房地产高端项目精细化运营研讨会

房地产高端项目精细化运营高层研讨会1、对公司的简单介绍（总部地点，开发区域，规模等）；2、公司目前的发展战略？3、您如何来看待企业的“精品战略”，您把国内那个企业作为标杆来学习？**北京**基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班客座讲师房地产业协会，商会特聘专家《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果；对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验；曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，上实地产，北辰置地，复地集团，中华企业，中房集团，新世界地产，纳帕地产，广厦控股，紫薇地产，银城地产，宏宇实业，亿达集团，深圳航空城等。讲师简介从地王看精品模式1高端客户的独特需求2精品模式的精细化运营流程3精品模式的支撑体系4从地王现象看市场企业成交时间城市地块名称交易总价（亿元）楼面地价（元/m2）大龙地产2009.11北京天竺22号地块50.5（北京地王）29859富力、雅居乐、碧桂园2009.12广州亚运城地块255（全国地王）-远洋地产2009.12北京大兴区亦庄新城III-1街区F地块48.3（北京地王）18041中国建筑2009.12上海新江湾城C6地块37.232484（全国单价地王）证大置业2010.2上海上海外滩国际金融中心8-1地块92.2（上海地王）34148华侨城集团2010.2上海上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块70.2（上海地王）52855北京远豪置业2010.3北京北京大望京项目1号地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地产2010.3北京大兴亦庄住宅及商业项目52.4（北京地王）1.7万世博宏业2010.3北京北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6（北京地王）29913任总：买不起地你就只好到农村去

——引自潘石屹微博

MSN理财讯：15日上午阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以40.8亿元的价格被北京远豪置业有限公司夺得,地块楼面价达2.75万/平方米,参与竞拍的华远集团董事长在微博上表示该价格为高价。

以下为SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强在微博上的讨论:

任志强:南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!

潘石屹:任总:你本月十五号去抢“地王”吗?别去了,你抢不过人家。

刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说,转告任总(任志强)15号别去抢地了,你们比不过别人疯狂,也比不过别人有钱,也比不过别人无经验。你们抢不过别人,无知者无畏。孙说,我们已经付了几亿元的保证金了。我说,你们这是花钱买丢人。

任志强:两会并没有就高房价的解决给出明确的办法.只不过是"总理说行就行"可惜市场不按温总理说的办.地方政府与央企并不买总理的账.一点不给面子的甩了个大耳光.

潘石屹:任总,别生气!

任志强:华远拍地再次以失败告终.自二零零一年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败.我们无法承受这样的天价.只好承认自己的无能.于是转入二.三线城市希望不是评胆量而是评品牌取胜.

潘石屹:在一次论坛上,任志强对一位要买房的青年人说:“你在北京买不起房,说明你劳动生产率低,应该到二三线城市去买。还买不起,就到农村去。”看到任总也朝这条路走了。

任总:不是你的无能,是央企太有钱了

——引自潘石屹微博

任总:不是你的无能,是央企太有钱了。

这是任志强有史以来第一次承认自己失败。在高价地面前低下了那永远坚强、高昂着的头。

任志强:小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱.确实每次都损失了大量利息.给政府送了无数额外利润.但至少华远还在参与.而小潘己怕的连参与都不敢了.招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气.

任志强:聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会之后.勇敢的再创天价地的新记录.四环之外的望京高达二万九千多元的楼面地价明显的是在与温总理遏制房价过快上漲的精神在唱对台戏.成功的再一次推高城市整体的楼价水平.北京又为全国的楼价上漲做出了证明和榜样.

潘石屹:更正任总的错误,正确是楼面价:楼面价27529元/平方米。不是二万九千多元的楼面地。任总是气糊涂了。

任志强:缺少资金实力的开发商早就自觉的向大城市的高地价低头.朝二.三线城市转移了.而那些对高房价无限愤怒的八零后还在坚持要为大城市的房价作"贡献".不肯象开发商一样选择"适者生存"的道路.难怪央企有底气与政策博弈.并高调的吹捧未来.

潘石屹:北京新的地王诞生了!房价马上会推高。这是过去几年的经验,2009年每次地王的出现,把房价推高一大节。又一个地王出现,又把房价推高一大节。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧。

公司的同事对刚刚诞生的地王(大望京一号地)做了测算,结论是:销售单价单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。

此前,我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家(中国字头的公司),任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到平方米一万多元就再不敢举了。真是“花钱买丢人,不是花钱买地。”

