房地产开发企业战略管理

房地产开发企业

战略管理（GMS管理模式之一）住宅业已经进入“战略竞争”阶段

竞争的四个阶段成本/价格竞争品质竞争品牌竞争文化/战略竞争品牌之外的竞争因素

产品素质企业管理企业文化团队执行力合作能力技术创新速度公共关系……中国住宅业成为最为复杂和

风险巨大的行业

1)受宏观经济影响明显；2)涉及大量的直接及相关政策；3)涉及十分繁复的审批程序；4)影响和受影响于近六十个行业；5)是百姓最大宗、最慎重的长效投资消费品；6）涉及工艺、技术、材料、设备最多；7）涉及科学、艺术、哲学知识最广；8）涉及复杂的法律知识与问题；9）要求过程动作技巧最多；10）具有较强的地域性；

11）开发模式在不断变化和演进；12）奖金投入大，风险大；13）人才流动最为频繁；14）涉及广泛的公共关系；15）与多方面的社会分工相联系；16）合作开发中的矛盾冲突；17）行业内的恶性竞争和不公平竞争；18）庞大的竞争对手组成；19）行业技术的迅速进步；

战略研究和战略管理的必要性楼市常规战的升级：发展商面临战略调整

房地产企业更需要综合竞争力——企业战略是研究综合竞争力的学问，用企业战略规划来打造综合竞争力

一、战略与企业战略

（一）战略的几个例子

1、国家战略：（中国）基础设施与内需；（美国布什主义）2、企业战略：海尔的多元化与国际化，万科的减法与加法

（二）战略与企业战略

1、战略是实现中长期目标的方法；2、战略是一种统帅的艺术；3、战略是一个总体性的、全局性的思维程序；4、战略思维是系统性思维、超前性思维和创造性思维的统一；5、战略具有前瞻性、长远性、全局性、总体性、阶段性、竞争性、纲领性、适宜性、独创性、风险性、应变性和可行性；6、企业战略是企业实现中长期目标的方法；7、企业战略是企业的使命、目标和经营方法之总和；8、企业战略是企业重大决策的基准；9、企业战略是研究企业综合竞争力的方法；10、企业的战略管理是一个动态控制过程，企业的战略思想只有在转变为战略行动之后才会产生效力。（三）战略研究的重要意义

识别、重视和利用战略机会；加强企业管理的制度化和正规化；加强对业务活动的协调与控制；将不利的条件和变化之作用降至最小；以正确的决策机制和重要的决策更好地支持企业的目标；用最小的资源和时间来纠正历史上的错误；建立内部沟通的环境和条件，将个人行为转化成团队的努力；对变化采取积极的态度，鼓励向前式的、光明型的和系统性的思维；持续地实现股东、管理者、员工等各方面利益的最大化；始终以创造和满足顾客需要为中心，保证企业持续、健康而快速地发展。

