房地产住宅项目市场及前期策略方案

xxxx项目市场分析及前期策略思路指向目录一、xx全域城市化进程中金州区发展战略属性解读二、大xx房产格局给予金州商品房市场无限发展契机三、合而不同—锁定目标客户需求触点，建立项目利益有效区隔xx全域城市化进程中金州区发展战略属性解读花园式城区——旅顺口xx核心区新市区——金州新区（保税区）新市区——普湾新区生态型中心城市——庄河市现代新兴工业城市——瓦房店大xx美好愿景全域城市化进程之“两城四区”，两城为xx主城区与xx新市区，四区为庄河、瓦房店、旅顺口及长海。xx新市区规划新市区作为大xx规划重中之重，使得金州新区与普湾新区荣俱真正的xx市区血统，近期普湾新区发展热度高涨进一步加速了xx新市区之于本案规划利好实现力度。国际旅游避暑胜地——长海普湾新区原普兰店湾，2010年5月27日正式建立，全域1008.5平方公里，现有人口40.2万人。金州新区原金州区与开发区及其周边，2010年4月29日正式建立，全域1039.8平方公里，现有人口101万人。xx市保税区xx新市区规划给予金州新区的战略属性金州新区——区位与规模发展的核心属性

普湾新区至xx市区全程45公里金州新区至xx市区全程30公里金州区xx市区2010-2013年九里到普湾新区振兴路，全面通行城际铁路xx市甘井子区后盐普湾新区长皮高速公路渤海大道的全线竣工

渤海大道是xx市规划沿渤海的一条南北走向的交通快速通道，规划起点甘井子区后盐，途径金州新区、普湾新区、普兰店市，与长皮高速公路相接。

其中，渤海大道金州新区段有27公里，起点位于西海垃圾场，经过龙王庙、沿沈大高速和哈大高铁西侧向北，与金七线交接，进入普湾新区。开工时间：2011年4月底投资金额：约61.5亿元整个道路建成后，将实现xx市区、金渤海岸、普湾新区等点对点的快速通道，为金州新区、普湾新区经济发展起到巨大的拉动作用。轻轨三号线的大xx交通的系统化建成渤海大道的全线竣工加之成熟完备的城市生活配套将金州区之规划地位与住居属性从金州新区中脱颖而出！类环形产业带分布使得金州城区成为最具住居价值磁场金州区xx新机场预计2015年完工并启动xx市三十里堡登沙河金州湾开发区杏树石河拉树山xx湾全域城市化进程推动下，金州区已然跃升为大xx核心之地！大xx房产格局给予金州商品房市场无限发展契机xx市开发区金州区xx市开发区金州区xx市开发区金州区供应量销售量从xx市、开发区08-10年供销对比来看，xx市区供销较往年出现明显下滑趋势，2010年除甘井子区外，市内3区销售总量仅190万平。而金州新区的商品房供销呈稳步上升趋势。随着普湾新区带来跨越大xx的规划力量启动，作为跨越规划之核心枢纽地位及xx外溢需求首席承接的金州新区房地产市场必将迎来更好更快的发展！2008-2010年xx、开发区、金州供销对比图例单位：万平大xx规划下原市区满溢需求有利引流成交量下滑近四成龙王庙沿海旅游板块五一路泛城市中心板块金州北新区板块大黑山自然资源板块开发区中心板块滨海路度假板块金石滩旅游板块金州盾新区希区域进板块恰特征醋及品捏牌格垮局解朽读金州厨区板椅块：金州艳北—与普努湾新适区连惊接最朋近的烟板块脚，是庸“十素一五业”规舟划的逼金州诸开发烂新区贡之一滔。目威前新窑客运购站与私普湾踩新区醋利好浑联系案是区寻域主抚要卖膀点。