当地王成为非典型，地产风险加大面粉比面包贵地王名总价/楼面单价在售楼盘均价地王诞生日期中标开发商北京大望京项目1号地40.8亿/27529元约为24000元2010年3月15日北京远豪置业有限公司大兴亦庄住宅及商业项目52.4亿/1.7万元10409元2010年3月15日北京中信新城房地产有限公司北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6亿/29913元17254元2010年3月15日世博宏业企业名称销售金额（亿元）销售金额同比增长销售面积（万平方米）销售面积同比增长万科63032.5%66819.1%绿城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首创106183%101199%当房企百亿军团达到27位的时候，你如何面对百亿大鳄？随着竞争的加剧，各大企业都通过业务模式的创新以形成差异化竞争依托产业发展为动力，进行大城市周边的区域开发及配套开发业务，长期分享区域经济发展成果华侨城模式（复合地产）碧桂园模式万科模式（中海、金地等）专注于居住地产，依靠强大的产品研发能力、规模化的采购优势、工厂化的生产优势、优质的售后服务建立竞争优势以主题公园（如欢乐谷）为动力的成片区开发，在城市的非成熟区域大面积拿地，改变环境，提升地价，滚动开发以学校、酒店配套为条件，以极低的土地价格，获得大面积的土地，进行低密度住宅开发上实模式（资源为主的国企）绿城模式（绿城、星河湾）依靠强大的产品打造能力，聚焦高端市场，依靠产品能力带来的产品溢价构成建立竞争优势它们的竞争不外乎资源型、规模型和能力型三种规模型能力型资源型大型国企，拥有强大的资本实力和资源背景，更多依靠资源的竞争和规模获取竞争优势依靠综合能力和规模效应竞争依靠特有的专业能力，通常规模不是很大规模与快速周转带来的风险开盘起成交40亿，烂创全胞国之熄最价格轰从35绍00闭0-啄48叼00帮0元，什超预卡期销阁售的巩原因在普驾通地胶段打东造豪逮宅带停来的闭启示上海绳星河调湾项隔目单海盘销挎售4剩0亿刘给我暑带来机什么痰启示漠？星河刃湾发同展历计程—扇—1箱0年芬品质汇沉淀星河毫湾的默发展产战略提升改星河醋湾的市边场竞淡争力管理距提升20浸08年星闻河湾链提出芽，发独展“词企业晚现代匹工程称”战届略20膀08年，床星河咽湾地贤产做防出一拆个影款响深欢远、友意义掏重大突的战楼略决臭策，疾那就埋是——要把正企业播建设坛成一摩个科繁学决璃策、兔规范虎管理丑、标色准作艺业、骑流程众运营吹的现释代企老业。持我们线把这朽项工爸程成宵为“偶企业黑现代汉化工相程”罪。为漂荣啊抹这项齿工程笛，星淘河湾脊地产教展开展了一库系列过重要蔽筹备失工作幕，包拴括：获引进池国际冠最有棚影响东力和智专业准水准果的咨悉询机网构，炭为我剂们提当供管扯理咨纠询服垄务；当聘请让有国独际化议、专薪业化轧管理士经验枣的职参业经朋理人帅团队修；引薯进有梦国际弄影响虎力的载战略推投资蛛者；昨快速冰推动马优质车土地粉资源围的推校展；夏按现妇代企杨业要肯求进复行企哄业管怒理体敲系的藏再造锐等等热，今寇天，是这些盆工作汗一斤纤刚去典的了据重要毫的进毕展。乳特别比是一缩慧批战存略股馋东的栏引进治。布局遍布局希珠三父角、扔环渤鸭海、殃长三略角三挪大经课济圈只做串城市顶高端锅住宅生活抓平台壤：旨没在为微业主陷整合版更多炸高端诞品牌真资源膝，提奶高生济活质弊素；事业偿平台溜：旨芹在为胶业主创提供化更理香财投额资，工商业末外交虾等平哈台，国如商满会；修为糊平台酷：旨何在为痕业主捧提升洁个人渡修养吹，承优担社季会价语值资胖源，南世界任奢侈鸦品协所会文罩艺慈用善等；客户访价值岗平台打造精品救工程一个战心情盛开买的地宇方（一抹期~干二期杂）品质烛论（三粉期~巩四期）重新获定义固豪宅（五陕期星煮座）上海阶星河赞湾20俊00鹊年20昼09杀年星空旱华墅（北榨京星宾河湾属三期编）星河胖湾不哑断递夸进的赴品质役演绎在每泪一个亿进入认的城幕市成环为N太O.炼1或薯NO眼.2龙湖关学习后新鸿归基又景能给疗我们冈带来向什么龟启示原？目的志一1目的二2目的三3集中榴于高就端市春场，类在城况市内员进行础多业仓态布截局适时扒发展陷具高薪潜力像的地羡标性老投资廉物业龙湖旗学习钩新鸿鼓基的史理由新鸿迎基是今香港既乃至背整个悄东南差亚房漫地产茶企业迈的标墨杆，体其成述功经鸦验吸皱引大扑批国湖内外域房产内企业卷学习赠；龙湖菌选择菜新鸿殿基作岁为标春杆可乐能主富要是济看中呼新鸿蹦基的串多元沫化业泊务组生合；学习调其集窃中于津高端循市场裳的开拦发策洗略，屯开发给高潜脉力的袄地标姐性投鸟资物盆业；学习屿新鸿掠基的腔风险躬控制彩能力暗。龙湖仙VS苗新扶鸿基旁：企垂业宗红旨龙湖新鸿基为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。以客为先

以心建家龙湖凤VS淘新爬鸿基景：产布品设房诚计龙湖新鸿基中高档产品开发为主要，以别墅、高档住宅树立龙湖的高档品牌，普通住宅为主要的营业收入，商用物业为企业赢取长期固定资产的增值。产品特色：精雕细琢、精益求精高端产品为开发为主要，兴建的大型住宅及顶级豪宅均成为地区内优质项目的指标。具有代表性的住宅项目包括：跑马地礼顿山、九龙站凯旋门、元朗葡萄园、山顶倚峦、沙田壹号云顶及九龙站天玺等。龙湖哭VS狼新土鸿基粮：市韵场策霜略龙湖新鸿基战略上：一切以客户为中心，营销至上。专著目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。标准化操作思路，保证品质，节约成本。组织上：

