房地产项目开发流程

房地产项目开发流程

五证：1、中华人民共和国国有土地使用证2、中华人民共和国建设用地规划许可证3、中华人民共和国建设工程规划许可证4、中华人民共和国建筑工程施工许可证5、商品房预售许可证6、竣工验收合格书与备案

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书土地招牌挂、办土地证

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向规划管理部门（规划局规划设计科）申请规划设计条件，以获取规划设计条件通知书

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规划局规划批复、设计条件通知书

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申请详规批复

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规划局批复详规

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向发改委申报立项报告

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申请《建设用地规划许可证》（规划局规划用地科）

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进行单体设计

↓向规划局报批（规划局建筑设计科，图纸等材料）↓批复后↓申领《建设工程规划许可证》（潍坊市图纸审查中心）↓施工图纸审查↓审查合格通知书↓┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓办理招投标手续缴纳三费（区招标办及潍坊市招投标管理中心）（劳保费2.6%、劳务保证金2%、安措1.5%）┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓核发中标通知书（区招标办）↓办理质量监督手续及安检手续(区建设局质量监督站)↓办理施工许可证（区建设局建工处）↓┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓施工单位质量总站受理同意施工质量监督┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓建设局同意开工，办理开工许可证↓施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工↓房产预售许可证↓全部工程竣工↓五方验收、检验单签字盖章（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位，勘察单位）┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出库分配及销售、办理产权证↓运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段申领《建设项目选址意见书》或土地证建设项目选址申请1份项目建议书批准文件1份（报省审批的2份）建设项目选址意见书申请表1份（报省审批的2份）建设项目位置示意图2份（报省审批的3份），比例1：20000项目用地现状蓝图2份（报省审批的3份），图纸要求1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的地形图，范围不小于实际用地界线外50米土地使用权属证明材料复印件1份其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复申请规划用地界限和申领用地规划条件[申请规划设计条件]申请书一份《建设项目选址意见书》（支付储备或直接定点的项目不需提供）复印件1份项目用地现状蓝图1份，图纸要求1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的地形图，范围不小于实际用地界线外50米土地使用权属证明材料复印件1份（城中村改造的可以没有）建设单位对该地块的发展设想1套（基本的平面规划）其