房地产住宅项目市场定位报告

xx路北侧地块定位报告

2011年3月本次报告需要解决的问题

如何为项目精确定位，使其成为与涟水城市发展相呼应的标杆性项目？报告结构第二章涟水市场分析第三章项目概况分析第五章项目整体定位第六章项目产品建议第四章项目核心问题第一章宏观经济环境涟水处在淮安、宿迁、连云港、盐城之间，区位独特，文化底蕴浓厚涟水县位于江苏省北部，在淮安市东北部。东南以古黄河与阜宁、楚州两县区分界，东北与响水、滨海两县毗邻，西南与淮安市区、淮阴区接壤，西北与沭阳、北与灌南相接。涟水历史悠久，人文荟萃。自公元前117年建县至今，已有2100余年历史。文化底蕴深厚，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经在此任职。此外，境内还有妙通塔、月塔、米公洗墨池等众多名胜古迹。涟水目前已经形成了海、陆、空一体化的交通体系，城市投资价值逐步显现涟水区位显要，交通便捷。南屏苏沪，北扼齐鲁，有5条省道、3条国道穿境而过。宁连高速、同三高速、京沪高速在境内汇合。县城距连云港、南京、上海、北京分别仅需45分钟、2个半小时、4个小时和8个小时车程。新长铁路、京杭大运河离县城仅25公里。黄金水道—盐河贯穿全境，南经大运河与长江相连，北经灌河与黄海相通。境内黑色化道路全面通达，县、乡、村三级交通网已经建成。2010年9月27日首航的淮安飞机场在县境内陈师镇，离县城区10公里。

城市人口增长缓慢，对外吸纳能力弱，城市住宅基本为满足本地居住需求根据规划，涟水城市定位为新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市，城市规模将不断扩容一、城市总体布局西片工业区，中片新城区，南片老城区，东片文教区，以“二河、二渠”穿插其间。二、城市布局结构将自然环境融于城市布局的生态园林式结构，即“二河、二渠、四片、一中心”生态型园林式城市结构。三、涟水城市性质新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市。四、城市用地功能分区老城区发展商业金融、休闲旅游和优良人居环境的居住用地；新城区为行政中心、商贸中心和现代城市居住用地；西片工业区以新兴工业园区为主，兼有仓储、商贸、物流、港口、交通用地功能；文教区以高等教育、职业教育、文化、体育用地为主，生活居住用地为辅。城市经济增长快速，但人均地区生产总值偏低，目前城市房地产主要以解决生存需求为主发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型从产业结构看，涟水农业依然占据较大比重，城市第二、第三产业有较大的提升空间目前城市固定资产投资增长较快，房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大随着城市经济的发展，居民收入水平持续增加，消费意识不断增强，房地产市场消费空间较大2009年涟水城镇居民人均生活消费支出7909元，城镇居民恩格尔系数35.4%，城镇居民人均住房建筑面积34平方米。经济发展：涟水市经济发展总体滞后，但目前已经快速启动；城市规模以及人口规模扩展速度慢表明城市工业体系不完善，对外来人口吸引力不强，是典型的中小型城市；城市建设启动相对较晚，房地产发展水平不高，且目前城市化水平较低，城市扩张能力缓慢，但未来随着产业的发展和产业人口的导入，城市成长空间潜力较大，对于房地产行业是较好的机会。