年某楼盘市调报告

＊＊2004/04某某花园市场调研报告2004/04市区土地供应量市区商品房供应量

在售楼盘共19个，总建筑面积达1355450㎡，其中商业办公总面积达266128㎡，住宅面积为1089322㎡2004/04市区供应量特征城东：以高新技术产业为主，基础设施完善，住宅布点密集，建筑类型以多层、小高层、独立别墅、双联别墅、排屋为主；城南：以旅游观光、休闲度假为主，基础设施逐步完善，新开发的楼盘在规划设计中逐步提高，建筑类型以多层为主；城西：越城区和柯桥为主，城西房产开发的时间较短，主要以安置房为主；由于紧邻着柯桥，而柯桥的开发量开始减少，城西则占有了地理位置的优势，对于在柯桥经商的客户极具吸引力，建筑类型还是以多层为主；城北：新的发展力理，建筑类型以多层、小高层为主；城中：楼盘供应量主要集中在中兴路、胜利路、府山西路沿线，以高层、小高层为主。2004/04某市土地供应量某市商品房供应量某市在售的楼盘达到11个，总建筑面积达1546493㎡，其中回购房面积达到628100㎡，比率达到60%。其中商业办公总面积达548850㎡，住宅总面积达369543㎡。2004/04某市供应量特征某市作为最大规划的工业园区，除了获得政府的大力支持外，更在利用“组团效应”获得投资者的信心，一系列大型企业进驻，使该区的商业、居住都处于蠢蠢欲动的状态，房价也在不断上涨，整个区域的建筑类型以多层为主，目前而言，发展商与政府联合开发的住宅多以安置房为主，因此供应量需要大，但未正式进入市场化操作，而这种情况将会逐步有所改变，必然会带动某市的房产业。2004/04户型配比市区楼盘户型方面均是以120㎡为主部分楼盘设置单身公寓，面积很小。别墅设计上也考虑到买家的承受能力，面积的总体规划都是以200-250㎡为主某市楼盘同样地，市场的楼盘也是以120㎡的面积作为主力面积，该面积的划分在功能上更能完善家居的生活，120㎡的三房两厅两卫不单可以满足家人之间的生活需求，更可以拥有自我的天地。现时，在购买一套120-140㎡的住宅，其总价只是市中心的1/2，因此，大受本地人及老城区居民的欢迎。2004/04消费客户群地段以本区域消费者为多，受到价格的影响不排除在城郊购买置业；职业公寓以白领人士为主，别墅购买者多为私营企业老板；年龄35-55岁之间，年龄层较为偏大，但随着市场的变化，年轻购房一族越来越多；2004/04价格及销售情况市区楼盘的价格在近一、两年内一直直线上升，市区楼盘价格的增长率几乎是每年45~50%左右，由最初市区楼价的3000~4000元/㎡的价格，涨至现今5000~6000元/㎡，楼价的迅速上涨使市场怀疑有泡沫，但因为政府的严格控制，发展商开发程序的规划化，致使到目前为止还未出现崩盘的效应。紧跟其后楼盘也不甘示弱，由最初的不到千元的价位上升至现时的2500元/㎡，更有部分现房的价格达到3000元/㎡以上。对于商铺的价格市区楼盘大多控制在20000~30000元/㎡之间，商铺价格则在4000~7000元/㎡，商铺价格是市区的1/3左右。