成都某上市地产高层项目考察报告

成都高层项目考察报告高层产品力增值点分析考察目的:主要考察成都市场中的高赠送面积项目；次要考察在规划、景观、推广等有借鉴性的项目；主要考察项目：******，***，龙湖翠微清波，***，麓岛国际社区，仁和***，***金域西岭，中海兰亭，麓山国际社区，华润翡翠城，华润二十四城；第一类高赠送项目分析NO1通过双层挑高来赠送做法1：双层挑高内阳台全赠送，一般通过奇偶错的方式实现户户赠送，这种做法在西安也比较常见(大华中海复地项目都有采用)，在此不做叙述。做法2：将双层挑高阳台面积扩大且临近入户门，则此阳台可改为客厅使用。此方法在此做论述。赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。采取以上赠送方式的项目有：******、***、***、春天大道等；开发商：深成都***成华置业项目地：成华区建设路1号项目占地：74000平方米建筑面积：300000平方米容积率：5物业类型：普通住宅建筑类型：多层,高层开盘时间：2007年10月13日总数/套数：2200户******——全赠送挑高客厅，最夸张 的面积赠送点评：在城市核心地段，通过***的品牌号召力及高层产品特有的产品研发模式，营造了独特的产品力——高赠送，并以此实现了爆破容积率及产品溢价。当然***如此夸张的偷容积率做法也和其高成本不无关系，***此项目拿地价格超过了800万/亩。******双层挑高赠送******——全赠送挑高客厅，最夸张 的面积赠送偷面积做法——赠送双层高露台及双层高内阳台赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。******双层高客厅台赠送双层高露台赠送

装修前后对比结论：这样大胆的赠送面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。双层挑高赠送双层挑高赠送***开发商：中海兴业（成都）发展有限公司项目地：成都市新会展片区站华路项目占地：110亩建筑面积：35万㎡容积率：4.2绿化率：40％物业管理：中海物管（1.9元/平方米）建筑类型：32+1高层（二期）***——全赠送挑高多功能厅点评：成都房地产发展成熟，竞争激烈。对于高层住宅市场来说，提高得房率和高赠送是竞争的重要砝码。中海地产不得不如***等开发商通过高赠送来实现其竞争力的提升。赠送面积做法——赠送双层高的内阳台并可增添夹层，提高得房率赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。效果说明结论：当双层挑高的面宽进深较为宽裕时，则可增加夹层和室内楼梯来提高得房率。西安市场目前未见此方法。双层挑高赠送做法1：内阳台如果尺寸较小，则可当作功能房使用，如入户花园、书房等。做法2：如果内阳台进深和面宽都足够尺寸且临近入户门，则此内阳台可改为客厅使用。

NO2半封闭的内阳台的赠送赠送面积原理：内阳台不封闭计算一半面积，如果内阳台尺寸足够大，则可当作功能房如书房等使用，甚至当作客厅使用。采取以上赠送方式的项目有：***、***等；***蓝光富丽碧蔓汀——将露台与客厅融为一体的高赠送开发商：蓝光集团项目地：成华区解放北路1段项目占地：66667平方米建筑面积：350000平方米容积率：4物业类型：普通住宅建筑类型：26+1层总数/套数：3514户点评：蓝光集团旗下项目，均走性价比路线，通过高赠送及实在的打折促销方式，吸引了很多中下层客户。这也是该企业的核心发展理念——在细分领域市场做足差异化。半封闭的内阳台赠送***偷面积做法——将客厅与露台连为一体

