思源经纪开封某项目营销策划报告

**地产开封项目全案营销策划报告THEREPORTOFMARKETINGSTRATEGYIN2008目录Ⅰ、城市背景

Ⅱ、市场研判Ⅲ、项目定位Ⅳ、物业发展建议Ⅴ、营销推广策略Ⅵ、广告表现Ⅰ、城市背景开封是著名的历史文化名城，七朝古都，具有2700多年悠久历史。也是中原城市群核心层的重要城市。总人口497.9万，其中市区面积546平方公里，市区人口83.5万。2005年行政区划调整后，下辖5县，5区：原南关区更名为禹王台区，原西部郊区更名为金明区。现辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。城市区位开封市位于河南省中部偏东，为黄河冲积扇平原的尖端。区位为东经113°51′51″—115°15′42″，北纬34°11′43″—35°11′43″。东临商丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。在中部崛起的大背景下，开封的区位条件极为优越，连通南北，承东启西城市人口行政区面积人口鼓楼区

58.68平方公里

16.13万龙亭区

91.51平方公里

11.6万顺河回族区86.73平方公里

24.11万禹王台区57.05平方公里14.83万金明区252.38平方公里

18.2万杞县1258平方公里

105万通许县767平方公里60万尉氏县1257平方公里87万开封县

1302平方公里67万兰考县

1116平方公里76万由右表可以看出，开封市人口490多万，在河南各市中处于中等地位。目前，开封的城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快速发展周期。最新统计显示开封市区人口83.5万，市辖区主要人口分布如下；由左表可以看出，开封市人口密度较为集中的为老城区，顺河区和禹王台区人口最为集中，金明区人口密度最小。城市化率突破30%，将进入一个快速发展阶段2006年全市生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，其中第一、第二、第三产业增加值分别达到131.2亿元、197.9亿元、143.3亿元，分别增长8.9%、15.7%、13.9%，人均生产总值近1万元；财政总收入完成53.9亿元，增长26%，总支出53.7亿元，增长25.9%；一般预算收入完成16.3亿元，增长16.3%，其中市本级完成7.2亿元，增长18.5%；全社会固定资产投资完成166.3亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长12.6%。城市经济开封在全省经济发展水平较低，排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经济增长速度较快人均可支配收入目前开封城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长12.6%。但是城市人均可支配收入8286元，落后于河南城市的的平均水平10572元，在河南省内只是略高于周口和信阳，仅相当于第一位郑州的12187元的三分之二左右，位列河南各市倒数第三位，人均消费水平和居民购买力在河南属于下游。城市经济城镇固定资产投资

2007年1-11月份，全市城镇以上固定资产投资为122.39亿元，比上年同期增长31.4%，增幅比前10个月提高了0.7个百分点，施工项目达839个，比去年同期增长96.0%。1-11月份，第一、二产业投资增长较快，投资分别为3.03亿元、77.63亿元，同比分别增长104.6%、98.1%，其中，工业投资77.25亿元，同比增长101.0%，占城镇固定资产投资的63.1%；固定资产投资和人均收入整体落后，但呈现发展较快的态势城市发展定位国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。开封新的总体规划修编方案明确了开封在今后一段时期的发展战略为：农业稳市，工业强市，文化兴市。城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。城市发展根据修编方案，开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。护城大堤以内部分为中心集团，主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色；护城大堤以西至中牟边界为汴西新区，是城市发展的主要空间；通过对开封县城和边村组团、汪屯化工区3部分的整合，形成开封东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分流企业的重要作用。支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区远景发展目标把开封建设成为古今文明交相辉映、新老城区各展风采、宋都古城个性鲜明、在国际上具有较高知名度的特色城市。中心城区发展规划“建新城不毁古城”，根据新的城区规划方案，开封市将形成以中心城区、汴西新区、东部工业区为主的簇状城市组团。其中，老城区作为中心城区，重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功能，提升城市品位；汴西新区，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是城市发展的主要空间，；东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分流企业的重要作用；轻工业主要集中在南部片区，与东部片区共同连形成开封市的工业带；城市西北区（新河南大学校区）将作为高校园区，以文化教育功能为主。城市发展城市发展格局表现为新旧并举，坚持老城区文化旅游和新城区工业振兴的双轮驱动交通发展

开封地处中原，交通便利，连接“欧亚大陆桥”的陇海铁路从市内穿过，京广铁路和京九铁路左右为邻，北京至广州的106国道和天水至连云港的310国道在此交汇，开（封）洛（阳）、开（封）商（丘）高速公路成为横穿河南的黄金通道，黄河公路大桥使得天堑变为坦途，全市公路密度高于全国、全省平均水平。开封北距北京580公里，东至连云港530公里，郑汴洛高速公路距郑州国际机场和郑州海关50多公里。开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市，具有发展对外经济技术合作和进行大规模经济开发的广阔前景。优越的区位带动了交通发展，开封在南北、东西交通贯通上有着重要的地位310国道陇海铁路连霍高速106国道郑汴一体化2005年4月河南省发改委受省委、省政府委托，在郑州召开了中原城市群规划----开封专题座谈会。在这次座谈会上，先后两次提到“一体化”这个概念。规划中这样描述，“在中原城市群的总体规划中，应将开封作为郑州都市圈的功能城市，将郑州的部分教育职能逐步向开封转移，在郑州不再增加高等教育用地，使开封成为郑州都市圈的教育基地，实现一体化发展。”“开封市中心距郑州市中心72公里，两城市边界处相隔不足40公里，属于45分钟通勤圈，在郑州的极化效应下，大量要素流向郑州。如果这种情况得不到及时改变，那么开封的发展将会受到严重的制约。所以开封要从自身的优势出发，扬长避短，在发展自身优势产业的同时，改变目前发展的被动局面，通过与郑州经济一体化，吸引和利用郑州的各种要素，促进开封的发展。”郑汴一体化的主要内容可以概括为“四一体八对接”。四一体”指产业一体化、市场一体化、基础设施一体化和投资环境一体化。“八对接”分别为规划对接、交通对接、通信对接、市场对接、产业对接、科教对接、旅游对接和生态对接。郑汴一体化实施后，郑州开封融为一城的措施不断推出：——2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用；——2006年10月，开通城际公交；——2006年11月19日，郑汴城市快速通道——郑开大道通车；郑汴一体化的实施，是开封发展的重大机遇开封构筑“三横”“六纵”的道路网三横：郑开大道；豫兴大道——豫兴大道连接郑州的北四环与开封的东京大道；中央大道——连接郑州市郑东新区的中央大道和开封市的宋城路。六纵：即京港澳高速（已有道路）、新规划１０７国道（原万三公路）、省道２２３线（已有道路）、仓狼公路（已有道路）、汴西大道（规划道路）、金明大道（已有道路）。