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复：报审用地规划方案[申请规划批复]申请书1份土地使用权属证明材料复印件1份规划设计条件1份注明界点坐标的1：500或1：1000的潍坊市统一坐标和高程系统的建设用地勘测定界蓝图，（范围不小于实际用地界线外50米）1份进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（1：500或1：1000的规划总平面图，反映规划构思的效果图、功能布局图、交通分析图、设计说明书、设计单位资质证明，对应CAD和jpg格式的电子文件）环境设计方案（环境设计总平面图、环境透视图、绿化配置图、细部景观图、环境设计说明书等，设计单位资质证明）1套，对应CAD和jpg格式的电子文件1套重新修改的送审方案，需附前一次审查意见及附图（即报送2个方案：主选方案、陪选方案）其它相关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划设计科后报市局办公会议审核批复申请《建设用地规划许可证》建设用地规划定点申请书1份《建设用地规划许可证》报批表1份《建设项目选址意见书》（政府储备或直接定点的项目不需提供）、规划设计条件复印件各1份建设项目批准文件或年度投资计划复印件1份注明界点坐标的1：500或1：1000的建设用地堪测定界蓝图（范围不小于实际用地界限外50米，必须加盖测绘资质章）2份。电子文档资料1份四图2份，必须加盖规划设计资质章，图纸比例1：500或1：1000，电子文件为CAD格式土地权属证明材料复印件1份其他有关材料注：由区规划局规划设计科报市规划局规划用地科后报市局审核申报建筑单体效果所需材料土地证复印件每个单体一份用地规划许可证复印件每个单体一份计划批文每个单体一份审批规划平面、竖向蓝图各一份（该审批章的）施工蓝图1套（叠成A4），审核通过后再出2套施工蓝图电子版（dwg格式），每层建筑的面积在建筑平面图中用PL线圈定，并对建筑物建筑面积每层详细列表；效果图电子版（jpg格式）。单体建筑4个立面效果图三套（5寸照片，粘到存根与附件的审批方案处）建筑单体放线位置图粘到存根与附件中；房屋控制书（每幢建筑提供总面积10%的房屋），标明每户具体位置及对应建筑面积。规划总平面图7张（A4黑白图）营业执照副本复印件注：由区规划局建筑设计科报市规划局建筑设计科后报市局审核申领建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件申请1份。已审批的用地规划方案1套（包括相关图纸和电子文件）。3、其他相关资料。报审建设工程设计方案申请1份。已审批的用地规划方案（包括相关图纸和电子文件）1套。已下达的建设工程（含灯光亮化和外装饰）设计条件复印件1份。进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（平面、立面、剖面、效果图、设计说明书、设计单位资质证明、对应CAD和jpg格式的电子文件）。重新修改送审的方案，需附前一次审查意见及附图。其他相关资料。报审柄灯光液亮化晶和外店装饰苦方案申请1份。已审排批的聪建设劫工程婶设计钓方案者（包乓括相汗关图鸣纸和勤电子倒文件冻）1套。已下遗达的畏建设浴工程矩（含恋灯光艰亮化腥和外昏装饰把）设针计条饭件复筋印件1份。建设俗单位喷按审绵批的陡方案珠委托拿设计拥单位么设计礼的灯旋光亮吼化和碧外装厉饰方铅案（巷包括轰相关科图纸凡和电章子文饭件）1套。外装司材料筹样本1套。6、其嫌他相所关资链料申领《建设眉工程劲规划魄许可宫证》建设溉工程丢规划讲许可赢申请畜书1份建设逐项目闭年度宜投资杰计划1份土地瓣使用竖权证凶复印拜件1份《建设输用地刻规划朝许可锣证》复印部件1份建设雷单位韵填写鼠的《建设坟工程兔规划悉许可屑证报掠批表》1份批复帽的建倚设工绒程设您计方宽案照斜片（6寸）4张施工绸图（浮蓝图批）3套其他耗有关拦材料磁（建垒筑垃资圾处倚置许松可证傲、人探防手谱续、肆气象换手续瓣）注：赴由区荡规划夕局建四筑设圆计科吐报市沾规划闭局建党筑设指计科秃后报纤市局逢办公罩会议调审核升批复浓（重揉要位烘置需专报市教政府运通过巾）办理极建筑挖垃圾蒜处置清许可接的须炎知建筑萝垃圾洲处置寸申请潍坊翅市建忍筑垃忍圾处蒙置审磨评表建设宫施工静单位携必须段提供湿与有征垃圾蜡运输吉营业荒执照锈的运颗输单昨位签仗订的糖协议构书（工复印闯件）垃圾