广州某项目市場

目录一、广州房地产市场总体态势二、***SWOT分析三、竞争态势分析四、***目标消费群分析1一、广州房地产市场总体态势

今年下半年，广州楼市呈现明显的供需两旺的态势，各项指标也表明，新一轮的房地产快速发展时期已经到来。广州市区与郊区的大融合，进一步推进了郊区盘的发展；广州北抑南拓的市政规划、番禺目前的房地产发展态势，都表明了南村版块不久将成为广州楼市的新亮点。21.广州房地产市场需求平稳增长，新上市量经过短暂的平寂之后也迅速恢复，新一轮房地产快速发展时期已经开始。从供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼市呈现出明显的急速上升情况，表现出供需两旺的趋势。去年到今年上半年，开发商显然是在蓄势待发，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，依然强劲，保持了8%左右的增长，势头较好。在地铁、撤市设区等多种利好消息的刺激下，广州市区下半年头三个月的住宅上市量就比上半年增长了近1.4倍，交易量增长了1.1倍，楼市呈现出明显的供求两旺的态势。承继国庆期间的火热情况，保守估计今年全年的新上市量和成交量可分别达到550万和500万平方米。（资料来源：市国土房管局）3从开发投资情况看：各项指标同比均有较快幅度的增长，广州房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。99年广州商品房新开工面积比98年下降了15.2%，商品房施工面积仅略增了0.5%，而今年1-9月，无论是开发投资额、施工面积和新开发项目都比去年同期有了非常大的增长，又一轮的房地产发展快速启动了。住宅新项目的开发以40%的速度增长，根据房地产的开发周期，在今后3--5年的时间，将会形成一个住宅的集中供应高峰期，新一轮楼市的竞争将会更激烈，因此，目前进入开发阶段的楼盘，一定要有相当的前瞻性和前卫性。42、价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。高层与多层价格趋势对比与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；与第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。郊区盘主要为多层，它们在价格上攀扬带动整体多层所致。（资料来源：市国土房管局）5城内盘与城郊盘价格的对比

城内盘从高档豪宅到普通小区，平价出街较为平常。珠江新城新推的新城海滨花园10楼以下的不到6500元就可买到，远洋明珠均价为6500左右，比先出道的“前辈”低了不少；一向以高姿态出现的锦城花园国庆期间也给出了惊喜价，原来均价一直在9000-10000港币，现在则降为8700元/M2。较低档的物业，即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000元以下，国庆期间异常火爆的第二个金碧花园，带豪华装修均价仍然在3600元左右。郊区盘在景观、空气上的优势日益显现，价格节节攀升。白云高尔夫由刚推盘时的2700元的均价，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的丽江花园、洛涛居和奥林匹克花园，在撤市设区和地铁利好消息宣布不久，价格马上上调了3%--5%不等的幅度，几乎每一次推新盘，价格就会有或多或少的上扬。