为了促进郑汴一体化，开封与郑州之间将逐步开通9条交通线路：连霍高速郑州至开封段；新开通的郑开大道；老郑汴公路，将要进行升级改造；郑州航海路向东延伸，从中牟至开封；开封至新郑机场的高速公路，2007年初动工修建；从郑州北四环到开封的东京大道；郑州至开封之间的城市轻轨；陇海铁路；郑州到徐州的客运专线；郑汴一体化郑汴一体化的实施，加速郑汴的融合，带动了城市的发展开封究旅游悠久扰的历语史和趋灿烂点的古腿代文政化给克开封初留下扭了众渐多的助文物告古迹说和风阵景名嘉胜。弱现在荣全市舞各级弯文物达保护抗单位备18躺4处拜，其染中，薯国家蓝级5识处，贵省级画17幼处，咐市级捐26示处，惧县级怀13抹6处瓣。开挤封市肿致力柿于发制展旅离游事粘业，风重修踩和新云建了蛋许多析历史野人文企景观找，如铸“清扑明上予河园储”、荷“包冷公祠豪”、需“宋恶都御豪街”堡、“锦天波翁杨府键”、捧“翰贱园碑挣林”、一年陡一度拉的菊险花花俘会等凶等。鱼众多渴的名写胜古户迹，跌得天喷独厚车的历表史、搁人文肾资源励，誉源满中轧外的男民俗泰文化丑，每耗年都菊吸引船着大爱量的别中外退游客南到开为封参控观、浙游览耕。如圾今，勒开封泪已被亏国家鸭旅游销局列撤为中停原旅挎游区迅重点味观光穗游览荡城市备。另吊外开券封的姜小吃锤，为韵开封硬旅游讨业的留发展烤增添瞧了一脑个很就重要鉴的砝晴码，寒尤其爸是开六封市秆内具帆有国杨际知辟名度舱的开物封第虎一楼准等老用字号芒企业叛，更芒成为槐了开抚封吸睁引各犹地游辰客的它指向吗标。龙亭禹王台清明上河园大相国寺开封府旅游蓬资源胜丰富（三斩）民胞俗文寨化开封诱的“狼久天租”、辜“忌涂岁”猫等风棒俗仍灯就是虽独具器特色晒的地着方文惭化。数每年如一度要的菊院花花夸会、怪春秋旱两季恭的禹暴王台腰庙会再，更抢是吸乓引了漏千千拼万万回外地登的游盈客前伤来祝蹦兴。历史秃给开重封留拘下的浊文化碗内容美，多朴得开杆封人吼自己掌都说植不清免。雅沸文化瞎、俗省文化纽奉、说眉文化描、唱泽文化元、舞劳台文忧化、曾街头则文化伐、胡晌同文彩化……开封公的汴束绣文激化、盾朱仙抱镇的版年画触文化晓更是擦中华持民族呼宝贵执的文须化遗躁产。城市湿文化（一涨）休贫闲文与化开封盈是个伴极其屡悠闲争的城修市。运琴棋发书画喉，从艰公务肉员到借下层诉民众拌都会哗舞弄鸣几下拜子，夹这里弄有品揪不完辱的历迅史和孤文化乔内容醒，人木们有阔事没槐事可溜以砸誓吧着辉包拯慰和杨孔家将补的故针事度另日。边走在凭开封则的大僻街上相，你客的眼恶中看捡不到雾背着嗽公文爱包行摄色匆指匆的至商务椒人士誉，甚草至连后穿西尺服的就都很百少见议；而睬小胡岂同中课传来欧的呼找啦作躲响的席，肯充定是绒家家工户户布打麻底将的男声音台。养瞧花侍时草、表斗鸡乏溜鸟积、放登风筝弟、抖空竹芦、抽成陀螺澡、唱段几句姨豫剧莫老段尾儿…散…（二堪）饮孝食文油化开封狼的古学都气捧质中旧其实招最难菊以剥曾离的顾，就母是开导封最赚为叫胸绝的砍食文妨化部海分。宰“陆回稿荐龙”、织“马逼豫兴罗”、腿“稻率香居阿”、芽“沙唉家酱类牛肉畏”、汉“又剂一新盼”、克“第贫一楼炸”、典“黄妖家包稠子馆璃”、桐“中使兴楼遮”、息“北宏京馆裕”、执“州越桥日览夜餐铅厅”……这一晨串串俱的包覆蕴历买史沧夹桑的董百年阳老字店号无根一不吧是响首当当验的餐笨饮品挤牌。独有肢的古哗城文骗化，纺造就诸了城系市生震活和匀人文药理念塌的特娱殊性总体龄结论开封朱作为刘一个立文化虾古城吉，决怜定了锹城市踏的性订格和遣发展促脉络兆；尊由此雁主导的发展疏方向龄为旅弄游文忧化，靠城市丑建筑灭也与燥城市喉的定末性融润为一花体；开封提的经隶济基揉础较忍弱，厕产业妻的发甚展格骡局以缠农业酬为主笛，其腥他如专旅游婆、文上化教线育等己具有择一定为的优亿势，基目前奸逐步屿构建悟东部酿工业拐片区制；目前帖开封燥正面直临着谷良好丽的发论展机赵遇：普郑汴条一体卖化。芬在这壁一战称略的开带动晨下，纸将极零大的旨促进水城市结发展盗的步屿伐和望后劲吧，也安给城芦市各霜个产究业发咱展带畅来新稼的空强间；开封韵城市集的文戚化氛天围浓嫩厚，矿其独竟有的灶生活珍底蕴假将城陪市的惰居住出理念溜、建朵筑风在格演哨绎得观别具遮一格悬，如慎何在传统呢和现金代中易作出黎扬弃芦是发夕展亟剩待平总衡的问题导；Ⅱ、市场研判2006年河南省各辖市商品房销售情况80254324751132416911778848820119541794222762874130013571138158514421446122214481528130811871487147116711543190018290100200300400500600700800900郑州开封洛阳平顶山安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌漯河三门峡南阳商丘信阳周口驻马店济源0500100015002000250030003500销售量（单位：万平米）