高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。强大的团队执行力——明确结果导向。战术上：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。在内地兴建地标项目：除在香港精心建设优质物业外，新鸿基还在内地兴建地标项目。集团实施专注发展的策略，有选择的投资内地房地产市场，并将发展集中于北京、上海、广州、深圳等主要城市。多元化业务发展：多元化业务包括电讯、信息科技、运输、基建、物流、收费道路、专营巴士、停车场及机场商用航空等。龙湖渔VS绵新磁鸿基袄：工听程管煎理龙湖新鸿基简单直接的工程管理组织架构严格的管理流程规范的工程施工管理精益求精的工程施工标准集团建筑部旗下设有多间全资附属公司，从事相关业务，其中包括恒安工程有限公司、恒光工程有限公司、恒新工程有限公司、安徽机械工程有限公司及新辉园艺有限公司。这些附属公司为集团及集团以外的客户提供各种与建筑相关的服务，范围包括电机和消防系统、建筑机械设备及机械装置、以及园艺绿化工程。建筑部亦通过联营公司永辉混凝土（香港）有限公司为集团及其他外判承建商供应混凝土。龙湖李VS城新梢鸿基努：物屈业管井理龙湖新鸿基龙湖在起步初期就十分重视物业管理的重要性，学习万科，以物业管理为建立品牌和口碑的重要途径。细节成就龙湖。获得2003年、2005年全国住宅客户满意度评比第一名。成为重庆的名片。通过其旗下的康业服务有限公司和启胜管理服务有限公司，致力为客户提供最优质的产品及服务。康业及启胜均奉行绿色管理方针，在辖下屋苑推行回收计划及严格执行节约措施，借此以节约能源、用水及资源，并充分发挥园景设计的专业知识，为用户缔造翠绿的生活环境。除了管理集团旗下物业外，康业及启胜亦为其他机构提供物业管理服务，如香港房屋委员会及九广铁路公司等。为把握内地市场的蓬勃商机，康业及启胜正在开拓内地市场。龙湖合·滟趟澜山20饶07垃年7花月2步1日猾，龙跳湖·异滟澜责山正践式对嚼外开床放:当日袄超过15秆00人来伐到现饲场参哥观,凭借婆：纯粹葱的建织筑风且格舒适膊的户诊型空备间精致锄的园控林景李观体贴架的物栋业服谢务龙湖·滟澜疫山以渗品质些赢得答了专烤家媒社体、罚业界血同行板和置伶业者尚的高篇度好纪评。20烦07年9月1日，骑龙湖·滟澜残山正糠式开视盘，述这是出龙湖称地产付在北凤京的忧第一苗个别甚墅楼运盘。由此絮创下绞北京裙别墅喘市场送开盘班数量黄最大熟；销宇售套秃数最织多；裹销售闷金额齿最高摊三大斧楼市材纪录萍。龙湖梳·滟拆澜山物业之类型雅：别抄墅建筑总类别佛：联茶排占地涂面积躲：2芹40栽00着0平竖方米建筑浅面积毁：1押08吉00愿0平径方米容告积呜率：化0.询67绿集化仪率：择32厕%装修肉状况脊：毛库坯总禾户铜数：遭共4睡30蚊栋均务价钓：均胳价2梁60竞00热元/奸平方休米开盘农时间业：2打00押7-吐09你-0们1入住晨时间愉：2我00辞9-樱03镜-0覆1开物发突商：森北京肯龙湖网置业组有限兰公司建筑喷设计肚单位怖：美事国B贸AS洲SN对IA把N住匆宅设梯计事岔务所简（巴码沙尼爷亚）龙湖仪·滟辱澜山质项目赚档案思考在土悠地资侨源日啄益稀桑缺地般王频闯出的神今天半，打窗造精篮品，伏通过窜产品独溢价弄来赢出利是岂持续龙型企陵业的脆必然坊选择从地滚王看论精品在模式1高端窝客户诊的独各特需邻求2精品鸭模式远的精柳细化威运营艳流程3精品偷模式剪的支茅撑体洗系4高端泽客户千有什份么不采一样奸？从长头安奥讲拓v惧s奥遮迪A宴8，紧A8吩车主据买的情是车浅吗？悉！高端际客户数关注东点和谨普通凶客户家有很平大的俗差异高端华客户出关注土的四魂个核云心点关注监点快速叼干道物业武服务社区捐品质生态刺环境高端禾市场翼的“栽新八坊国联精军”意大腐利石担材西班桌牙瓦逼片英国棒家具美国规整体远橱柜德国拘卫浴日本浓电气法国纠五金俄罗旦斯实贩木地脾板眼睛揭都看鲁花了石，不灰知道咏该选仅那一协个**摸名苑**附府**零1号**弹别墅**馋名苑**属山庄**愧半山海*压*物业宴：星侦河湾共的金钥佛匙服共务在中诊世纪拴欧洲档宫廷全与城叔堡，谋金钥疏匙（掏Co逼nc注ie巷rg淡e）舍是指味“钥株匙的纪保管没人”闸，负蓄责满宽足一东些到悼豪华趁场所谣娱乐搬的贵壶族们爽的最榆高端薯需求威。19购70镰年尽，成惊立“怨国知际金秩钥匙夕大酒踏店组漏织”U剂IP市GH败“债，目隔前已鹿拥有烫34回个成窗员国宵。为业游主提瓣供“防六级鄙安全梦屏障矛”服希务体吧系，店提供司一站纪式个分性化耳服务运（1延8项构常规夏服务咽和1宣8项菠特约飞服务眉）33传统犯的产未品竞恩争已剑经已醋经被雹新的纤综合秋体系揪竞争栽所取漏代，吼服务很品质肆成为要关键箱要素案例谷：北兰京星朴河湾需的家邮政秘牧书服支务设立你家政纸秘书附就是放要让椒业主织在入蔑住之海前就置体验岩到无团微不伟至的次关怀脉，由衔认同影感上摆升到归宿碧感。真正熊内涵途——橡“居奋家秘霉书、浊生活粪顾问童”居家旗秘书笔：指业炮主涉旱及到悟家居紧的方尸方面累面，艳服务预人员延就像态秘书茄一样陕为业沿主全方位炕的悉药心照衬料，睡无需券业主腐任何能担心悠。生活辉顾问怪：指服鄙务人调员除聚为主纠业料胶理好伏居家垃事情软外，沟在生周活上洒亦充看当顾杨问角色，允业主性在生荒活上辨的种像种需彼要均发可咨众询服斑务人富员。所以调，家缴政秘薯书不妙是普攻通意安义上串那种睡打理顷一个厕小家规庭的晌生活董琐事洋的秘红书，委他们是秀训练盘有素捆的专士业能挠力极吸强、焰服务课意识零极高赠、综棵合质街素极颈好的幸高级习物业贤管理服务愚者。码在星燃河湾背中扮找演的姨角色蚊是相旦当多剑元化堪的，惰需要裕极高维的自盈身素顿质，枝拥有的生岸活经慨验与世专业醋素养架，熟盾知各抖种礼扒仪，烈这样挨才能咳为尊补贵的伪客户残提供孩尊贵鸡的服喊务。高端移客户四的非陪关注糠重点高端彼客户俩对于确一些祥传统悠的关游注点睬往往动较忽驻略不关伸注点生活壤配套公共融交通物业贼费用销售悟价格案例滨：3隐元的搅物业欲费用述，1伶00喘万/旷年的抓亏损沙，业虽主的顾闹事案例米：某公次司开嫌发一抛高端远别墅态项目旱，为辰促进似销售递，销井售要神求前失期物坦业费说用定处在3城元/塔㎡，临交房扎第一放年一畅盘算郑亏损10蜘0万愈，为葛了维黄持公蛋司品凑牌，钟地产肠只能领补贴效物业宇，但保是提忠出物顾业必圾须要俭节流欣，于婶是物咱业将蚂保安爪从6傲0人唇减少到讯30迟人，销三班童改为精两班锣，业熄主夜惧里回钻来就晋发现动保安辫在打湾瞌睡厅，有傲一次克小偷斩溜了惰进去管，在默一业茎主家箱偷东西，骄该业完主损同失共温20业万现然金及庙珠宝末，于恐是找州物业侵公司芳索赔稻，后子来的端事情班就越稍闹越款。。因。。鼓。。启示：物业核费用卖在前幻玉期一着定要惠充分恩测算招。高端愿产品胃的显按著特皂点：萍豪宅锯价格秀并不榨完全堵参考灾区域固价格项目开盘时间销售价格区域价格上海世茂滨江20012000美金/㎡8000元/㎡北京星河湾200315000元/㎡6000元/㎡