装修前后对比结论：这样原始赤裸的偷面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。说明，通过客厅不做梁柱及门的方式，将露台与客厅相连，使其成为一大的内阳台，计算一半面积。NO针3诵.入谦户花固园赠饶送或凳半赠酸送说明荒：入播户花辆园赠剃送，仍这样终的方等式在梯西安陕使用午较为甩常见尺，在袍此不揪做赘述。NO筹4稠赠僚送花雾架层说明监：目撕前这雀种方轮式只魂在成征都*何**帐看到钩此方拢法的的使用紫，在书西安改市场额尚未笼见到悬应用茶。花架挨层赠怖送**久*点评课：在蛾西安早市场视未看情到此狱类方搜式的址赠送同，且裕花架颈赠送鼻的面凶积使酷用起来渡仍有汪一些及不便系（需铃要增慨加预练制板吩，且框部分维费用悔需要吧客户菌承担）则，建同议此挠方法尾不采贵用。5、星赠送察倒凸豆窗（破步入两式落颠地窗制）低于太2.影2米最送点评具：这冰样的坐做法蚊现在也开始孤流行纯和泛签滥，掘问题斧是西蝇安地酬区对国倒凸守窗的繁进深托是否钱有严难格要求坊，如解果没捞有则先可大暑送面趟积，炸希望穴研发插部门结会同奸销支袭同事卷进一携步核蛙实此偶方法纱的使哗用可能且性。6、骗利用纽奉层高察不足施2.船2米享赠送进面积赠送存面积馋原理梅：国家是政策脾规定塞，建代筑层配高不叉足2.艳2米，梦不计友使用干面积蔽。华演润24久城通芦过富役有智携慧的尝日试，句做到享了户绘型的习创新鹅及高滚赠送维。抬高下降多功严能厅师下沉烤，但纤未封产闭，映故算贷半面巨积，岁为创后新设报计；书房鹅做局淘部错找层，岂层高茄不到罪2.廉2米袄，书蹈房面腥积全端赠送遍。点评阀：此怜方法况既严积格执爸行国跑家法感规，皂同时瓣也很凳巧妙烫地实现闪了高赤赠送基，建猎议研盒发部紫门重票点考垂虑。2.恼22.殿82.饼22.朋8米米米米华润棚二十记四城僵送面著积示口意图上户仍书房（全娘送）上户苗餐厅（半浩送）下户删书房（全奴送）下户腊餐厅（半快送）小结驾：－坐强调比客厅浩朝南团、主否卧朝洞南；－开两房枪目标犯群体软以刚查性需召求客霜户为抹主，鼠面积浪赠送渗上应鹊强调型使用毫性，磁赠送深面积可改牺成的榆房间亮应首属先从江次卧列考虑似，在思尺度衰要求稀上比觉功能冬房高局（开肌间至厨少在2.刑9m浸以上盘），遗赠送单方式舒建议订采取芹半封摩闭的柳内阳陵台方启式；－冻普通叨三房浆通过劝赠送叮基本条可以尝实现宪四+让x的枝格局牙，建院议采塑取华甚润2言4城兄的做踏法；－追其他料方法聋如挑祝空客丧厅送性面积喂等方蚕法既友不符呈合西烦安地津产发江展水喉平，浮也不辱利于龙湖夹品牌晨形象喊，建喝议不哗予以母考虑掘；－辨面积馋赠送盆上，窗强化云可拆拥卸倒焦凸窗摘手段舍的应称用，口若西希安市煎场不那存在张倒凸刻窗0.丸6m罪的进帽深限苦制，目则倒大凸窗砖可大诉量增含加赠自送面活积；－组双层束高露绢台，倡赠送寺面积晃有限牧且影酸响外照立面抢美观跟及安暗全性愿，建绕议慎梦重考参虑。产品形式建筑面积赠送面积预计实际面积区间赠送形式及要求图例说明二房80-891090-991、内阳台（即空中院馆）半送，进深大于2.9米，可改为次卧室，对于这类客户、来说，内阳台的使用价值高于入户花园。2、南向凸窗全送三房120-13015-20135~1501、建议采取华润24城的做法，半送书房和全送多功能厅的做法，使赠送面积进一步扩大2、南向凸窗全送四房170-18020-30190-2001、此类客户更注重生活情趣和质量，故赠送可考虑双层挑高赠送方式，建议采用***的做法。2、南向凸窗全送针对蝇西安妥岳家限寨项搭目的廉产品佩赠送黎建议第二厌类叠精装止修分饶析成都拘**拘*金饶域西击岭案既例分导析Ca须se探A际na写ly绘si乏s宫of街V浩AN璃KE・叛作为竹留给由客户咳的第非一印牌象,浆**扰*对踪蝶住宅辫大堂帆及电仇梯前住室的穿包装暴十分悔重视锋.营销烈展示素--泳--创大堂袋及电拳梯前衫室精装朗修-岸--学-材妇料展跃示・身**出*在观样板粗间外鹊设置拢一块亡区域咽,展心示房啊间里乳主要脏厨\构卫用弯件,呈向客混户传锐递产妙品用材的将信息炎,目峰的是述让客估户放茶心.・枯大户该型的戚厨房不设置闷大水安槽,情方便艳清洗门大型咬号的兼炒锅烟等.拾同时俘厨房亚开低笼窗,专方便稍设置地电柜和离吊柜苍.・诉在厨美房的能吊柜潮下悬纠挂多布功能趴液晶斤显示城屏,尖可控智制门崖禁\滋看电缩慧视.精装扛修-炊--蜡-厨圆房・行卫生脂间镜盾子下去设置怒暖灯肯,营据造舒匹适\蛛明亮绩的环悦境・彼淋浴尤区地狼漏设谨置成构长槽挣,提培高下耕水的火速度医,避热免淋晶浴区不大面炎积积升水既篮美观壤,又彻防滑.精装逮修-狂--僚-卫灾生间点评夺：根健据本寸案的评实际把情况向不适叼合做刑精装理，但意可为赢半坡鲁湖项室目中丧的高展层组谢团适幅当考售虑。第三遮类篇营销秆推广女分析体验疮中心市外部础项目勇标识呼建议勒：・・・选取质震撼观力较殖强的告建筑根形态允，沉挖稳大梳气材料耗选择艘方面患玻璃辜钢或姜是镀滋锌板民烤漆体验督中心竖楼体尚上的络字体钟选择穗金银倦色为袭主，歉突出攀眼前言一亮专的感乐觉体验驴中心旨内部冻标识徒建议・・・・防撞允玻璃坏粘贴牛龙湖掏地产免标识粒及项盛目标质识温馨聪提示阿等公仔示用扰画架员展示品牌混宣传骨册等景销售割道具瞧选择剪金属疫质感禁较强收的材残料吧台脱的装踪蝶修要泻注意抛细部匠处理袋及整痕体风网格保安士岗台纲细部驱处理著建议设置镜岗台逃周围梳鲜花夫点缀岗台而要印泥龙湖姐标识岗台滩太阳旱伞需轰要印能龙湖付地产爆标识功法附样板距间展富示：・允为了立更好洲的突弄出龙晚湖品汉牌在价建筑战材料创选择控上的透精益采求精专，让滨每一滤个购肢房者明白旱