均价（单位：元/平米）20籍06球年开斧封商绸品房涨销售滤面积顷为5达4万及平方固米，沃销售绿量在盖全省茄各辖车市对召比来肝看，蹄相对娱较低贱。而此商品俘房销厚售均废价上降，开离封商最品房陡均价皮为1霜82水9元丑/平良方米牛，在韵全省辆各辖闸市仅仰次于痒郑州圆、洛林阳。鼠随着俊郑汴驴一体砍化进蓬程的截加快讲，开血封经爪济发煎展开化始提鬼速，纹造就蜘了人俭们对扮住房缴的需或求增也加，它加上最郑州元人来五开封拘买房劳和郑眨州以匙及其毒他开择封以铲外的必房产盯商进驻开债封加梨剧了警供需少矛盾剑，未床来房献地产神市场沟发展懒潜力塞很大些。房地况产供溜需分邪析（数国据来卵源河雪南省誉统计逆网）市场拥供需碗相对脉平衡尿，总逃量偏裤低，孝同比汽价格狗水平土较高市场攻发展述分析指标名称2002年2003年2004年2005年2006年数额增减幅度数额增减幅度数额增减幅度数额增减幅度数额增减幅度投资额

（亿元）6.328.57%7.722%811%8.67.5%7.513.8%新开工面积

（万平方米）50.3-19.48%34.382.50%43.9427.80%45持平37.613.1%竣工面积

（万平方米）60.5618.69%54.7-9.67%59.057.95%525%29.1-5.3%在建面积

（万平方米）131.07-3.56%77.47-40.9%119.1353.77%132.511.3%12716.2%商品房销售面积（万平方米）46.74-12.05%70.1350.04%49.39-29.6%5813%53.63.2%商品房空置面积（万平方米）9.3-19.42%10.513%5-50.5%3-40%--房地愉产投歪资稳事步上害升，江销售罚面积渔平稳由增长缓，空斤置率膏逐渐绍下降价格享走势开封餐房地娱产2崇00摸4年呢的住誉宅平宰均价社格为粗13猾50泼~1请40喷0元子/平摊方米石；2蛮00冬5年笼平均秧价格轻在1裳40揭0~梯15本50草元/犁平方懒米；哗2冶00俩6年驻商品程房平季均价齿格约朴19单50幅元；沈20砖07逝年，受房地马产整往体价角格上廉涨和背郑汴毯一体盆化政大策的萝影响谎，商神品房粘平均预价格忙一跃申达到慕了2铜62阅3元育。其中20校06脚年至棕今，肃平均棒房价沟上涨源的主碗要原衣因在于西区翼房价轻价格秃上涨阶很快呀，平梳均到全市厕，带略动了顺平均枕价格钳的上搞涨，英但其络他区誓域房桐价上模涨是查有限跪的。房地祝产开袭发的殿形式们也有宣所改四变，佳从原胖先开幻玉发体胆量小思，注塔重降扒低成给本和碍实惠斑过度算到现路在越拿来越薄注重戒大体毯量开范发和缓环境扩的营辟造。映受郑育汴融议城的位影响稻，开悲封西塌区和翅市中终心房俩地产牙销售蒸价格爆明显扒高于途南、爱北、东三个胡区域润。价格帮稳步感上升枝，实疑施郑请汴一疑体化永后，喘价格绍出现旷跳跃绪性上朵涨；20寇07年市梳场回峰顾20黎07年12月初威对开尊封市召有开朴发项慎目的丸房地系产开信发公扮司进斧行统勺计，嫌共有57个公阀司，65个项锹目（辽其中5个为龄代建什项目逢）。20秒07年1-些11月份盟开封命市房决地产愧开发奶在建辽项目姻计划堵总投横资55育.9亿元收，规窜划建浪筑面带积32脑6万平悬方米谊（其凑中规驼划住形宅和柏商业旱面积落分别乳为23停4万平令方米爱和83万平定方米仙）。至20钉07年11月底驶，开抄封市诸房地险产开膏发项尘目累各计新鸟开工该建筑截面积83妹.2万平膀方米睁，其响中住立宅累场计新交开工拖面积63其.8万平粒方米胞，共67享21套。坟至20调07年11月底低，开款封市苏房地通产开竭发项痛目在享建建少筑面季积18蚀4.碗5万平起方米耀，其额中住扶宅和勤商业描分别毫为15屡2万平锁方米回和32压.5万平阳方米游。至20姜07年10月底牺，住棵宅累稠计竣贺工面螺积为29富.2万平知方米跨，23丽24套，津竣工诊房屋贷平均牧每套12拆5.惭6平方殊米；集商业枕累计气竣工叮面积暖为5.嚼5万平短方米蹲。从房息屋供怀给结迁构可世以看裹出，90平方民米以芦下住四宅占鱼总量幻玉的约23蛇.7菠%，90繁-1蕉10平方巾米住截宅占产总量顾的28爱.9态%，11狸0-掀13叫0平方锯米住接宅占此总量哭的25紧.6乡丰%，13秘0-巡寿15恰0平方贪米住泻宅占副总量望的13惧.8闭%，15兵0平方仇米以迷上住现宅占获总量构的8%。20吓07年开止封市黑房地忙产市绒场销休售情素况：偿截至凳到11月底晓，住划宅销静售面互积为44茎.3万平描方米婶，比肥上月改增加2.脆2万平亦方米傅，增衬长10％；惕非住氧宅销泡售面觉积为3.号8平方奔米，愧比上落月增胀加0.芝6万平给方米贼，增薄长18墨.7％。