宏观小结城市骆发展登及消吹费需泄求：从规森划结宰构看双，本缝案所盟在片历区为拴文教隶区，学教育杀资源迟丰富侮，发身展价渠值突瓣出；当地循居民链、周戴边乡建镇居台民是节住宅领市场蔬消费斑的绝娃对主库体，献高收萌入人版群主峰要是桌一些博职位楚较高晕的公勉务员茂、企形事业归单位小领导施以及钳部分雕个体苏工商烧户。楼近期性随着变涟水猾旧城甘改造铃力度甚的加素大、顾当地掀居民狗消费陶意识轿的增心强和稀对居邪住要屯求的雷提高增，当朗地住女宅市民场将偿迎来果新一趣轮发易展动笑力。宏观伍小结报告烈结构第二们章总涟私水市虹场分怀析第三束章荣项次目概尝况分输析第五设章紧项冤目整学体定储位第六肢章燃项径目产亚品建木议第四咐章骨项盾目核忧心问听题第一羞章介宏坑观经迟济环毒境涟水压房地丈产市歼场特炭征：捧供应脚量庞钉大，危需求侧也非晌常旺霞盛涟水称房地摔产市启场发排展起战步较泊晚，绘各项举配套捆设施关均相恐对落慨后。父统计角数据山不全熔，信悟息公违开度庆不足闲。这怜为研肿究涟筒水房网地产句市场逆带来累了一梅定的快困难暗。总体痛来说凉涟水腾房地违产市请场发隔展过策热，煮近30个在载售项到目，蔑使得蔬涟水物房地鲜产市脏场看昂起来橡整体程开发张量过样大。虎项目祥大小压不一栋，最合大的题中联探一城谦总建围设面蕉积约52万平盐方米倘。估遮计总滔体开映发量鹿接近40池0万平恋方米钳。在女整个毯县城丧人口扔不足愤的20万的丈条件俊下，付显得欲涟水击房地搜产供焰大于刷求的胳现象语十分含明显碑。但是誉从我销们调滑研众磨多项加目的扭客户荡来源半来看摆，多车数项繁目的培客源离以乡购镇客垃源为除主，嘱达到夜近80券%。从迁这点矩来看梢，城渴市化切进程油在涟吨水房女地产测市场残十分津明显巧，10捐4万的平总人珠口似惩乎可天以支挥撑如喇此庞耻大的钟开发乡丰量。20墨10来年涟户水加认大了毁旧城习改造凡步伐之，未打来商现品住辰宅的泉年销寇售面衰积可孕能持贪续增霉长涟水萍从2殃01唇0年肢开始忍加大斯了旧缝城改望造步橡伐，对涟水库旧城伴（西柳门汽马车站言附近邪）基辆本上傍可以党说是求推倒寻从来排，这主就产揭生了药大量也被拆酬迁的详被动舒买房迹户，牛以及呼大量糊乡下段在外类打工青人员其回家遗买房腿。涟水裹住宅域市场将特征播：小脉高层雷抗性唤逐步欲减弱爸，市扮场主吨力产谱品相派似，断售价如偏低市瓦场供势应量还巨大辩，客裕户争屠夺将达日趋椒激烈促协销力纺度加霞大，种各个舍项目榴均有9.游2至9.初7折优回惠一女次性秀付款脉方式忧占据疫主导饱，货叶币政碗策松接动对骑购房自者影鹅响较况小同抓质化裙的趋小势严休重，绩小高野层目拜前推区案量推较少霞，但骂从销乡丰售结冰果来摆看，膀市场各反映触比较瞎接受框小高杜层产奥品。10丧5-早12齐0平米增三房棵为市宝场主唇力产竞品，90平米奏以下唱小户妖型住齐宅比城例较龙低。整颗体住酬宅市封场均絮价保芹持在30咽00励-3则50载0元/平米抄左右尚，在终高价祝位楼眉盘价倦格达漏到40劝00元/平方始米。涟水鹅房地附产格嗓局:大致仍划分甩为三陶个板的块：奖政务枯板块打（开应发区促板块醒）、普城东锻板块障、城忆西板材块。项目纪位置政务问板块政务赛板块制——菌开发阶区板芝块以政辅务板千块发早展最墙为火舱热，住集中赏了大戒部分浪房地僻产开殃发项剧目，开发愚量最粥大。该区披域集馋中了老包括洲莱茵置风情糖、府阿前•刊御景驱园、乱清华诞苑等决等涟乞水营译销最土为成磨熟的棒房地幼产项疼目。区域疾内集苗中了供以县贞政府袭为主则，包鸡括检辟察院县、公括安局记、国脸土局知等等址政府辜机构破，以湾及众押多企咳业也氏集中凡在该悔区域牛。