2004/04＊＊建议：1、整体规划尽量利用本案得天独厚的自然优势，使楼盘成为各符其实的景观小区；小区的布局应该错落有致，做到有点有面，使每一个进入小区后都可以移步换景；整体的动线应该是流畅，没有死角；配备足的停车位，可考虑半地下车库以节约成本；2、产品要求产品质量必须领先整个袍江市场，接近市区楼盘；为了尽可能发挥景观资源，可适当增加小高层单位，但对于较差的区域则采用市场都能接受的多层作为主力；户型设计应该走大众化路线，更可在现时基础上有所提高；面积配比上应该以120㎡作为主力单位；室内功能分布应该主次明晰，并有较强的使用的功能；2004/043、景观设计对于湖边的景色应该大力利用，景观设计上可考虑将其作为重点着色点；对于宅前宅后的景观应该有延续性和可观赏性；注意景观之中应带有参与性活动的场所，例如网球场、半场蓝球场等户外活动设施，可作为会所向外的延伸；大门的设计除了有气魄之外，更应该注意社区始终是居住点，不适宜设计得过于奢豪与浪费；要充分考虑到人流动线及活动区域的分布；考虑到儿童天地和老人活动中心；4、宣传推广重点要体现本案在袍江区域是高尚住宅区的特征；充分制造除了自然景观的优势外的更多自己的特点（例如产品力的加强及独特优点发掘）；扩大项目的宣传面，宣传除了在袍江以外，更可涉及到市区、马山、斗门镇等；在现场布置售楼部、样板房、样板绿化，形成第一个样板小区；市中心售楼部尽快使用，加快积累客户时间。2004/04市场需求分析调研手段：＊＊于4月初在某市各大人气旺盛的地段采用了随机拦截访问，本次问卷调查计划采样300份，实际采样299份，其中有效问卷287份，问卷有效率达95.98%。调研目的：了解客户对于房地产项目的具体想法，包括规模、价格、户型、配套等一系列的措施，寻找市场错位，确定本案定位。2004/04问卷烦所涵浅盖的喉内容风如下勺：购买离目的乓及首溉选意拘向购及买区畅域导致标区域睬偏好各的影监响因呈素产品雾偏好贞（建狱筑类蹈型、颜户型瞒、面灾积、星装修境标准欢）购房丑心理恩预算弯（单葱价、匠总价锹、车絮位价嫩格）影响追购房炉决策献的因白素（芦产品勒配套使等细乒节）受众予认可抚的有妥效宣陆传途静径民众西普遍贺对地墨区的奶心理奴认知受访急对象开的个劣人资可料（澡特别拌关注排家庭妨结构胁与收望入水嫩平）20内04合/0漫4重点各分析超访问腾内容区域塘偏好结论地：原先董不受屯关注弦的远涉郊（均低价屡商品钉房开睡始受笑到市译场热孩捧，斥需求埋量的峰增加姜从而滋可能渴导致舒该区叼域的穷房产慰价格砌以更握加快嫩的速左度上声升，起接近丈部分叼城区轰内商搂品房仅价格焰；城区愿内商益品房贵开发例出现编明显本的“酒户型牙回归壤”，伟更小闭、更兽经济皂的户稼型将津取代辅目前妻主流娘大面组积供熟应，器客户伶的“神需要斯”与示实际稿有效盆的“会需求泪”将占被无租奈的孙完全栏分离追开来币。控冤制户葡型面讯积以猎便控锻制总徐价将坟成为辉房地对产开矿发趋搭势。20两04款/0顷4建筑洽类型结论穴：区域致市场辨正逐惜渐认款可小文高层龙和高池层的煎居住程状态棉，对模这方倦面抗唉性的贸下降罗显示族出绍晒兴地植区小键高层芹和高凶层住闪宅发臂展的鼓良好拆前景取；另外核，客叹户存射在改格善居斜住条膏件的娘客观木需要普，并浩且已钻逐渐灰认识圆到别鉴墅类剖物业术（包枕括排祥屋）蜓的稀象缺价首值和秆良好萝的增崖值潜杂力，垄在强鹊劲的委经济蹦购买突力支军持的诱绍兴蜘地区命，别趋墅类押物业泻渐成世消费砍热点根。20眉04蜡/0修4户型绿需求结论各：＊＊债认为扣在空常间形汗式上纳，区塌域市坟场仍巨较为础青睐四传统风的平蓝层设喉计，狡但有漏变化昨的空盖间形突式（改如跃寄层、限错层奖等）锐仍受或到相塔当大再部分移人群叙喜爱浩。将泄主要幅取决局于销寻售时晃对客绿户的滚引导悉影响口。在本有次调勿查中祝，选禁择三案房的原比例岩占到60敲.2铺8%，有17顶.4肉2%的受单访对烘象选珠择二悠房，14富.9辅8%的受趣访对点象选伶择四仆房，6.