦体外烈挑尺赴寸大笑于4宴m。9）献抗侧使力结代构的双层间撕受剪产承载况力小增于相重邻上纯一层周的8韵0%唇。10齐）带湖转换美层（卡7度纯5层紫以下雁，8丝式度3础层以胜下）坟，加障强层途，错普层（装错层金高度贷超过响梁高傻或6千00炕㎜）膀,连毕体等桂复杂寸结构判的高住层建丛筑。3、壳不规胁则程推度为那下列战情况杀之一劣的高丢层建秒筑为习超限劝建筑田：1）唇结构升平面兼凹进根或凸鞭出的络一侧赢尺寸税（从包抗侧庭力构分件截探面中舟心算嚷起）倘大于讨相应丸投影标方向逢总尺固寸的尊40荐%。2）腔结构灿平面尖突出赌长度甜超过处连接字宽度隆，抗甩震设醋防烈吧度7腥度时顶为2智倍，她8度腥时为柜1.棉5倍格。3）梯结构五平面斯为角押部重饱叠的跃平面化或细洒腰形这平面突，其躁中角片部重军叠面对积小牺于较徒小图缘瑞形的犹25梦%。通细腰每形平敢面中迹部两稳侧收搏进超产过平私面宽星度5肿0%然。4）尺楼板近开洞管、平糕面刚粥度急皇剧变衔化。避例如征：有蝴效楼怪板宽绵度小仍于该宅层楼余板典靠型宽盖度的猛40灿%或唤开洞垄面积乏大于狡该层咸楼面归面积府的3缺5%服。5）然等效汁剪切涌刚度镇小于泥相邻夫上层携的6坟0%锣，或重小于昏其上蔑相邻俯三个泳楼层脆等效鞠剪切村刚度胞平均蛮值的山70毁%。6）馋局部温收进合的水久平尺锐寸大原于相屠邻下粒层的驱30费%（歇除顶伐层或版裙房偿高度乐小于稻主楼拿20池%以忘外）李。7）页下部食楼层睡水平翻尺寸束小于强上部确楼层思水平侵尺寸目的0思.8望倍，橡或整借体外枕挑大邪于5伞m。8）谨抗侧竭力结卫构的爪层间予受剪腔承载植力小词于相更邻上辉层的会65购%。9）筹带转竟换层滑（7狡度超尽过5旧层、丹8度涉超过粱3层满）、块连体梁结构挠、错比层结晓构（垮错层足高差凯大于评1.旷2m熔）、鞠多塔靠不等哑高的设高层廉建筑帮。10击）厚雾板转撑换、异巨型猎结构暴、单哑跨框名架结快构、绘塔楼家明显径偏置垦的大根底盘摘多塔杨楼的幼高层忙建筑割。4、责电算禁输出协结果观指标加不满蜓足的承界限括。1）抚周期观比大睬于0仁.8悬5。叠有效钢质量尽系数禽小于幕90钢%。2）耳考虑安偶然艘偏心滨影响晓的地费震作炉用下猪，楼煮层的泥位移傲比大摘于1需.4准倍。3）缸两种夏不同辈软件旧计算众的结衔果相霜差大火于1招0%端。印发饿上海扩市细迎化超摔限高兽层界刘定指毁标，虽可以节作为江主要亲参数绒，在责审图旅中执泡行。四、所建筑剃规划拿性程苦度与闻造价岩的关叹系1、忽建筑佣设计横平面顿不规乳则较赌难避未免，情特别羞是居四住建姨筑，振又要扣要求摸通风翅采光余，又卸要要李求朝艺向好瞒，不验采取叛凹凸塔的变赛化就辜很难镜达到拨。在挤一个屠设计衡中平株面和估竖向抚少一虹点不梢规则艺，功丧能上财又合惩理的爷设计塌实在扶少见籍。2、辰一般抢说来范，平戚面不源规则汇不是牙不可躺以设甜计，练哪怕就是超育过不访规则估项次鹿数量画要作箩抗震役专向竿审查汉，或条作抗荣震超破限审寄查，象只要丘不是脉严重使不规若则的内都可党以采晶取一嚼定的向抗震榆加强针措施孙都是碍可以谢设计折的，卵但是时采取荒的措慰施越叹多，侨就意也味着轿花钱济多，矩造价恩越高击。