上海星河湾200948000元/㎡25000元/㎡北京世茂奥林200735000元/㎡25000元/㎡从地跳王看舌精品相模式1高端争客户猫的独秆特需染求2精品庄模式快的精题细化肥运营层流程3精品宇模式疯的支嘱撑体真系4客户融关注贯点最莫终需裳要从犹流程政环节茎去落浴实客户关注点对应业务流程关键点地段价值土地价值提升项目策划（价值挖掘、定位）产品品质设计质量控制服务客服物业设计项目县定位质量陪控制物业谷与客涛服土地舅价值敏提升豪宅努运营豪宅妻运营醒的五贿大关好键环恒节豪宅僚运营关键蕉点一土地露价值瞎提升土地蚀价值食的重担要性复--浅--遵客户孟愿意末为红仍线外蜡付更询多钱周边配套房屋本身小区内部城市位置客户的“产品”界限开发商通常所关注的的买别太墅就墓是买煤地！改变富土地管价值挖掘像土地袄价值评估圆土地梳价值土地蹲价值土地早价值秀提升太的三戏个环流节万科穗的土删地价悦值评颈估体倍系区域意义所在区域是传统意义上好的区域所在区域文化氛围浓厚所在区域被普遍认为是高档区域所在区域是具有发展潜力的新兴区域靠近XXX等历史文化区区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域靠近繁华商业区可选择的交通工具比较多方便的公交路线交通设施周边道路好，交通顺畅出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站生活设施靠近比较好的医院靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施教育设施靠近大学等高等教育院校靠近高质量的小学、中学学校休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观靠近运动场馆等比较好的健身、休闲设施自然设施风水比较好靠近山、水、运河等自然风景物不同连客户患对土估地需吉求的智特点勾差异巷非常善大不同读客户宅对土票地需枝求的涛特点谜差异购非常哨大不同努客户湿对土烤地需夹求的侵特点典差异勇非常测大不同刚客户亮对土忘地需械求的密特点倘差异挥非常梁大不同去客户武对土撑地需进求的绝特点悠差异戏非常献大万科败东海任岸土地属性需求清单XXXXXX年X月X日目标客户：富贵之家最关烤心土途地价售值属搏性：临近镇高速白公路淹的入以口或奸出口高档腥区所在远区域做文化扮氛围要浓自然各风景踩好重风摇水红线外评价地理位置周边配套小区产品万科辨东海宅岸：临近项盐坝面向膊大海大梅泉沙风授景区三面仪环山豪宅份并非即只能糟建在匹传统艘的中赌心区截或景窝观区浦东贞版“避新江凭湾城灰”—润—上足海森捞兰国壮际社错区森兰丽板块航位于鸡浦东允新区葡北部轰，上拥海市腔政府惩在此恼规划了面假积为它5.驰74插平方委公里茄的大既型绿哲地，照将作位为浦颜东新区下揉一轮稠发展参中主务要的贯生活俊居住均社区屡。该丝式区域慎交通极为仍发达京，向逗南通虫过轨进道交讽通线诞与陆庄家嘴湖金融赵中心相连霜，向袖西穿涂越翔虫殷路算隧道北可以狱到达撕上海狼市城砍市副中心踪蝶——词五角贩场，先东、勉北两疏面则揉分别王是国隶家级铸开发区金愁桥出脊口加纹工区验和外好高桥陶保税杀区。凤周边驴金融死服务业、烈物流鬼贸易尖及现坏代工耐业的洋蓬勃众发展吉将吸船引大影量高收入我就业禽人口弊，森乖兰地平区的悠住宅浆开发军拥有兆非常蹈好的前景客。20址08恐年7蒙月2豪5日舰，仁荒恒地炭产在娘当时暴市场业最为铺悲观青时，让独家鄙以底渔价1蒜1.秆9亿堡元摘树取森是兰A斧1-座1、能A1舰-2规地块耍，折哨合楼衫板价出约74宣00元/拉平方强米。或20工09尚年市悠场的轿持续连高涨毁，此踩次仁么恒以疾26职.1俭4亿涝元拿优下相激邻地首块，秧楼板谁价已刷经飙译升至16醒11狸5元/京平方改米。接入搂快速毕干道快速香抵达暂机场快速根抵达门商务水中心快速缎抵达壤社交拿圈事业出行生活社交临近界公园坏成为偿豪宅殃必要犁因素区域破规划逼是非股核心塑区豪今宅的卡增值兵点案例昏2北京竟星河僵湾北京购CB代D东纪扩案例帜3上海居森兰沾国际抽社区浦东膀外扩案例稀1上海惊世茂悉滨江浦东掠大发磁展半小披时内烘生活饭配套超市抄、便运利店医院御、医惭务所运动航场所餐厅客户宽能买晃到他伏所需掌要的客户纺愿意咸去的客户鸟会去毅的客户炕喜欢耽去的开发财前的戏星河画湾原披始地鼠块江边鸡原始姨滩涂土地族价值叉是可虾以改急变的巷--柳--组-广直州星近河湾驼：中大国改弯变土律地价欠值第趁一案盼例沿江乏木道斤改造老中改造邮后的械18邻30他米骑础江木御道夜幕浙下的捷骑江寄木道开发清前的摆北京映星河营湾开发舒前的笼青年较沟现在扛的北膊京星萌河湾星河策湾商额业街广州届星河风湾广州原星河禽湾星河傅湾商么业街马通过砍高端扣定制震为主址，引苍进具虚有悠假久历洒史的壁国际因顶级悦品牌耽。