年武汉某“富人区”概念楼盘营销策划构想

****富人区

——****营销策划构想**顾问-**企划2007年4月大环境——城市背景仙桃正成为江汉平原迅速崛起的轻工业名星城市，政策机遇、位置优势、体制创新以及仙桃人骨子里的经商传统，使仙桃站到了“中部崛起”的潮头，城市实力和社会财富迅速增长，是处在上升期的投资宝地。距汉口1小时车程，距武汉经济技术开发区40分钟，武汉崛起及武汉城市圈建设辐射得天独厚到位外来工业投资100个亿，过亿项目40个，过5000万项目73个，产业结构健全，“轻工名城、外向经济”战略既定，城市实力级数增长GDP总量及增长速度雄踞江汉四市之首，工业化程度、城市化进展领跑江汉平原素有经商传统，“湖北温州”体制优势明显，个私经济占到整个GDP的50%，民心向富，财富新贵不断涌现外来资金疯狂涌入，投资洼地马太效应，各大地产商抢滩着陆大环境——需求&购买力人均GDP接近1300美元，社会的消费结构正向享受型升级，人们改善住房条件的需求迅速增强以目前市区常住人口40万计，每人30平米居住面积，住房需求总量为1200万平方米，现有开发容量远未饱和以十一五规划市区常住人口60万计，近5-10年内住房需求总量将达到1800万平方米，市场空间巨大社会消费总额以年均13%的速度增长，住宿餐饮消费总额以年均23%的速度增长，城市消费旺盛06年纳税百万以上的企业64家，06年新增私营企业237家，新的财富群体日益涌现，高端住宅消费市场凸现。仙桃经济的繁荣、仙桃人收入的增长、仙桃新财富群体的不断涌现，对住房的需求日益迫切，对居住条件的要求不断提高，正是各路开发商大显身、各展所长的时候大环境——同类项目&竞争对手项目名称建筑特点起价均价最高价核心卖点楼盘概念与本项目关系进展程度优势综述不足分析德政金园6层花园洋房，中心休闲广场，户型偏大214823002468人气、地段、升值潜力富贵人家的堡垒/投资兴业的沃土比照竞争开启了仙桃高端住宅的先河现房销售依靠一、二期的成功，项目聚集了足够的人气，积累了口碑；地段、区位配套上的优势明显整个德政园社区虽有人气但档次不足，一、二期的建筑和住户明显于三期不匹配，园林也很简单，三期整体建筑以及布局给人以呆板的感觉，宣传推广一般明珠豪廷围合园林、8层电梯花园洋房、户型偏大210022502568电梯洋房健康住宅上流名邸健康生活比照竞争在产品质量和配套方面丰富了高端住宅的内涵一期尾房二期建设阶段高速出口第一盘，位置不错，产品质量和社区整体感觉上要优于德政金园，电梯洋房的概念具有唯一性规模有限，周边配套欠佳，户型和社区档次只能算中高档，宣传推广一般鼎城占地近400亩，总体量10万方，估计为高层，户型应照顾所有消费层待核实待核实待核实2万平方米水景园林荣贵之巅，格调之城同区位威胁，应引起高度重视打桩阶段地段优于本项目，可对本项目进行客流拦截入市时间将晚于本项目较高的密度，居住舒适性上将无法与本项目相比****别墅、花园洋房、户型全待定待定待定水岸、别墅、江南园林待定---------地面部分动工阶段近水，风景好，密度低，宜居住别墅户型具有唯一性地段偏，周边配套极不成熟，仙桃目前的高端住宅市场还处在初级阶段，没有标准，没有问鼎之作，也没有太多的参照，正是本项目以高姿态入市的大好时机大环境——机遇仙桃需要一个大盘，来诠释真正的高端居住仙桃需要一个大盘，来树立真正的豪宅标准仙桃需要一个大盘，来体现财富与文明仅仅开发一个楼盘是不够的，我们要融入这个城市，建构这个城市的理想，而对财富的追求和体现，将是我们切入这个城市的最好支撑点！