（四）住宅企业战略的特殊背景

住宅产业在国民经济中日益增强的战略地位和其它诸多产业的较强的关联度；

住宅产业几乎是所有行业中最为复杂的、风险最大的（行业退出壁垒较高）、政策弹性和动作弹性巨大的、资金密集程度最高的一个行业；

住宅产业是一个地域性强的、行业进入壁垒较低的、与文化最密切相关的、创新空间最大的行业；

（四祥）住宅屋企业赵战略唱的特芒殊背色景住宅塞产业辰需要抱建立垒国际耀视野胸，关事注国赔际政姿治、察经济敏、科及技进吃步和火文化威形势邀，关槽注不丽断登绑陆的胀国际蒸企业堂及其另成长肉与竞秒争模岔式，雾关注览国际提资金轨的利橡用方惭式等揪；更大获规模区的和脂更高拿水准奸的竞结争局劣面已桐经和蚕将要唱出现疼；数以雪万计压的住旷宅发滋展商番之间隙存在肤无序弱竞争率；住宅志企业事的竞英争正弟在从贿地域偷走向趟广域施；（四颤）住宅磁企业财战略偿的特碑殊背纹景精装请修房咏、全宿装备傍房等占逐渐随成为拜顾客婆对住基宅市帮场的坚最终旦选择识；资本嚼运营杀、品绍牌运旅营对司住宅循企业罗的发悟展至蝴关重调要；独特杜而有幸效的关企业飘文化饱是住塔宅企杂业综去合竞宜争力仪的本姨质资扩源。（五禁）战脱略研奇究的弊主要韵内容1、巴战略翼环境翠分析国际剖政治碍及经激济要吨点中国咏经济劝形势汽特点与企姐业未讨来发狮展直烤接相晒关的镰若干渐重要苹事件住宅遗业市匀场发府展影损响因盈素住宅锁行业郑竞争梨态势住宅景行业蜜新时肯代特敢征入世绍后住码宅企锦业的尝发展四机遇未来返的若醒干不屿确定播因素危机旗警示（五及）战味略研吊究的猪主要法内容2、叔主要风竞争搞对手唇分析国际济竞争绒对手国内逮同行欣对手区域勿竞争芝对手自我东对手——说“知多己”递与“撑知彼壮”（五萄）战茫略研钻究的梁主要惰内容3、先企业晕的成喂长历冷程行业树成长葵的几讨个阶许段企业政成长灵的几微个阶各段企业饺已建讨立的支发展汤基础企业尖的经壁验和医教训爽认识（五右）战毛略研农究的带主要悄内容4、辨企业秀的现灾状、馋特点徐与行螺业地功位企业驾现状么：（哨企业驻背景碧：企弱业结杂构、仆项目狮布局候、产桥品水顺准、旱土地葡储备坏、企盏业文厘化、套企业投形象缺、存粪在的酸主要膝问题娘）企业稳特点伞：（溪优势插特点论、劣视势因滴素、浪危机舱）行业铃地位明：（提产品匆水平胀、文乱化形乌象、抹荣誉滨积累应、与决著名逗品牌岔企业淡的对货比）（五弦）战聪略研愚究的草主要暂内容5、委企业脏理念企业佣理念企业摸精神企业邀价值忌观企业届任务企业俯使命（五田）战涝略研唐究的笑主要怕内容6、付企业油的战珍略资济源与若发展俘潜能专业虾人才土地慰储备资金返方案品牌历地位企业旅文化技术跨机制（五溪）战冶略研团究的连主要败内容6、沈企业权的战曲略资枯源与痒发展许潜能产品教特色公共遥关系特殊贝本领企业胁心态（五出）战孩略研蜜究的括主要忙内容7、南企业枕竞争与力认烟知住宅怠产业嫩的复膀杂性住宅染企业师的通江病住宅血企业症经营志管理阳的进誓步趋桑势核心穴竞争助力的铅构成本企锯业的眼竞争结优势（五扎）战拉略研厚究的融主要以内容8、跳通常疾的主翁要战己略多元以化前向幼一体售化(质产业混链的首下游弹)：烦设计鸡、建府材后向钱一体厕化(居产业缴链的欧上游竖)：惑经纪姐、物倒管产品落单一菌化快速辰扩张陕：本浪地、庸异地稳健论发展收缩固、撤电退（五鲁）战典略研犬究的怖主要步内容9、侨战略浙展望战略叨阶段目标氏成果成长女模式业绩广增长产业微结构产品嚷水准市场繁布局行业非地位企业肯素质（五奏）战富略研豪究的梳主要锹内容10纳、扩皆张机奇会战略呢宣介公司殖战略协同量管理战略源控制执行野能力项目异改造创新拾模式（五待）战侮略研欣究的仙主要轨内容10电、扩织张机险会资源稀整合结盟摩合作未来耕一年甘至三笔年的批任务（六浙）战组略研聚究的舍认识犹误区企业丹战略讯无用摩论企业穷战略撤虚无城论企业宪战略赴断续使论企业析战略滩不变摸论企业研战略嗓微观液论企业柿战略轨静态叠论企业洽战略有完美视论企业叔战略亭万能逃论（七皇）战携略研拆究的胁方法方法A：企业才自行扔研究方法B：委请狐专家染（专予业机昨构）刘研究方法C：先A、后B方法D：A、B互动俭，过足程中皆结合二、汇某集耐团公寨司战画略研般究过筐程(一谈)第旷一次庄战略倘研究蚁（19柔98年）战略坊之一斑：建偷立核吸心思节想战略塘之二敲：组汇建企陷业集勉团战略技之三辉：提郑高工崖作标著准战略拒之四愁：加致强领柳导层踪蝶的廉施洁自予律战略鞋之五塞：实道施财闲务工矮程战略眯之六置：强男化人扑力资才源开扁发战略滑之七把：构妙建企住业文旦化战略掏之八宴：CI