8配套叶规划父可以鬼改变从土地象价值星河街湾在妄教育流配套知方面它规划锦有小问学、灰幼儿渣园，约以“寄大社拣区、均大教惧育”厕的理压念，叛努力欢为业茄主孩模子提赖供卓雨越教妹育，给孩品子营谋造一射个高粱尚的械成长溜氛围称。广州迫星河出湾配套有豪番禹证执信中小拳学，稿灵格风国运际幼劈燕儿园北京退星河烟湾配套有惭星河袜实验小学劈燕，德茎福双语幼判儿园星河刑湾小氏学配套拆规划哑可以巩改变集土地议价值会所搁分为染两种兵：泛欠会所府及四暗季会•泛廊会所弃分散绿于各续个组连团中伤，如善底层大堂卖等交桶流空弓间•四长季会乱为项香目星没级会伍所，笼包括旗中西酱餐厅戒、康亮体娱岸乐中依心等配套宏规划皆可以叙改变捉土地夹价值星河减湾会冲所星河累湾酒筝店致洞力于池打造各成为棒政界窝、商爸界、建体育抬界等积各界誓知名抖人士羽的顶听级休幕闲商事务酒必店，邀浦东伪星河湾配悔有白橡金五聋星级园标准舰酒店北京何星河巧湾四婆季会辟，中贼国首洋家超碍五星淋级精观品酒饲店，拼以国饰际顶级的狮品质挡标准衣，囊跳括酒肠店、污俱乐塑部等解多种启功能星河视湾酒鞭店拥村有3泡29址套客售房和斩上千哄平米查的国任际宴疮会厅太和六慕个多需功能会议惩室，社有红脉酒雪套茄吧互、星货级食洞府以磨及私降家游证船，秀其采恒用地已中海式的坛城堡土设计魂，室良内装墙潢弥涛漫欧见洲宫蔑廷贵绣族气良息广州椅星河筑湾酒隔店建狡筑面这积近枕70俩00芳0㎡伙，投坑资超优过7妄亿元回，突耗破社罪区配计套极皱限，漠目的荣在于应缔造秧名流柔生活丛文化柴圈以悦及国透际社乓交商袖务平萄台。四季往会楼谅高1炒2层类，设杏有3芽0间拒豪华炉客房名及3超7套躺25家0㎡颤米三久房两袖厅服务式底公寓湾。配有劝各式滩餐厅堡，酒划吧，工户内羞户外员豪华掩泳池赤，桑网拿，忠网球岔场，板羽毛球，五台球侄，乒代乓球焦以及泡设备英齐全漫的健妄身房教和9怀洞高白尔夫圾球生瓜态公鹊园。配套仗规划嫌可以装改变资土地响价值星河昂湾酒葡店豪宅付运营关键馆点二产品赵定位豪宅但的标祸准是辛什么订，精枝装修趴1万购，还拌是1犬万2贝？老板复总觉孔得员拨工的思路滋有问膜题项目仅定位组不是椒拍脑惕袋，嫁是一触套严测谨的赞流程竞争疑研究土地欢与目凉标客配户匹辜配土地搅属性磁研究项目亭初步筐定位产品临测试需求浪价值锐排序客户墙细分产品俯设计区流程客户候之间谁有差盲异的带，找俩准典柜型客距户非盛常关轿键富贵偏之家【家劲庭特搜征】罢家庭高收全入，偷是社肃会所佳认同枕的成稻功人翁士。【购条房动散机】腹社会汽地位膝提升：希州望和丢跟我掩家社夏会地旁位相夫当的仙人住腾一起独立拼功能：想住有一示个单捎独的蹈健身造房、屯一个岂单独梯的书凡房等跟风：周蚁围人马都买主,自撞己也反想买勿；消脑费存贺在一巡寿定炫铃耀心燥理【对血房子才的态泼度】投社会翼标签底：是我构事业瓣成功呆的标飘志、咳可以拍给我顽家挣环得面彩子、营体现表我家轿社会敲地位【房携屋特主征需顶求】带有买社会泽标签亡意味括的房姐屋特含征明慨显。疯周贝边小设区的壮档次耽也要刑很好涂、拥概有高加素质荡的小孙区居乳民、百有名耐气的宇开发兔商深入己细致天的调自查是堵第一怕步项目名主力户型二房三房四房复式双拼世茂滨江（三）223●仁恒河滨城（四）226●财富海景（三）190-202●仁恒河滨花园（三）165-179●翠湖天地（二）238●星河湾（四）245●世茂湖滨（四）230●王子晶品（四）288●中鹰黑森林（三）216.18●纯水岸（三）205●香蜜湖一号（四）320●目前硬上海肆在售界的高西档公众寓主呈力户剩型为寺三房辽与四扭房。示例目前喝上海卖在售翁的高侵档公兵寓主匠力户磨型为宗三房跑与四忽房。房型——胸主力野户型项目名主力面积（平方米）130以下130-150150-170170-190190-210210-230230-250250-270270以上世茂滨江●仁恒河滨城●财富海景●仁恒河滨花园翠湖天地●星河湾●世茂湖滨王子晶品●中鹰黑森林●纯水岸●香蜜湖一号●●●由上领面的扰细分兆表格累可以茧看出蜓，高彼档公键寓的培主力问面积右不小调于1挂90驼平方咐米。竞争贷个案唯的详午细数谱据会叛把思泪路理散清示例一切吩的细角节判盾断都鸭来自砖于市棚场调损查项目名面宽（米）4.5以下4.5-55-5.55.5-66-6.56.5-77-7.57.5以上世茂滨江6.4●仁恒河滨城5.1●财富海景4.5●仁恒河滨花园5●翠湖天地4.5●星河湾5.1●中鹰黑森林8.4●纯水岸6.7●目前赖上海撕在售控高档冰公寓普客厅提的面贩主要惧不小耻于4忌.5短米。示例项目名面积（平方米）21以下21-2424-2727-3030-3333-3636-3939-4242-4545以上世茂滨江30.7●仁恒河滨城38.2●财富海景30●仁恒河滨花园27●翠湖天地21.6●星河湾33.6●世茂湖滨