在交通及生活配套日益完善的情况下，郊区的优质大盘价格仍存在一定的上升空间。63、回归自然、人与自然的最终融合，是现代居民对家居生活的真正诠释。目前，已有不少楼盘打出绿色、环保、健康等概念，但单一的概念及卖点炒作对人们已不再有吸引力，部分楼盘已开始进行概念整合，以内涵更为广泛、更有想象空间的概念来代替。如广地花园虽然其在宣传上不太成功，但其打出的“都市人的生态家园”，对都市人还是有一定的吸引力；白云高尔夫花园则摈弃了原来的“寻常人家的高尔夫生活”，给寻常人家一个生态家园。国庆期间，广州整个楼市的热点，主要集中在以白云高尔夫为代表的山景盘、及番禺的各大盘，稍远一些的番禺市桥康裕北苑、花都的雅宝新城也在大融合的趋势下，斗胆来广州市场分一杯羹，可以想象它们对自己“郊区特色”的信心。“生态”概念大行其道居住郊区化呈潮流倾向74、在多个利好消息的刺激下，郊区楼市迅速升温，不久将成为广州楼市的新热点，尤其是南村版块将成为继大石版块之后的焦点地带。广州交通系统的完，南拓北抑、东移西调的城市规划，使各郊区迅速成为广州同等重要的功能区，从而有着不同的魅力。花都作为广州水源涵养地而受到保护，在健康无污染方面，对广州居民有着较大的吸引潜力；目前，第一个上千亩的大盘雅宝新城、南航别墅等大盘已拉开了竞争的序幕。南部的番禺作为广州未来的居住卫星城，已初具规模，不少知名大盘都聚居于此，竞争一直很热烈。北部山区开发受到限制，南部的洛溪各盘可供开发的土地已经很有限，楼市向南部进一步推进已成必然，位于华南快速干线和105国道交汇处的南村版块将会成为广州楼市下一个亮点和热点。一些有眼光的开发商已经在此领域进行大规模的圈地运动，如华南新城、中山雅居乐、绿岛花园别墅、***、广东奥林匹克花园等多个楼盘占地近2万亩，可以预见在近几年之内，这一区域将成为广州楼市竞争的焦点地区。而且，参与者几乎都是实力强大的开发商，这样就更增强了该区域竞争的重量级别，竞争将会异常的激烈和火爆。85、在楼盘同质性强、消费者日益理性条件下，进行产品创新、包装和营销手段的创新，是各盘避开价格战、增强注意力并取得业绩的重要手段。进行特色和产品的创新，才能保持强劲的竞争优势。楼盘的同质性越强，各盘之间的竞争将只能是价格上的竞争。在激烈的竞争中，广州奥林匹克花园首创的跃式设计就打动了很多消费者，尽管价格屡有攀升，但几乎每次一推盘便在短期内抢购一空，创造了当代房地产的奇迹。营销手段创新运用，智者胜。现楼发售再次被仿效。现楼发售在广州为广州碧桂园所首创，其在美誉度和首期销售上均取得了较大的成功。在日益理性的消费者面前，不少开发商不得不再次启用这种策略，如洛涛居和广地花园。退房措施轰轰烈烈。华标广场开创了广州“无理由退房”的先河。退房举措不仅提高了开发商的美誉度，也给消费者吃了一颗定心丸，因此，饮头啖汤的华标广场在推出此举措之后，取得了非常好的销售业绩。反“摊”大行动提前登场。名雅花园、保利花园及合富辉煌所代理的多个楼盘，率先掀起了反“摊”风暴，有的甚至不提价，着实让消费者实惠不少。明年才生效的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，被提前引进市场，反映了营销创新的紧迫性。9二、***SWOT分析10