导入最工程战略男之九磁：建诵立资劝讯指蚊导系蜜统战略史之十范：开舍发公填共关神系（二允）第二似次战配略研企究（进19心99问年）战略坚之一练：励递新求号变—珠—建葱立创通新体指系战略蔬之二母：战略仅之三鸽：强逮本抑爹未—尝—垂置直整后合企泄业战略念之四宿：取召精用宗弘—提—加浊强专乎业建牧设战略湖之五孝：出矩类拔近萃—肢—推驾进产书品升上级战略各之六吉：筑沈高囤控水—股—实射施资习本运赔营战略余之七牙：点盖铁成过金—松—形笑成无厨形资奖产战略醉之八堂：附转骥攀税龙—季—明怖确企纹业榜执样战略屈之九巨：秦丑晋之角和—厌—组澡织策极略联对盟战略且之十浅：举旧纲张耕目—积—实法现乘昏法成够长（三旷）第健三次求战略渔研究扭（20养01圈-2察00嫁2）（因壁涉及恢企业句秘密华，故爹省去）三、醋某集啊团公倦司的咏第三阴次战干略研方究四、缝第三吼次战彻略研消究的次部分算内容1、行桥业竞复争态摘势政策风调整用和行洞业整秩顿将弓加速半；行业嘱组织绒结构积显示竟现“织多、塘小、教散、辆差”大局面及，全请国有笋4万吹多家阶住宅民发展文商同罪台竞满争，鲁企业大素质御严重境地参割差不挥齐；进入舟优胜慨劣汰树的激模烈局棚面，枝马太薄效应南明显很：强难者更号强，训弱者捡更弱百；更多其的国厅际企卫业进鸣入中伤国住处宅业酿；国内体其他店行业撒的、画有实抓力的邀确良书、有隆品牌爬的大糊企业寻正在钉或已会经投柄巨资扭在房甘地产梁业；命如新胸希望颂、联淋想、榴海尔过等企搅业集悼团。1、行是业竞邻争态辽势业内配已经方形成侄一批枣有品滚牌、禁有实丧力、国有经桥验的役全国诞性著爽名房币地产爷业；住宅毕新品洒选出田，技存术进誓步加首快，翁新的疗产品垒时代税（精御品时卫代）雁到来木；出现路各种忠形式养的恶晓性竞自争现妹象；区域冻性垄网断竞聚争将任是竞击争的虾必然跃趋势涉之一垄；各种厌形式啄的行逃业结膜盟组唐织已委经出影现。2、市谋场进所入新挨阶段已进抽入“浮市场趟盘整愚期”3、省住宅仿行业辛成长刺与肺公司霉成长揉的四去个阶劈燕段1）嫌住宅项行业肤成长月的四笛个阶拌段：起步傲发展礼阶段谈：1姑97肾8年津—1末99涂1年虹（利巾润比司较高扯）过热搭发展仔阶段茄：1梨99倦2年购—1逼99齿3年油（利期润最藏高）调控当发展勒阶段稻：1婚99欺3年词—1鉴99侄7年灭（利积润降写至最倍低）稳定琴发展窗阶段崖：19呼98年至捎今（谣从微锐利到插逐渐岗合理捷）3、镰住宅抚行业艰成长寺与胞企业爆成长哄的四仇个阶洋段2）授企业席成长扒的四超个阶戒段：第一众阶段麦（1回99银0年毕底—夹19军93增年）观：初歉创与厨导入第二蹦阶段跃（1降99鸭4年士—1负99谊7年吉）：松动荡姥与迷绒惑第三浮阶段慰（1甲99暑8年桶—2从00撕1年馒）：映思考漫与调走整第四拌阶段蒜（20酸02年—剖—）搞夯实趋与崛帐起4、企纹业优睬势与鸟劣势纺特点优势义特点良好尼的国造际企次业背鹅景；已形维成九俘个城愉市二陪十多劣个项喝目的君布局抗；已建工立全悉国性南的企坏业品遗牌；良好帽的产汤品意敌识和烂产品德品牌翁；在资房诚金有摆限的夫条件软下启邻动和益运作忙项目狡的能梢力；高、糟中两馋类住凑宅产毛品的档开发页经验懂丰富服；善于姑开发城精装乘修住皇宅；4、企迅业优甚势与辜劣势救特点实现辽住宅第产品补综合啄性能急价格凭比的旬极大错化；有较锤大的钻土地奶储备认；领军舰人物把富有普创新刑精神甜；稳定予的经鲁理人普团队凡与忠滚诚进康取的抽员工伴队伍振；基本其建立载起优痛秀的吩企业资文化勾；经营貌模式寇与管挑理制水度的聚不断歪完善弟与创膏新；应对瞒市场搁变化倘的快唯速学路习力妙与适涛应力者。4、企靠业优控势与袜劣势声特点2）狮劣势季因素缺乏款统一滨的集固团管变理的仗有效窜性；尚无草上市坦公司扮等的兴资金质来源般；历史皂项目柔的（乒效益笛、精颤力）涌牵扯焰；内部斗沟通笛和上盾下级粗之间驾的理旨解与口信任圾还不形够正夜常；企业登文化晶中还享存在赠着若渡干不汁良因露素。5、闸企业广十大舟战略战略蜡之一蝴：人盼才高微地战略蚊之二吐：企攀业重篇组战略滥之三扩：管皂理变挠革战略祸之四药：产籍品进吹步战略距之五忆：品转牌提罗升战略凶之六梁：营创销协被同战略预之七掀：资眯本运馋营5、零十大浪战略战略誓之八菌：产腹业铸即链战略恐之九买：网技络嫁筝接战略窄之十市：文纹化创杯新6、搁主要扩策略措施惑之一诸：战繁略宣葵介措施伴之二被：公识司战拘略措施欺之三庆：协筝同管丽理措施膏之四惊：战饼略控射制措施忌之五饥：执扔行能购力措施怨之六论：项逮目改钻造6、谈主要郑策略措施歪之七凶：创矛新