王子晶品

中鹰黑森林45.3●纯水岸42.2●香蜜湖一号

示例公寓哥需求绸调查购买绩公寓册，您烧主要山考虑贵的公真寓类激型（门楼层童）是恩？面积多层1-6层小高层7-18层高层19-30层超高层30层以上人数18164比例3%28%55%14%公寓吊产品锄，客推户对迎高楼润层接减受度威较高怕，低星楼层效接受分度最跃低。选择滩高层掉（1暑9-边30遇层）绵的客赌户最咽多，舞这部汉分客倒户主饥要看算重高辉层景旅观开怠阔视腐野好。住高移一点惩不那奥么压鹊迫，隆景观红开阔睛视野干好在亚务热带千的气腾候条舰件下因，住构高层暴不那核么潮搂湿燥悔热，住更利慌于健栽康选择阵小高辨层（依中间挡楼层阳）的肥客户渔比例杂也比揪较高死，呼艰声同讯样比担较重丈要楼层凶太高脊看湖丝式景就数没有成那种擦置身学其中桂的感血觉了亲，如呢果为此享受陵湖景功，楼狂层一肉定不龙能太碌高太高顺的楼挣层风挤大，岸住起瞒来不缓舒适能够映接受偷超高比层的昼有4组，杯主要德看重甚超高仰层视掠野开架阔的葵优点吐。相对洋而言般，低抖矮楼屠层的冰接受胃度最静低。就也忆热带漫气候配而言锦，低闹楼层茄湿热包，对锡身体精不好示例产品根测试逐（客狮户深奏访）暂是必维修的怖功课购买歪公寓快，您例更喜演欢平院层还直是楼妥中楼逝？平层2069%楼中楼831%大平滑层的擦客户涌需求促度更眨高，始尤其垄是相距对高闹端的风客户曲更加详倾向舒于大墓平层万结构绣。20衫组客汁户更布喜欢剧平层展的户待型结反构。芒其中禾相当修一部状分客专户是藏有过轻别墅雁或者晌楼中切楼居狱住经琴历的套客户下，他轿们认义为大避平层萝更有候档次扎，更早加方涌便。楼中射楼不违如平谦层有宋档次归，如异果住给楼中遗楼不棕如住栽别墅扬算了考虑般到年桑纪大秀了，讽楼中共楼会由很不相方便皇，爬侍上爬脂下太都累了反正嫁家里毛人少给，不侮需要亮搞得上那么秘复杂8组客尚户更他喜欢胁楼中郊楼的城户型悲结构袜。其郊中一菠半客皆户没彼有楼笨中楼脑的居声住经眉历。家里院人比杨较多纽奉，楼钥中楼屈功能撑区间恒分隔服更加崇明确浪，比仔较适慢合我很喜垫欢楼时中楼埋的感栏觉，汉觉得绣比较赏有档环次也许暗因为姑之前诱住别系墅吧悔，更辆习惯吗于有尺楼梯壤楼层闷的分律隔示例产品塑测试救（客虫户深歪访）猎是必洁修的虽功课户型户型主力户型四房主力面积大于等于190平方米客厅客厅面宽大于等于5米客厅面积大于等于36平方米卧室主卧面宽大于等于4.5米主卧面积大于等于20平方米次卧面积大于等于13平方米厨房间厨房面积大于等于20平方米卫生间主卫面积大于等于9平方米次卫面积大于等于6平方米入户门尺度1.5米功能空间入户花园、独立玄关、独立书房、家庭室、复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房产品务细节合建议示例产品确测试倾（客醉户深痒访）禽是必归修的碍功课一期二期一期二期户型户型主力户型三房三+一房四房四+一房主力面积160-180平方米200平方米190-220平方米300客厅客厅面宽不小于4.5米不小于4.5米大于等于5米不小于7米客厅面积不小于25平方米不小于30平方米大于等于36平方米不小于45平方米卧室主卧面宽不小于3.9米不小于4.2米大于等于4.5米不小于5米主卧面积不小于20平方米不小于25平方米大于等于25平方米不小于30平方米次卧面积不小于15平方米不小于15平方米大于等于13平方米不小于15平方米厨房间厨房面积不小于10平方米不小于10平方米大于等于20平方米不小于20平方米卫生间主卫面积不小于8平方米不小于10平方米大于等于9平方米不小于10平方米次卫面积不小于5平方米不小于5平方米大于等于6平方米不小于6平方米入户门尺度1.3米1.3米1.5米1.5米其他功能空间入湖花园、独立玄关、储物间较一期增加功能房（与主卧形成套房设计，可作书房）入户花园、独立玄关、独立书房、如复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房较一期增加家庭室、四个卧室均套房设计、主卧双衣帽间、双用餐区。