项目分析-地块市区的主要项目中，****所处地段离市中心和主干道都属于最远距离;在仙桃市政府“向南发展”的城市规划中，****偏处西北一隅项目分析-户型独栋别墅在本地尚属首家，具有唯一性，是项目最大的特色体现，但只占整体销售的一小部分联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的，具有较强的竞争力，但也只占项目整体不到1/4的份额多层及高层系列产品体量巨大，是项目的盈利希望所在，但将面临市区大量类似住宅的残酷竞争项目别墅和连排的产品具有很强的代表性和唯一性，但主要盈利仍需通过多层、高层等产品的销售来体现项目分析-环境靠汉排河、临汉江等自然条件优越低密度大社区，具有相当水准的自然水系园林是楼盘的重要亮点周边配套欠缺，社区自有商业配套形成人气尚需假以时日项目具有优越的自然环境和社区园林环境，但位置较偏、配套不全的先天不足也很明显

项目分析-总结（SWOT）优势（S）别墅系列产品在目前的市场上具有唯一性临汉江、靠汉排河，自然条件优越机遇（O）仙桃楼市在向高端产品发展，但目前已有的高端项目只在初级阶段结合特殊产品，如果在环境、配套以及物业上做出高标准，将形成仙桃乃至江汉平原第一个富人聚居区，将具有相当的品牌凝聚力仙桃楼市市场营销观念仍处在初级阶段，引入好的策划和销售队伍大有可为劣势（W）地理位置偏周边配套不成熟威胁（T）区域内同样走高段路线的鼎城的直接威胁仙桃人对别墅系列高价产品的接受程度和购买力具有更好位置和配套的市区楼盘对多层及高层系列产品的包围项目存在明显的亮点也存在明显的不足，我们要避开与市区盘在地段、价格上的低层面竞争，以产品力和营销力作为项目销售的重要支撑，对市场进行有力的培育和引导，不同凡响但众望所归。项目营销难点？别墅、连排产品如何突破生活方式和价格上的障碍!？多层、高层产品如何突破地理位置偏、配套不全的障碍！——来一次富裕人群的族群归属！—来一次居住观念的区块突显！项目定位富人更在乎环境富人不在乎距离富人只买贵的富人购买佐证品质和品位“富人区”“富人区”概念的打造别墅、联排的引领**建筑品质的保障上流生活系列营销事件的支持上流居住标准的提出园林、样板房等的实景佐证富人区“富人禽区”类对项放目的坛拉伸“富人平区”富翁蛾、富哨豪中产受阶级别墅怨、连石排多层僚、高诊层我是巴富人散，当浩仁不壶让面子杏、排峡场！富人滋都买受，肯佳定不专赖向往解、自渣我认联同！“富人细区”只概念闹下的铲赢利壁模式粗分析别墅多层树立伴“富景人区乎”概绕念树立腾楼盘脏建筑架标准树立受楼盘扩价格捉标准树立拆人群祖榜样实现畅巨额百利润实现既社区紧人气实现瓦大盘鄙规模抬高行地价记，实税现后章续开发特高额庆利润“富人该区”拔概念系下的歉推盘浊步骤“富人铸区”纹概念幻玉推出廊吸引细关注别墅众推出扰支撑嘱概念概念有建立护促进旧多层劲销售多层驼销售床带动包楼盘陷人气人气室旺盛承促进动别墅食销售整体懒销售膊促进聪概念笛形成概念土形成啄为二勤、三锋期销喝售打创下基阻础“富人夜区”侄概念仗下的臂推盘归步骤别墅、联排多层、高层“富人区”“富人怖区”津概念谅下的渔价格怕策略原则一、抚“贵递”——富人续才买扬得起二、穴“贵搏得不掘离谱叠”——当地浊富人唉能接捉受三、浴“贵毕得实扒惠”——比市湖区豪同宅便遮宜一论点“富人惭区”伐概念句下的领价格无策略综述别墅——高举附高打傻，唯芝我独乐尊，汁创“盟天价厦”盘问，树当“富擦人区陡”概菊念联排——谨慎即入市稠，直包切大董户型徐市场兰，以睁“新汽”制倡胜，树立增新居唇住标庆准多层——依仗阿“富生人区陕”名撇片，点与市寸区高袖档盘意价格晒“肉祸搏”梅，迅拾速销售三种姓产品,三个咱维度,互为星策应!从意贺识、裁产品邻和价城格三成方面唱立体液进攻稿！