远离都市、又有都市的繁华，与天河一桥之隔，给人天河南延的联想位于迎宾大道商业旅游休闲带临江且位于快速干线和迎宾大道旁，有一线江景、交通方便、为“华南快速干线第一楼盘”。从投资开发、楼房布局设计、园林绿化、建设施工到物业管理等合作方都是实力很强的知名单位，为锻造优质名牌打下了良好的基础。房屋自然村落式排列，随意流畅江景、溪水与森林走廊浑然一体绿化率高，房屋如同绿色锦缎上的点缀宽敞的原木长廊，轻飘于珠江的绿波上夏威夷风情处处体现区内观水、戏水、饮水、用水、游水五大水系处处宜人：水道可行人、水渠可游鱼、湖可游人也可作四季景观，皆清澈见底。专门铺设的50公里管道，从西江引进了可直接饮用的健康水，卫生标准达到世界标准。

优势

独特的区位优势酒店式服务真正家居享受规模优势强强联合共造高尚质素独特的水景资源罕见的园林景观11***卖点测试及重点诉求四个选项分别代表：A.依江而立，一派旖旎江景，区内清澈的小溪欢快地流淌，专门引进了无污染饮用水，观水、戏水、游水、饮水、用水五大水系处处宜人。B.开发、设计、建设与管理，均为强强联合，共造优质名牌C.楼盘如自然村落式排列，随意流畅，点缀在大幅的绿缎之上D.配套完善，酒店式的服务带来真正的家居享受排名第一、第二、第三、第四分别赋予5分、4分、3分、2分，通过各选择项的选择权数加权后，得到的各项总分排名情况如上图所示。关于***卖点的测试从总体上看，小区的景观和整体设计布局，是消费者每时每刻都可以看到的，因而是最为关注的；酒店式的服务是消费者可以切身体会得到的，消费者关注的程度也较高；强强联合则是一个较为抽象的概念，消费者较难把握和琢磨，因而排在最后。12江景、独特弱的活沙水景村观是消垦费者替最为诊认同攻的卖缘瑞点，蜻这在尚广州挥所有年楼盘阶中可滑谓独形一无壤二；萍容积哈率低薪、房怪屋建滩在花姐园中吨的匠现心设鞠计也阔很有赴吸引归力；酒店统式的竭服务不仅宴仅是谈停留白在一熔般的拜口号卡上，终更体皮现了急人性威化的绣特点法，尤虚其是宴集中啊提供魔钟点唐保姆忘并集棋中管巡寿理的罚创新久，在漏消费伪者中俱引起凉了较盼大的掀兴趣血。可利聪用流迁淌的毒、清久澈的奔活水既、和移无污钳染的威饮用壤水等冰五大鼠水系校大做朝文章收，广终州有木江的甲楼盘泊不少段，有菌人工野水的摆也不持少，双但没膨有一稠个楼面盘能缓将江东水和慕人工缓水能盗发挥拨到这璃样的托及至筋。酒店洽式的岂服务塑内容奔很有萍吸引驴力，祥但名艇称过牌于平妄常和颂泛滥锻，进桑行包竞装之妈后再换推出严，会鼠产生畏新的收号召范力。建议**胜*卖号点重响点诉建求13消费折者认苦同程县度低：目前幅市场段对南鼓村版爹块的哀认同枣程度吵较低串，短威期内乓可能摊仍缺夕乏足瓦够的隔信心刘。无品担牌知灿名度：在众碍多强挣势品牌拴的围捉攻下取，在叉品牌伴上会稻表现携出较斜大的水劣势棕。劣萝势噪音乎干扰岗问题：由于敞紧贴辩华南拔快速苍干线蹄的出奋口，挨可能元引起振消费较者对促过路胳汽车灵噪音瓦的担矮心。配套钥不足号障碍：南村幸附近府生活村配套造设施港尚待烤完善会；尤略其是忘交通付问题笼成为院消费太者最拢关心油的因均素。14威煮胁大石宾版块长名牌芒楼盘毒的拦截能效应市区寻某些剥楼盘茎与*外**贝在景族观、隙特色卡及价耽格方下面具姻有可点比性婆，它旁们对滋周边葡消费跳者有近水奸楼台拦效应山景咸盘以属清新元的空榴气、姥浓郁爸的山殊林取勉胜，辱其休闲厅特色不言横自喻累，在拉概念疗上有兴近似施的竞偶争力15消费妇需求斧的变粒化：广州零居民放的居核住需惕求已称从基仍本的市安居谁——饥希望埋优美简的居漏住环兄境，刘发展衔为追叶求完鸽全放坡松、笔休闲凤惬意芳的生遥活方颂式，催突出虚环保便、休晌闲等蜻主题鸦能迎组合市顺场的机主导侦需求明。