同龄时涟指水最则好的紫中学攻涟水突中学岗也在减该区逢域内派，但柄是目再前该论区域主各项英配套丽尚不棍成熟鲁；该仔区域底的房阁地产蠢开发牺起初晌均以皱这部识分机恭构的躁客户枝为主慈，在芬项目欠后期辨的客补户构俗成中梳以乡昼镇客固户为斥主，图近期翼已经累达到贵80尽%左碧右。在售台项目餐分析煮：多教层、苏小高络层产拉品居课多，俊主力落面积烂在8兴0-透11及5㎡阵，售健价3塌00貌0-奖37旗00勤元/号平方亩米不指等项目名称规模建筑类型主力户型在售期数销售价格开盘时间供应套数销售套数月均成交新港·清华苑16万多层、小高层88-110尾盘3340元（小高层）2009年10月86386054莱茵风情9万多层、小高层124－134三期多层3700元小高层3500元2009年10月52950231状元府28万洋房、多层、小高层、高层82－117三期3750－4150元2009年9月1296119670

首府国际花苑12万洋房、多层、高层、别墅90－132二期未定2009年5月37530114府前御景园20万多层、小高层100-130尾盘3000－3500元2009年1月98295738金轮世家13万多层、小高层83-115尾盘3000元2008年11月————怡和苑10万多层80-100二期未定2008年8月————银河湾11万别墅259、315、403一期--2010年12月3284新港新天地19万别墅、高层--未开盘未定——————中联壹城52万多层、小高层、高层100－130二期多层3500高层37002010年4月87664581开元名都27万小高层、高层--一期未定——————随着取区域客开发剖的日啊益成喊熟和菠项目或的增捉多，撒开始稻出现洋房暑、别签墅等算售价语较高坊、品堤质较爷佳产闸品城东糟板块城东池板块毁——巴老城密改造餐板块城东顿板块（项到目所映在地扛）主要禁以旧亦城改严造为竭主，床各项廊配套朴成熟这而完伤善，武销售奇价格雷为三脉个板阅块中梁最高电的板架块，研平均行售价竿达到装35弹00路元/此平方裂米；由于券该板好块属科于老紧城改丧造部许分，林区域搂内集注中了究大量弄的生录活配意套。亚包括蛾县医克院、照新时愿代购乐物中灰心、池剧院谷、中冠小学鞭等等麻。生校活相撑对另蚁外两睁个区株域较员为成园熟，埋开发饺量也瘦相对失较小搜，但旺是售侮价较套高。剧原来普涟水观居民盛随着型政务逆板块事的兴风起，海均搬仿迁至唐开发州区，纪本区飘域由墨大量匠乡镇浪客户追支撑楼，占寄到总里体客摆户构本成达腔到8爪0%稼以上絮，而在猾这8陆0%枕的乡再镇客蔬户中凑又有倚很大势一部善分客否户以上解决棉孩子豆上学竿为主验要目除的，革学区压房受背到非俘常大疮的重只视。在售耐项目拐分析清：基抛本为裂多层沃、小漏高层贤产品糠，主栋力面戚积在卫82雪-1做30神㎡垮，售土价3颜00软0-告38锐00谎元/浴平方跟米不旅等项目名称板块规模建筑类型主力户型在售期数销售价格开盘时间供应套数销售套数月均成交套数永兴上御城东18万多层、小高层85-130一期3000元2010年1月56652540万香国际花园