3、笑一般粒不规捧则有艇三项最及三困项以译上（交表1犁），判特别纽奉不规摇则占首着一后项及周以上烫（表抓2）降，要劳求要哈作抗秧震专采项审央查。铜高层棍建筑秋中存愈在超腰高超宇限的进规定忠要作灵超限射抗震野专项弃审查宏。上赛述的悲审查鹅并不类可怕窝，主照要是体审查眯针对躲不规异则程傍度，欣超限利情况川，结佛构设稿计采姻取了阀那些君措施更，通悄过所颜采取手的措陆施能明否达河到规燥范的胖要求蜘，确尸保建更筑结街构的锯安全鸟。看移所采承取的透措施雀是否离有效竟，是场否到往位。建筑廊设计排不规阵则的傅项次飘越多番，结忧构设蝇计采歪取的思措施爬也越蔽多，绞措施煌越多对，成缠本越鸣高，芹每平戒米造浓价也惹越高讲。归妻根到厕底应喂追求付一种败，在裂满足柜功能裹的基锐础上损，少举一点尘不规纤则，调就意浆味着适越经算济。五、盲外墙坏面积悟与造直价的葵关系举个申例说款明：若每升层面圣积是秋10饰00励㎡层悦高是应3.功0m1、低正方讽形平柴面：宰边长厨31苏.6叮m，绑周长饰12云6.尸5m暖，立面仇积：默37战9.排5㎡炎，立面谷积/霸平面莲积=酷0.辞38闸。2、妇圆形糕平面填：直浆径3萄5.忘68草m，厘周长尺11桐2.判09青m，立面聪积：杨33稍6.尖27荣㎡,立面庭积/市平面秋积=讨0.题34会。3、屈矩形风20巧×5料0：取周长播14规0m手，立面抄积：猛42危0㎡立面峡积/折平面朴积=箩0.贯42心。从上吓面三造个几返何平肾面可辟以看辱出，恰同样宴面积筐同样历层高谅，周苏边围敢合面伞积园炒形最糖小，后正方谜形次燃之，万矩形品最大接，与群同样步面积茫的比滑值分躲别是返：0落.3甩4；姨0.登38怨；0士.4事2圆，说献明外换墙面前滩在轻每平剥米的辱造价恳，外种墙面斯积越裳大，锻造价眼越高节，越柜不经辈济。扛回过爱头看民看一商些老柳板喜晨欢七不出八源进，厉弯弯袭拐拐岛，凹罩凸较偿大，冒周边储挖洞第大而谜多，阔围合晶面积动大，翅开发苏效益将也就杯差。结论腐是：忧立面台积/凯平面愧积（课又称彼体形新系数忆）比乏值在隶0.进5左先右为巡寿较经拣济，香越大卸效益职越差归。不盆规则沙程度乞项次缺越多品，措侮施费债用越群多，炼说不宝定施则工图奏审查示还通舍不过垦。六、齿对限钱制平标米耗革钢率溉设计纷的讨舞论前面姐我们权从各迟个角肚度分邀析了帝设计毕与造苹价和匹设计沸与效握益的蜡关系室，请姻注意臭的是所设计意是指零满足吸功能室与造的型的坐设计蓝，是枕适用欧与美束观的析范畴尝，此常阶段乎定下歼的方愁案给验结构党工程俘来作舌结构裹，是那安全辩与经竭济的杆范畴蛙。安堪全是眨最最确重要书的，谊是前堵提，械所谓谷经济倾是受斩到建宜筑方倒案定板下来份之后岔细心箱的设蜘计和添计算汤体现谁出来拿的，端如果旨建筑躲方案足合理察超规订的地览方不挪多，堂必然躲平米找耗钢纹量不捡高，信如果肥建筑退方案判合理艳性不浴足，欺必然毒平米昨耗钢愈量就竖高。诚然呀结构叮设计衫存在忌精心术与否爷问题湾和制厨定结扛构方缠案合迎理性叶问题颂，但阁建筑孙方定早死后掘作结坏构，辈合理故的空甜间是梨非常取小的波，在鸦这个爷意义幸上说妇不限督制建鄙筑方劝案的屈合理陵性而抚限制保结构虾的含察钢率基是不盘公平致的。出现摩的弊欲端之端一是搏，设舒计单惯位结雪构设疲计人此员对桂多处荐不满衫足规喘范置贿之不疯理。弊端挑之二