盒当前办供应脖产品颠以高誓层为狼主。龙王慨庙—金渤炕海岸康度假棒和服圈务业田板块察，目卷前世刚茂嘉建年华怕是区扩域最旺有影论响力因的项技目，劈燕区域株拥有显靠海城资源飘，滨纲海路沙将与xx市形箩成连刑接，继是具嗽有潜亿力的姨房地爬产板谈块，顷但是梳目前即为开腐发初确期，垃市场灵尚不雁成熟舅。目骡前在许售项别目以填高层止为主咽，万胸恒、释世茂识拥有虹低密按度的圣别墅单和多驴层产聋品。五一砖路泛赵中心孤：由于简金州谢区中昨心供雨应匮斯乏，从因此甩形成菊与金双州市榜中心酒共享跟城市愚资源鞠的五斜一路剃泛中忍心板平块。奇该板我块与葱沈大厨高速先公路维连接昂，并爪共享辉与开坐发区退连接质的五手一路拨，因妨此吸肝引老孔城区觉中心场客户南。目喜前，画该区哄域以国高层袖为主郊。大黑澡山：该板素块项艳目比局邻五单一路原，拥号有大邀黑山旗良好蛋的自军然资坚源，换是金违州距顽离开船发区按最近炉的板资块，窗因此毅吸引杰开发镰区外乳溢客佛群购模买。成区域坝主要至以高坚层销点售为赌主。说少量钞销售伏低密么度的剂别墅匠和多疤层。开发枯区板垫块：开发触区中礼心—开发埋区早申期的祸发展词板块影，掌总握开滩发区膀与各串区的猾网络叉交通矛以及皮商业折、教登育等定城市斩资源富。目批前区器域住坏宅以忠高层澡为主武，少哗量高蕉端项性目有讲低密油多层待。滨海痰路—是开龄发区窝目前搂最火缠的板狸块。谦拥有缩慧靠海肚度假驴资源搞，新探区建辅设日闯益成捏熟，渔并且持挤进孕众多喊国际域和全刊国一窜线开缎发商荣，开顷发了绸众多剪经典黎高端渠楼盘俱，该银板块铲是xx新兴脏的富割人区犯。区达域以尝高层宗和别深墅产衰品为免主要巾供应默，中锋高端其项目芝有多杏层供楚应。金石狡滩—发现钓王国夏主题肾公园矮是该直板块叶的主著要卖亲点，卧由于漠缺乏讯商业舍配套电，目培前区志域房肌地产锅市场饼尚不姑成熟剥。板胖块以剖低密交度的害多层目和别举墅为贡主。金州遥新区营一线剧品牌蓬开发恐商分貌布开发君区集许合全死国和央国际倦品牌6家，忘品牌锦项目9个。殊而金待州区洋全国散品牌1家，湖本土老一线情品牌2家，摇品牌怪项目阻仅3个。冶因此赶对比劈燕两区殊域，槐开发产区品羡牌成叔熟度拥相对伪较高灶，具奇有较灿强的艺吸附挤中高猪端客伏群的凶能力瓣。而金巷州区公主要府为本垄地开幸发商跌盘踞史，品态牌割恼据战逝尚未踏显现克，主奸要体昆现居背者属找性价淋值的孕为项炊目品赠牌力乖！品牌统形象妄塑造凝分析经典齐案例海解析产品倡信息考：建筑氏面积18嘱0万㎡坛共分比七期骡开发橡。目琴前，拨一期牵别墅赛产品距「原泉墅」普、高礼层住序宅产抽品「咐艺墅畅」及兔「城血市别逮馆」妄已完唱美交指付；耕二期乖别墅奖产品胁「领劈燕墅」钓和高捷层住促宅产盏品「扑视界斯」将稻于20功11年全牢面交镜付；斑三期立首席余海景23熔5㎡～33桥3㎡高尔叹夫专舍属平柜层官件邸「熊果岭饱墅」些、15忙0㎡五层豆电梯普花园职洋房伍「郡慨墅」举、创血新3G别墅奔「领世墅」浑、11疤0㎡～14菠0㎡若Ar激t-喊De牵co全海略景高治层住筐宅「旬视界虽」、68平㎡～93真㎡私属扮级亲告海精膝装锋练寓，20僚11年，11乔0㎡、14盗0㎡五层献电梯衫花园格洋房者「郡霸墅Ⅱ号」岔、60叉㎡～13仿9㎡「城耳市别这馆Ⅱ号」游。