硬运输饲单位浙必须蒜提供酷营业循执照舌或法愁定代困表人晌证件专（箩复印俯件）垃圾初处置盼场地仓（垃进圾消穷纳场登）出奔具的甩证明宅（证恶明垃氧圾用屑途）规划惩部门鄙或发滔改委锡的相从关文疯件或谷证明其他菌有关粗的申赠报材迎料（躺工程痛施工肆图、途图审例证明撞、规浩划图粘）注：慌由区技城管师执法术局环吨卫大阿队（凤即环帝卫局抽）办榨理申请雹建设猛工程委规划迈验线建设迎工程旨规划污验线篮申请1份建设昼工程圾放线故交底盒单1份测绘胳放线姿资料1套已审届批的惨用地类规划菌方案颂（包查括相婚关图映纸和庆电子旷文件身）1套注：江城中扮村改达造项科目由再市规堡划局押监督掌检查蕉科验倦线非城杏中村屿改造据项目授由区牵规划暂局建亚筑设喉计科盆验线放线睛定点专由市劲测绘旨院放哀线定抹点申领《临时姨建设伯用地茫规划告许可落证》批准率文件1份临时庙建设帮用地只规划岩定点百申请1份注明猛界点报坐标嫂的1:域50杀0或1：10辅00建设闸用地双勘测腔定界弹蓝图宾（范债围不理小于堪实际唇用地饲界线剧外50米）2份，博电子脱文档卷资料1份临时欣用地挖规划遗方案1套土地励使用功权属驶证明梢、相最关部建门意恋见等淘有关圾材料注：洲由市宁规划出局规饺划设乎计科嘱办理由市桑规划绿局监昏督检戒查科铸验线申领《临时牛建设惹工程甩规划唱许可再证》临时皆建设倡工程翅规划花申请1份临时贫建设够定点睡意见睛或《临时谜建设膊用地氏规划乐许可亲证》复印私件1份临时艰建设弯工程镰规划驱许可轨证报喉批表1份土地扔权属堡证明撞材料1份批复布后的显建设该工程溪方案沟照片(6寸)4张施工菊图3套其它迫相关送材料注：冒由市乞规划善局规盆划设缩慧计科诱办理作（有冠效期膀一般天为两办年）申请牛建设者工程斯竣工箭规划送验收申请上建设顷工程晒竣工租规划承验收伍报审压表建设炸用地既规划焦许可督证（侧含附躲图、跳附件膏）复倡印件1份建设汽工程敢规划渴许可沿证（俩含附党图、覆附件监）复贯印件1份已核小准的参建设勒工程或外装蝴饰材道料1套建设选工程慕皮厚伶管理律跟踪虽表原费件1份工程饱竣工避规划遵测绘昏报告慎（位泼置坐丙标、机详细序报告膝等）1套相关摇部门马审查擦意见注：戴由市梨规划窄局监动督检商查科闭办理城中京村改详造招钢拍挂咬材料国有停土地导使用钻证或隙政府梳用地蛇批复规划井设计朗条件成（市凭规划植局）规划江评审帆意见城中号村改颈造规雪划的洪批复尝（市星规划境局）综合仅方案耍的请悠示及务批复街（区慕政府遮、市坏政府串）城中指村改忘造范患围的脆批复头（领他导小卵组）集体珠转国出有的摩批复危（市竟政府赛办公铺室）土地挠资产肢处置统协议削书（供村、栋国土在局）农转但非批丛复（窄区政丑府）拆迁简安置唯实施诱办法斥及批恋复（饱村、必领导挣小组束）村民处委员特会改匠社区岩居民呀委员腔会批蝴复（盼区政佩府）人口揭证明陡（统振计局我）集体套经济捧改制预方案迁（村棚）估计铸报告勘测电定界献图控规妨图平面轧规划内图（陷基础禽图不氧一定川市规青划局谱审批筐通过招的）挂牌记程序量：1、由渐区国肠土局剥土地病利用麻科上苏报材世料至征市国返土局昏土地醒利用免科，紫后报发送分伙管副仓市长睁签字剃同意格。2、公钥告（热潍坊贷日报妻）公撕告期20天。3、公尘示摘败牌期沉：10个工煌作日叉。4、签级定成摩交确偶认书价。5、缴园纳土冠地款贪。6、签埋定土蓬地出胶让合购同。7、办正理国伏有土捐地使拦用权乌证。国有捉土地哭使用柔权设悲定登汉记1.土地辽登记拔申请须表（列由用枣地单身位改随公章垃及填据写有姥关内愁容）2.土地位登记昨委托箭书3.土地块登记涨法人钢代表宿身份舒证明洪书、摔指界邪委托收书、本（加抓身份意证复掉印件排）4.四邻抛法人晃代表亡身份饱证明降书、疲指界搜委托光书、父（加笛身份圾证复并印件齿）5.地籍载调查局表6.人民恼政府基下达帝的用电地批行复文衔件（舍原件更）7.国有货土地烫使用面权出劣让合乖同或孝划拨混决定拜书（灰复印己件）8.出让括金专限用发项票9.契税纵完税积凭证10蝇.用地业单位壁营业俊执照轻、机固构代档码11究.用地五单位兼勘测贺定界公图、或宗地跑图（占带坐披标、民不带未坐标积）12器.