产品苦细节楼建议示例产品裙测试忘（客侮户深脑访）和是必烈修的郑功课对以蔽下功俘能空着间的羞是否蛋有特菠别需扭求？客户评认同妄存在蓝分歧空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1.5米宽双开入户门，实木材质，防火处理，雕花工艺94131现在1.2米的双开入户门就觉得很够用了豪宅的入户门当然大一点好更在乎高度，觉得现在的已经够用门当然要大，不然搬一些大的家居都麻烦对豪站华入轰户大献门表您示无捆所谓辫的客民户有嫂13横组，稀占到敌有效纱答案岸的5赢0%尿。实诱际上骂，这死部分末客户拼对于耍豪华满入户泄大门泪没有俗具体医的感糖觉，豪只是内直觉扁的认迟为大充小无萄所谓刊。豪华貌的入欢户大绝门作铺为细术节之涛一，柴可以搁彰显摄豪宅奴的气勉质，耽同时殊对于益成本警影响铃不大雾。在设拐计允训许的您情况允下，击建议汉做大仅尺度予的豪庄华入秀户门笑，作矩为产膛品亮驾点。示例产品凶测试猾（客询户深摇访）朴是必按修的箭功课请问太您对皂于以秩下单捆体配刃置的捡倾向遣性喜命好？空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1核1户的奢侈空间享受71127公摊太大，没必要，两户人不会感到不便1核2户就够了艺术品大堂63153对艺术品没什么感觉可以放置画和瓷器超级豪华电梯（10平米以上，4米高）45126不如电梯厅做大一些电梯的空间感很重要，尤其长宽的尺度一定要有空调，速度要快比较看重高度，现有电梯没什么问题常规就可以，人又不多，内部装修好点实用为主，本来一栋楼住户也不多，搞得太大好像货运电梯一样电梯做得太大比较浪费，还不是要计入公摊面积的，而且一栋楼也没多少户人，电梯不会不够用独立车库，带工具房62163不会考虑购买这样不错，估计成本也不高，而且也可以当成一个小的储藏间客户愚认同擦度较庸低以上拼功能弃配置监客户干认同席度普溉遍较带低，耕建议步不要阿设置粗。示例产品孟测试隶（客贷户深层访）刚是必挎修的殿功课不同些客户指的价恶值排速序是呜不一回样的课，这求是设姐计产沈品配针比的偶关键绿色瓣标出吊是最鼓重要捕的因骗素,涨黄陡色标与出次蛮重要御的因顾素,机购田房预粉算不涨同的天人,接对牢因素悦的重扫要性蠢排序齿略有唱不同鸦.在购胁房预搭算较塌高的业人群狼中,轮“耳造园胀形式踏”,贴“盲教育显配套乓”和底”高货尔夫胜球场冶”相杀对重秘要.汁而愈”物央业管则理模钥式”垒相对欧重要祥较低豪宅驴运营关键耻点三设计细节鼻决定绞豪宅椒成败气！！易！黄文仗仔舍得用心执创能新宏宇录集团练于2灿00词0年捏推出饮的“绣星河悼湾”激，以谊“打族造中事国房港地产料劳斯惊莱斯远”为族旗帜晃，成津为当时国祸内最缓受瞩织目的门房地拦产品袍牌之捷一，寄黄文膨仔也女因此次奠定筐了在柴业内杀的强酸势地植位。勤在制峡造“星暂河湾疏神话寇”的形同时探，与弃和记施黄埔坚联手铅把海侮怡半兼岛打园造成会广州蜂的“兆长岛丹”，夺成为党顶级富豪朗的家和园。20迅00城年洗广州满星河妄湾20勉05辽年到北京遣星河哀湾20角09剃年袍浦东杨星河辉湾产品睡设计孟最值逃得学甚习的色是星奥河湾星河惕湾，牧给业伞主打主造的浩不仅嫂是单县一区门域的锦豪宅艳产品而是欧通过席完整黄社区衔营造留为业执主提丑供高构端的软生活施与社劈燕交平缎台！那么填，星恰河湾管如何命打造茎社区待整体根感？》功架能完宗善和根城市莲意象魄手法桥是关多键。社区议营造》完侄整配膝套星河迟湾的谁完善廊之处孙在于姿：不陷仅有哥住宅桥街区事、物知业、虽商业柏街等宏生活添要素烫，也稳包括苹学校号等教英育配翼套和会呆所社延交配沟套，芦还拥贵有五笼星级卧酒店浮配套戚。商业管街物业教育会所酒店五大僚要素完善缝居住像、生膊活、蝴社交锅各个邀方面确，打橡造星配河湾社粱区社区拘营造甲/配而套商业筹街物业教育会所酒店广州专星河菜湾广州坦星河绣湾浦东岁星河加湾商北业街塘将以吩高端份定制咸为主咏，引躁进具遍有悠乓久历劈燕史的俘国际圆顶级狮品牌惜及私找属定它制的扶贴身蛙VI颈P服狼务。通过快顶级虹品牌亮入驻堵，进园一步刊强化膀跨界迷营销祖以及激生活题方式绸、交艳流平膜台的犹塑造辛。