名师精讲房地产项目项目合约规划编制精讲图表丰富

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项目合约规划编制“三步法”

（初稿）本报告说明本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规划—采购计划—合同签定”环节本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适当引导客户本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审项目合约规划编制三步法（从无到有）3第一步：成本科目设置的原则①土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费xx的房地产成本二级科目科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，如“拓展阶段：土地费用→策划和设计阶段：前期费用→建设阶段：龙湖的第3-6项……”

判断成本控制科目设置是否合理的重要依据是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目做归集。这样才能明确“每一个控制科目下要干哪些事和为这些事签什么样合同”

1234675项目推广费9开发间接费8成本科目设置的原则②设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数据“成本控制科目—合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本部门的管理语言

“成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言成本科目设置的原则③关于期间费用：“成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相关的费用，包括管理费用、括土地、前期、配套、基础、建安、开发间接等方面；“费用”是指在一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间而言。结算确认方式：在财务上，“期间费用”是根据发生制确认，“成本”是根据项目交付与否确认税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和项目推广费）是计入所得税计算范围土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费xx的房地产成本二级科目1234675项目推广费9开发间接费8第二步：标准合约规划模板编制①土地费项、报批报建费、工程间接费项：按照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组②设计类：按照过往主流项目寻找设计单位的习惯，或者将设计类合约按照WBS方式进行分解形成可独立成为合同的基准单元专项设计类合约一般遵照主流项目的发包模式，编制项目合约规划或签合同时尽可能不变化最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变③营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约起步阶段的粗放型：按照营销推广费用的性质分大类，形成标准的合约大类（费项大类），便于在项目中规划合约或者签合同时拆分合同大类精细化阶段：需要精细化管理营销类费用，达到例如提升营销费效比效果之际，可以细化梳理子类费项合同营销推广费用主要是按照预算计划来管理，而且费项种类比较清晰，所以根据预算管住总额、根据营销计划管住阶段投入是主要目的④工程类——三通一平、主体建安及装修、园林景观、市政基础设施、配套工程等步骤1：对工程类按照WBS方式进行分解，形成基准任务项和对应的可独立成为合同的基本合同包，即合同基准单元。步骤2：按照企业主流工程和材料设备发包方式对合同基准单元进行重组，形成标准的工程类合约清单某个基准任务项在项目中是习惯单独签合同，就把它对应的合同基准单元作为一项标准合约固化下来；某几个基准任务项在项目中是习惯形成一个工作包签合同，就把这几个合同基准单元合并为一项合约固化下来；案例：某集团的标准合约架构对各类承包商和供应商的说明总承包商：指业主通过招标等方式选定的主体工程总承包施工单位。总承包商负责其合同范围内工程的施工及管理协调工作，除直接接受业主的管理外，同时接受本工程监理、设计单位、造价顾问公司的相关管理及服务。按时向监理、业主报审自主施工的工程价款估算明细及结算资料，审核所照管的指定分包商、指定供应商的付款明细及结算资料。总承包工程的范围一般是指主体建筑设计施工图范围内的全部内容，包括建筑（含外墙保温、外墙饰面等）及安装（包括给排水预埋、电气预埋、消防预埋等）工程等。选定或指定分包商：指业主通过招标等方式选定的专业工程分包商，与业主、总承包商签订三方合同（目前比较少了），或由总包选定的专业工程分包商，但是必须经业主审核同意。分包工程的范围主要包括主体建安工程中的门窗、公共部位装修、电梯安装、消防工程、弱电工程、百叶及栏杆等工程。指定供应商：指业主通过通过指定品牌指定价格选定的专项材料设备供应商，又称为甲定乙供类。如某企业指定的材料设备范围有：商品砼、砌块/砖、防水材料（屋面、楼地面、墙面）、内墙涂料、烟道、钢管、扁钢、接线盒、暗盒、开关、插座、灯具、电工管、桥架、给水管、排水管、排水涵管、电线、石材。对各蚕类承掠包商雁和供她应商拴的说塞明（拆续）独立阁工程触承包柔商:指业学主选欢定的亩独立况于总辅承包眉工程盲之外兽且由尊业主距与之秘签订堵两方摸合同逝的承手包商胃。独乞立工匹程承谷包商鸡负责愁自主剩工程衡范围盐内施薪工及液管理湖协调流工作项，除念直接柴接受隙业主仅管理昂外，旗同时钢接受术工程闲监理暴、设薪计单便位、筛造价伴顾问高公司旁的相评关管顿理及剧服务岁。按彻时向宾监理列、业膜主报谢审自虹主施唤工的报工程悬价款妨估算霉明细第及结兽算资妙料，某审核奴所照堪管的疾指定俩分包病商、昼指定/独立亮供应金商的代付款睛明细车及结赤算资炭料。独立惕工程姐承包取商的筑工程漫范围告主要珠是指主体之鬼外的晓与主泊体工职程联安系较翁少、蝴专业押特点摊明显清、业挥主直条接控守制进顽度质回量比俱较有耍利，漫且计矿价依堂据有沾所不忠同、棕有必母要加告强管贯理和袜控制娘的专幼业工啄程，跌如社羊区管区网工毫程、玩园林事景观屡工程跨等。独立裹供应暴商:指由伪业主释通过煤招标咏等方接式确姻定的糊，一尸般属刻于专劝业垄供断或肤其他授原因晌致使吧不适娘宜纳静入总宁承包泽商或蠢其他丸承包纲商管聚理范撇畴的叼材料闷设备抢供应因商。施签订状两方魂合同驼（业驳主、宝供应首商）帖，中闯期付萄款、秋结算医资料关分合榨同类怠型报肠业主负。如某罗企业甲方罩供应陆的材自料设孟备范本围：跌钢材桨（仅氧用于汁工程皂实体员的钢邀筋）、地命砖、海外墙雀油漆坏或涂汇料、悄外购劫土方汇、配捎电箱军、电趟缆、挎电梯亚、进番户门顺、防跌火门撑、中艺央空窑调。明确南工程踢类标碎准合季约的绘范围悼是模令板在搏项目滤中起棕约束滋和指速导作架用的死前提工程合同名称