戚97序%的受奋访对乖象选你择五驳房及霸以上详。从普统计孩数据祖上看亦，三羽房已百逐渐辆普遍外成为栏“社匪会习踏惯性全购房助标准遥”，胶成为些需求科的主闸流。在针蒸对各易个房躁间数魔指标踢的统袄计数健据显饮示，荡客户泰认为欣二房融的合顽理面硬积更狱多应选在70逼~9英0平方氧米区众间内勉；三涉房的侮合理违面积碍更多10父0~窜12退0平方腐米；万四房肺的合尤理面仗积更错多应夜在15字0~恐17叔0平方竭米。20泥04岸/0伯4结论：客户甲对自补身实滥际使摄用需赖求的合了解繁越发扬成熟嚼，即钞认识棒到面居积与致房间铜数（讲代表康着居小住愿洁望）作以及卷购买染能力遇之间龙的更吐为合匹理的也关联早。从新这个料角度答上，交本次斜的统概计结敏果更月能说顷明未尾来客谣户需蓄求的忧主流桌方向顺。市场广的面役积需律求逐乡丰渐形脏成向赖两端宇发展贿的态曾势：催四房经、五挺房的桌户型很更加幸追求黑由于羽面积诉增加抵而带墓来的踪蝶尊贵窃与舒帮适；星两房跃则期扫望向阿更加脂经济张实用闹方面漠靠拢敏。20沉04岂/0票4价格帅预算心理哪价位趣的众印数由烂25将00洗~3贩00育0元匆/平粘方米膊区间谦跃升颈至3少00枯0~纵35绒00蜓元/枕平方舍米区悄间。淹心理求价位趴高于瓜40傲00籍元/淋平方匹米的天比重焦大大哨增加涨。＊帆＊认仅为这粱从一友定程源度上育也反桑映了铜地区确市场敬供应洁价格联的短下期快唯速上扛升状俘况以馅及人竹们对调房产赴市场舱的关瓣注度率和了铲解的倘增加封。本次雪调研疮数据逝统计茶反映作出：甩26吼~4系0万千元区惊间及诊46粥~6侦0万锯元区命间的东物业历已形炸成需产求热看点。由于只心理驶总价延在整闯个购受房决田策中套起到瓦决定勤性因写素，婶是最兵终决额定“倚需要牧”转纹化为唱“有肝效需灭求”押的关寺键，菌因此旺，＊之＊认佛为，储由总化价因养素决桂定的座物业扣面积袜将对蕉目前重的产哲品设扶计有闲指导浅意义阳。20爸04猴/0米4最值性得信予任的泰宣传打途径客户释对“守朋友蜘介绍烟”的墓选择区比例腹仅次储于“挎亲自球了解政”，记这从赖一定戏程度虑上体吧现出粮一种旨比较吨强的陕推广红销售疗的连才带效优应。仓＊＊靠认为渡这从吧一方杂面提农示了偷发展尖商应者充分转利用婶报纸哑、电艰视、都售楼院处和少房展弱会这呀四大挤传播劫渠道森；另剥外一固方面用，在完项目巧的推神广过弟程中庭，应见该充寇分认袄识到池口碑搭的树哭立和漠维护论相当站重要烦。20维04仙/0暑4项目齿定位斗——项目另研判优势呼：独一圆无二特的湖邀景资供源成熟牧完善降的市澡政道超路体弓系区域踢的居讽住与耳行政气办公朴氛围详已经笋出现劣势腐：传统姑工业困区印助象根服深蒂塌固地段能远离忌市区之，且弟区域许公共怜交通斩条件硬尚不征成熟周边哑长住舌人口降素质艺相对陡不高无品先牌优挠势可钱言机会愚：区域面商品端住宅笑供应坏出现危现结吃构性凡“真毕空”驳，有放极大碍的填声补空参间区域给价格涂仍相句对市纽奉区有待更大净的上灶升空询间，刘有望乞成为怖投资美热点市场荣存在秋大批朝“两它极”程客户逆，形铃成急每切的慎需求壳力量劣势某：不断音迅速巴上升辰的市抹场价固格将援提前绑透支指项目茄的销司售前困景，缺增加接压力婶和风柿险下半手年城浙区近等郊大砖盘的尖推出戏将影鉴响到仆本案劫尾盘葡的销训售日益献紧缩续的贷喷款政但策将槽带来栋极大贤的不榆确定私性威碗胁20爷04退/0贱4项目晌定位蜜——市场多定位20拍04侧/0菌4项目嫂定位陪——户型托建议面积（平方米）房间数（房间/厅