开封旱市楼岗盘销蚊售价得格有评所增述长，功住宅陆类均竟价约碑为26颂23元/平方隆米，父非住减宅类胖均价64特80元/平方叫米。杨住宅气价格幼，以督市中鄙心、槐西区严为最轰高，碰东区较、南涉区较粥低；嫩非住顺宅类漫销售扁价格适最高范的是释以鼓浆楼商燥圈及贯周边夏几个岩重点险商业役项目尿的价花格为距最高日（中冷大商撇贸城聚、凯以撒财豪富广利场、院新都望汇、要鼓楼尖商城婚及城拍外地者段较耳好商祥业）鸣，但湾是销精售情奔况并巨不尽敢如人尖意。开发情况供给结构销售价格开封岸市区睁房地走产市新场明拖显的汽表现纵为五天个大胸区域欣。中糕心城勾区以栏商业仁为主肾导；猪东区虽以多希层项聋目居厅多，返北区拜以多括层、从（类拴）别喷墅为晕主，候南区轿以多命层为写主，忽汴西泉新区赵产品豪涵盖艘了多华层、添小高炊层、竞高层拥、别哗墅等益。开涨封市僵西区猪的住肺宅售逢价明粮显高目于其窄他区创域，忠由迟于西车区是鉴新建伴城区爷，在荡供暖阁、供掀电、勒交通姐等配听套设犹施上唇比老陡城区飞更加写齐全朋，西捕区已庸成为槐开封丑人住晨宅消椒费的窜主要棚趋向号。区域所市场弄分析高档展住宅腾区（多布层、驳别墅纲）中心欧商业繁区中高彩档住钞宅区（多纱层、吃小高祝层、奖别墅矮）低档悉住宅绍区（承多层仁）五大介板块辱，各厘自表臭现出恐不同蚕的特您征低档却住宅撑区（多停层）在城臂市传祸统中耽心区盒域，蚁形成斑了以庄传统川商业奔、旅糠游文还化为娱支撑胶的商业肤服务婆区。以龙峡亭等谁旅游庭景点凶为核仆心，仗形成冷开封文化贼旅游思区。通过辆行政题单位嫌的西掠迁、享郑汴块一体师化的络实施柿，在曾西区裁形成精以行盆政办遇公、芒高档某住宅半为重货点的若城市惠新核若心区领。破旧街的老纵居住赠区。分布倍有火珠车站毫、专仙业市穿场、滩低档伞住宅衫区。红住宅户项目馒较少测。老的谜工业厅厂矿将区、估居住盼区。旧城领改造力度皂较大香，目兆前多预为中蹄低档厅的楼恨盘。新城系市中诱心低档聪居住工业院区旅游协文化蛙区商业吩区东区南区西区北区中区区域如市场容分析重点究个案档分布主要汤楼盘绝包括捐开元倘名都·金池赖名郡伍、九母鼎颂泡园、毙龙成·香榭纯里花夫园、羡中大·义乌铁商贸葛城、摩上城侧世家走、未次来·美好路家园恼、开秩封·天下嚼城、臣宋城圈雅居·尚郡途、金全明裕滤花园驾、宏婚达·东方百花园冠、英珠伦春绪天、投佳境驱天城霜、宋爸韵雅摧庭、筒弘亚·美墅劳馆、们碧丽慰国都捏、西羞城明史都、晌东京至银座坛、荣玫瑰胖花城贺等18个。开封建业森林半岛大宏世纪华庭宋韵雅庭开元金池明郡荣勋花园龙成香榭里锦绣皇城龙亭新都汇九鼎颂园凤凰城佳境天城金耀绿城永和丽景花园东京银座金明裕花园文盛浪漫之都玫瑰花城东区耽板块——工业围区开封倚市房始地产馆市场岁区域颤板块吓特征锻明显巾，其恨中，体东区驱作为糖市政脖府规询划的瘦工业耗基地丘，起伸步相戒对较群早。翁上个危世纪喇末，厕东部育工业急区的菠建设株使得阶东区垃的生知活环俊境迅怒速改党善，飞拉动挂了东晒区房陡价的遣提升授。该片捎区城销市基抚础配蛛套成剂熟，束生活秃配套被完善亡，道令路规百整、耳交通饰便利桶，东怕接兰悔考、安杞县秆等县垫区，锈西进借市区俊有曹堡门大避街、滤汴京牲路、摆自由冤路三励条主倚干道饭，且肚区域螺内绿尿化、羡景观萌相对祸较好盗，居缴住氛沉围浓斗厚。贱但是鲜，由偿于开迎封市斜城市鸭重心塑的西佣移，摘近几泡年区吩域内仔房地胳产市址场发节展略辫为缓芹慢。当前侧，该借板块劲主要吵在售没项目归有大贝宏世防纪华即庭、翅宏达贪东方算花园输、富纽奉寓江乱南人仰家等园，以咬纯多上层大近众精程品住之宅为加主，末商品卸住宅宋均价趟整体虏在17掉00白-1捎80葵0元/平方沟米。板块葱分析南炊部西区称板块——汴西夫新区随着讯郑汴皇一体介化的扭建设甜，西鸡区开追发的血步伐热加快新，汴迹西新螺区逐岭渐成号为万物众关哲注的撇焦点船。20耐03年，青河南箩省政刑府提纯出发省展中崖原经吃济隆凡起带胸的战支略构浩想，层开封沫西区使成为源连接原郑州撤、搭悦建中舒原城响市群榴、实骨现郑盛汴一他体化仇的重伤要板蕉块，悲房价委也随疾之迅将速拉长升，胸成为鸣了开傲封市松房价碍增长疼最快胁的区药域。汴西辫新区永东起愉大梁侄路西旦段，菠西接命金水饺路南住至宋画城路院以南梨，北坡接连献霍高霸速公波路。嘴总规捐划面刺积74平方苏公里释，比72平方议公里般的老信开封邻城还委大２己平方词公里客。是送集居牛住、所工业扇、办农公、秧商贸徒、休楚闲于馅一体袖的生丑态型姻新城意区。在市外政、信生活截设施鸣配套叛方面佳，高隐标准醒的道辉路交哲通、耳水电惩暖等质已经禁基本淋到位柱；教电育配是套方库面，编有金脆明开令中学铅、开次封大技学、汪河南撇大学专等多劈燕家大露中院并校、炊文教肆机构当；商归业配列套方初面，惕有万值宝商默厦等钉多家西大型敬商超暖，各岗个新概建小需区的响社区蹄商业感也陆贷续进惠入招秒商阶乡丰段。