配套立建设荒：红星茅海社锹区内脱的4万㎡念以"爱"为主值题的LO须VE山体摸公园满、80千00匀㎡S金TA恶R红星竟海滩楼，13吐00碌0㎡东北把亚首堪席湾唐区会辆馆——红星机会馆猪、全率球唯雁一50怕00侮㎡综合冷物管苗大楼疾均已贤落成浮并投普入使狮用。20穿11年，阳红星耍海14万㎡郊国际尸滨海方休闲炭商业衬街工惭程将支全面颂启动蔽；红那星海0～16岁教燥育示栽范工屋程体昼系之价红星渠海红纸黄蓝堤幼儿棕园将诉建成石并实霉现招瞧生。20猴12年，智红星穗海教核育配料套之门北京扬十一援学校xx开发仅区实啦验学址校也邮将落椅成并秃全面元招生红星令海世去界观袜塑造脏品牌矮形象野三板飞斧：2、全孔方位右媒体孤轰炸——是将怕品牌央形象殿传播各给受揪众的牛重要倒手段1、高洽调的典产品汁展示——是品罪牌形添象震训撼亮专相的泡直接黑手段3、精探准的择活动姑营销——是让遮消费禁者对晴品牌塑产生剪忠诚瞒度的偏有效霜手段1、高袄调的往产品讽展示高调构售楼则现场液展现激是展盒示品拐牌形纷象直敌接手尺段专业彼的销肢售形错象和匠物业陕形象南是品疗牌形凶象的双商标专业去的销穗售形铜象和奖物业猛形象大是品饮牌形鲜象的芹商标2、全垒方位范媒体扰轰炸户外援媒体报纸弄媒体电视怖媒体3、精贴准的级活动凡营销品牌柳落地惠阶段奴活动竞关键夫词：坚明星绩事件炕、高寒调、焰曝光客频繁活动陕目的赌：企苗业品寨牌和烤项目农品牌艇在短哭期获鄙得认斜知20芹09屈-2仆01鞭0主题霞活动——圈层体生活敏感动xx，呈弓现独父一的陶新奢攻华主迹义生省活。活动郑目的构：维搏系首漆期置有业客刮群，件扩展分新客丧群，露巩固在项目犯品牌冬形象愤口碑品牌亩巩固肿阶段半活动演关键租词：受体验扫营销体和情畜感营驻销、玻积极惩维系境、有逝效性品牌县提升瞧阶段秘活动夺关键炕词：突良好败的公国众形奔象活动纱目的批：在纪区域展市场页的确窑立顶虚尖地汪位进入20折10堤-2册01逆1年之隶后，推红星温海世责界观且继续陈以高启调的帖明星异推荐衰活动撕和项招目体内验类如活动抓的同户时，抓加入奋了提画升自螺己良留好公损众形壮象的械活动排。以蔑提升叶公众急形象殖和回怠报社相会是哄借赚中取社盈会无套形的附口碑辜价值恩，确茄立项允目在丈整个师市场开地位夸。（详贪情见题附件难内容碧）产品返展示经典留案例竞解析二期一期三期地址开发区南部滨海新区3号地售楼地址开发区华润海中国艺术馆九洞高尔夫西南侧起价8000元/平方米均价8500元/平方米价格详情均价8500元/平方米开发商华润置地（xx）有限公司建筑类型高层物业类别住宅建筑面积220000平方米占地面积74000平方米容积率2.87总户数1600物业公司华润物业（xx）有限公司物业费1.85元/月/平方米车位费待定车位数地下700地上200交通状况海滨路,2、5路,轻轨投资商华润置地（xx）有限公司建筑设计CCDI（中建国际设计顾问有限公司）景观设计新加坡柏景华润海中奥国华润酱海中使国目色前售帅楼处猴华润蜻海中谅国艺耳术馆采以独脱特的恶设计墙造型灾展现积自身孩的文妈雅和介艺术煌的气围息。朽进入治艺术确馆之速前园艇林水辣系令票人心猜旷神怜怡。君一路棋上华清润海校中国焦的宣抵传路授旗展夹示牌死处处浊可见猴，并弹沿街扰矗立幸海、缩慧中、拣国，连三个蹲大字胡，提询醒着踪蝶人们屑他是作这里芹真正粘的主注人。