城东21万多层、小高层85－105一期3200－3500元2010年12月238228114华源国际城东多层、高层90－110二期未开盘——————中央城城东100万小高层、高层未定未开盘未定——————涟水城市广场城东18万联排、高层82－124未开盘未定——————红日金城城东多层、小高层二期未开盘2010年8月34333656学士苑城东9万多层、小高层84－118二期多层3400－4000小高层34002010年7月52935250炎黄国际花园城东20万多层、小高层70－130三期多层3800小高层36002010年10月540413103龙源国际花园城东39万多层、高层未定一期未开盘——————大量备项目妙即将完开盘会，本零案未丝式来面益临竞樱争非额常激圣烈，从物颜业类廉型看眼，城甚东目矮前住炕宅产独品较粉为单至一城西殃板块荣：在售尝项目绢较少悦，但揭起点扎较高城西啦板块宇——没房地瞎产新炮兴板箱块城西数板块唇属于厘刚刚膨起步铅的房颜地产润板块告，开腐发量晌最小鞋、销羽售价抢格最诉低。但是衡从我磁们走颤访的昏涟水演市民竖对本车版块士的认茄知来面看，产他们葬对城缴西板杜块的负期望智最高异。一持方面歉涟水头人民查对于嚷李源穿潮支潮持城润西发壳展的叹传说吧，而齐对城吼西的柔发展钞表现贯得信固心十淋足；技另外税一方辱面城津西离怎正在柳建设与中淮烘安机哨场较集近、扭离淮氏安市倒区仅交30箱公里祸，对壳于涟睡水与竿淮安和联动辨发展往也表厅现出麻强烈悠的信贫心；葡第三番，该田板块福环境菠较好奋，生途态果钢园等箭等原躁有的峰成熟滤的生挥态配瓶套使荣得本肯区域演环境则高于绍其他名板块皆。项目名称板块规模建筑类型主力户型在售期数销售价格大名城城西18万联排、多层、小高层小高层60-70未开盘未定水岸城邦城西50万双拼、联排、洋房、多层108－133一期未开盘重点县竞争娇项目腾分析首府辩国际田花园状元示府万香焦国际非花园学士流苑项目采位置重点隶个案手分析馅—首顷府国朵际花势园三期联排叠加一期多层二期项目筐位置声：涟就水新主交通胁局北乞侧，临淮浦凝路与洒泰山仍路交剪界处号（市说中心家、湖腊边）建筑规面积丸：1伴17烈34年2平沫方米物业杀类型轰：联排及叠加袖别墅污、多湾层、点高层一期轨开盘进时间狼：20浇09先年5带月份二期铅开盘虚时间谜：20昌09岸年1嫂1月拖份

面积供应套数销售套数销售率高层96-981208066.67%洋19%叠加169-2171088982.41%联排291423173.81%合计

37530180.27%项目南亮点咬：涟水懂首席狼别墅思区，虫整体属品质答感佳予；项目护紧邻升县政铸府，编区位尝较佳睡；重点仓个案购分析们—状岂元府一期辱20氧09猪.9妇.2嚷924笼00雪均价二期弱20绍10件.5啄-626向00预元/央平方驻米多层洋房项目百位置抵：炎肺黄大轮道与爷淮浦测路交四叉口介东南占地丧面积法：1倡69哈58笑9平税方米总建朝面积玻：2狮8.腰5万衡平方彩米容犯积稿率：者1.赛56比5规划俘户数丛：2蚁11希6户机动讲车位增：1趣26煮9户物业阴类型鄙：高倒层、梢小高狠层、义多层开盘情时间砍：2锄01揉0年宾9月三期37闸50扇－4珍15取0元/明平方到米在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率小高层、多层82-1171296119692.28%多层脾户型高层宏户型项目弹亮点酬：欧式评建筑乞风格壮，整想体品吐质感犹佳；项目喊紧邻芽县政历府，号区位晚较佳截；项目敲自身萍户型洁面积什控制犯合理葱，总谋价不晴高重点白个案遣分析长—万困香国绩际花俱园项目满位置仁：涟月水县蔽郑糕梁梅围学校晨东侧建筑吧面积递：24吸75末79论平方愉米；容积传率：叨1.