新区塑自开宋发建爆设以程来，达本地临品牌崭开发败商及哭国内脸多家虹大型棵房地号产公供司，择相继帐进入刻汴西革新区难进行麻房地域产项卷目的构开发面建设您。无泽论从毁市场念开发禾、交寄易量晶、价泉格等拜各个就方面杆，都梳可以钢看出符汴西绩新区投住宅擦市场下的热立度。垮目前柄，该泄区域刺在售胜项目岭主要塞有开注元名明都、她龙城初香榭山里、顺金明醋裕花浊园、他东京船银座恶、碧其丽国状都、登宋苑鲜名家镜等众识多中针高档尘房地脑产项琴目。掩区域探内物柱业形情态从验高层局、小塑高层川、多规层到厉别墅舍、小开户型闯公寓态一应赴俱全张，价尽格多御在30肺00添-3拐50阿0元/平方荷米，蓝个别尾优质据产品贺价格做突破40侦00元/平方望米。拾别墅龙项目毛均价资超过10象00会0元/平米拐。板块的分析南区姜板块——车站望商圈南区渣则因类交通厌大动谁脉陇弓海铁束路的疫阻隔云，发彼展一旅直较堡为缓跨慢。哪受区法域发兔展基井础和跌产业组规划滑的影弯响，伙南区陵板块核的商厅贸物紫流色寨彩高窝于其谢他区觉域。甘相应诸，区屡域生未活配购套处警于较傲低水桂平、梅居住拦氛围饺有待孤提高散。南垃区板冠块现愿有交妥通状五况的炮明显棍特征倾之一竹是主结干道焦交通撒顺畅扰，次份干道滴和支讨路分歇布不龙尽合饱理。陪区域咳整体纺外向磨交通薪便利税，东寺西向泽城市捐主干持道滨汉河路让贯穿拥整个仪南部肺城区叔，东仍接各它县乡送西至蔑郑州环。除允城市弊主干摘道外写，区历域内丝式部次竹级交焰通相跳对不虹够合奥理，岗道路执路网悼密度补不足亡、未泰贯通增道路药、路福况不丝式佳是批区域充内道乌路系故统需保解决摇的问猾题。配套兆完善闭，但萌分配从不均久、档延次不摸高是健东南剩板块蠢内生湿活配挣套的离主要拔特征结。板穗块内趁教育陷机构洗囊括惑了幼劣儿园折、小丛学、驶中学赤，基赏础教蝇育配端套较却为完愚善，鲜省级腐重点笔中学畜开封际高中泥就位饿于此何片区颠。板离块内锡现有茅商业区配套尘形式思主要裹有三皮种：担火车死站附雕近各纯类批姥发市溪场；狱板块诉内生樱活区仗周边伶的集阔贸市赤场、豆路边榴小型废商铺歉；新甘开发源社区阔的配爆套底己商。回公共昆医疗狮是本辅板块腿的优谨势配锋套，宅解放樱军一橡五五闷、二描中医钳院市跑肿瘤足医院顽、结往核病少医院穴等多软家知齿名医拥疗机凭构分参布于屠此。河板块僻内娱竭乐、仪休憩灭等生耽活配头套主丝式要有陆禹王瞧台公徒园等遇，集魂中在个铁路圆以南钢。目前扁，该矿区域饱内在恨售住乓宅项笨目主葵要有掀佳境省天城钉、玫院瑰花港城、伴正阳卵家园最、凤涛凰城泼、馨必香苑夹等，岗商业洲项目驼主要掘有中彻大商偏贸城准。住伪宅以禁纯多蔬层普的通住跌宅为遥主，眯均价捞依楼难盘素送质不隆同，吓多在24剧00胁—2手70碧0元/平方无米之奸间。板块梯分析北区仗板块——旅游法风景如区北区滨作为术开封富市传兴统的献风情铺游览绪区，何集中不了清们明上笨河园睁、龙张亭、叙翰园赢碑林拘、天俯波杨汉府、斩铁塔捷公园是、万践岁山失森林纹公园粮等大楚量风方景名狡胜区单，自窜然景停观、棋人文级景观浪极为刑优越艇，特徐别受鸟外来蔽置业往者追我捧。标加之径老城司区完检善的举生活碰配套富完善绩，医抓疗、典教育佛、交帆通均偶较为毅便利穴，商壁业（洁主要牢是零霸售业宿）发吼达，摇成为灯外来刮置业豪者开鬼封购瓶房的股首选合区域票。北区算生活段环境羡之优面越无开须赘希言，号近年希来，誓北区扣板块喉房价温也一感路走洗高，咸大有趋凌驾示西区笑的态李势。棉目前妻区域与内在凤售项炼目主谢要有鲁九鼎抗颂园父、祥重和人妹家、窝宋韵岩雅庭身等。蜻物业选类型猜主要泪为多昏层、即别墅食。销能售价像格从25栽00元/平方演米到30店00元/平方画米到35牛00元/平方径米不挺等。中区穿板块——中心由商圈中区叠作为向开封矿市中床心商苗圈，榨政治今、经幻玉济、悬文化麦的核崭心地抚带，优市直装行政呜单位震驻地舌，也植是开脉封市些人口笔密度鸟最高出的区租域。赛相对凡而言酷，中强区板不块各晴种生晶活配漆套最辽为成哪熟。恳但由己于是咬老城码区，在售探项目痒物业牙类型败以商蓬业为稿主，寇部分巾住宅浸产品百因居棉住环够境与秒规模篇差异监，档阴次上梅参差番不齐味。主余要有蚊宋都陈皇城馋、龙银亭新肠都汇台、三表和花钥园、黄锦绣堵皇城办等。演物业淡形态烂仍是偏多层长为主古，楼纹盘均诉价在30助00元/平方毕米左呈右。板块缩慧分析商业始市场开封展商业山布局弹仍是嗽以鼓庆楼广肾场为抄中心串的鼓款楼商训圈为铺主，匪是开犹封商袋业网亲点最互多、学人流遮量最化大、僚最繁罩华的历街区脂。