社区辽营造框/配贴套商业包街物业教育会所酒店物业基服务低方面绑，浦草东星擦河湾衬统一则为酒候店式辅管理芽，且巩引入爸“金缸钥匙巴”管雾理标仿准。谨星河衡湾是号第一地个把艘金钥匙酒目店服档务引欣入住韵宅管晋理服魔务的嘉房地魄产企顾业。社区释营造庸/配膏套商业腰街物业教育会所酒店浦东革星河养湾在原教育毛配套逐方面而规划岁有小康学、全幼儿捆园，户以“捧大社景区、榴大教之育”已的理民念，查努力木为业壮主孩劳子提赔供卓广越教甚育，给孩吓子营巷造一蛇个高引尚的还成长律氛围蛮。广州予星河探湾配套有题番禹饰执信中小射学，陆灵格风国俭际幼聚儿园北京挤星河掏湾配套有选星河企实验小学压，德千福双语幼苹儿园社区菜营造熟/配羞套商业嘴街物业教育会所酒店会所曾分为裤两种嫁：泛芽会所评及四情季会•泛置会所爹分散本于各确个组谢团中填，如泳底层大堂脏等交兼流空币间•四橡季会扮为项惰目星毒级会巷所，韵包括蝇中西哲餐厅桨、康验体娱地乐中佳心等20泊08语年6躁月3悬日，龙世界泊奢侈予品协恩会中奸国俱全乐部灯正式侮落户固北京棋星河淋湾会蕉所，更同时至，北边京外其商俱贷乐部折也入美驻到溪星河赶湾。辱在北耍京星纺河湾走会所迅的门叨口，垒挂着许多掩机构俘的牌敢子，迅这里斑汇聚瓜了在梨中国篇经济帅大潮据中崛告起的岗各代勇表性姥高端奸圈层但、协汉会和拢机构给。星河布湾项禾目配朽置有肤四季他会会毫所，秘以国签际顶寻级的肃品质泊标准冰，为失高知叠、高吐贵、偏高雅刘的品哄质精哥英，后打造迟独特材、优雅逗的体报验空富间。功能遇上包家括会钳议、宾餐饮轮、康浮乐等菊常规魄会所兰项目哥，同惧时也灶承载触各种面跨界突活动去和交腐流。社区傅营造卡/配瓣套商业降街物业教育会所酒店星河脸湾酒棋店致蛋力于故打造乖成为蠢政界拍、商宁界、米体育识界等骗各界配知名州人士值的顶危级休顽闲商梦务酒妹店，放浦东催星河寸湾配有方白金吊五星城级标占准酒届店北京旨星河求湾四舅季会脉，中爱国首铃家超昏五星惭级精核品酒该店，黄以国姓际顶昌级品悄质标准平，囊典括酒凳店、办俱乐榜部等剂多种年功能星河锅湾酒盒店拥辱有3巧29喝套客李房和旗上千愤平米忽的国闸际宴旱会厅汪和六领个多脚功能会议直室，肯有红站酒雪荡茄吧乒、星括级食芽府以油及私栗家游掠船，石其采逼用地奔中海式的梯城堡述设计见，室料内装送潢弥筑漫欧礼洲宫队廷贵疮族气根息广州钞星河响湾酒绿店建钥筑面令积近穷70敏00记0㎡爸，投表资超龄过7额亿元呼，突叶破社蹈区配套前极限脸，目宅的在幼于缔燃造名惹流生冶活文娇化圈陶以及叮国际阔社交必商务文平台蒜。四季株会楼玩高1柴2层抱，设恒有3狂0间安豪华态客房村及3破7套势25扑0㎡台米三困房两榴厅服务式旧公寓伸。配有古各式沟餐厅宁，酒狮吧，下户内狭户外捐豪华友泳池旅，桑翼拿，寇网球行场，毫羽毛球，姿台球庸，乒菜乓球睛以及汪设备蹈齐全帮的健绍身房妥和9游洞高料尔夫斩球生流态公进园。社区锣营造巧/配且套》城票市意鞠向手借法星河诊湾在狠空间租上包狸括居腥住、鸽商业扰、会前所、清学校甚和酒歪店五铅大功亭能区殊域，如何税在功戒能完揭整的钥基础栏上实愚现社书区整斧体感壮？建筑腰符号猾反复恳使用红线涌外大栽环境探改造社区舰营造签/城粘市意赔象手肌法通过尘反复畅应用柿建筑默符号棒强化简项目飞印象建筑记符号红线睡外景稳观星河乌湾所勒有建筑，出包括阻住宅雾、酒店单、会筒所、蚁幼儿园奥都采论用同致样的建声筑风押格广州治、北拌京、上海贵各地征项目建筑柏符号妈反复利用宵，形桌成星河湾在独特薄风格建筑孝符号蛮从住脸宅建既筑延哨伸到表配套然建筑档，整晌个社荡区采损用统越一风突格，夜塑造染项目报整体唇感，踩增强成整体裤性社区虑营造如/城桃市意蒸象打丢法营造训市政钞道路犹景观宫化解喝对社贪区的车分割建筑纤符号红线冒外景松观北京蛙星河浓湾北京考星河勺湾北京秃星河裹湾星河夹湾营造晃造红仗线外粗景观忆，注掀重大妥环境棵改造北京软星河码湾手法以提损升项携目整拔体形垮象，会强调威社区蛾意象将市获政道砌路纳蛮入项紧目道岁路体崖系，琴使其超成为际社区监道路丽体系猾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