序7物业纲类型雀：多层互、高材层总户吹数：建设哑项目赛总建嫂筑面诸积2余47殖57伞9m组2，碗其中拨住宅嚼23冷37轻89色m2匹，商饥业7圾39巩0m防2在售阀期数炊：一用期开盘慈时间做：2境01裳0年扭12恨月一期在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率多层96-106三房23822895.80%户型井设计辫：经婚济型沟房型客为主他，产棉品设茂计缺达乏亮聪点96携平方写米10铲2平箭方米项目波亮点毛：西班能牙建碰筑风戴格，宴整体贵品质爬感佳床；项目垃周边店学区丢较佳标；项目妹自身熔户型饺面积欠控制个合理叼，总坟价不器高重点巷个案趴分析拣—学侨士苑项目达位置匙：涟通水县害郑负梁梅逆学校毛东侧建筑缠面积押：24昏75挑79拒平方省米；容积烧率：子1.祸7物业析类型带：多层宵、高臭层总户利数：建设筒项目嗽总建蹦筑面掘积2蓄47康57恼9m肿2，仓其中哑住宅仇23沸37稠89背m2横，商尿业7园39快0m第2在售纽奉期数者：一得期开盘吐时间撑：2兽01千0年赛7月在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率多层106三房31224979.81%小高层116-120三房21710347.47%多层散户型堂设计小高块层户扎型面格积较建大，侨销售形困难项目碗亮点稀：项目途周边贱学区耻较佳停；项目顿多层蓄户型乘面积膜控制味合理扰，总稿价不趣高城市叹住宅喉需求土将逐雄渐增昆加，艇随着筋涟水课城市晶化进签程和泛旧城披改造贱力度角的加迎大，借涟水握住宅舌未来荡将呈践现明松显的佛供销喇两旺输态势痛，价惑格也途将稳浙步上杂涨政策进调控下对一酬二线涌城市倘影响泡巨大槽，尤许其是臭限购宣令的是出台泪更是张压制毕住了厚大量稀城市储住宅珠需求竹，这杠就导沟致了箭部分挥需求炕被挤就压到尽三西齐线城妖市，拾从而扮带动价当地商住宅嚷销售惧；涟水行旧城碗改造汉力度活的加惜大将埋产生仔大量恨的住伙宅需阿求，绩另外低城市阴化进罢程的独加快楼也带航来大食量的翼住宅拌需求沉，整滥体来蛛看，抹涟水出城市猫住宅驶具有蚀较大孩的发哪展潜女力。需求痕逐渐厅放大目前较来看讨，本反案所肺在城翻东板芝块整逆体市熄场竞点争力厘明显膏不及甲其它蛾板块举，项虫目发浊展需阻有所况突破

政务板块城东板块城西板块区位较佳中等中等资源佳较佳佳住宅供应量大大小售价较高较高低开发品质较高中等较高客户来源乡镇、老城区乡镇涟水全城强相配关竞穿争个早案分芹析反死映出度本案醉依靠呜外部喜资源兆，提政高项投目品鸣质、血合理经压缩袄户型普面积堡的重酬要性首府封国际喷花园突：地怠段/贪高品郑质低躲密度相产品溜运用状元愉府：和地段正/项浙目品剩质/士经济混户型役配置万香他国际扔花园户：学群区/金项目玻品质阶/经既济户倡型配丹置学士狡苑：撇学区打/户守型面牧积控偷制报告您结构第二从章夫涟永水市划场分云析第三策章咬项麦目概舌况分殖析第五灰章园项哨目整符体定俱位第六抽章信项余目产幻玉品建院议第四索章开项佣目核帆心问巨题第一风章我宏臭观经漆济环破境项目医区位右：项倘目地党处涟农水东洗南，错位于仗圣特俭路和服尚学涛路交嚷叉东仗北侧中片民新城组区项目氏位置南片帅老城迈区西片派工业难区东片缎文教缸区地块并基本孔情况注：全1、询以净介地方素式出隐让，嗓宗地筒外基亏础设郑施（叠路、徐水、研电）绢以现全状为用准。2、星在《筋国有放土地棒使用岂权出先让合挥同》偷签订胖后6恩个月邪内交损付土继地。3、跨要求逮在土揪地交似付之年日起乓6个位月内补动工巩建设穗，自差开工偏之日廊起3告6个答月内线建成台。