海中红国品占质展点示精致漫样板枣间样板寒间的已每一安角落筒均显堵示出迁华润社产品龟的一想贯特瓜征，抖精致喜而不光俗。哈加之其推窗舱可见葬的迷范人海浊景，服无不绸吸引损着购驾房者伪眼球老。大xx下的未市场菜需求抛格局仙现状普湾桑新区地缘蚕自住地缘域自住地缘纳自住高端自住/投资产业蚁自住旅游瓜地产原住松民及絮产业议和热衡动线辅带来胶的客催群金州激区目乳标需弊求锁棒定：本地迷居民四及xx和开杠发区泉外溢姻需求芒，且较主体敬为刚隙性自达住需梢求，怨部分煤投资众。金州浑区目跌标需斗求定杯位吸引性金州型本地俗客群龙和周瓶边乡冬镇客博群——金州乔情节吸引xx市与顶开发除区外滚溢客泡群——xx情节结合信不同叮客群渣心理胖归属惰情感猫的差派异释放谊针对贫性板扶块营幼销策齐略属搂性价肝值合而孩不同—锁定扬目标脏客户称需求明触点建立露项目养利益驼有效颜区隔悦泰飘山里永安洋四季憬园融河畔60达00冻-7慢00鸦070让00漠-8尿00宽080兼00以上华夏滥金城天鸿怀展视叔界鸿玮没澜山华邦辟俪城金润裤花园自然膨天城海天稿新界福佳艳新天躬地岭湾庙风尚瀛海炕金州万恒受天籁果湾大黑垦山板城块价值壳依托苹：紧酷邻开差发区谣，交获通便利利、锻大黑语山风趴景区有、新青区规倦划升风值空纸间客群甲集中私开发底区工与作者躺投资渤海茶计划象东方支湾新兴请北京窃郡五一之路泛言中心蠢板块价值帽依托科：紧邻毫金州监湾，绵环境可优越替、交花通便忧利客群花集中委金州唉老城撑区者蒸自住龙王钞庙板腔块价值宪依托请：开恢发商盛云集华、海库景房客群眼集中司外地提投资阁客龙祥矩嘉园板块产品价格品牌金州北城高层6000-7000悦泰、天鸿五一路泛中心高层8000-8500阿尔滨、福佳大黑山高层、小高7500-8500鸿玮、华邦、龙王庙高层、小高6500-9000万恒、茂业等金州悟区板楼块属颂性分圈析连大星文润膜金辰和平撒俪苑金连连佳地中心瓦区板该块价值舍依托童：地交段，然配套们完善半。新崇项目嗽较少金州翻北城撇板块价值价依托缝：城捉际铁产路规桑划核偿心、静客运仔中心深。客群趁集中枕金州另本地讽居民前自住憬园绿河畔绑目标场市场远及竞汗争关担系分秆析板块骂区隔拿，区衔域内际联合脑之项宋目利威益点编为新都之心属粥性，辞城市档中轴诉价值开发商xx金悦房地产开发有限公司

物业公司xx百安物业管理有限公司项目地址金州区斯大林路集品东林世家1#楼公建建筑面积11.3万平（1期）占地面积4.2万平类型/面积高层平层50-110，跃层64-86容积率1.96绿化率35%价格均价6800总户数1037开盘时间一期：2009年8月7日，二期：2010-11-24项目概况项目整体地势呈北高南低，西高东低的走势。北部和西北部为山体，从风水学中看这是一块难得的宝地，产品概况项目共分二期规划、多层和小高层多层状况为6层，小高层状况为16层。自建配套1.4万平方米地下大型商场，7000平米地下车位和9000平米的沿街公建。重点竞品关注

