河南郑州某CBD社区作战计划

作战报告战略策略战术Swot分析及开发战略指导思想核心要素确定感性（形象塑造）和理性（价位分析）应该怎样做？（开发方向）应该做什么？（产品定位）做出什么样的?（产品价值）战略篇一：SWOT战略分析

优势（serength）

劣势（weakness）区位优势（CBD/交通/开发量）地块优势（平坦/三面临街/南北向）配套优势（学校/商业/未来CBD市政）景观优势（CBD观景台）成本优势（土地成本）技术优势（开发经验）

周边环境，人口素质，卫生，治安城中村印象城市污染立交桥交通不便利容积率品牌机会CBD开发，城市东移政策控制开发门槛抬高片区认同度片区相对偏高楼价大盘认同周边大盘造市市场存在机会亮点（如小户型）SO战略依托借助CBD资源，强调CBD社区强调首个CBD生活圈楼盘，强调‘新都心，新生活的升级产品”吸引全市范围跨区域置业，周边换房需求为辅运用灵活的价位杠杆策略强调“我也是大盘”抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产品WO战略加强小区自身环境和社区形象营造一个飞地强调“购买的是未来七十年，展示的是CBD生活”加大前期投入，加强工程形象展示进度，加强现场和卖场包装展示，以弥补品牌力，提高竞争门槛尽早入市策略提高绿化率和景观营造，分散对容积率的注意威胁预计整体楼价走低中／中高端楼盘总量规模大周边大盘竞争ST战略开启置业投资市场，开辟第二战场以区位优势和产品价值营造置业热点性价比竞争WT战略多元产品组合控制推盘量相对低价入市快速消化(opportunity)(treat)战略篇二：开发战略原则梳理

相对效益复合适量空缺/差异创新需求经济+美丽开发战略复合原则（丰富产品线）

丰富产品线，避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，具体产品策略是：项目组团A组团B商服类产品住宅类产品写字楼紧凑型二三房为主的平面住宅小高层多层+小高层底商街铺+产权式商城SOHO小户型商务公寓（可以部分楼层调整为产权式酒店）首层底层TOWNHOUSE战略篇三：开发战略原则梳理

适量原则：10万平米总量控制下，实现少而多的开发原则，即“多”—产品线丰富，“少”—各单一产品开发量控制住宅：44000㎡写字楼：26000㎡Soho：20000㎡商铺：10000㎡战略篇三：开发战略原则梳理

空缺差异原则：作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。

住宅紧凑型两房、三房，立面风格创新，入户花园，空中庭院等创新户型，空中TOWNHOUS写字楼80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼

Soho40—60平米，一房一厅，两房两厅，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版，建议楼中楼,建议三错层

产权酒店——（市场空缺）产权商场——区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超市”战略篇三：开发战略原则梳理

创新需求原则：（自用+投资双通路）吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值

住宅自用写字楼自用+投资SOHO投资+自用产权商场投资（固定回报）街铺自用+投资战略篇三：开发战略原则梳理

经济+美丽原则：（中档价位销售中高端产品）

住宅为例，BCG矩形分析高端（如：德亿时代城）中价（小高层）2500元中端（如：福田丽景）高价（小高层3200元）中端中价市场——产品竞争优势中价高端市场——市场空缺高端高价市场——价格竞争优势

战略篇三：开发战略原则梳理

相对效益原则：（追求含金量，强调销售速度）开发效益相对最大化效益相对最快化利益提高单价降低单价商服住宅贴补战略篇三：开发战略原则梳理

整体项目定位形象主题定位价格定位开发模式定位竞争模式定位产品定位建筑风格定位目标对象定位策略篇三：项目定位

ＨOUSE+OFFICE+SHHO+MALLCBD——都市复合型高尚社区

产品竞争（复合/差异）性价比竞争技术竞争门槛竞争住宅：中高端／紧凑型住宅写字楼：小面积／高档OFFICESOHO：商务酒店式小户型公寓商场：产权式车居超市底商：风情商业街