机会调查弊中有狠超过薄63贤%的费潜在朋消费叠者认聋为自垮己还挨没有妹找到箩心仪泥的楼箱盘，山这表猪明整盐体综动合素忌质较伸高的县楼盘筝将面猎临着端一个触较大披的市永场需腰求，进这也诊是我胡们的赖市场盏机遇底。郊区渡化的脆居住疼趋势阻：远离兄都市敲的喧口嚣是葡一种博正在液兴起酱的潮勺流，泰郊区鲁楼盘玩正面济临着谜良好血的发我展契滨机。16小结银：**市*是观一个是综合鸡素质蛾较高行的楼匆盘，路如何送整合占其所航有的倒资源偶，形蜻成综鸭合竞朗争力观，与唉其他话盘在评景观逃特色爬、品琴位和郑档次垮上拉放开档椅次、挠形成筐区隔腐以制弄胜，昼是我怎们在尽推广友中将际着重命解决牢的问睛题。17三、析竞争敏态势息分析18１、摄版块溪竞争碌分析南村泥版块倾所面哥临的模竞争贤区域古主要皱为洛疼溪版芬块、浴东圃袭版块命、天迅河部方分中剧心版谊块，重以及表海珠木版块苹、钟博村版楚块，误有地态铁利林好带软动渐楚渐崛丢起的鄙市桥悦版块迟、具亮备美薯丽风你景的膜白云凡山版晨块，蝇与南乌村也洪在一坑定意身义上剖构成腐竞争减关系原。南村岩版块市桥版块白云山景版块钟村版块海珠版块洛溪版块天河中心版块东圃版块19竞争凡版块吃态势南村例版块引与番品禺区善内其俘他版句块的比较咽优势在于赶：距离地广州CB挑D中心蜓商务绢区（黄天河跪区）火，仅佣一桥抢之隔滋，为映华南慨快速彼干线征第一简盘。猛其它愚版块翻或距清离广成州太煎远，惊或因组为人钢气过陕望而杨破坏嗽了生锤活环搭境，慌南村引距离辰广州粱却是“闹中撕取静”；南村开处于需刚刚而开发食阶段绳，可撕利于菠整个储区域玻的规甘划发伶展，云较有阻潜力艇；但同症时，船南村柴在配削套上报不够确完善爱，消个费者猾仍存菌有很武大顾酿虑。20南村写处于广州刻南部葛，不吊仅景登观、封空气叼较好示，交约通四荒通八驼达，可橡方便颗地来竖往珠遵江三涌角洲张，旅游宰资源丰富帅；番禺仰作为殊广州丽未来赏的居住振中心，其敲整体起的生工活及腥市政根配套吨还可防得到嘉政府漏的资增助，槐且其价格方面望也比惊市区院内不破少优原质盘奋有吸远引力签。其他芝版块21小结番禺善作为芝广州拘市民傍的居陕住地免已经惭受到归较高纪程度棚的认毁同，遇但是砖目前楚主要轿集中良在洛溪姻地区樱。南村次在区桂位及持景观裕上的蔽优势失将会宏逐步横显现摘，成嫩为下固一个简热点刮已是劳指日辱可待雁。配套塘情况搬将会常直接渡对消荣费者池产生船导向争作用为，在包开发律初期斥，人气--配套--业绩三个猪方面世的互末动影赠响将桃会尤挠为重茧要。22２、池可能抢构成船竞争击的楼援盘分恒析**正*价格具有可比性的楼盘价格在***定价之上，但差距不会太大。风景盘：满足消费者对住宅环境的要求，它们在环境方面有着独特的优势。较高素质的楼盘满足相当部分的消费者对生活品质的要求。同在番禺地块的楼盘：具有相同的时空、环境及生活质量的消费预期。23番禺凭竞争续楼盘24其它绞竞争哀楼盘25小结与以送上所尚有代蛙表楼拐盘相私比，租**渣*最存大的碌特色酒便是绞：汇命聚诸件多卖荡点，铸综合由素质西非常叼高。蠢小区粪布局膏、园犯林绿迹化及晕景观脾、江涂景开望发、巾水景裳处理鱼、服壁务管遗理等视各方浑面都集做到事了及杨至、偏体现邀了人阅性化拣。这碌正是细我们阻的消湾费者昂渴望雀和一电直追昨寻的启理想旬家园嘱。**区*在递硬件赤上已诉初步真具备位了各羞种优电秀的复要素仔，将旷这些黎资源筒进行闭整合猫，赋桐予其支一个油独特犁的个莲性，菌准确平地传龄达给拒我们阁的消州费者南，才危能最模终找贝到我烈们真爹正的键目标鸭对象她。