地块编号土地位置出让面积（亩）规划用地性质容积率建筑密度绿地率成交价（万元）2011-02号圣特路北侧，尚学路东侧109.3居住商业混合用地1≤R≤3≤28%≥30%16500宗地简四至落：东惠至规苦划道鹅路（书现有梢沟渠蛋），斥南至盏圣特负路，麻西至则尚学杨路，评北至阁渠南刊东路援；宗地箱现状幼：地瓣块北诱侧为话农民类用房中，南犯侧为鉴农田捡，原阴地居垮民住富宅尚完未拆腔迁项目皱配套擦：生丝式活配兽套不并齐全挎，且伸档次义较低尝；有婆较好纯的学框区；酒店馋：人尾才饭艳店教育窄：郑梅梁梅更幼儿吓园、访郑梁他梅小千学、泳郑梁网梅中悟学、乎旺旺巨幼儿盒园公园赔：五磨岛公稀园、勒城东融公园医院束：松价寿堂腰大众搭药房脂、仁鞋慈医蚁院郑梁健梅中关学城东誓公园宗地郑梁右梅小肠学项目特配套暑：周功边商最业以瓣居民匀日常道配套找为主挖，整毅体层澡级一功般项目含周边描环境病：综劳合环签境较多好1、禽北侧紫紧邻年渠道封，具辟有一底定的扶景观矮资源浑；2、偶规划胞为城土东公耽园，半具有耳较好高的生指态环鼠境；3、咏紧邻效郑梁晃梅中智学，波学区困较好刺；4、隶紧邻涨城市闸主要信干道惰金城茧南路撤；5、散涟水脱中学茄，亦妖为重似点学龄校；6、释项目休东侧申为居预民用做房，芒一定垮程度扇上影病响了枣整体暮档次舞；123456大市放政配且套道路低：南蚕侧路售网完斯成，盖其他佩道路努路网则尚未绿建设项；供水颠：管下线已利接圣醋特路不；污水蔑、雨走水排易放：由管线导已接咐至圣惩特路被；圣特线路尚学笑路渠南乏东路规划顺路规划若控制冰要点1、瓣临圣母特路齐设计蝇小区哈主入里口；2、池容积被率：勒1.川0《席R《才3.瓦0；3、仪绿化详率》拉30蠢%4、塘建筑偿密度串《2羊8%暮；规划驴控制大要点注：晓1、避住宅户建筑牛不少餐于0前.6争辆/去户；2、眨高层轰建筑邻面积参不小处于总北建筑钥面积讨的3涂0%使；3、绳沿路正建筑液物三每层及灯三层侵以下妄的外福墙装疼饰以举石材厕为主蒜；地块顺SW腥OT忍分析壮—优恶势环境销景观逗优势同：项目个北侧区和东管侧紧井邻天盆然河晴道；蛙地块蒜东南晚侧紧椅靠城图东公毯园，蜜具有蝇较好斜的景泥观资极源；或同时沈地块廊内部境自身考也存猪在一铃定数呜量的虎树木辣；教育识资源携的优枣势：本项闷目位奶于涟担水的馅文教全区，眨周边屿有郑粱梁梅倾中学底等学映校，庆具有屡优越眠的教揭育资鞠源优剩势；交通爸便利御：虽然枝项目躁位于连城市洒的东四南方智向，逗周边巧交通按路网聋发达弊，紧惯靠金链城南遮路和弯今世才缘大孟道；产品纱具有贝后发茂优势换：本项墙目目市前处蒙于一括个尚地未定扬型的柱阶段逝，产两品具小有很萝大的拣可塑脱性，缓在后废期规敬划中呆，可涉以针邻对市惯场情境况及惹接受穴程度卧做出世有利践市场局接受圣的差光异性熊产品役；地块牵SW弓OT怪分析执—劣座势整体勉居住你形象炉一般环：从实纤地调醋查情稀况看戴，本跪案周肿边陈刃旧建参筑物愿较多惩，居班住人授群较滋为嘈拉杂，旱整体徐居住昨形象雕不佳贩，但讯未来虾规划乳较好庸，需书要时辆间。周边科配套除档次花不高逃；目前瓶项目太区域当内配泛套档晴次不社高，声基本平满足论生活雹日常宇需要替；项目倍规划猾设计辜要点傅限制故：项目处容积泉率过气大，怨做足雕容积袍率，尽高层铸受到呈一定炉的抗晌性；雨降低孤容积玩率，柔项目扒成本宝则相株应增征加；地块赤SW酒OT励分析谷—机药会城市勿整体奇开发俭水平窃不高雕给本盼案发踩展带浪来机赚遇：从市斑场情纱况看爹，目券前涟液水开脏发尚元处于寇起步浅阶段崇，整阵体开席发水迁平不笛高给永本案何发展暑带来贷机遇晚；区域畜发展匹机遇爪：作为吓城市览的文漠教区祸，地棉块周讨边环体境的巩改善左将大户为增懒强区暖域的群形象盒和市沙场接域受度燃。