简约欧陆风格，首个瑞士峰景建筑整体开发，商服先行都市白领阶层27——35岁为主置业自用为主（偏重首次置业）置业投资为辅

（入市价）住宅：2500元写字楼：3100元SOHO：2600元商业：5000元

街铺：略都市中央，城市精英首席白领社区

策略篇三：项目定位

战术树篇一踢——妨形象每主题疤设计项目构整体蚁案名厘：碧云厨天·犯新城沃、Ｃ著ＢＤ掩国际避村、狐丽港宜城、牲世纪我村·嫩彩虹愚岸、守中原天阳光、世拾纪春晴城、谦大世秋纪花添园、追美丽译36趣5花幻玉城、薯凤凰鬼新城乎、城追市中懒央花很园、况阳光搁国际甘村、营水晶减之城灵、金领垂港湾、金色遮文城创、绵贝缎滨励·彩条虹岸、金水割花都、盈翠役雅园、中原漫新城、新郑级州花辫园。SO脂HO地商住浸公寓桐命名：CB层D左卵岸、灭都市抽E站航、丽帽阳天斤下、碌苹果矮公社神、菁搭英特冠区、哈自由肃之光俘、都军会1异00写字详楼命奶名：创富纳时代透广场隙、C我BD五城市升广场小高袄层社轮区命叼名：翡翠波森林仿、在趋水一姑方、蹲左岸粗华尔搅兹、枝康桥拐郡、粘瑞士诉峰景惑、优辩仕阁谋、欧绸园。妥北欧绿印象命名CB仪D城糟市精斧英社稠区CB命D白据领生训活圈培——城市够的、件成功贵的、寺风尚娱的国际殖人文回居住鲜社区漫.风尚财生活猫人居搬坐标瑞士享风情影特区从容罢CB胜D，举闲情亚瑞士晕园战术取篇一兰——狗形象俯主题烛设计主题螺：概念红:城市月中央希生活剥圈“精节生活佣”概哗念（精恭致、岛精品鸦、精暴华、泼精彩话、精族英）CB慌D第膝一居秩所城市针眼世纪意灯塔战术属篇一习——购形象蛇主题帆设计产品单价面积收益住宅2500(2200-2800)44000110,000000写字楼3100(3100-3500)2600080,600,000SOHO2600(2600-3000)20000.52,000,000商铺50001000050,000,000项目预计总收入292,600,000战术阿篇二那——倍定价掉策略搬设计价格份体系注：以入体市价开计算所，各屑产品霸收益础随“估低开私高走护”的杜原则饰，会劝有20饰%-缓40娘%不等蝴的溢贡价未计碎算产扫权式动酒店锈和街章铺收荷益战术勉篇二杂——氏定价总策略李设计定价暂原则定价咐策略樱基本可原则弃（低很开高原走/乳留有沃余地诵/小优幅频架调/缺灵活推付款花）相对凤效益身原则成本啊原则市场赚价位慕体系掩原则消费斥承接扑力原申则形象赤档次翻原则性价狡比优孙原则竞争游楼盘详综合割比较稍原则周边触楼盘桑参照易比较寨原则战术闭篇二湖——废定价下策略颜设计定价笨分析（价韵位优乱势）1、住论宅价鲜格（匪多层排22涝00以,小布高层28饰00元㎡）在整响体楼巩价体带系属循中档锤价位输（区姜域内快小高封层价痕位在25撒00～35标00元）相对转周边孤（同四类型寸）价引位低30顶0～50逼0元/㎡，爬价格芽竞争铃优势粥明显吓，溢甩价空蒙间20妖0～30挑0元/㎡2、写地字楼纵价格信（31瓣00岩/㎡）在整缸体楼弃价体辣系属带中高针价位陡（全断市范辟围内原写字增楼价踏位26跨00～35葬00元/㎡禽）和周墓边（寇同类坏竞争首）楼坛盘比泡较，秒价格夺低20麻0元/㎡小面膛积写你字楼风明显臭的低票总价尚低月稍供优存势（亚以80㎡，31侮00元/㎡的脑户型曲为例栽，首杀付七求万元扒，月贫供仅12窄00元（七猴成二泰十年惧计算裹），朱月供厕小于傅租金役，租陶不如闹买。3、SO期HO定价振（26粱00元/㎡）和在纯售小患户型均住宅惑比，塞单价樱总价喇不存香在优穗势，悟但作缠为白相领小控户型稻酒店沾公寓喇（目胡前小欣户型赖的升丽级版炕），春其价田位能雀为市饭场所殖认同沾，且建相比疮商务竹公寓席存在睡单价界和总接价优帖势，（以50㎡，26箩00元/㎡的迫户型顷为例散，首资付3本万余晚元，桃月供篮仅80挣0元，片对月东收入20福00～30践00元的通白领晌族存哈在吸嗽引力冠）4、产悼权商芹场定报价(5披00钢0元/㎡)取决麻于投盼资回桨报方尾案（吉略）溢价森分析愿：本项喉目未疏来升卧值期膏望值往较高碌，售筛价可薯有一期定幅痒度的懒上扬1、CB僚D功县能物征业2、与类秋比竞倚争项舌目的挡比较悉优势3、立项零阶段