26四、摊**邮*目趣标消眉费群肃分析目标韵消费爆群体灵主要窜是根精据一孟手市艰场调温查资型料、升在与辰主要典竞争康楼盘队相区界隔中泽挖掘涝出来曲的。我们心认为酬对番巴禺版预块有较高袭的认袍同、同肠时又乞具有一枪定消盟费能插力的人资群，话才是误我们懒的最苹终目夹标消床费群哨集合娃。因堡此，虾在调扑查中签，我急们重致点分匀析了祸有意跪向购盗买番绢禺的郑消费匙者，酿及目众标价副位在天40秘00伴元以透上的察群体殿，并肚进行赌了交愉叉分溜析，缘瑞这样研可以漆剔出嘱掉因桑寻找嗽低价往位楼模盘而纵看上鹊郊区短盘的辞部分捐，从锈而找猾出寻回求真正急的居足住家格园而主傅动走向逃郊区伪化的一枣类。27（1猛）、伞年龄傅特征（2军）、披学历煌特征（3吧）、冻职业续状况（4免）、冰家庭说收入存状况（5摆）、腰家庭赔人口监结构唐特征（6遥）、墓成长倍背景（7豪）、铲业余育爱好（8素）、窝购房学动机（9退）、蚁目前诊日常批乘车驰习惯1、歪目标在消费惑群人探文特姨征分浴析28（1划）、韵年龄考特征购房帜者的著年龄绩主要筛集中过在26胸-3东5岁，唯中青寄年为州主，码其他冈年龄慈段购浇房需倚求则抹逐渐已下降缺。29（2姿）、耻学历年特征番禺用楼盘检的潜民在消救费群写中，皆高学龄历群骂占多悦数，拢其中牧价位宪在4踢00眼0元气以上打楼盘埋的目多标群汁体高拾学历喉倾向殃更为刮明显颜，大责专以统上学会历者四占了成77帆.3软%的汪比例船。30（3批）、杂职业线状况管理亦人员是番流禺较茎高级慕楼盘蒜潜在胁购房械者中两的重吓要组层成部遇分，消尤其朱是高中豪级管艰理人央员所占爱比例氧较大掉，比钳例达小到3焦6%僚左右眉。一般载管理惭人员昂在总根体中辫所占利比例药最大驻，这倒是总妖体和码我们纲的目戴标群耕体最庸大的宣不同许。31（4湾）、桥家庭挺收入笑状况各细袍分群潮体目芹标消扎费者韵家庭央月收搞入均拾值比从较调查送表明恢：通钩过加肤权平凯均法丸得出浸的各溪个群沸体的洋收入桨表现漏，番泉禺楼校盘潜负在消饿费者风中目筑标价农位在色40汽00午元以代上的组，其近家庭何收入聪是最鸡高的冻，为摩75棵00姨元左喊右。当然摔通过战按揭排贷款排的帮服助，熔收入粘相对瞎低一桐些的支人士旋也能悔够成疯为我义们的伍目标言消费盟群。32（5治）、稍家庭热人口源结构与总嚼体明理显不恋同的弄是：牢我们淡的目放标群虹体中价二人扫世界茫和单后身独却居所大占的配比例免明显坦上升祖，三载代同它堂的迈比例裹明显鸣缩小雪，反禽映了含的目素标群举体倾香向于但拥有独立片空间、追孤求自由睬自在运，较姑为注蚕重精敏神与窑生活鸡享受。三口约之家和二人岛世界枪依然咐是我岂们最为甜主要泰的两堡种家歌庭结械构。33（6类）、罚成长框背景妇特征番禺涛楼盘窃的潜箩在群勇体中除，外来进人士爬所占帜比例丸相对榴多一洒些。从南盟村最世易通矩达的青广州嗽市区阅为天嘴河，挠而天仗河是倒外来毫人士筝的聚誉居地滨，可振以初动步断声定*匹**纵的外煎来人搭士的酿比例冬有可翻能高累于这架一比敲例。34（7渐）、挽业余脉爱好孙特征在个专人业叼余爱辈好方酿面，体育暑运动和旅游是我蛛们目酒标群童最为弱喜欢滨的两织种活气动，敬这种就情况姻可能资与我泪们的蜘目标闪群体岗相对匪集中险在较衬为年静轻的橡群体玻上有及关。勤在房崖型设望计和伐装修层方面购尽可川能考症虑一闻些时删尚前净卫的叨年轻判白领舟要求诉。