工程合同范围(对应成本科目)合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门2科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门3科目118【07-02---】配套设施费_会所4科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园5科目120【07-04---】配套设施费_学校6科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修2科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修3科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修4科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部位精装修_单元入口精装修5科目059【03-04-09】主体建筑工程费_公共部位精装修_其他6科目118【07-02---】配套设施费_会所7科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园8科目120【07-04---】配套设施费_学校9科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同039【B-02-04】施工类_指定分包_室内精装修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主体建筑工程费_门窗工程_户内门2科目061【03-05-01】主体建筑工程费_室内装修_厨房精装修3科目062【03-05-02】主体建筑工程费_室内装修_卫生间精装修4科目063【03-05-03】主体建筑工程费_室内装修_厅房精装修5科目064【03-05-04】主体建筑工程费_室内装修_阳台、露台、地面精装修6科目137【08-02-03】开发间接费_营销费用_售楼处装修及包装7科目138【08-02-04】开发间接费_营销费用_样板间装修及包装合同040【B-02-05】施工类_指定分包_钢结构工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修案例房诚：两扛个合警约规诉划模呈板的赏合约限范围失说明案例社：绿吧城通向过命势名来择约定炉标准甘合约奥的范四围绿城兽的标险准土只建总第包合烘约涉冲及的晚工程缩慧有地冠基处住理工绸程、罗地上器结构倒工程芝、砌扶筑工通程、枣粗装歉修工绑程、都以及臂会所程基础纤结构敏等，隆跨越捉了多切个科屯目。畜因此冻在进暴行合径约规债划命幸名时邻，可大以命涝名为渠：总承蹄包工甜程合脱同（类地基赢处理炎工程损）、总总承扬包工酒程合摆同（驶地上使结构貌工程腰）等附：题合约偷规划英中的田“二版八原粗则”哪些酷类别无的合工同属届于“惭占80吴%成本里金额赚的20骂%合约臭”（除凳去土侄地费豆、管葡理费业、财域务费驳）土方暖工程桩基丧础工狮程主体佩建安丑总包渴（包甲括钢盟材和足水泥岩）外墙校（部嚷品提悄供、有保温眠、施显工）门窗赵栏杆景观书园林销工程呜费小区蚊内的戚水电钻暖气段工程电气纽奉或智韵能化疗工程报批贫报建很或行值政费罢用（警城市织建设捉配套利费、修建筑栗企业写养老楚保障怜金）营销竖费用座（代眨理费啄、广蛾告费盖）在制贞订合膊约规晶划模姻板和长编制灭项目坐合约盼规划严时，这重点烤关注货这20衡%的采娘购事舌项规割划——影响傲关键尸进度皆、成撒本金为额大飞、影雷响后谎续质超量的打重点缘瑞合同吧，抓踩住成颠本管福理的姻主要糠内容三、纷编制柱项目菜合约捉规划——何时统编制拦？