强势犹切入茅仙桃贺高品威质住爱宅市背场！“富人驻区”筐概念梦下的摩价格百策略别墅——当地品唯一巨，价型格没贴有参碰考——总套缠数不厚多——是“莫富人轧区”伍概念魄的有杯力支技撑——主攻授顶级虎富豪猜阶层我们聪认为萝其价定格应详该坚片挺！可以客卖到计单价28康00元/坪，总季价11寨0万左义右！甚至腹可以四根据社高水运准物起业及灯定制技精装等手柱段追晒求一葵个更锡高的据价格鹿水平肾！“富人吹区”洋概念毛下的控价格羊策略联排——在本斩地领至先——在本逢地具圈社区肾环境占优势——需消蛋化套获数多——富豪则不屑革，一东般富蛋裕又淘买不衰起我们纤建议煎其售帜价应懒以市俭区大办户型羽豪宅为参雹照，俭稍高膛于其击售价狗，控质制在均价27医00元/坪，岭总价50万左漂右！“富人晋区”想概念剂下的馒价格驻策略多层——市场撕竞争鲜激烈——总体嫌量大——地段欺和周味边配辉套劣裕势明词显——但楼菠盘整便体水立平高装于当茅地一过般住面宅我们暂建议离应以占市区居高档彼楼盘闯为参按照，掌稍低劲于其售肃价，丝式控制氏在均价21雨00元/坪左堤右！以促失进其销挪售！备注酬：我晨们建皮议在胆其户铅型设调计上石根据附“富鞭人区折”的概悬念打卫造具查有竞遮争力烤的卖惕点！柜比如枪入户铜花园哗、更大坑的客钟厅开典间，溪更大惊的卫汽生间好等！“富人窑区”缓谋攻——案名**休**＊——皇帝幻玉，唯诞我独调尊，技帝王四气质＊——风景失、景部观，俭处处炸是风增景＊——上善靠若水之，绝酸佳的映水景柏居住贸，香港橡有浅键水湾次，仙期桃有授**勉**“富人输区”篮谋攻——案名**帮**＊——汉水巷、江雨汉平再原＊——上层还人士械，上墙流生下活汉水炭之上街，江庸汉平贯原之先上，＊＊——大家登族，逆显赫雄人生施，可渣以继详承的诞传世置名宅“富人吃区”顶谋攻——宣传湾口号**衡**卖富喘人区汉江扬在仙影桃就夏这么纽奉一片搜宁静伤水面泉，独特纹的区稼位、齿稀缺祖自然陆资源尖的独梨家占遮有听风渐戏水棵，闲良庭信抽步，菊独有宏的族峰群，独有烛的生论活，用独有洗的姿紫态“富人应区”删谋攻——卖点程渲染有天盲有地胶王街者之慎居——低密正度——江汉缓平原盾独有究的豪辅宅社逮区上风求上水谅大锄贵之值栖——汉水粪的上我游——城北枯空气遍最不串受污犁染的剂地方唯我星独尊踩贵胄盼之城——地产促巨擘钟浙江翁**笨集团拜实力储开发——需30万平况方大具社区——围合挑式水恒景园惧林——狮36诵0度社旨区专亿有配改套“富人墓区”窗谋攻——营销览策动仙桃稳小姐——房模掉选拔萝大赛仙桃凳首富舟买楼陷王武汉诞购房脊团踩箱盘，店武汉仗媒体遮报道**殊建筑鸭展提出犯高端绞居住10大标个准富人击看过角来看来户值得暮买省城蚀都认驾可大开呈发商援、有床实力这样日才不判跌身醉份！**缺名车予展、花奢侈排品节细、艺演术节样板果房开谣放，隔当天侵被神扒秘人薯物买袄走原来痛富人箩都买洞！这么图诱人潜，赶卵快买厕！。。腔。系列古事件持续瞧拉动让“冲富人组区”迁概念固掀起贿层层粪高潮孔！“富人技区”依谋攻——现场业控制市区朗接待百中心目的厘：激科发向未往装修摔：高樱档会否所格沫局摆设素：洋搁酒、惨钢琴走、雪孟茄、台名画树等人员蛾：美斤女接愤待、贵门童剥、五畏星酒辨店礼仪其他省：衣烈冠不睬整谢朵绝入样内现场始售楼阻中心目的都：促际进成趋交装修德：高哄级俱赏乐部粥格局摆设脱：精融致沙应盘、啊模型透，舒涌适沙蹦发派克鸣笔，羽精致辞茶具弟，现舰磨咖农啡等人员期：美炮女（祸帅哥甘）销植售，所门童强，高大拾保镖特，英组式管蜂家等样板梢房目的贯：促彩成购布买、杨演绎赚生活装修晌：高乓级豪迷宅或丢别墅摆设环：全余套欧悄洲家回私，筝钢琴隆等人员安：仆爽人，各钢琴险演奏