总体请中，璃摆在挎前两样位的踪蝶是读城书看种报和版音乐齐，这魄两项吗在我茧们的脚目标顾群中嚷则放勺在第厕三、穴第四市的位赖置上仪。35（8槐）、姜购房府动机以分析与总疗体相问比，哈目标刊群体饥购房虫的目伞的主厘要是逼为了沿日常趁的家居，作得为其租他用较途的爽比例混明显个下降琴，调舍查中芬还表虑明不港少人抄已有行住房摇，这说绒明了请他们塞对现程有的义居住智条件劈燕不满搜，希隶望能瓜寻找挂到一妨个适宫合家董居的彩理想元家园晴，这就尽要求头上市饰盘要坦具有膛较好胜的综渣合素愁质，隆才能寄真正失吸引园他们仪。36（9振）、鸟日常咐乘车嘱习惯依赖仅公交栽车者根的比坟例有过所下撑降，乎出租货车和席单位睡交通端车的局比例帅增大鹿，如果果选迁择南读村作诱为居糕住地汪，则邮后两巡寿部分就人的浮交通事方式百会转竹移到勿公交忍车上脆，那根么使境用公交济车的比乱例则扯有可龙能上按升到受50深%左胡右。由于扭**将*距嫩离市若区的结实际懂距离洒较远吩，对予交通曲问题躲的关息注会始在很乡丰大程京度上桂决定逆着居勤民对驼楼盘称的选乏择。在总厉体和吨番禺普楼盘纷潜在狼消费表群中捞，公交角车、摩托川车和自驾丛汽车分别饭是前册三位伙最常鼠用的殿交通领工具快，但古在我骑们的奏目标惰群中遮，使眼用摩托染车上升嚷到较泰高的廉比例续，自卷驾汽猎车的警比例锐基本况不变岔。37**鱼*的取目标建消费偿群人肺文特窑征小催结主要著群体芬相对段年轻叮且学区历较秆高（26恢-3兼5岁，后大专纤以上撤学历）收入承及职趁位较乖高的触高级璃打工膊一族厉为主赴（管理叨人士紧或专吗业人额士，冻家庭桑月收倍入在70获00元左烘右）外来把人士稀特征显明显蚀，爱惨好运御动、锁前卫游时尚贫、希迟望远猪离都浓市的蛛喧嚣咸（有述郊区畜化倾壶向）买房链主要疗用于岩自住伸，目蛾的是曾寻找挽一种轰更舒绩适的却生活涉环境更为棒渴望贷一种色个性混空间杠、自盒由惬欢意、多完全夜放松什的一棕种生颈活方须式有车暗一族堪、上奖下班痕时间常相对仙稳定毙的白污领或羊SO残HO叉一族顺更有鼻可能锤成为虑我们雪首期说的目男标消碑费者虫。38（1辜）、豪对于怎版块里的偏麻好选讨择（2旨）、淹消费遣者较再为认扶可的窄主要竟楼盘贺分析（3抄）、妇对滨楼盘丙主要收特点始或风冻格的阀偏好（4厘）、莲对南狗村版蓄块及科其代沾表楼什盘的早认识2、邀消费国者的背总体帅选择读倾向39（1巴）、消对于昌版块索的选膜择偏肿好在所趴有版票块中蛙，天河萝北仍然冻是潜叶在购先房者耻最为炕热衷自的地顾区，乌随着尘番禺亮撤市范设区搅和地拴铁的输利好齐消息霞，及框多个震实力娇大盘耳的带革动，番禺蒙已成蚀为越番来越莫多的旅广州腊居民夹的居食住选特择地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠临江25.6%白云山地段15.9%东圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或钟村7.5%芳村4.0%其他地区细分睁番禺庆版块势可以存看到口，洛怎溪版稠块因疯为成皇熟的遥生活善配套激、较锤为便赏利的散交通挥条件届而被新广州鞠居民殿认同罩的程缸度较差高，进南村搂及钟拣村版豆块目级前受倘关注恋的程筒度相愁对较振低，街但与逆去年嫌基本添不予岔留意验的情众形相止比，商南村迹成为阳未来惨的市梯场热菜点已散有启揪动迹灿象。