成交药确认剂书上述庸材料装各一由份注：展由区番国土拣局地赵籍科羊报市城国土秤局地伤籍科拢，后兽由分惑管副森局长砌签字飘后核哥发国艇有土眉地使袭用权添证房地唇产项生目核精准程粘序（汗立项鸟程序盼）一、酸申请蛋报告尘核准悄材料营业稿执照土地潜证或御招牌塑挂规划亲图（妇四图壶一书成）环境杯影响登评价波批准用文件项（由东环保倘局出寨具）抗震脉设防久通知夏书（闹由地披震局任出具悦）申请卖报告肚（可折行性油研究装报告秒）资本鄙金证眠明（稍总投枝资额驼的35辽%以上羽）（低由财朱务出允具）开发润资质剂证明立项叛请示城中教村改彩造项层目需栏市里持批准朝该村威进行啦城中球村改挂造的口文件单，合溉资合腰作项亭目需绪合作席文件她（综肉合方园案的洲批复貌）水土示保持酬方案祸合格预证（坊由水属利局介出具纺）二、结年度弱投资鹊计划帖批复1）请脆示2）核喇准文确件三、洪实地纷勘察四、何审查萌项目优。岔如符拐合有气关规那定，竟转报艘或下煎达核苹准文沫件和土投资态计划注：乞由区低发改若委审进核后脸报市班发改怕委审岔核通怀过商品谱房预妥售登穷记商品浩房预秘售登川记申牙请书土地销使用凝证或晶用地胞证明展及复谣印件开发忆企业糕资质号证书登及复拦印件建设案工程从规划袍许可当证及限复印嫩件建设亏用地纳规划杰许可错证及劈燕复印参件建设恰工程命施工促许可预证或邻开工膨报告岸及复自印件营业解执照孤复印辰件房屋绿施工曾合同工程长评估趣证明前（投没入开控发建镜设的佩资金姨已达耳到工遇程建埋设总阵投知资的25桥%以上朱的证芦明）房屋捞使用疯管理革维修择公约商品扮房预庙售说役明书法定涨代表挣人身着份证扑明委托怪书及敏代理滤人身龟份证疫明境外悼销售裳的批锹准文薄件规划家设计巷图纸邪和房执屋平独面、的立面胀图开发称企业浪办理甲房地裂产开漆发资握质准备家材料碧一览箩表申请驶房地核产开某发企饥业暂半定资叼质的代请示嚼。房地张产开疮发企欺业资返质申吗请表盏（一宁式四暑份，休封面锐加盖稻单位斥公章魔及相芹应的睛电子埋文档誓）。企业渠营业平执照摊王、烛副本虑（原滨件和采加盖曾单位绵公章重的复因印件袖）。企业大章程捷（需条有股掘东签来字原们件和什加盖守单位毁齐缝哀章的川复印斧件）笛。企业泳的验伐资报比告（夫注册雄资金巩不低手于人昼民币10皆00万元医，原惜有加娇盖单酬位齐舅缝章功的复巧印件盘）。企业雕税务搏登记蜜证(原件浮和加汤盖单寇位公重章的悲复印漠件)。企业扩固定财办公爆场所仪证明诊。企业届法人规组织汁机构梨代码粉证(原件梯和加简盖单魄位公普章的箩复印挣件)。企业拢法人询代表穴、总停经理济的任胀职条角件，惠企业观经济找、技登术、静财务候等负绍责人破的任愚职文锐件（受原件久）。算企业撤专业枝技术捉人员工的职上称、雁资格削证件屑，劳桥动合匆同（挺见该朴劳动情局鉴护定章槐），静企业箭人员喊交纳纵的养丛老保梁险惕证明帆此材挪料（贼原件葵和加虾盖单不位公顽章复省印件觉）。.有职草称的弟建筑路、结据构、倒财务勾、房鼻地产脉、造率价、巨评估烛及有当关经挪济类贸的专恩业管更理人螺员不抖少于10人，饭其中孙，具微有中妈级以峡上职卵称的洞不少差于8人（醉高级勿职称限的2人）嘱，持拢有岗两位资卖格证行书10人（处建筑叨、结缴构、恶房地菜产4人；挠会计2人；末企业指经理睛、项鄙目和茎销售海经理3人；介统计1人）魄。企业看获得笔有3万平拔方米陆以上研的房串地产搞开发耗项目尺、或际与此便相当刮投资格额，庭并具唇有四锹图一批书及贯可行则性研多究报免告和鱼土地吉有效券证件诞（原丘件和旅加盖像单位倾公章叶复印净件）加。招商列引资摸企业述需出隙具招劝商证滚明（馒原件冶）。服从彻开发狭管理判部门鹿承诺询书（到社会豪效益听、环淘境效夹益、亏经济体效益教、质节量保兼证、坝按时浆交纳屯各种喂费用语等）养。注：仿以上法材料诸按顺渣序装往订、枕再放颗入档零案盒稿报送临、一晓式四迟份由市火建设辜局办时理。房地宅产开在发经短营权撒证材定料及临办理显流程一、津申报塌材料根据畜潍坊犁市建听设局挖、房获产管贡理局定潍建抓发[2删00瓜5]扮26号文界件《关于磨使用均山东土省房乒地产跟开发即经营颗权证泛的通箱知》的规钳定，碍办理征山东刃省地筹产开骗发经歼营权治证，心需提忧报以扩下资办料：房地肾产开理发经匆营许庄可证鞭申请钟表；开发某企业狸营业挎执照印；开发棕企业与资质救等级蓄证书做；取得浸开发田项目耕的证缝明文箱件（芒包括功：发惠改部足门立寻项批夺文，机建设徒用地鹅规划星许可劝证，钻规划探部门周审批猜的总圾评面科图等汉）；取得自土地衡使用赚权证甜明文圾件；房地且产项闸目开紫发合努同书避；开发秩项目条价款布交纳叨凭证吹；其他赛需要援提供脆的资耀料。二、上审批现程序提报徐资料撞；资料独审核凭；现场摄勘验何；核发阀证书具。注：甚由市缎建设慢局办测理建筑损工程趴消防矿设计障防火谁审核驱材料1