房地产开发与经营课件超值包

第四章房地产开发用地的取得第一节房地产开发用地的类型第二节房地产开发用地选择第三节房地产开发用地的取得方式第四章开发建设中的农地征用中国现行土地管理的法律依据：《宪法》《物权法》《土地管理法》第一节房地产开发用地的取得(一)开发用地含义1.土地所有制《土地管理法》第二条规定:“中华人民共和国的实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（1）国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。这里所有的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义；这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区；（2）集体所有土地劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的行使，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地；农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；2.开发用地的含义开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定3.土地使用权的出让年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年；（二）房地产开发用地的类型1.按照土地区位划分城市土地区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。影响土地区位的因素主要有：城市规划的要求、商业服务繁荣程度、市政设施、交通运输、公用设施、土地开发费用、生态环境、人口密度及有关政策法规等。（1）闹市区（商业集中区）土地（2）城市副中心区土地（3）闹市区边缘地带（亚中心区）土地（4）城市边缘区土地（5）城市郊区土地2.按照土地利用的性质和功能划分（1）居住用地（2）公共设施用地（3）工业用地（4）仓储用地（5）对外交通用地（6）道路广场用地（7）市政公用设施用地（8）绿地3.按照对开发用地进行认为投入的形式及程度的不同划分（1）生地两种形式：未经任何投资建设的自然地，它基本属于农村土地；虽进行过建设投资，但不能满足现实建设需要的城市土地；（2）熟地所谓熟地是指经过了开发方案的选择、规划与设计、场地平整、附属建筑物及基础设施建设家段的土地，它能满足开发前所确定的土地用途的建设要求。第二节房地产开发用地选择（一）房地产开发用地的来源1.城市中需再开法的土地（1）直接向政府申请出让（2）通过收购旧房取得土地（3）以转让方式取得用地（4）与土地现使用者合作取得土地（5）参加土地使用权竞投2.城市规划区内的建设备用地3.各种开发区内的土地（二）房地产开发用地的选择开发用地的选择，是在上述可供开发的用地中选择一宗适当的场地作为开发用地的行为。一是投资区域的确定；二是在投资区域内选择、确定开发地段。1.投资区域选择的因素分析（1）政治环境（2）经济增长状况（3）投资环境（4）特大型建设投资2.开发地段的选择因素分析（1）城市规划（2）自然环境和工程地址因素（3）现有的建设条件（4）地段面积与形状（5）投资经营计划（三）房地产开发项目选址原则1.区域优先2.注重潜力3.适应投资特征4.综合评价第三差节把房地建产开煎发用约地的也取得芳方式（一充）获平得土桌地的肾理由1.夹城市牵建设2.谎老百透姓的虚安居欢工程3.迅城市乞景观4.扣地方学形象（二倡）土平地使荒用权赌出让1.纪概念国有扇土地祝使用跑权出内让，减是指材国家闯将国惯有土追地使须用权尸在一耽定年利限内峰出让啦给使暑用者蓄，由泡土地挎使用指者向残国家馆支付笛土地大使用许权出连让金则的行酱为。蚕土地螺使用昼权出已让金征是指致通过钱有偿碍有限傍期出估让方展式取逗得土狸地使场用权淡的受姐让者军，按沫照合升同规鞋定的马期限圈，一哭次或屡分次网提前劫支付认的整膏个使善用期喷间的谢地租重。（1览）协炕议方惯式（2盒）招俩标方仆式（3椅）拍锅卖方费式（4烫）挂捎牌方纱式和证竟标鸭,拍鸡卖差摧不多渡的形能式,笨是土恒地出喇让的烧一种柴形式顽,不驾象拍绒卖那健样现拍场竟林价,耽他是反一块钻土地遇政府蚀要出炸让,援把出捧让土蜂地的沸条件耀公布赤,然狐后在咏一段耗时间贱(一强周或潜一个区月)本符合督条件薯的都暖可以呈去出泄价购弯买,说买家朽出的敞价格仓公布聚在一勺个告底示牌锡上,行最后称以最躺高的独哪个葡买的右，且派允许李多次踏报价希，有偿利于拘投资油者理忧性决少策和由竞争真；二辱是操轿作简别便，厘便于钻开展爷；三垂是有饲利于蠢土地糕有形拳市场签的形道成和段运作螺。挂傍牌出脉让是导招标聪拍卖帝方式枪出让讲国有暴土地济使用疼权的之重要铅补充施。（三还）土胶地使惕用权闹出让啦合同出让屿合同积包括国合同岭正文株和附拢件《棵出让踪蝶宗地残界址笋图》是。1.青合同控正文奖的主餐要内度容（1迎）总饥则（2鞭）出灿让土伏地的唇交付县与出珍让金办的缴恩纳（3痛）土柜地开摇发建愧设与袭利用（4盒）土友地使方用权次转让泛、出那租、促抵押（5悔）期炊限届申满（6起）不粉可抗买力（7宰）违谱约责偷任（8汁）通价知和症说明（9蹄）适练用法培律及放解决（1贺0）成附则2.疲合同季的履凉行（1考）以秩出让淹方式肃取得叫土地丢使用晋权进盛行房捉地产既开发扇的，乱必须数按照麦土地勺使用味权出丢让合赖同约狐定的粗土地攀用途明，动率工开匹发期和限开洋发土脊地，役超过瓦合同床约定下的动忆工开乘发日亲期满石一年量未动粱工开使发的市，可愧以征队收相调当于节土地虏使用摊权出辞让金撤20法%以闲下的惭土地万闲置围费；概满二释年未饮动工绸开发愚的，移可以文无偿既收回奖土地抹使用谁权；社但是祝，因乘不可部抗力质或者夸政府址，政茧府有辜关部替门的陡行为排或者招动工沈开发胁必须杂的前峡期工索作造李成动壁工开间发延条迟的隆除外安；（2池）用洁地单崖位改维变土珠地利市用条携件及都用途亮，必列须取撒得出沈让方弓和市惑、县挖人民陵政府雹城市测规划木行政姐管理站部门偿的同燥意。扰变更葬或重独新签况订出衣让合钱同并荒相应蜻调整话地价方款。3.岔出让摘合同啄的变密更和瓜解除只要梳在符辉合以河下情盖况下丙，才管能变草更和动解除盟出让蹈合同券。（1软）.柿出让墙方因锈社会向利益禁的需争要，座可以猴依照站法律煤程序剖提前练收回从土地跪使用映权，毫解除垫原土赛地使锣用权尿出让袍合同者，但足需根兔据土活地使锯用者大使用树土地块的设鞠计年郑限，孟开发奔、利方用土镰地的折实际忘情况仰给予肆相应爬的补孙充。（2洪）土睬地使远用者飞需要抹更改轿土地资使用挖权出添让合贱同规器定的蜂土地亲用途商和使接用条巧件的呈，经腐出让古方同结意和萍政府算有关捆部门太批准搬，可旺以解菊除原愚土地岭使用付权出健让合车同，距重