细贫分番禺吹市场41选择教地域拐与来叠源地功的对僚比从区虾域来派讲，天河甘区和海珠笔区工作辟或生模活的达居民备是番呆禺版吩块最绘主要客的消废费群伟体；羡从细师分市锐场来醋讲，师有意鹊向购佛买天乳河北研、珠畏江新衔城、忠海珠硬临江露版块袍、洛晃溪、府东圃禁版块更和海俘珠腹兽地大今盘、刚但现喷有上让市楼捎盘不裹能满咸足其胃要求绞的消脉费者值，将鞠会是豪我们牙可能婆的消路费群乓体。42（2酸）、称消费驳者较亮为认嗽可的蛇主要纽奉楼盘尖分析目标告消费盐群对遗番禺哀几个辆较为爸知名创的楼胶盘、貌以及誓海珠句的光鬼大、暂保利似、临稍江的敲中海笋锦苑勿等相马对满惹意。贫对它消们较办为满咳意的齐地方检，主微要体熔现在小区村环境讲好（或隶依山燥傍水膏、或出较大奥的绿矮化面饺积）煤、完善导的配没套，郊凝区盘标的空气凡好污失染少也是忙一个紧重要资的因娇素。价格束偏高劣，交珠通不况便是客排在征消费额者不两满意杯意见壁的前之两位，尤议其是暂华南玻碧桂妹园的木交通把情况犹。43（3萝）、披对楼禁盘主指要特煤点或勇风格糟的偏仍好以上胶的几终个主因要特骄色，先消费句者的资选择怎主要在是视飘小区酱的整体充绿化臂及配撤套是否完善术，他虑们注统重的杆是综郊合素暖质，脚不会近因为夏有江菠景、壳山景申或独范特的威教育颈或智妥能化迈配套品，而威表现俗出特并别的锦偏好校。*为**升已经啄有较颈多的羽卖点持，将懒这些唯卖点怪整合呼起来锹，会溪产生硬较强猜的整椅体竞坟争优努势。44（4逢）、悉对南毛村版洒块及写其代民表楼难盘的姻认识在调裕查中孙，对南村枕版块晴及其里代表旱楼盘燥有如个下几诱种情况秀：1、解消费旗者对斗于南别村版晨块的导认识冤较为绣模糊尤，认为贫南村孙较远召，比畏较偏丽僻，金生活脸不方甩便。2、豆对华克南碧虏桂园南和广角地花累园较支为肯汉定的喜是：谅小区户环境原较好偿，空经气好灵，但迟交通附不方碎便，忧不利曲于上抚下班荣。对旅于日杆常的细生活凤配套丙和小州孩上羞学问杨题，汗也是暖不少夏人较卫为担士心的网问题质。3、跑对于啊**摸*的窝地理抄位置堪，对投于有蚕车一秃族，借则认检为较彼为方菠便快们捷，广认同曾程度挤较高挂，反秩之则团认为看较不弊方便膝。华南路碧桂病园人哄气不号旺、挪交通亦不方卧便等纯一些盗负面核效应坛的传极播，炒使人驶们对且南村戏版块训有着烛不好能的笼鲜统印叠象，告**歌*在亚目前碌条件登下，首先轰可以扯脱离紧于南任村版虎块的窃宣传，而尺强化高其华南是快速纳干线赶第一磁盘（突猪出交架通优虏势）妈、如天上将银河阿般璀位璨（表蜡明园乌景）付、及广州堪天河礼南延的感餐觉（饰发展扎潜力蚕），搏虚实表相结垦合。45南村填版块稼已开顽始为浊广州区居民施所接疲受，躲但目球前对绸其认代识尚躁较模州糊；员结合应消费识者对唉楼盘黑综合凑素质鱼的要拔求，迅可强跃化*缩慧**次本身阶的高踢尚质拣素，任淡化向其南刃村版弄块印弦象。小径结46（1午）、远消费普者将鼠要购尺买的剖住房揉类型（2有）、缩慧消费投者希涨望的彻住房尿价格咱和购始房面背积（3丛）、乞消费工者希反望的羽住房搁价格欺和购爽房面察积（4赛）、冤消费啦者对务交楼攻标准嚷的要颜求（5尸）、炒消费稼者对汇智能津化的立要求（6疑）、丛影响作目标堤消费界者购婆房的娇因素康分析（7沉）、目标因消费天者购史房决驳策过雀程（8志）、斩消费错者对荣小区江配套征的要头求3、证目标卧群购降楼心仁理及含习惯47（1馒）、浮消费摩者将心要购肆买的怖住房逗类型总体槽上，持消费侮者还拥是乐职于选表择标准预层面的住枣宅，寄他们源占了迹整个技比例暗的60肉%多，吼对复纯式单毙位的渐选择称，番挨禺楼楚盘潜守在消德费者慈大于糖总体辣。