优势翅：劣势茶：◆配斧套：轻社区露生活屋配套封不齐鹊全◆地搂段：鄙距离寻城市浊中心丘有一德定距扣离，攀不是犹核心撕区域递。◆体驾量：革项目晚规模钳较小◆价塑格：骗跃层安产品重价位虽较高被，对边于购覆买该允区域束客户扫很难盼接受◆品圾牌：耀开发里商的场品牌霉有一撤定优葵势。◆产伤品匠：LO币FT空间迎，5.犯4米层俯高，阿上下柏分层范，动只静分燥区，珍客厅姻宽大顶观景坏窗设刚计。◆教两育：演人文倦氛围隶浓厚娱（学晌校、塑博物逝馆、窗图书议馆）体育飞场金州撤高级肠中学妇婴乏保健喜医院主流产品户型赏析优势援：1.布局叛紧凑颂合理做，动圾静分岂明。朗无空虏间浪惑费。2.上层崖独立浪出来幸空间春，可骡自主费利用狭。3.下层肥超大谈客厅丝式宽敞绘明亮不足棕：1.暗卫邀，通和风性塘差，绿直对茶楼道榜，私崇密性惊差。2.户型盯隔断踢较多挠。优势定：1.南向买客厅梨及主闻卧采恒光佳毒，八伍角凸赌窗。2.厨房讽与餐姜厅分拥明。3.卫生版间明柜卫，堡通风戚较好逢。不足证：1.进深示较长指。2.主客誉卧面欣积相围差较袭多。项目主要推广形式悦泰嫩山里挣主要川以报绑广为选宣传客手段崇。早盛期报岔广主温打系局列式苍，营毒销对拳象直背指金塌州本短地居绣民。四抓住健其金岭州情百节的心新理属描性。开发商xx恒宇房地产开发有限公司物业公司第一太平戴维斯项目地址xx市金州新区金东路215号建筑面积72万平占地面积23.2万平类型/面积高层、小高、多层容积率2.8绿化率38%价格均价6300总户数7312开盘时间2010年12月11日项目概况Actdeco建筑风格。金州新区最大的旧城改造工程，拥有综合性商业配套及万平园林景观。产品概况一期5栋。全部为33层高层，共700余套房源。共分三期开发。楼间距40-60米自建配套万平园林景观建设。签约知名学前教育机构双语幼儿园进驻。优惠活动每10平优惠100元重点竞品关注

◆配坚套：矛位于析汇金这市场兆东侧冻，未彻来规财划商代业，凯生活仗方便◆景犁观缠：成芹树引划进、牵造万集平园棚林，极台湾蠢著名蹦设计殿师设链计◆交肯通：侧临近沙轻轨烂及公竟交车旅站，缘瑞出行豪便利◆物臂业：糟聘请激五星疤级物壶管，横享受事专业趋、体势贴式糊服务叔。优势拘：园林篇规划规划循商业咳配套◆区班域：云原有撒棚户夜区尚若未彻蒸底拆央迁，灿影响乱整体顽项目慈形象践。◆客闹群搁：区闭域影延响造趴成客洋群中佣回迁谊户较提多，捞影响蔑项目村质素毛。◆周扣边：冰项目霜外围服无其陷他楼晨体项桥目、信显空盖旷。劣势主流产品户型赏析优势捎：1.主卧绸南向筒、客勾卧北坛向、笛内设犁有衣础帽间2.厨房魔具有秆独立辞的生汇活阳限台，阀便于环日常排生活康。3.入门因设有进玄关峰，保希障私条密性朋。不足瞒：1.整体弯布局搜欠佳伯，动正静不档分。2.卫生杂间距睬离卧千室较裹远，景生活绢不够层方便盏。3.暗卫杏，通汗风性荷差D户型吊二闪室二统厅一润卫约73饮.7妹7平B户型健二蝇室二初厅一剩卫约77傻.1叹4平优势民：1格局借方正.2.明厨茫设计鞠、干迫湿分威离3.双卧跟均南耐向，哀阳光傻充足岔。不足蜓：1.布局马合理以性欠弃佳，必动静摧不分2.厨房达与卫豆生间辰门相搏对。项目主要推广形式由项赢目报鼓广可下见该逐项目槐主要饲卖点氏在于卡旧城唉改造张以及禁万平暮园林砍规划颤。主色要客桃群来附自于薪金州绣本地距改善贴型客烫户以逐及旧缎城改拘造回渐迁户筛购买懒。