地块饰SW宾OT乔分析夹—威坦胁政策颗及宏穴观市尿场威哑胁：国家晶宏观友政策垮抑制陕房地兄产市惑场过漫热，还通过小提高非首付死、加偏息、算限购揪令等狐政策汉调控纽奉市场脏；市场惊竞争梢威胁能：从涟姨水竞轰争市励场来孩看，冬涟水该商品青住宅乖供应班体量窝较大例的局隔面将罪长期锣存在粱一段蜻时期阳，供咸大于助求的室严峻捞形势偿将对膜本案型未来滋入市之带来皮巨大峡挑战享。SW忌OT管总结丹及应揪对策青略充分也强化遍项目渴优势深度科挖掘监项目钟潜力提高锡项目源竞争性力通过拉本身脏优势蹈和后迟期产盒品塑糟造，砖弱化叛抗性蛾，进拐而转盘化为测竞争民力适应冰环境祸，消孟化威尘胁放大礼挖东掘景观教育输配套交通萍配置市场糖住宅红产品紫亮点赶不足迅，本炮案产伙品后阀发优瞎势弱化受弥补地块郑周边尖居住逢形象侨一般周边塞配套袋档次降一般容积崖率高未来妥竞争弄压力徒大强化瞎优势笛，利丈用机斯遇，旦弥补泉劣势数，弱墨化威堤胁优势廊与机嗓会劣势佳与威邮胁优势机会点可利用的资源，以及市场契机发展方向景观、教育、交通配套地块紧邻河流和城东公园，周边郑梁梅中学、小学、幼儿园较佳，另外地块周边交通路网较佳充分利用项目的各项资源，吸引对环境、教育、交通要求较高的客户涟水住宅市场产品缺乏亮点目前涟水市场住宅产品塑造缺乏亮点，附加值普遍欠缺；涟水住宅品质较佳的项目主要体现在项目立面与内部景观塑造上抓住涟水住宅发展趋势，提升项目形象产品发力，提升项目竞争力结论导：强化吩项目求优势盐景观始、教战育配阶套概兄念，秋利用螺涟水暗住宅耽开发取产品演缺乏系亮点桶等因敏素，虎通过进合理蚀的项慢目规青划设疫计及盆产品壁细节畜打造防提升乒项目老品质己及综功合竞抵争力针对从优势铅与机拜会的四发展吓策略劣势威胁点需要解决的问题解决方法地块周边居住形象一般地处老城边缘，距涟水成熟地段有一定距离城市主要向西发展，本案所在东边发展缺乏规划支撑周边陈旧建筑物较多，居住人群较为嘈杂，整体居住形象不佳通过对项目品质打造，树立项目中高端形象，提高市场知名度通过对项目自身配套的打造弱化地块偏僻等带来的负面影响周边配套档次一般目前项目区域内配套档次不高，基本满足生活日常需要；通过对项目自身配套的打造提升项目形象容积率高项目容积率高，未来开发可能以高层为主，而涟水住宅主要以多层、小高层为主，高层存在一定的抗性以产品为导向，创造高附加值的优质产品政策的不确定性带来的风险政策调控风险较大，其中主要是金融政策；以产品为导向，创造高附加值的优质产品，占据市场竞争优势，将市场风险降至最低后续市场竞争压力大涟水城区规模提升项目的产品价值（产品发力）；通过总价控制，提高项目差异化竞争力，扩大项目的客群面。结论朱：通杰过项阀目品其质与避自身腾配套菌打造种来树可立板友块价惠值、厕弱化竞偏僻继劣势火，吸党引目性标客任群关火注；柜塑造徐高附裕加值才的优代质产评品，茧通过或差异驳化竞促争，针来提智升项灰目竞诊争力尾，扩袖大客栋群来阀源。针对弱劣势购与威泥胁的份解决氏策略SW裹OT疤战略惜突破谜总结发挥锈学区优势优质铅教育请地产分打造利用替自身速配套注重苦自身尿配套页的完票善与亭档次刻，给裙客户提供杯完善米的居脂家配份套服族务以产顶品发犹力为导朵向以产品蝴为导栽向，妇创造雅高附设加值溉的优攻质产俘品发挥愧景观优势优质苍内外龟双景君打造报告鹅结构第二扣章更涟大水市似场分唱析第三稼章隐项绸目概悦况分闻析第五扯章栏项陷目整捞体定曾位第六响章副项叹目产符品建齐议第四疑章暗项赴目核着心问瞧题第一俩章晨宏杨观经蚊济环嫂境本案务核心怖问题词思考预：面对票区域饭常态破化价设值发帝展速墓度：屑如何臭超越匪区域集价值樱评判炼标准象？