对于搬跃式谷或错滚层的辛追求因并没月有我唐们想枪象中然的火海热，栋调查民中一僻部分贪消费朴者认各为这饰种结勾构对骄老人届和小票孩并磨不是惠很适取合。昼董事糊长和影老板途、金录融等晌专业意人士乳及三爬代同典堂中绒没有雄人选卡择这很一类形型。48（2芽）、广消费火者希巷望的级住房麦价格调查派表明臣，30茅00象-5蜻00明0元是番休禺楼神盘潜销在消减费者悟中大大部分篮人最甚能接歪受的论价格争，尤喉以35椒00盒元左负右最瓜为集揭中，其惜中，娃目标粒价位鉴在4锹00缓0元河以上溜的人虎士中往，期宗望价众位主邪要集芬中于40雾00粪-6勤00躺0之间树，*蹦**客目前追的初稠步定酿价在付这部阵分人厉中有深较强窝的承窜接力搭。49（3也）、巩消费毒者希内望的括购房堆面积在面谦积的君选择牵上，71竖-1驴10拼M2左右斜的选顺择比舟例达水到一专半以供上，70倍-1假50沃M2选择挑比例欢超过浸了90挣%，因魄此，构小户刮型和带过大目户型航都应纳谨慎很，尤望其是箩大户丝式型的炮设计详比例尺要加仿以控胀制，崖比例浊不宜纤过大守。在户株型的渗选择袋上，讨以二铃房和裂三房衬为主铲，二跪房占42注%，三透房比辨例达良到了46塘%左右药。别墅范的购蛛买意饭向较佣低，击只有5.追7%左右饲，希职望面卫积主伙要集院中在18虑0-饱25织0M2之间垦，此敏比例本占别注墅总校体的60举%左右牛。50（4态）、鬼消费榨者对发交楼集标准兄的要候求大多编数人巾认为薄只要虹发展浴商提堂供的柏装修保确实椒比较银精致输、豪坐华，济还是匆乐于益接受秀现成谎的装豪修，墓因为猫个人遮在时悄间精葵力、藏专业理知识海方面辜都有持现实防困难趟，集光体装叛修成篮本也步相对去较低必。较有循倾向挂的是高学锤历和幕高收锋入者一编般都膀喜欢研有几疏种装侵修套某餐可离供选伍择，欣只要盐求提要供单潮一的硬装修重标准饥者中框低学固历和觉低收裤入者撒为主聪。尤其宽值得晕注意通的是驻：*轻**散有相帽当一尿部分仰人士挤是外钳来白叠领，司工作岂较忙此，且都**仰*距溉离市运区距钱离较佛远，渠提供艳现成忙装修搭会较编为理登想，豆即使烫是本拍地的洒高收理入人晒士其蜜实也绪面临袋同样偿的问异题。51（5池）、哭消费竹者对悲智能酸化的芽要求消费求者对倚小区忌智能金化的女态度不少炮人认企为智管能化仪是锦跪上添载花作为扶一个颠舒适报休闲巩的高惰尚住药宅，摘智能尖化又期必须应达到钞一定促的水羞平不是阵充分晨条件是必图要条益件可以严理解污为：僚目前筝消费荷者对原智能谁化的拦要求鲁还只晕停留绕在实用方性的遭阶段（因县为他访们只器是凭弟自己砍对智服能化举所能分理解数的深仍度做福出要职求标忠准）绸，但霜作为斯一个坐引领冻生活丈潮流殿的楼照盘则津应有棋适度系的超哪前，笑以新河的内唉容来俱引导轮消费卧者，震使他卧们产泡生新夜鲜感量和兴薪趣。SA怕S系炊统（安渡全自骡动化宋系统挪）MI竟S系稳统（管涨理信倒息系元统）CN皇S系率统（通崭信网如络系磁统）主要情为闭希路电助视全才天监翁控、环室外两红外而线报图警、涝室内气自动叼消防糠报警师（电宿、水霸、燃醋气等尾）、奇IC第卡门赏禁、兵安全咐求助央装置尖等有究关安菜全家锄居的弃。远程世抄表治、停惕车场稿自动存化管再理、皇区内呈一卡脱通消雪费、滩小区蜂局域昌网，订能提常供家碗政服御务、爹网上好医疗雷及订的餐等薄多种辰有关乐家庭蛾舒适镇的。宽带疗光纤讽入户弯，保熊证家座庭电去话、鸭传真稠及网芝上快捧速冲拉浪能奥同时击使用烈的需