在悟这一赛核心备区域秘的马和道街受、二娱马道别街、暮书店雁街、竭鼓楼仰街、主寺后诸街以网及鼓末楼广敬场周较围，及几乎挪每一遇寸土健地都智蕴藏数着极体高的豪商业示价值痰，商分场店和铺林鸦立，再各种旅商品征一应主俱全糕，日棍客流竟量数谢以万概计，他成为搬展示微繁华惹开封板和都怠市风录情最垂直观身的风输景。以鼓壶楼—马道隐街商惜业中昂心继盘续发钞挥自愿身传仿统优倦势，滩主要彻服务糕市区校及周闻边地改区的揪中低圆层次贺消费呆者，芒以北次京华晓联等蔽大型阀商场滥为代壤表的永新商猜业中特心则某面向屋市区凉高层己次消透费者亲和旅断游消埋费者胶。此外尝，火折车站板商圈钳在城震市经耐济中塑占有欧一定色地位批；整蚁体商钥业重茄心随段城市在发展著有西叹移的它趋势宏；未内来西匪区可寸以将第形成榜新的稿商业垂中心芒。开封捞在售泄的商模业项终目包躬括新雅都汇镰购物炒广场领、鼓仗楼商寇城、凭鼓楼圈新天红地、玩亿龙乞儿童才生活炉广场勒、凯台撒财修富广遍场、翼中大内商贸霉城、奏开元丽名都疲商业雾街、银永和艰丽景好商业刘街、逆浪漫极之都霸商业翻街、逆文盛卧商业畜街、忍新河动大商手业街脖等，裁项目脚价格统差别余较大汤，自沸数千旁元到灯几万烘元不秆等，普目前盒销售学形式锣一般虹。商业誓市场踪蝶主要塘集中紫在中棒心商阵业区仅，商梯业地科产放娱量较莫大，未竞争滔激烈共，销撞售形呜势不吨乐观区域项目均价（元/平方米）租金（元/平方米/月）汴西新区荣勋花园5000文盛浪漫之都金明广场一侧一层门面最新定价12000；梁晋路一侧一、二层门面售价6000梁晋路租金30（一、二层）永合丽景花园临街商业5600小区内商业4600临街租金80南区凤凰城7500金典年华7380佳境天城-附近租金10东区世纪新城330020世纪华庭450020老城龙亭新都汇主题商业一层10000——20000二层5000——900085北区目前暂无在售临街商业商业撇市场商业舰租金叶水平查较低铺，最这高水辅平达穿到3-咽4元/平米/天，项销售锯价格侍因地悼段条辱件差涨别较隶大；等目前俭项目欣外围节魏都碑路、北五一握路的窄租金交在0.怕5以下队。Ⅲ、项目盆定位地块粪现状位置宝：项目秧地块葱位于嘴开封翅市禹意王台谷区原风开封寒汴京坦机械词厂区寒，谋地块仍上为说老厂强区的慌破旧必厂房隙，规价划改墙造为邻商住英用地惕。技术间指标匹：地块想面积酱：规女划用酬地面光积55剃01沙2.痕7平方福米，食净用鹊地面傲积52雄25秃0.熄2平方征米容积倡率：产不大冈于1.汗6建筑叉限高城：不芽高于20米。建筑万风格谱：与选周边架建筑族色彩池、环过境相久协调论。地块羞四至份：西临理菜屯须街；南临逝西货亡场街井；北临沈居民密区，吃距魏预都路25狭9米饼；东临匀机械密厂家嫩属院竹五一盲路24龙2米；东北援部为沾佳景多天城偏小区意；其中尊五一驰路为题城市篮主干豆道，顷魏都辉路为蛙规划剑城市寄干道惭，菜车屯街菠和西枝货栈征街路鹅况较卡差。地块卖现状地块酬现状砖为废纱弃场津地，稳周边孔为铁塞路、海机械速厂家子属院害、城疫市居童民点润、新甜开发由小区翻等，拳整体垫周边勿形象慨较差梳。魏都路菜屯路南侧铁路地块内部五一路北侧居民点交通怜环境项目特地块廊的临悼路状很况较炭差，架临接印的菜铜屯路早和铁耗路旁耽边一忽条小耀路，授路况鄙极差睡。且鸽在近晃一段译时间林内没摩有被毅改造观的规昌划。地块夜东临贡的五咱一路卧为开墓封的叼主要顾干道堵，直侵接通煤向开雄封的咸市中稳心区特域，糕交通徐相对脊便利扑，但姥自南屑侧到币达五亲一路羞后与童路面蝴有一国定的缎高差者，不钟能直糖接进碰入路绢面。项目报北侧薯魏都骆路东忙西走煌向，挥是开份封市炕新老域城区布贯通银的主施干道纵。魏常都路积东起需五一警路、镇西至遍金明漂大道粱，道句路中姓间与汽之相税贯通笨的有肚大庆酸路、挎黄河姐大道喷、夷旁山大劣街等滥南北悼走向魔的几膊条新控区主谊干道巡寿，进坊一步半拉近娃了与观市经骂济技霸术开售发区泥之间役的直套线距梁离。适此外泛，金爬明大密道以臣西与冠魏都状路直侨线贯米通的齐道路盯延伸躺至汴乱西新冻区。可目前所魏都泻东段飘改造称已列臂入20惨08年工桶程计大划；滨河北路都市词村庄佳境讲天城本案门厂家属热院、居民似点郑汴秒公路金明测大道城市湖配套周边仓配套学校章：开故封外现国语涝学校赏，第霉十二辜、十杨五中阿学、或开封粉高中派；银行誉：农钟业银圣行、惨工商梯银行股、邮北电局余；医院锹：句妇幼镰保健巴医院爆、南毒关医搜院、仗三院白、肿馒瘤医竟院；交通裹：火聋车站最、汽插车站究；其他榆：公疾园、谎三毛巷便利幸店；项目蕉所处垄区域丘市政邮改造肆力度读不大翻，目蜘前水槐、电维、气瞧通达缎，缺漆乏暖易气配昏套；建道路南、绿亦地、吼公交削等公途共设狠施资兄源也拌较差蕉。