面对孤地段巷或单款价优壶于本院案的徐竞品计：如糖何跳鱼脱红目海竞榨争？Qu对es呆ti互on笔s1茎：Qu嗽es薯ti惩on不s2铲：面对该区域尝住宅涛单价阶较低女现象钢：如纱何提暗高售日价？障控制饮项目慰成本按？Qu内es条ti搂on帽s3恨：它山掏之石骑，案户例借呜鉴南京住——怎金地验自在誓城Qu霞es务ti辨on专s1喘：案例啊借鉴班：金闷地自梁在城板桥梅钢供、经遗适房郊区盲、生趴地污染姨/形拢象差远、求无配跳套宜居惑性弱生活受不便金地袍自在惹城靠无什么右强力润拉升贤了市划场对质区域茅价值羽的固阿有认岩同？大手圆笔配迷套：风体育曲公园概、莲较花湖骡、m洁al射l、远商业狡街、甲学校鼓、会择所强产察品力盒：景滑观、馆建筑鲜气质敌、户再型创桂新规划声利好冷：板缠桥新赢城、籍滨江但大道病、江芦东路间南沿圣快速桨接驳镰奥体原因虾分析：与金瓣地自身在城居相比烈，本轰案可睁在产奋品力嘉、项没目自拐身配填套方什面做钳文章相似竿条件项目遥自身落区位候不佳塔，配维套不尿完善热销慈借鉴大手静笔配愈套强产瞒品力规划情利好可结鱼合公扣司其坏它地便块一谅起塑傻造需要坛塑造目前抖塑造扭亮点用不足Qu攻es流ti怖on仰s1合小结团：通过携强产猴品力本的塑拍造超漆越区蹦域价立值评侍判标芽准，峡提高救项目寸售价回和整农体利阻润面对宰区域驴常态暂化价察值发宴展速味度：顿如何屯超越告区域跑价值婆评判厘标准僵？强产做品力竞争认来源交：Qu收es纠ti阁on浩s2黄：老城扁区政务稿区城西地段辽优于胸本案钥，住自宅售查价超厨过本尺案区扶域交通肆优于还本案量，住个宅售锁价和鉴本案值区域宝相当发展嫂潜力牢优于任本案幕，住键宅售戏价低羞于本怎案区炒域本案恭具有刚一定布规模税且开扫发企贴业在斤当地踪蝶后续晋开发柱项目娇众多菌，为奖保证控销售轨，提必高企息业品惹牌，采我们犯必须刘全城腹截留访客群竞争控策略踩：全击城截略留客齿群老城漂区政务兽区城西高项树目品潮质和密低单童价、建低总脸价策箱略高项颂目品振质和弯低总杜价策导略高项束目品娱质和滴低总身价策展略Qu越es鞠ti绘on国s2致小结红：通过掘高项忍目品遍质的倘塑造公弥补设区位此和发嘉展潜凭力不穿足劣乞势，暮通过旦低总鄙结策仰略分湖流各竹区域消客群高项都目品蛛质面对修地段惹或单督价优鞭于本赌案的新竞品冰：如言何跳悠脱红糕海竞帮争？低总印价（距控制李户型斧面积谱）因此索，对炒本案扭而言屡，强背产品增力塑纷造是鸣关键堆，其愈中高塌性价网比户龄型打帖造是伪核心面对驻区域皱常态绞化价渔值发情展速哄度：枝通过很强产秋品力烫塑造日超越页区域辞价值肝评判刷标准面对势地段晋或单咬价优她于本臂案的穴竞品窃：通钱过高氧项目讽品质清和高千性价岗比户挤型塑膜造跳弟脱红冰海竞劈燕争Qu桃es段ti扎on距s1Qu段es喂ti耳on稳s2Qu担es宗ti室on厨s3息：提高护售价控制晋成本提高逐项目膨品质气，树击立项门目在弹区域岩市场距的领畜先地摇位在建莲筑、优景观限、户弟型、葡公共芦空间灶等严锣控成倘本本案聋核心号问题贱思考落结论驻：树立坊项目栏在区古域市席场的垫高端权品质盏和领摄先地敢位在项宪目各舌个方勇面控滥制成引本高项酿目品奖质和胆高性守价比稍户型写塑造强产缴品力纹塑造依托竭景观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