主流繁建筑慢风格主流绿产品蝴形式主流拐户型边结构……主流驴规划反为本裂案赢伏得了鸽板块气主流仓需求轨心理皆同时槽也陷英入同相质化紫竞争链之中项目膝之于抖竞争染市场恶脱颖靠而出瞎的关岔键是袭差异贯化利劳益点塌精准房诚提炼综合鸟竞品织对比觉分析撑，得怖出憬野园河荷畔区根隔性尺项目桥价值勤利益蚁点为成熟雕社区迹氛围丢及已脉积淀隙的项更目品卫牌力自然圆天城踩目标动市场祝及竞抖争关党系分获析板块晕区隔去，区孔域内暮联合肺之项油目利此益点唱为大黑拜山景钱观资敏源，耍大xx核心畏区位开发商xx华邦房地产开发有限公司物业公司xx华邦物业有限公司项目地址开发区与金州区交会处安盛购物中心北轻轨站旁大黑山外建筑面积14.6万平占地面积66000建筑类型高层户型面积40-140容积率2.22绿化率60%价格均价7300总户数1585开盘时间1期09年10月25，2期09年11月283期10年4月17项目概况背靠大黑山，临近轻轨3号线及其站点，五一路旁，承接xx、金州、开发区三区人脉，享三区资源。现房出售产品概况由13栋高层构成，住宅东南5°朝向。超大楼间距自建规划7000平BLOCK商业街、2万平地下停车场、5万平法式园林。优惠活动抽奖活动，中奖者免房款3万-10万不等。重点竞品关注

◆周奖边配才套：弄项目华周边贼处于意开发遗阶段届，路足面较偏差、役相比案较配走套，底生活址购物抚较为皱不便蔽。◆户乞型：蹲户型江偏大蛛，主纺力户绳型与拣本地盼需求亏有差挨异◆价菜格：盛跃层颜价格黑偏高庆，对坟于一记些客偏户接辈受有筹难度忍。◆交在通：思紧邻熊轻轨纳车站跳口，10歉5路公役交◆自独然景壮观老：背峡靠辽闪南风羞景名桃胜大籍黑山程，环贤境优衣美。◆内合部规器划：50窃00妻0平米垦法式孤风情姨园林漆、70抓00平米BL隐OC怕K商街更，满签足他梯们日劳常生鞠活之晶必需批的空仗间需刘求。◆户饰型设针计：敬楼体红东南贯向阳卷设计蛮。挑懒高的笔跃层法、错椅位阳兄台、撒转角旺飘窗睁等。规划BL宋OC天K商业碍街已建令现房售楼成处优势会：劣势塌：主流产品分析平层丙：79沿.7树1平跃层般：77辟.1扎3平招配饮送面赤积约11姓3平优势息：1.南向显超大哪独立荷厨房2.错位丽观景论阳台脆，全萌赠送理。3.双南哄卧室不足闲：1.主客猪卧面脉积相袋差较矩大。2.厨房框不具针备生炮活阳圆台3.储藏仆室外剥接，气私密衔性差活。优势渗：1.封闭粗阳台邀、赠籍送一批半面勤积2.餐厅荡面积轰较大劣，可副自主带分割3.厨房寄自带殿生活舍阳台覆，使钥用方桑便不足肤：1.进深足较长凳，空客间浪记费较煮明显2.二层津北向腥卧室召无自昨带卫政生间设，方番便性到较差3.入户旱门与两卫生挽间相矮对华邦俪城三期宣传报广华邦恶俪城讽宣传冈报广窃可看守出该命项目形卖点鹅为交傻通及移新城龙规划影。主估要客侵群来缩慧自于鸟开发俯区，葡主要麦营销舞对象陆是年评轻家凳庭。开发商xx鸿玮置业有限公司物业公司（物业顾问）第一太平戴维斯项目地址金州新区国家级森林公园大黑山南麓建筑面积50万平占地面积27万平类型/面积小高75-109、多层68-90、别墅256-310容积率1.38绿化率40%价格均价8200总户数746（1期）开盘时间2010年10月13项目概况鸿玮澜山的建筑风格为北美风情，低密奢适社区，首个坡地特色文化城。产品概况一期21栋3层联排别墅，6栋6层多层，9栋9-11层小高层。自建配套园区内建设坡地园林景观。重点竞品关注

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