项目运基础识设施灯配套歇较差针，但枕所在树板块精为成独熟城释区，槐大配部套较幻玉为完迎善；地块垄内在请价值慈：地块学规模柜较小显；地块膝形状莲不规衡则；地块各东侧响和北姨侧是吼灰度嫂空间球；南侧摩直接浸面对陵铁路截的天牵然障奋碍；项目赢对外浸交通管和出补入口破处理新面临呜较大敞的难元题；本体认分析项目鄙为旧革城改夏造类蛇别，绍拆买迁压钢力小——在调善研中蚂发现较，旧资城改送造有眼一定劳的优猾惠措列施，偿比如独返税简、减访费等姻，具主体根出据地果块条魄件和粪政府僵协商姻；居民区佳境天城本案门厂家属院、居民点核心填命题品质伞感强蚁，南键区居毅住标油杆项喷目，娘保证同快速盾回笼胞资金龄，降必低风苏险；区域多环境恢：不愈在开顶封城振市重拍点发扰展方猪向上芬，周澡边配饱套差期；地块侧条件虏：地挑块规讯模小侵、外美围形冬象差霉、不菠临城救市主亏要道浙路、票靠近壤铁路处；目标-事实-问题发三步颤法（AF铅Q)1、菊如何竹超越骨地段疤（项威目区辱域条抚件和步配套虑条件搞）；2、或如何焦超越谨形象潜（项本目周荐边形靠象差狭）；3、盗如何味超越介交通乌（项卸目可尼通达莫性差读）；4、庆如何记超越顺障碍涉（项慌目临茎近铁印路）暮；AFQ开发屋分析南区勺市场钩供应京相对鼓较少华，产熊品品貌质不掘高开发付公司琴良好练的品枣牌形使象和嘉运营胆资源立足瞒市场卸空档户、外叼部协舟调交纷通、共核心异产品规升级新、资拘源配龙套附决加、俘层次斩客户爬凝聚政府忘协调储，自诉我附割加超越增交通产品竿附加刊、客坟户层壳次弱化灾地段技术旧处理该、优五势叠垦加弱化船障碍优质扬资源嘉、创毫新产链品超越男形象客群逐突破配套君附加谈突破产品纷突破品牌测突破交通穴突破开发厕策略以市络场中温等价仿格水顷平，雪适度撒超前原的产制品设昏计，何加快骆项目耻消化目速度轨，保弟证整型体利扒润最毁大化以市写场中虹等价骂位的竭水平丛面市松，切筹合项茂目的饿现实罪情况尤，也纲为展践开竞枕争，逗加快辩销售暑进度义提供熔条件番；结合今未来控市场率的发五展，锹开发颜立足道于加沟快项春目销险售速景度，还实现损项目扑快速拆回现灵，从柳而保证透项目厉利润非价值勾的实纳现。策略1适度捧超前哨的产贩品设唉计，拾将项航目品良质适撒当提层升，从构建我项目显的强依势市猎场竞脾争力迎；策略2策略3项目局定位项目施规划奖技术破条件积，揉限定其了项曾目的害发展朴空间滥；项目思所在狼城市长和板海块的淘大环抱境，耕决定禾了区域屑的市打场形洞象；项目僚规模润较小拉，周滴期短罚，发箩展潜农力并辫不大斯，铃宜利搞用短窝期优更势快周速去榴化；跨区扭域客哗户需占求，敢是项辞目定矿位和判项目鸭发展哗的出旅发点鱼；经济猴成本镇的可华行性办，为拌项目秒操作惜安全冻性和巡寿利润摘提供协空间竟；在项投目定捏位上蛮，主航要从以下几个供角度诉加以岔考虑糟：项目执定位首席沫国际苏化人决本优伯住区结合碰以上巾原则嗽，根伶据实踩际市弱场供欲应关包系，笋结合兽未来打市场脚需求框关系躲，本则项目底将定果位为群“升浑级版赛”、炸国际悲化”锁的高屠舒适少度居等住产谋品物么业。项目工从产驳品设乏计前步期便筛导入旬国际聋化居要住理辨念，钥外立刮面及垂小区傲景观厌布局敢，无慈不彰只显其胜国际好品质匙及人扎本主璃义风轮格.项目边的整删体规休划理枣念、深产品创设计煎、户骑型处盆理、裂附加车配套烟等更堡是对贯开封甚现有戚住宅旋的完斑美超编越以人取为本赔，居走住超贤前.项目桶从细错节着锄手深葵度挖残掘产浇品内殿涵，貌并将罗人性忆对居而住舒竿适度库的苛割求充倒分延曲展并必臻美治表达.客户途定位本项租目以纳区域钳客户蜡为主有力客漆群，念挖掘拆城区现客户耗，以绘外来布客户串为补鹿充。身份惩高度家象征：开封辰整体逮客群蚁在置示业方惩面有各一定殃虚荣搏心理.对产唯品形咬象有盗较高啦要求组，产龙品形征象表绞现与虑客户欢自身坚对高随贵与愧荣耀峡的追宇求要叼有所捷契合.居住胸习惯特：本项约目目熟标客皆户以送区域谊客户将为主撒，老疏城区哄置业续消费浆心理寸有较吉大的底居住魔习惯依，周面边企关事业卷单位侮主流滩客户果群体胞，对裂本区凉域有少极强黎的归著属感各，对催区域觉内生沟活配障套等幅设施根有较奥强的射认同售感.价格帖、品撒质认游同：价格涂是影跌响区难域内暖客户秩置业胁的较转大因但素，船产品垃品质乡丰亦是捡决定胶客户平购房傅的主锁导因谨素之票一.品牌命认同：项目荣的品雹牌优臂势在秃客户津心中嫩占有胁一定茶比例温，品往牌效煮应将猫为项夺目赢贸得更肠多的含美誉首度与折客群寻，并怠带来助新的耍销售鞭契机.客户受置业呢心理扛分析项目羞价格凉定位市场弄参照楼盘产品形态价格构成均价判断价格形成主导因素佳境天城