龙湖：《项目务目标倦成本犬（执基行版撑）》编制战完成晃后15个工己作日童内中海：在控项目捧开工锁前一侮个月涌内完倘成项怒目合女约策怜划报翼告的捞编制越工作金隅：分危为两陶阶段第一债阶段殃编制缝时间图为方神案设敌计评索审通侮过后优，由洪成本次管理便部负峡责组左织编逆制设呀计及砍前期巷工程宜的合纷约规维划；第二串阶段龙编制诸时间流为目轿标成荡本（嘉执行钻版）序审批伐后，仓由采英购首柳先编至制工牢程类撞采购融策划塔，成橡本结胶合合爱约规舒划要多求组煮织编渐制此亿阶段雾合约税规划道。这个甩分期爆或合贵约规扒划对母应的丑采购善事项鼻的目育标成胃本确仪定这个湖分期普的项端目主厚项计川划确衬定——要干哑什么臣事、挠何时床干大绘致明北确在“筝需要殊细化奋明确提采购训事项金的预用算、糟发包腊方式孟、采洞购方攀式和梨进场典时间锄”这专个节猫点开搬始编何人举编制宪？编甩制什责么？组织谣职责组织尘部门负责猪提供友的内督容参与幕部门成本考或合仙约各种葡材料颂设备稍合同世的预盾算、祥签约画预计淋时间母、采烘购范仙围设计汇总狸各部升门提丈供的赵内容察，编漫制项古目合贴约规盐划关注蓄各个丑控制稻科目叠下的螺合约币预算钳汇总杀额是彻否超喇本科圣目的劣目标商成本沉；关注健工程孟类合新约的朵范围点是否昆有重闭叠、踩遗漏核等；如果烤有以催上两加类问细题，电要组炉织商逗议解冷决方妹案；各项翼前期坝或报锤批报巷建费狱用的帜预算筋、缴活纳的术时间映节点报批金报建较或前贱期采购各种台设计仆合同屠的预偏算、页签约粒预计冶时间缩慧、设础计工切作完基成预蛾计时族间各项昂工程愉发包厕合同沸的预泼算、型签约竿预计杨时间微、工般程范绝围成本迹或合疲约/采购各项碧施工帖单位才和材弱料设柏备的话进场石预计幻玉时间掠、工悲程完锹成预父计时设间；胞各项豆合约佳范围服提出静或确鉴认工程营销各种确营销护合同肢的预与算、丽签约厅预计析时间清、事庸项完咱成预叶计时幻玉间怎么妥编？土地辽费项阻、报爪批报弟建费项、工参程间缓接费荡项：尽策量遵榆循标咸准模拜板，蹦可以逃根据温本地春或本蚊项目铺差异缠做调哪整设计箭类：底根据存项目始需要摆，如骆主体皂方案屯设计拘和景恢观设糊计是疫同一牧家设重计单丸位，村将设尊计类呢基准窗合同陷单元四做组弓合营销订推广辜费用播类：富在每雀一大沃类费眨项（辈合约僚大类编）下偷作分航拆工程自类——三通匆一平幻玉、主研体建穗安及村装修掩、园界林景老观、到市政袖基础考设施边、配晨套工川程等率：尽嫩量遵馋循标惕准模宿板，乐可以动根据仅本地吴或本找项目蔑差异巷做调棕整（钓如某走些施石工工视程被扫指定闪或垄寻断）【绿城扒：项目历公司虑在运兆用此捆标准踪蝶时，听可在勺《集累团标曾准工怕程合万约规家划》璃的基础上案进行烘分拆巧、合嫂并、俩删除阵、新骨增、岛重组著五类庭操作羡，但叮是“严合同肚范围融”都膝需进挂行相万应的哥刷新】不提窗倡针盟对项绝目合蓝约规可划和叠合约庆规划旅模板刑的差件异进菜行审槐批，【只有服合约荒的预帆算（饭目标熔成本拆）之抖和超旗公司猫确定村的目崖标成坚本总蛙额，霞才可荒能发涝起目类标成挤本调昼整的民审批抬流程】，但淘是可班以将杀项目灿合约新规划济和模矛板的货差异澡做说贸明，赞报给车总部辫成本规管理凤部门木备案搂，以岁备其闷在过请程中诞做业达务规宏范检愧查，乐或者点审计依部门救做工搞程审谜计尽量始避免宝“为谦了规断范业巷务工榴具的搭使用堂将工懒具使择用的矛过程季管得胡过死没”，壮这样趣会阻鲁碍业交务进桥展，敏要聚长焦工非具服闲务的率目的辨，如陷合约取规