多层1F2960元；3-4F2700元；2650地段、社区玫瑰花城低密度多层1F3400元，送花园

；2F2800元；3F2700元；4F2400-2500元2850地段、产品九鼎颂园多层1F3500元；3F3000元；3100景观、产品、品牌金池明郡低密度洋房1F4200元；3F3800元；3800品牌、景观、产品、配套具体池案例仰的情客况参筹见附腐表44项目判价格盛定位价格苏定位电梯惯多层困均价喘：31泉00元/平米非电惧梯多卖层均拢价：28乘00元/平米依据宪项目贤定价忠原则贷，考星虑市渗场因辅素，汤结合聋周边规楼盘束竞争况情况搂，从旗项目蓝产品配点出斗发，艘经过推多重冷价格锡因素究论证显，采碑用多连元线蜂性回韵归分让析模陕型，速形成兼以上很判断养。经济桨测算序号项目计算数单位计算单位/取费标准总额（万元）1土地成本55012.7平米

40002建安配套成本88000平米1200元/平米105603管理费用和其他费用

平米3%316.8

4市政费用88000平米-5005不可预见费88000平米3.00%3416开发总成本88000平米

15717.87单方造价元/平方米1786.11项目净开发勿成本散估算项目住宅说明备注销售均价（元/平方米）2800

商业部分未区分总销售额（万元）24640物业销售收入销售税金及销售推广费用（万元）4435综合税率15％，销售费用3％含营业税，城市维护建设税、教育费附加等总成本（万元）15717.8

经营利润（万元）4487总利润所得税（万元）1480.733%税后利润（万元）3006.3

税后利润率

12.20％

经济宇测算项目他销售提收入侵估算——地下酱储藏宰室部香分未福计入恰建筑评面积观，故铜未参殊与核烫算，适但也门作为亩项目纤利润矮构成箱的重押要部迟分。Ⅳ、物业储发展类建议物业陵发展专原则物业坚发展亏围绕熊项目源的定侨位层肌次，北以客尺户需锁求为妇中心及，市离场发伍展为勤导向朴。作泼为一牺个特色沙的居特住区袖，产酬品规禽模和悔产品图类型邮决定雹了在蕉物业吗建设醉中应做出冶精致币布局踪蝶，不摩宜全眉面展音开；占同时艺项目幻玉成本垒和未奔来市厚场发秧展走势也要讲求强化书前期对项吩目产斯品的毛成本迎控制益。由已此，逝核心挪点表底现在鄙如何跨在合话理的经成本液范围概内对物业杯发展兽做以破良性怀的提漂升。立足便市场露，适伞度超济前；珍主题务亮化抄，形恼象升四华；23567910111214819技术借指标宋：容积纳率:1容.6楼间伯距比:1念.3楼板梯厚度悬：12航-1闸4高度田：20米楼层胳：6F面积躺测算矮：住宅杆面积猪：8.铃6万平仍米商业研：20若00平米剥（含荡公共状配套样和物血业永掘芳）地下努储藏烘室：1.栋5万平诉米（不甜计入遵建面村）规划下布局来建议项目茧规划虽受到肚地块窃规模裕、形洒状和傲区域夏限高亦等条子件限间制，眠因而裳决定引了建固筑形券态采辜用多德层形舱式；整体饼规划匆布局量采用笛半围丸合手钩法，据结合剖墙体党边界退、地烂块变筑化等欺因势镇布设勇，保傍证做挑足项孩目地挂块容河积率屿，并当协调止争取谱有多智突破哭；商业屈布局炭可以捆考虑割在西乏侧的沙菜王湿屯路滨上安饰排裤；主入兰口要圾根据出项目从外在丸交通兄情况烘考虑添，目端前的锡情况睛下以惊菜屯俯路优风势较摊为明暴显；131514161718建筑液风格肠建议针对泽本案堵的地销理位莲置、采功能类和档昼次，家我们迅建议捐建筑辉外形升为新铅古典卫主义坡风格绵。所谓恳“新娃古典梯”是京超越柴了“缓欧陆牧风”含的粗财俗与绿“现雾代简装约”图的粗亡糙，班设计看更趋逃精细脉，品牧味更葵加典泽雅细缘瑞腻。新古用典主鲁义户型格空间笨布局端紧凑条，空瓣间贯党通感内好，欢交通法序列室合理社。南匹北通孔透，曾餐厅壁、客移厅、陶主卧专室均愈朝南牲向。鱼紧凑帆的玄禽关设兵计以潮及优交化设截计的悬公共慰楼梯捉间，洞保证遣户型状的得娃房率澡提高协。户型悼设计磁建议大阳育台、藏飘窗床、光线俘的通篮透，尚凸现趟居住脆品质煎感转角哭阳台唤、27牧0度弧形留窗，隶均可巾以大大产顺品的该舒适飞度户型刺设计手建议典雅咱观景躁飘窗缴设计打，人液本主预义理穗念，生态壁诗意血栖居生，呈艘现小越区完歪美景新观，绝家涉生活弦居所废，感么受风宽光无蠢限.双阳反台设雀计，吵全明拢通透浅户型掘，充分惊利用厌空间村优势身，演电绎阳续光生骡活乐章.全明纲通透粉户型尼设计占，充而分利抹用每捆寸空邻间，档高得宣房率迷与人稻本主命义关坊怀充闻分结四合，课完美邀诠释臂人类气国际详生态惕栖居疤理想朗，飘么窗与岛阳台龄的设畏计更许遵循清以人似为尊覆的设陷计理阵念，麻国际摧生活顽，羽贵族牙体验.规避90熟70政策入户朗花园子母腊房建放设针对9070政策命，比俱较常按见的针规避芹方法牛体现物在子颗母房菜设计桌、增信加入逗户花炒园、桨结合诊顶层罪进行逗组合少等手犁段。据调僚查，果目前萍开封辞市场模对于90鸟70政策旧执行宵并非斑准确丙；本允项目馋的设逐计条剩件要宅求为90平米啦以下宁在60屡%以上蚊。猜在项省目发侧展中摩，适献度争幕取做徐足90平米摄以上未的比大例，盯并结绵合市肾场进评行户插型组捧合等皮突破粮。户型面积（平方米）比例一房40-6015%100%二房70—8020%精致三房85—9535%舒适三房110—13030%户型矛配比扣建议户型律配置理主要插从以折下几挤个方姓面出下